整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成ではキャッシュフローを追え!

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今回、地価のバカ高いエリアでの売ビルを購入しようとしたことで、改めて資産形成を見つめ直す機会を得ました。


昨年は600万円の築古を、今年は1500万円のコインパーキング用地を購入しましたが、基本的に小振りなので、現金決済の感覚で緊張感無くやり過ごしていました。


しかし、今回は住宅ローンの上限をはるかに超える買付価格で、多額の現金を投入する必要のある物件でした。ビル屋上からの眺望に魅せられた「消費者的な」判断です。


結果的にはダメだったのですが、もしかしたら購入できなくて正解だったのかもしれません。そこで、反省を込めて原点回帰したいと思います。




キャッシュフローが重要


今回は、物件周辺のオフィス賃料相場から算出した想定キャッシュフロー ≒ 返済金額でした。地価がバカ高いのと50%の住宅ローン縛りがあるとは言え、これはいただけません。


何のために物件を購入するのか? もちろん見栄(=今回の私?)のためではないですが、キャピタルゲインのために購入するというのも、少し違うと思います。


キャピタルゲインを狙うということは、インサイダーでの安値買か将来の値上がり益を期待するということになります。


インサイダーは不動産業者でなくては難しく、また将来の値上がり益は不確定なので「運」に自分の身を任せることになります。運任せでは連勝は望めません。


したがって、私たちのような一般人は将来的なキャピタルゲイン目的での投資は慎むべきだと考えます。類似の投資対象として、アジアや米国などの海外不動産が挙げられます。


アジアや米国は経済成長しているし、人口も増えているから物件は値上がりするに違いない! という考えで海外不動産に投資する行為は、厳に慎むべきでしょう。


本当に重要なものは将来の不確定なキャピタルゲインではなく、今すぐ得ることのできるインカムゲイン(キャッシュフロー)です。Cash is King ! なのです。




節税にフォーカスし過ぎない


医師のような高額所得者は、税に痛めつけられています。詳細を知れば知るほど鬱になるほど国家から搾取されているので、節税したくなる気持ちは痛いほど分かります。


しかし、その気持ちが強すぎると、長期的に良くない結果を招いてしまいます。今回の物件は法定耐用年数が10年弱だったので多額の減価償却を見込めました。


しかし、キャッシュフローの出ない物件で、節税目的で物件を購入するとロクな目に遭いません。何故なら減価償却を通じての節税は、他に収入があることが前提だからです。


もし、医師としての個人所得が減少すれば「絵に描いた餅」となります。このため、いったんこのような物件を購入するとハイペースで稼ぎ続けなければなりません。


これって何だか嫌じゃないですか? 私はキャッシュフローを生まない減価償却物件購入は、奴隷への第一歩だと考えています。


節税物件のために働き続けなければならないなんて、本末転倒にも程があります。私は、キャッシュフローあっての節税物件だと思うのですが、いかがでしょうか?






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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





リモートワークの現実

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最近話題の「働き方改革」について考えてみました。医師の働き方改革として、労働時間管理の適正化やタスク・シフティングの推進が話題になります。


確かに多忙な日常診療の現場をみていると、働き方改革を率先して実行に移すべき職種のひとつに医師が選ばれることも頷けます。


しかし、一貫して医師の労働時間を削減することにフォーカスして議論されていることに対して、少し違和感を感じています。


働き方改革の本来の目的は、生産性向上による国力アップだと思います。人口減少社会に突入した日本では、生産性向上は喫緊の課題です。




スタートアップでもスタッフの働き方は重要


そして、私自身が注力している医療系のスタートアップにおいても、スタッフの働き方を考えることは、経営戦略に直結する重要な課題です。


新しいこと好き(?)の私は、スタートアップの仕組みをすべてクラウドで完結させる方針で、最初から取り組んでいます。クラウドで完結するメリットは下記のごとくです。

  1.  初期投資が最小となる
  2.  固定費が最小となる
  3.  全国展開が容易
  4.  ある種の能力に長けたスタッフの採用に有利


上記①②の初期投資や固定費が最小になると、事業のリスクも最小限にすることが可能です。また、事業を開始するハードルもかなり低くなります。


完全にクラウドで完結している顧問業ビジネスから、宿泊業やレンタルスペース事業のように、現場にスタッフを派遣する形態まで展開していますが、概ね下記の装備です。



Slack+Google cloud+AWS+ネットバンキング+freee



売上1~2億円程度であれば、上記パターンのクラウド運用によって、オフィス等のリアルでの固定も不要なため、損益分岐点の低い非常に強固なビジネスを展開することができます。


