整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

外反股では高度過前捻に注意!

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先日、ちょっと難しい人工股関節全置換術(THA)がありました。
大腿骨頚部の過前捻症例です。


股関節の単純X線正面像で、大腿骨が高度の外反股でした。これはもしかして大腿骨近位の骨切り術を併用する必要があるのかも・・・



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しかし、3D-CTを施行すると、高度過前捻のために大腿骨が外反してみえたようです。計測上は、大腿骨頚部前捻角が70度でした。大腿骨頭が前方に向かっているのが分かります。




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ZedHipで作図すると、S-ROM-A以外では、セメントステムも含めて対応不可能でした。proximal sleeveがあらぬ方向を向いているのが分かります。


この手術は、米国出張の前日だったのでかなり緊張しました。絶対に下手は打てないからです。結果的には予定通りの手術で終わったので、安心して米国へ旅立つことができました。


現地で、たまたまご一緒だった がみたけ先生 に、
セメントステムでこのような過前捻症例に対応できるのかをお伺いしましたが、やはり難しいでしょうとの回答でした。


これほど高度の過前捻股はそれほどありませんが、術前単純X線像で外反股の場合には、頚部過前捻が存在する可能性を念頭に置いて慎重に術前計画を練る必要があると感じました。








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株式の先行性を不動産投資へ応用

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不動産投資家にとって、株式市場を観察することが非常に重要であることは意外と知られていません。不動産投資と株式市場は別物であると思い込むのは、非常にもったいないです。


その理由は、株式市場は不動産市場から半年~1年ほど先行する指標となるからです。具体的には、株式市場が底を打って半年~1年ほどしてから、不動産市場も底を打ちます。


つまり、不動産市場は株式市場から半年~1年ほど遅れて、ほぼ同じような価格変動をしているということです。このことは、不動産投資を実践する場合のひとつの指標となります。


この法則を利用した不動産投資手法として、株式市場が底を打って上昇する兆しが見えれば、その時点から不動産を購入する準備を開始すれば良いということが挙げられます。


株式市場が底を打ったことを確認するのは意外と難しいです。チャートは「ダマシ」が多いため、半年ぐらいでは自信をもって底を打ったと判断することができないからです。


株式市場が長い下落相場の後に大底を打った時に起こる現象のひとつに、業績が良い小型株が新高値を更新することが挙げられます。


複数銘柄でこのことが確認できると、株式市場は大底を打った可能性が高いです。その時点から不動産購入を検討し始めても全然遅くはありません。


株式投資と同様に、不動産投資においても下落し続ける市況の中で物件を購入することは、非常に勇気がいることです。


しかし、株式市場が大底を打ったことを確認できれば、厳しい市況においても不動産を購入することに対して勇気を持つことができます。


一方、不動産売却の際には、株式市場の先行性を利用できません。なぜなら、 株式市場のピークアウト後で売却を開始しても、すでに融資の窓が閉まっていることが多いからです。


最高値で売却するタイミングとしては、時すでに遅しであると言えます。要約すると、不動産投資において株式市場の先行性を利用できるのは、不動産を購入する時です。


このことを覚えているだけでも、落ちてくるナイフを掴む感覚で不動産を底値買いすることが可能になります。


もちろん、不動産を購入できるチャンスは10年に1度ぐらいしか巡ってきませんが 、市況が非常に悪い中で、そのタイミングを探るひとつの判断材料になると思います。


ただし、今回に関してはアノマリーが発生しています。株式市場が比較的好調であるにもかかわらず、不動産市場が下落しているのです。


その理由として、スルガ銀行問題が大きく影響しています。スルガ銀行問題のためにサラリーマン投資家が締め出されたため、不動産市場は一人で勝手にこけてしまいました。


このアノマリーがどの程度の規模のものに落ち着くかは現時点では判然としません。ただし今までの経験則が通用しない異常な状況なので、興味深く見守っていきたいと思います。






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REIT vs 現物不動産の勝者は?

