整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産でもマーケティングは超重要!

このエントリーをはてなブックマークに追加

先日、不動産マーケティングのセミナーに出席しました。このセミナーは、インターネット上に転がっている情報を収集して、対象エリアの市場を可視化する手法を教えるものでした。


定員20名・参加費用15000円でしたが、あっという間にソールドアウトしました。それなりに期待して参加したのですが、結果は予想以上に素晴らしいセミナーでした。


私はホームページ作成セミナーを5年前に主催したことがあります。その際にPCの基本的操作方法を知らない受講者に四苦八苦しましたが、今回のセミナーは難無く対応していました。


さて、実際のセミナーの内容ですが、SUUMOなどのポータルサイトに収録されている賃料・築年数・駅からの距離・建物スペック・間取り・面積をごっそり収集して可視化します。


私の場合、新築マンション建設を検討している土地が
2か所あるので、そのエリアの不動産賃貸市場がどうなっているのかを調べてみました。


まず、SUUMOで最寄り駅徒歩10分圏内の全ての物件を検索したところ、約17000の物件がヒットしました。この膨大なデータをいかにして可視化するかが、今回のミソです。


まず、SUUMOのデータをエクセルにコピペするところから始まりました。1ページあたり50物件まで表示できるので忍耐強くコピペします。この作業の所用時間は約15分でした。


全てのデータをエクセルにコピペすると2万行ぐらいなりました。あまり見たことの無いデータ量です。この膨大なデータを、フィルタ機能と並び替え機能で抽出していきます。


実際に作業する機能自体は、エクセルに標準装備されています。しかし、SUUMOのデータベースの構成に合わせて抽出していくステップは、まさに芸術的でした。


20回近い抽出ステップを踏むと、統計的処理ができるデータができあがりました。今回の成果物を下図にご紹介します。約17000軒のデータが1時間ほどの作業で可視化できました。



散布図 - コピー




ひとつの物件に対して実際には複数の不動産業者から掲載されているので、実際のデータ数は1200軒ほどでした。この散布図を使えば、対象エリアの賃料水準が一目瞭然です。


知らないエリアで新規物件を取得する場合のネックは、賃料水準の把握が難しいことです。しかし、今回のデータ収集法をマスターすると完璧に対応することが可能です。


さて、データをPearson相関係数を用いて統計処理してみました。統計処理するのは学位取得の時以来です(笑)。



賃料と専有面積との相関0.865383919
㎡単価と築年数の相関-0.525022947
㎡単価と距離の相関-0.060655735




まず、賃料と専有面積との相関は0.865なので強い相関があります。当たり前ですね。特筆するべきは、㎡単価と駅からの距離が相関していないことです。


通常、㎡単価と駅からの距離は相関します。しかし、今回の対象エリアは、地下鉄をはじめとする公共交通機関が網目のように張り巡らされているためか、相関しないようです。


実際、駅から徒歩15分以上かかる物件を見つけるのは難しいエリアです。物件価格には明らかな相関があるので、このあたりは鞘取りできる余地がありそうです。


そして、今回は新築する物件の種類を検討することが最大の目的です。30~40㎡のDINKS向けか、60㎡以上のファミリー向けのどちらに分があるのか?


散布図を確認すると、35㎡ぐらいから物件供給数が少なくなる傾向があります。この土地は永久保有するつもりなので、超長期での賃貸経営が前提です。


このため、築20~30年しても賃料が下がりにくい物件が望ましいです。そこで、データを専有面積毎に抽出して、㎡単価との相関を調べてみました。結果は下記のごとくです。



専有面積60㎡以上

賃料と専有面積との相関0.669915483
㎡単価と築年数の相関-0.612219975
㎡単価と距離の相関0.040562941



専有面積30~60㎡

賃料と専有面積との相関0.565379872
㎡単価と築年数の相関-0.705595925
㎡単価と距離の相関-0.042989187




この結果をみて、私は愕然としました。専有面積が広ければ競争力が増して、築年数が経過しても競争力を維持できると予想していました。しかし残念ながら事実は真逆のようです。


おそらく、60㎡以上の賃料水準を出せる世帯は高所得者層なので、築年数への拘りが強いのでしょう。この結果だけをみると30㎡以下の1Kがベストのようにも思えます。


しかし、散布図をみると分かるように、この領域は供給過多のレッドオーシャンです。。。う~ん、データは取得できるようになりましたが、その解釈が難しいです。


実はアドバンスコースとして、取得したデータを解析する手法のセミナーが10月に開催されます。参加しない手はないですね。


通常は10万円ぐらいの参加費を取っていると主催者はおっしゃられていましたが、確かにそれぐらいの価値は充分あると感じました。やはり不動産においても「知識は力」だと感じました。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





あくびの伝染は仕方ない?!

