整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

股関節痛で仰臥位を嫌がるの答えは?

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先日、整形外科の常勤医師が居ない病院で夜診をしている際に、興味深い患者さんの診察を行いました。何でも右股関節が痛くて歩行できなくて入院になったそうです。


大腿骨近位部骨折はありませんか? という対診依頼だったのですが、単純X線像では特記する所見はありませんでした。自分で車椅子から診察台に移れる程度の疼痛のようです。


しかし、診察台で仰臥位になってくださいと言っても「痛くて上を向けない」と言って、すぐに側臥位になってしまいます。う~ん、困った患者さんだな・・・


強く仰臥位を促すと、両膝を屈曲位にします。高齢患者さんなのではっきり分からないのですが、膝を伸ばすと右股関節に疼痛が走るようです。ここてピンときて、CTを撮像しました。



腸腰筋膿瘍 - コピー



やはり、図星でした。右腸腰筋膿瘍です。熱発はなく、血液生化学データの炎症値は軽度上昇程度です。総合的に考えると、結核性の腸腰筋膿瘍を強く疑います。いわゆる流注膿瘍です。


高齢者の進展に伴って、腸腰筋膿瘍は比較的ポピュラーな疾患になってきています。私の経験では、年に1~2例ほどのペースで治療している印象です。


しかし、起炎菌は黄色ブドウ球菌や大腸菌等のグラム陰性桿菌が多く、症状・身体所見・血液生化学所見が派手な症例が多いです。今回とは全く状況が違います。


今回の症例では、後から考えるといわゆるpsoas positionをきたしていたのですが、仰臥位を嫌がるので、初見時には分かりませんでした。


「股関節部痛のため仰臥位を嫌がる = psoas position」が、私にとってのTIPSでした。特に流中膿瘍のように、身体所見や血液生化学所見に乏しい症例では注意が必要だと思います。






★★★  管理人 お勧めの医学書  ★★★

整形外科を志すなら、キャンベル(Campbell's Operative Orthopaedics)は必須でしょう。ペーパー版以外にも、DVDやe-ditionもあって便利です。更にKindle版は約30% OFFで購入可能です。このような辞書的な医学書は、電子書籍と相性が良いと思います。










内輪で回すことが理想的!

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一昨日、資産形成マニュアルをご購入、もしくは2015年に神戸で開催したセミナーにご参加いただいた先生方に、先日行った資産形成戦略の実際というセミナーの動画を無料配信しました。



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1時間33分と少し長いですが、プログレッシブダウンロードなのでストレスなく視聴できると思います。もし届いていない先生がいらっしゃれば、メッセージ欄からご連絡ください。


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ビジネスや不動産投資を実践していく上では、どうしても他人の力が必要となります。自分だけで全ての業務を行うことは非効率ですし、拡張性が無いからです。


このため外注は必須となりますが、この際に注意するべき点は「合理的な範囲で内輪で回す」ことです。「可能なかぎり」ではなく「合理的な範囲で」というところがポイントです。


そして、この場合の「内輪」とは、自分の家族や親族だけではなく、ビジネスパートナーや知人・友人までも含みます。華僑では、親族内でビジネスを回すことが常識だそうです。


しかし、何でもかんでも内輪で済まそうとすることには問題点があります。それは、依頼先の能力差がこちらの事業の成否に大きな影響を及ぼすことが多い点です。


例えば不動産投資において、火災保険の使い方の巧拙は、投資収益に大きな影響を及ぼします。特約の取捨選択、そしてスムーズに給付金を獲得する手法は、絶対に外せない知識です。


ご存知のように、保険代理店は保険会社から保険料の10~40%程度の手数料を得ますので、内輪の保険代理店で火災保険に加入すれば、彼らに大きな利益を提供できます。


しかし、あまりにも能力に問題があると、肝心のこちらのビジネスや不動産投資に大きな損失が発生します。このため、義理人情だけで何でも内輪にというわけにはいきません。


このようなことを勘案して、私は下記のような優先順位を付けて、不動産投資やビジネスでの業務を発注することにしています。



  1.  最も重視するのは自分の利益
  2.  自分の利益にあまり影響を及ぼさないのであれば、内輪に発注する
  3.  内輪の度合いによって、自分の利益減少には多少目をつぶる


ざっくり言って上記のような方針で、外注先の取捨選択をしています。ただ、実際的な印象では、自らの実務能力や投資能力を向上させるにしたがって、内輪に発注する頻度が増えます。


