整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

患者さんの不安感を取り除け!

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先日、病棟の受け持ち患者さんが急変しました。ご本人の意識はしっかりしていたのですが、下血のため血圧がかなり低下しました。もうちょっとでショックバイタルです。


夜間だったので、とりあえず輸血で急場を凌ぐことにしたのですが、ご本人が輸血を拒否します。どうやらかなり気が動転しているようです。


理詰めで説明しても、全く聞く耳を持ちません。困ったな。。。輸血をする場合には、基本的に同意書を取得する必要があります。


しかし、頑として同意書にサインすることを拒みます。何故そこまで頑ななのか分かりませんでしたが、ふと不安に思っていることも一因では? と思いました。


そこで、夜中ではあるものの、電話での家族への説明だけではなく、直接来院していただいてご本人に会っていただくことにしました。


それでご本人の気持ちが落ち着けば一石二鳥です。実際、家族の顔を見て少しトーンダウンして、なんとか無事に輸血することができました。


今回のケースで感じたことは、患者さんが予想しない反応を示す場合には、それなりの理由があるのかもしれないということです。


その理由が「不安感」である場合には、家族に来院してもらうことで軽減できることもあります。やはり人間相手なので、患者さんの気持ちを考えることも必要なのでしょう。





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BMI>40でもTKAはまだマシ?!

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先日、人工膝関節全置換術(TKA)がありました。今回の症例は普通とは少し異なり、BMI>40 の患者さんでした。


BMIが40を超える症例はなかなかお目にかかる機会はありません。世界保健機関(WHO)の基準でも、日本肥満学会の基準でも、最も重症度の高い肥満のようです。


ここまでくると、肥満は疾病であるということが実感として理解できます。BMIが40を超えるということは、それほど強烈なのです。


さて、実臨床において、BMI>40がどの程度手術の難易度に影響するのか? TKAの手術終了時の感想としては、危惧していたほどのモノではなかったというのが正直なところです。


以前にも一度BMI>40の症例のTKAを経験していますが、多少やりにくいかな?と思う程度で、決定的に手術操作が難しいわけではありません。


しかし、これがTHAになると話は別です。BMI>35になってくると、大腿骨を浮上させることも一苦労となります(※)。


※ あくまで数少ない経験則です


いわんや、BMI>40の症例では、相当手術が難航することが予想されます。このように、BMI>40といっても部位や術式によって、ずいぶん難易度が変わってくるのが実情です。


やはり、いくらやり慣れた手術であってもBMI>40等の高度肥満に対峙するときには、それ相応の覚悟が必要なのではないでしょうか。特にTHAの場合には・・・







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築古木造戸建のATM化完了!

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4月下旬に購入した築古木造戸建の入居者獲得に成功しました! 何だかんだ言って改装工事が終了したのは、2か月後の6月下旬です。



2 - コピー



今回の改装費の予算は100万円でしたが、250万円と大幅に超過してしまいました。その主な理由は水回りを総入れ替えしたことです。公団型ではあるものの、新品はイイものです。


もともとあったキッチンはダイノックシート張り替え等で何とか使用できる(?)レベルでしたが、53%は経費化できるので清水の舞台から飛び降りるつもりで新調しました。


築古木造戸建投資では、節税効果を考えながら改装工事をどこまで行うかを決定します。人それぞれの流儀がありますが、最近の私は改装費をたっぷりかける方向に舵を切っています。





完成した物件を見学しがてら、不動産業者の営業廻りを行いました。不動産業者の営業は本当に久しぶりです。5年ぶりぐらいでしょうか?


現在の所有物件は、都市中心部のごく狭いエリアに集中しています。このため不動産業者さんとはツウツウの仲なので、基本的には営業不要です。


しかし、新規エリアの物件では、そういうわけにはいきません。まずは人間関係の構築から始めなければいけません。そして、よくある話ですが、翌日に入居付けしてくれました。


経験上、営業廻りした次の週は、非常に成約率が高くなります。もちろん、自信を持って入居希望者にお勧めできるレベルの改装工事を施工したという自負が必要です。


今回の入居付け成功の結果、4月下旬購入から賃料発生までは3カ月で完了したことになります。財務的な詳細は下記のごとくです。

  •  物件価格: 300万円
  •  諸経費 : 35万円
  •  改修費 : 250万円
  •  賃 料 : 59000円
  •  表面利回り: 12.07%
  •  実質利回り: 21.71%


最後の実質利回りとは節税効果込みの利回りという意味です。ちなみに、築古木造戸建の場合は1棟マンションと異なり、税効果を考慮しない場合には、表面利回り ≒ 実質利回りです。





今回の物件購入からATM化まで、実質的な労働時間は数時間に過ぎませんでした。そんなに美味しい話はウソ臭い! と思う方が多いと思います。


実際、その感覚は正しいと思います。何故なら、2004年から始めた不動産投資の経験値が無ければ、たった数時間で築古木造戸建をATM化することは不可能だからです。


一方、経験値さえ積めば簡単にATMを量産できるのなら、築古木造戸建投資に特化すればいいのではないのか? という考えは、残念ながら正解ではありません。


適切な物件を購入できるという前提では、築古木造戸建投資は最強の資産形成術ですが、もちろん世の中そんなに甘くありません。築古木造戸建投資のデメリットは下記のごとくです。

  1.  基本的には自己資金を投入する必要がある
  2.  規模が小さいので、築古木造戸建投資だけで経済的自由に到達することが難しい
  3.  チャンスの窓が開いている時期には実践し難い



①は、銀行融資も可能ですが、効率を考えると現金投入が望ましいです。数百万~1000万円程度の資金を得るのに、銀行への融資申し込みは煩雑過ぎるし嫌われます。


②は、今回のATMも実質的に手元に残る金額は、たかだか月額55000円程度にしか過ぎません。経済的自由(月間の不労所得100万円程度)には程遠いです。


3万円の週一夜診バイトの手残り金額は、3万円×4日×(1-税率=0.47)=56400円なので、週に1回夜診バイトに行く代わりに、家でダラダラ過ごせるメリットはありますが・・・


③に関しては奥が深いです。私の場合、築古木造戸建投資は資産形成の「おやつ」に過ぎません。主食は、都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株・ビジネスです。


都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株に関しては、購入できるチャンスの窓が開くのは10年に一度程度しかありません。そして、その時期は資金繰りで必死になります。


よだれが出るほど欲しい立地の物件がちらほらと投げ売りされる状況下では、軍資金の関係で購入できる物件の数が限られるからです。数億円のキャッシュがあっても状況は同じです。


さらにチャンスの窓が開く時期は、不動産と株式ともほぼ同時です。限られた資金をどの投資対象に振り向けるかは本当に大きな悩みなのです。


正直言って、そんな時期に築古木造戸建で遊んでいる余裕はありません。何故なら立地が良ければ良いほど、余程の緊急事態でない限り、市場へ売りに出されることはないからです。


言うなれば、築古木造戸建投資は投資の閑散期(=社会が好景気な時期)しか購入する機会はありません。経済危機の極期では、都市中心部の希少物件を狙いにいくべきなのです。


逆に言うと、投資の閑散期にも楽しめるのは、ビジネス以外では築古木造戸建投資ぐらいしか思いつきません。


そうは言っても選球眼は必要です。投資の閑散期に資金をブタ積みするのは勿体ないなと思うようになって来れば、築古木造戸建投資を始める機は熟しているのかもしれません。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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