③の全国展開に関しては、事業の種類によりますが、物理的なハードルが無いと全国展開が容易になりやすいです。全国各地に支店を出すには、膨大な資金が必要となりますから。


逆に言うと、全国展開を狙うのであれば、最初からクラウドで完結するビジネスモデルを構築すると良いということになります。そうであれば本社があるだけでOKです。


④のある種の能力に長けたスタッフとは、少し普通と違う感性を持っている人材です。決まった時間に決まった場所(=オフィス)に通うことは想像以上に大きな制約です。


その制約を良しとする人が大半ですが、そうではない人も世の中には居ます。そのような人は「普通」の会社に勤めることはできません。


しかし、クラウドがベースのリモートワークであれば制約が大きく緩和されるため、不安定なスタートアップでは採用が難しい優秀な人材であっても採れることもあります。




リモートワークの現実


ここまで、リモートワークの素晴らしさを語ってきましたが、実際に仕組みを動かしている感想を述べると、なかなか一筋縄ではいかないというのが正直なところです。


いつもでどこでも好きな時間や場所で働くというと、理想郷のような職場なのですが、実際にそれで結果を出せるかは別問題です。


働きやすいだけで結果を出せないようであれば本末転倒です。経営者からするとボランティアでスタッフを雇っているようなものなので、絶対に結果は出さなければいけません。


リモートワーク最大の問題点は、自発的に業務を執行する人じゃないと仕事が全然回らないことです。周りの目が無ければ、大人であっても意外とダラけてしまうものです。


おそらく、リモートワークはメジャーな働き方のひとつになるのでしょうが、自発的に仕事を回せる人しか通用しないという感触を得ています。この辺で大きな格差が生じそうです。


あと、スタッフのモチベーションを保つことが難しいことも問題点です。チャットやメール越しで仕事を進めるので、人との触れ合いが無く、モチベーションが低下しがちです。


対策として、月に1回ほどリアルの場での勉強会&飲み会を実践しようとしています。単に飲みたいだけだという話もありますが、飲みにケーションは意外と重要です。


このように問題点は山積していますが、それでもリアルの事務所を構えて行う従来のビジネスと比べて、メリットは大きいのではないかと感じています。




それでも、リモートワーク!


何といっても10年ほど前であれば実現不可能であった低予算でも、アイデアひとつで起業できてしまうのが最大のメリットです。


リモートワークがメジャーな存在になるのか否かは分かりませんが、最先端の働き方(?)を実践している私としては、試行錯誤しながらこのスタイルを維持しようと考えています。






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資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


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あなたは忖度していますか?!

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森友学園問題や加計学園問題で有名になった忖度(そんたく)。
意味はもちろん、他人の心情を推し量ること、推し量って相手に配慮することです。


国難レベルの東アジア情勢から考えると、どうでもいい話題に拘泥しているマスコミや野党にうんざりしていますが、良くも悪くも忖度はひとつのキーワードです。


さて、身近なところにある忖度について考えてみました。勤務医であれば、経営陣や職員に対する対応が該当します。


例えば、経営陣の知人を診てほしいという依頼があった場合に、どのような対応をするのが適切なのでしょうか? 


私なら、全力で忖度します(笑)。例えばロータリークラブ仲間の経営者を診てほしいという依頼があった場合、受診日が直前であってもMRIまで含めて最優先で外来予約します。


忙しいであろう経営者の知人が最短時間で気持ちよく受診して帰宅できるように、できるだけの配慮と手配を行います。


病院の門をくぐってから、受付→問診→単純X線像→MRI→診察→支払いまでを2時間以内に完了できるように細心の注意を払うのです。


患者さんは平等なので特別扱いはしないと言う人を時々見かけますが、社会的貢献度の高い忙しい人と時間を持て余している高齢者を同列に扱って良いわけはないと思っています。


知人に対する好接遇は、経営陣に対する
彼らの高評価につながります。これって、経営陣にとっては何事にも代えがたい勲章なんですね。


職員さん家族も同様です。例えば、職員さんのご両親が受診した際に「いつも〇〇さんにはお世話になっております」と、医師の口から言われて悪い気がする人は居ません。


こういうところでふんだんに忖度していると、組織内で非常に居心地の良い立場になります。周囲に対するリスペクトとしての忖度は、どんどん行うべきではないかと思います。







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