整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

物件の瑕疵担保責任は必ず確認を!

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久しぶりの不動産ネタです。
繁忙期入りしているので空室対策の話題! ではなく、新規物件購入についてです。


私は基本的に不動産・金融資産とも冬眠中ですが、不動産に関しては税制のメリットを享受できる築古木造戸建にいつも目を光らせています。


今回購入を検討しているのは、某旧帝国大学附属病院前のコインパーキングに隣接している物件です。例によって築古木造戸建なのですが、今回は住居系利用ではありません。


解体してコインパーキングの一部にしようと計画しています。再建不可物件にも関わらず坪単価100万円越えなので躊躇しましたが、利回りが約10%なので購入を決断しました。


さて、今回の売主は不動産業者様です。私はドミナント戦略を採っており、高い需要を見込める都市中心部のごく狭いエリアを主戦場にしています。


このため、地場の老舗不動産業者との取引が多いのですが、今回の物件買付交渉において気付きがありましたのでご紹介します。


坪単価100万円の攻防でしたが、リフォームでの売却となるエンド価格はもう少し高いです。売主は転売希望だったので、私のライバルは買取業者となります。


どちらも坪100万円の提示ですが、同価格では私の負けです。その理由は、私に売却すると「瑕疵担保責任」を背負う必要があるからです。


瑕疵担保責任とは、売買の対象物に隠れた欠陥がある場合、売主が買主に対してその責任を負う必要があることを言います。


一般人同士の売買では、瑕疵担保責任免責を特約に付けることも可能ですが、売主が宅建免許を持っている不動産業者の場合、2年以上瑕疵担保責任が義務付けられています。


これは、不動産業者にとって極めて厳しい法律で、下手に一般人に売却すると、後でとんでもない金額の損害賠償請求を受ける可能性があります。


性悪説に基づいているので、不動産業者さんには気の毒です。そして、今回は瑕疵担保責任があるので、同価格なら私よりも不動産業者に売却するとのことでした。


私にとっての収益性や将来の1棟マンション建築を検討した結果、断腸の思いで100万円上積みしました。結果的には、一般人保護が目的の瑕疵担保責任にヤラレテしまいました。


ちなみに瑕疵担保責任は、不動産売買契約において注意して確認するべき点のひとつです。中古物件売買では、売主は瑕疵担保責任免責となっている場合がほとんどです。


私は何度も所有物件を売却しているのですが、瑕疵担保責任免責になっていない契約書【案】を提示されたことがありました。


この点を不動産業者の担当者に指摘すると、買主が瑕疵担保免責を渋っているとのことでした。そのことを隠して契約書【案】を送りつけてくるとは。。。


ちなみにこの不動産業者は、上場している鉄道系の某大手企業です。担当者は売主が瑕疵担保責任を負うのは一般的だとまで断言していました。


交渉しても主張が変わらなかったので、結局契約を破棄することにしました。下手にこの買主に売却すると、瑕疵担保責任を悪用されて身ぐるみ剥がされる危険性があるためです。


もともと、瑕疵担保責任は一般人保護のための法律なのですが、知らないと地雷を踏んでしまう危険性があります。不動産売買の際には、くれぐれも注意しましょう。






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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


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本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





ACL再建術後の伸展制限

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鏡視下前十字靱帯再建術後の問題点として、膝関節の伸展制限が挙げられます。その要因のひとつとして、脛骨ACL停止部前方に形成された滑膜・瘢痕組織があります。


この部分に瘢痕組織が形成されると、膝関節伸展時に大腿骨顆部のグルーブに当たって伸展制限の原因となることがあります。


私が所属する施設では、鏡視下前十字靱帯再建術後1年で抜釘術(半腱様筋腱使用・エンドボタン)および鏡視をルーチンとしています。



先日、ACL再建術後の患者さんで、僅かに伸展制限が残っている方の鏡視を行いました。鏡視所見としては、脛骨ACL停止部の前方には特に瘢痕組織形成を認めませんでした。


同じ病院にACL再建術のスペシャリストが居るのですが、ACL再建術後に伸展制限が残存する症例では、この部分を重点的に確認して、必要に応じてシェービングするとのことです。


私はラーニングカーブの問題で、早々にACL再建術のスペシャリストへの道を諦めましたが、同じ病院で他の分野のスペシャリストが居ると本当に助かります。





★★★  管理人 お勧めの医学書  ★★★

整形外科を志すなら、キャンベル(Campbell's Operative Orthopaedics)は必須でしょう。ペーパー版以外にも、DVDやe-ditionもあって便利です。更にKindle版は約30% OFFで購入可能です。このような辞書的な医学書は、電子書籍と相性が良いと思います。










タトゥーがあると生命保険に入れない?

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先日、興味深いブログ記事を見かけました。
温泉にも生命保険にも入れない「タトゥー」の現実 です。


タトゥーで温泉や銭湯に行けないのは分かりますが、生命保険にも入れないの? というのが新鮮な驚きでした。読み進めると、タトゥーの問題点は下記の2つに集約されるようです。


  1.  反社会勢力との関わりのある可能性
  2.  肝炎等の感染症に罹患している可能性


①に関しては、生命保険会社がナーバスになることは理解できます。もし被保険者が反社会勢力の構成員だった場合、ごねて詐取される危険性が高まるからです。


これに関連して、和柄や国内で墨を入れると生命保険に加入できない可能性が高いそうです。掌サイズの洋柄はまだマシという判断基準が興味深いですね。



②に関しても、言われてみれば納得です。どこで墨を入れたか分からないので、感染症に罹患している可能性は、一般人よりも数段高いことは自明の理でしょう。


既に分かっているB型肝炎等の感染症以外にも、未知の感染症に罹患している可能性は永久に排除できません。生命保険会社にとって、これは非常にリスキーなことですね。


生命保険会社の立場では上記の通りですが、問題はタトゥーを入れた人です。若気の至りで墨を入れたものの、その行為が歳を重ねるごとにボディーブローのように効いてくる。。。


一度の失敗を許さない風潮というよりも、生命保険会社にとっての実際の危険性が高いことが問題の解決を難しくしています。


若気の至りといっても取り返しのつかない行為があるようなので、ハメを外し過ぎないようにすることが肝要なのかもしれませんね。





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