何故なら、効率的にビジネスや不動産を運営するということは、必然的に「能力の高いメンバーを集めた自分だけのチーム」を形成することに他ならないためです。


たくさん業務をこなしていると、外注の機会が多いです。そして能力が低かったり不誠実な会社(人)には二度と発注しないため、必然的に能力が高くて誠実な会社(人)が残ってきます。


つまり、自分の成長とともに、自分と同等以上の能力を持ち合わせたビジネスパートナーが濾されてくるため、信頼できる「内輪」に発注する頻度が上昇するのです。


こうなってくると、良い循環に入るため、お互いがWin-Winの関係になります。ビジネスや不動産投資の枠を越えた人間関係も構築されることが多いため、人生がますます楽しくなります。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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不動産投資のCFに影響を与える要因は?

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先日のメガ大家も内情は火の車?!の反響が、私の周囲では意外にも大きかったです。このため、調子に乗って追記してみたいと思います。


先日ご紹介した東急リバブルの収支シミュレーションですが、これは意外と使えるおもちゃです。世の中ではたくさんの不動産投資家が、ブログ上で誇らしげに自らの状態を披露しています。




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「年間家賃収入1億円」などは、全く珍しくありません。では、実際はどの程度儲かっているのか? お手並み拝見です。暇だったの数十名の公表データを入力して遊んでみました。


尚、収益シミュレーターに入力する値ですが、「物件価格=投資総額」と「年間予定賃料収入」以外は、推定値となります。ここでは私の経験上、下記スペックを前提としました。


  • 立地は大都市郊外圏もしくは地方都市
  • 物件の路線価は20万円/㎡未満
  • 物件スペックは住居系の鉄骨造もしくはRC造
  • 自己資金ゼロ
  • 稼働率90%
  • 経費率20%
  • 借入期間20年
  • 金利1.5%



現在活躍中の不動産投資家は、上記条件に合致するケースが多いです。このステージを脱出した方は、坪200万円を超える都市部の1棟マンション投資に参入するケースが多いです。


都市部の不動産投資においては、中古ではなく(自分で土地の仕込みや建設を行う)新築マンション投資が利回り的にも熱かったです。


このレベルになると物件売却益で手にした分厚い自己資金があるため、不動産投資の戦い方が一般不動産投資家と異なります。このため、上記条件は当てはまらないことが多いです。


さて、上記条件を収益シミュレーターに入力し続けると分かりますが、おおむね表面利回り10%では手残りのキャッシュフローが絶望的に低いことが分かります。


例えば、総投資額10億円で表面利回り10%では、年間手残り収入は1209万円、実質利回り1.2%です。10億円も投資して、たったの1209万円です!私なら怖くて夜も眠れません。。。


総投資額10億円で表面利回り12%では、年間手残り収入は2609万円、実質利回り2.6%です。これでも全然ダメですね。数回のトラブルやちょっとした社会情勢の変化で即破綻です。


では、総投資額10億円で表面利回り15%ならどうでしょう?年間手残り収入は4709万円、実質利回り4.7%です。これなら何とかイケそうです!しかし、今時こんな物件ありますか?


次に、総投資額10億円で表面利回り12%ですが、融資期間が30年ならどうでしょう?このケースでは、年間手残り収入は4258万円、実質利回り4.25%です。これもイケますね。


このようにいろいろ遊んでいると、自分で意思決定できる因子で、最終的な手残り収入に影響を与えるモノは、下記のふたつであることが分かります。

  1. 物件の表面利回り
  2. 融資期間


稼働率や経費率はある程度努力でカバーできるものの、基本的には立地と物件スペックで決まっています。属性を上げても、金利を完全にコントロールするのは難しいです。


このため不動産投資で成功するためには、できるだけ長期の融資を獲得できる表面利回りの高い物件を獲得するしかないのです。その際のひとつの目安は下記数字ではないでしょうか。

  • 表面利回り12% × 融資期間30年
  • 表面利回り15% × 融資期間20年
 


売却を前提にしない場合、「真に」この条件を満たす可能性がある物件は、2017年3月時点では、一般的な不動産市場にはほとんど存在しないというのが正直なところです。


ちなみに「真に」とは、普通にやれば経費率20%程度で、稼働率90%を長期間(おおむね10年程度は)確保できるという意味です。お化粧された表面利回り12%や15%ではありません。


尚、当然のことではありますが、自己資金が多ければ多いほど年間手残り収入は増加します。ただ、ほとんどの人は潤沢なタネ銭が無いので、現実的な解ではありませんね。






★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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