このエントリーをはてなブックマークに追加

ケアネットで興味深い記事がありました。
「あくびが伝染する理由」に新たな手がかり です。




疲れているわけではないのに、近くにいる人があくびをすると自分もあくびをしてしまうのはなぜだろうか。その手がかりとなる研究結果が、「Current Biology」8月31日オンライン版に掲載された。この研究では、あくびの“伝染”を引き起こしているのは、脳の「一次運動野」と呼ばれる運動機能を司る領域である可能性が示されたという。


 今回の研究を実施したのは、英ノッティンガム大学認知神経科学教授のStephen Jackson氏ら。成人36人に「あくびをしたくなっても我慢する」または「あくびをしたければしてもよい」のいずれかを指示した上で、人があくびをするビデオを見てもらった。また、この間、参加者の様子をビデオ撮影し、口を開けてあくびをする回数と、あくびをかみ殺す回数を測定した。さらに、経頭蓋磁気刺激(TMS)を用いて参加者の脳の運動野における興奮性を測定した。


 その結果、ビデオで人があくびするのを見た際にあくびを我慢することは難しく、我慢するように言われるとあくびへの衝動が強まることが明らかになった。また、あくびの伝染のしやすさは人によって異なること、このような現象は一次運動野での興奮性と生理学的な抑制に起因している可能性が示唆されたという。


 あくびの伝染は、反響現象(Echophenomena)の1つと考えられている。反響現象とは相手の言葉や行動を、無意識のうちに真似することで、人間だけでなくチンパンジーやイヌでも見られるという。


 また、反響現象はてんかんや認知症、自閉症、トゥレット症候群など、皮質の興奮性や生理学的抑制との関連が指摘されている病態にもみられる。そのため、これらの病態の理解を深める上でも、今回の研究結果は重要だとJackson氏は言う。なお、同氏らは現在、トゥレット症候群の患者の運動野での興奮性を抑えるとチック症状を軽減できるかどうかについて研究を進めているという。 






たしかに、あくびは伝染しますね。私の場合は、伝染する側ではなく、あくびを伝染させる側ですが(笑)。


あくびの伝染は、反響現象のひとつだそうです。反響現象とは、相手の言葉や行動を無意識のうちに真似してしまう現象のことです。


あくびのような日常的に発生する些細なことでも、実は脳疾患の病態生理を理解する上では重要であることに驚きました。


今日の論文の主旨とは少し異なりますが、あくびの伝染は生理現象であることを主張してみようと思います。身内からの反撃は必至でしょうが(笑)。





★★ 『 整形外科の歩き方 』でお宝アルバイト獲得のための基本講座を公開中です! ★★






iPS研究所の9割が非正規雇用

このエントリーをはてなブックマークに追加


山中教授が「iPS細胞研究基金」への寄付を募る 「研究所の教職員は9割が非正規雇用」にネット震撼 という記事が話題になっているそうです。


iPS細胞研究所(CiRA)は、2012年にノーベル生理学・医学賞を受賞した山中伸弥教授が所長を務めています。


国の全面的なバックアップがある潤沢な研究所というイメージですが、研究所のスタッフの9割が非正規雇用とは、なかなかインパクトのあるニュースですね。


CiRAのHPでは、ご支援のお願いで広く寄付を募っています。研究内容や組織の由来を考えると、9割の非正規雇用の多くは医師の大学院生だと思います。


医師であれば割の良いアルバイトがあるので、一般的に思われている非正規雇用ほど生活が不安定ではないはずです。しかし、このような状況が未来永劫続くわけではありません。


基礎研究から実用化まで何十年もの長い時間がかかるので、やはり研究所自身の独自財源は必須です。問題は、研究所がすぐにお金になる成果を生み出すことができない点です。


基礎研究なので当たり前なのですが、国の財務状態が悪いことと、最近まで寄付税制が貧弱だったため寄付文化が根付いていないことが、米国や中国に対して分が悪いです。


一方、研究所の財源を寄付に依存することは、安定的な独自財源を確保しているとは言い難いと感じます。このような他力の財源は、社会情勢の変化をモロに受けてしまうからです。


少し古いデータですが、1999年の日本の国立大学の財源別収入では、政府資金比率は66%でした。この数字は欧米諸国と比べても決して高すぎる数字ではありません。


しかし、独自財源確保に、もう一歩踏み込んでもよいのではないでしょうか?例えば、基金の一部を金融資産や不動産購入に充て、配当・賃料収入を財源に組み込みます。


その他にも、ネーミングライツを売り出したり、大口寄付金に対して何らか特典を付けたりなど小技を駆使することで多様な財源確保が可能ではないでしょうか?


もちろん、文科省や大学が首を縦に振らないでしょうが、これぐらいのアグレシブさがなければ世界との競争に勝つのは難しいのでは? と素人ながらに思います。





★★ 『 整形外科の歩き方 』でお宝アルバイト獲得のための基本講座を公開中です! ★★






アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

           管理人の著書
   勤務医のための資産形成マニュアル
      医師のための 資産形成講義
2015神戸セミナー

      築古木造戸建投資マニュアル
      医師のための 金融資産形成術
医師のための金融資産形成術

        タダで自宅を手に入よう!
   資産形成のコンサルテーション・サービス


配送無料! 医学書 購入サイト
プロフィール
QRコード
QRコード
記事検索
メッセージ
免責事項
免責事項に関して明示することで、当ブログの利用者は以下の事項に同意した上で利用しているものと考えます。 ここに書かれる意見には管理者のバイアスがかかっています。 利用者が当ブログに掲載されている情報を利用した際に生じた損害等について、当ブログの管理者は一切の責任を負いません。 また、当ブログの情報は、あくまでも目安としてご利用いただくものであり、医療行為は自己責任で行ってください。 また、当ブログは医療関係者を対象にしています。それ以外の方が、当ブログの情報から自己判断することは極めて危険な行為です。 必ず医療機関を受診して専門医の診察を受けてください。 当ブログの内容は、予告なしに内容を変更する場合があります。