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先日、加入させていただいている任意組合の総会がありました。総会後のランチで、管理者の方から興味深いお話をお伺いしました。


任意組合に参加している組合員の属性は、成功している不動産投資家がベースです。不慣れな金融資産投資を、管理者の金融資産投資技術にお任せしているという構図です。


このため、組合員の多くは不動産投資ほど金融資産投資の知識や経験が豊富ではありません。このような状況なので、ランチでは金融資産の話がメインになりました。





次の暴落時は、現物ではなくREITで?!


さて、金融資産の中で不動産に最も近いもののひとつにREITが挙げられます。ご存知のようにREITは不動産投資信託であり、現物不動産が金融資産に化けたようなものです。


組合員は、アベノミクスが始まってから所有物件を売却し続けて大きな売却益を得た方が多いです。このため一時期に比べると不動産ポートフォリオが縮小しています。


所有物件の規模が縮小した代わりに、手元流動性は分厚いのが特徴です。そして全員が、次の暴落チャンスをひたすら待っているスタンスです。


不動産投資メインの組合員は、暴落時に購入する対象として現物不動産を第一に考えている人が多いです。しかし、管理者は、現物不動産ではなくREIT購入を考えているようです。


私は、レバレッジをかけれないことがREITの問題点だと考えていました。しかし、よく考えると、3%の信用金利で信用買いしてレバレッジをかけることができます。


もちろん、現物不動産のように1
を切るぐらいの金利で借りることは難しいです。しかし3も支払えば信用買い可能です。3%と言えば、スルガ銀行や信金よりも低い金利です。


REITの良いところは、流動性があることと、物件に手をかける必要が一切ないことです。購入してしまえば後は何もすることがないので、非常に楽でお手軽な投資対象です。




REITはクズ物件ばかりと言うけれど


REITはクズ物件ばかり集められているイメージが先行していますが、近所にある下位REITの物件を見てみると、とても個人レベルで購入できそうな物件ではありません。


確かに財閥系不動産所有の物件と比べると見劣りしますが、個人投資家が不動産投資で購入する物件と比べると、下位のREITの物件でさえも、圧倒的にクオリティが高いのです。


少なくとも、10か所以上ある私の不動産ポートフォリオの中で、近所にある下位REIT所有物件よりも「上」の物件は皆無です。上位REITの所有物件のレベルは言わずもがなです。


このように考えると、REITを購入することで、流動性+レバレッジ+優良物件を同時に仕込むことが可能となります。




次にREITを仕込む基準利回りは?


リーマンショックから半年ほどは、全REITの平均利回りは約10%でした。当時はREITというシステムそのものに対する猜疑心があったので、このレベルにまで落ちました。


次にリーマンショック級の暴落が発生した時には、システムに対する猜疑心は無いので、7~8%ぐらいまで暴落する可能性があるとみています。


全REITの利回りが8%になれば、現物不動産に買出動するよりも、REITに買出動する方が 論理的ではないのか? という話をされていました。


確かに客観的に考えると、現物不動産を買うよりも暴落したREITの方が、うま味はありそうに思えます。


実際、リーマンショックの際に、ある会社員の方は利回り30%まで叩き売られた下位REITに、退職金3千万円を全額ぶち込んだそうです。


それ以来、この投資家は10年間も分配金を得続けました。そのような事例を念頭に、管理者は暴落が来たらレバレッジをかけてのREIT購入を検討しているそうです。


実は私も、2008~2009年にかけて、この会社員とほぼ同程度の投資を敢行して、ほぼ同様の成果を得ています。投資した金額は、分配金として10年間で全て回収しました。


2008年から足掛け10年かかりましたが、大きな分配金(毎月20~25万円)を産み続ける ATM を無料で手に入れたことになります。


次に暴落が来た時には、銀行融資を受けて現物不動産を購入するのか、もしくはレバレッジをかけてREITを購入するか、悩むところですね。






★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



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