整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

新規物件の検討法を実況!

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皆さま、GWはいかがお過ごしでしたか?
この時期はどこに行っても混んでいるので、私は家でダラダラが例年の過ごし方です。


今年も基本的にはダラダラでしたが、連休の半ばに懇意の不動産業者様から「○○さん、いい物件が出ましたよ!」と電話がかかってきました。


一応、物件資料に目を通して驚きました。土地勘の無いエリアなのですが、某県県庁所在地の「県庁前」立地で、半径500m以内に下記施設があります。


  • ○○県庁
  • ○○城
  • NHK○○放送局
  • 日本赤十字社○○医療センター
  • 税務署
  • ○○教育大付属小中学校
  • ○○県民文化会館



前面は20mの幹線道路に、約10m接道しています。土地面積は約50坪で、建物は鉄骨造5階建です。築40年なのですがメンテナンスはそれなりに施されています。


屋上からは天守閣が眼前に広がっており、まさに○○県の中心地立地のようです。う~ん、これはなかなかすごい立地だな・・・


これだけの立地にも関わらず、坪単価100万円です。もしかしたら、この物件は「買い」なのかもしれない! 


しかし、私のメイン・エリアから3時間ほど離れた所なので、土地勘が全くありません。そこで、いつもよりも丁寧に机上の物件調査を開始しました。




まずは路線価チェック


まず手始めに路線価をチェックします。国税庁のHPにアクセスして、平成29年から23年までの過去7年分の路線価をチェックします。


路線価を調べる理由は、銀行目線での担保評価と、過去7年間の地価推移の確認です。特に私は、そのエリアの地下推移の参考資料として重要視しています。


平成25年に一度ドロップしましたが、平成23年と29年では全く変化ありません。地方圏にしてはそこそこ健闘している印象です。




市場調査(売買)


SUUMO、Homes、アットホーム、健美家、楽待で、このエリアの売り物件を調査します。おおよその土地坪単価を調べて相場観を体得します。


おおむね、坪80~100万円程度で取引されているようです。アレっ、あまり安くないかも??? 




市場調査(賃貸)


今回は1棟ビルなので、貸事務所で検索しました。さすがにオフィス系は資料がほとんどありません。おおむね、ワンフロア10万円前後でしょうか?


しかし、オフィス系は貸店舗以上に客付けが難しいです。2016年にオフィスビルを売却したのですが、この物件でオフィス系の難しさを身をもって学習しました。


オフィスビルのリーシングに比べれば、住居系の空室対策など笑っちゃうレベルです。立地が悪ければ何をしても埋まらないのがオフィス系の難点です。


この県は、人口が流出して地盤沈下が著しいです。公共関係以外はめぼしい産業がありません。Google Sreet Viewでみても、オフィスの空きが目立ちます。


このままでは、利回り10%に乗るか乗らないか程度の予想です。仮に4500万円まで値下げ交渉しても利回りはさほど上がりません。




資金調達


法定耐用年数越えなので、基本的には現金買いです。ただ、一部の銀行は、属性によっては法定耐用年数オーバーの物件にも融資をします。


これを良しとするか否かは判断の分かれるところです。短期的なキャッシュフローを考えると銀行融資が有利ですが、自分の信用棄損と引き換えです。悩ましい。。。




出口戦略


衰退している県の法定耐用年数オーバー物件なので、出口を描きづらいです。基本的には売却先は現金客なので、物件価格に上限があります。


また、現在の高騰している不動産市況でさえも路線価は横ばいです。もちろん大本営発表なので実勢とはある程度乖離していますが、周囲はいまだに下落トレンドです。。。




結 論


ここまで調べるのに1時間費やしましたが、結論は「転進」です。いくら立地が良くても(?)、法定耐用年数オーバー+この程度の利回りでは投資不適格です。


特に物件種類がオフィス系なのが難点です。オフィスが潰しが利きません。それにしても見知らぬエリアは疲れます。やはり、勝手知ったるエリアがいいですね!






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情報教材表紙




モーラスの光線過敏症は防げない!

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ケトプロフェン含有シップの問題点に光線過敏症があります。頻度はさほど多く無いものの、症状が激烈なので、かなり気を遣います。


ケトプロフェンはなかなか皮膚から除去されません。少なくとも1ヵ月は、直射日光はもちろんのこと、ガラスや薄手の衣類越しにも紫外線を当てないようにする必要があります。


一度、光線過敏症を併発すると、貼るのを止めても日光に当たると何度も再発してしまいます。 しかも貼付部位だけではなく、顔面を含めた全身に発症することもあります。 


このため、私の中では「若年女性にモーラステープは禁忌」という思考回路になっています。外来では極力処方しませんが、モーラステープ・ファンが多いことも事実です。


このような「ファン」には光線過敏症を併発する可能性を十分に説明して処方することにしています。しかし、事件が発生してしまいました。


おばあさんに処方したモーラステープを、なんと同居の女子高生が勝手に使用した結果、光線過敏症を発症したのです。自業自得ですが、どこの家庭でもありそうです。。。


この場合、おばあさんがモーラステープによる光線過敏症のSEを完全に理解していたとしても、勝手に借用する子供に対してはどうしようもありません。


ほぼ対策が無いことが現状ですが、あえて言うならば、やはりモーラステープなどのケトプロフェン含有シップは極力処方しないことが吉ではないでしょうか。





★★★  管理人 お勧めの医学書  ★★★


 
一般的で使用頻度の高い、鎮痛薬・睡眠剤・感冒薬・胃薬・止痢薬・去痰薬・便秘薬等の薬剤が、全13章にわたって系統立てて書かれています。それぞれの章の最初に、薬剤の分類図が記載されています。各系統間の薬剤の使い分けも平易な文章で書かれており実践的な書籍です。









姉妹本に『類似薬の使い分け』があります。こちらは全15章からなり、降圧剤、抗不整脈薬、狭心症治療薬、脂質異常症治療薬、糖尿病治療薬、消化性潰瘍治療薬、鎮咳薬、皮膚科疾患治療薬、抗菌薬などが1章ずつ割り当てられています。








防水テープは意外に防水だった!

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最近はTHAやTKAの術後後療法が速いので、術後2~3日でも個人浴に入れるぐらいの患者さんがいます。


しかし、実際には創の問題があるので、なかなかそこまで早期から、個人浴に入る方は少ないのが現状です。


私はCDCガイドラインに準じて創が乾燥した段階でガーゼを除去しますが、まだ創から浸出液が漏出している段階では、カテリープなどの防水テープを創部に装着しています。


防水テープは、シャワー程度なら全く問題ありません。しかし、浴槽に完全に浸かるとどうでしょうか? 今までは習慣的に、防水テープでは入浴していませんでした。


しかし、創からの浸出液が多くない限り、少なくとも外部から水が浸入する可能性は低いのではないのか? と思うようになりました。


ちょうど、転倒して下腿に防水テープを貼付する機会があったので、自ら実験台になって人体実験(?)を行いました。


結論的には、10分程度であれば全く問題ありませんでした。10分間ずっと浴槽に下腿を浸けていましたが、お湯は全く防水テープ内に侵入しませんでした。


今まではシャワーまでに留めるように患者指導していましたが、これなら浴槽に多少浸けても問題なさそうです。


夏場はいいですが、冬場は寒いのでシャワーだけでは辛い。。。患者さんにとっては朗報ではないでしょうか。





★★★  管理人 お勧めの医学書  ★★★

 
初学者がTHAの治療体系を俯瞰するにあたり、最もお勧めの書籍です


    




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