整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

肘関節脱臼で靭帯はどうなっている?

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先日、肘関節脱臼の患者さんが初診されました。他院で徒手整復および固定を施行されていますが、徒手整復後の単純X線像で関節内に小骨片を認めました。



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念のためにMRIを施行しました。結果は上の画像です。はっきりとした骨軟骨損傷は認めなかったため、外側側副靭帯起始部の裂離骨片だと診断しました。


何気なく眺めていると、ふと内側側副靭帯(MCL)や外側側副靭帯(LCL)が損傷していることに気付きました。肘関節脱臼後のMRIなので、考えてみれば当たり前です。


でも本当にそうでしょうか? 肘関節脱臼は、O'Driscollの報告以来、肘関節の後外側回旋不安定性と関連して認識されるようになりました。


O'Driscollの説では、①外側側副靭帯が断裂 ②前方および後方関節包断裂 ③内側側副靭帯が断裂 ④肘関節脱臼 という受傷機転です。


このためO'Driscollの説では、肘関節脱臼には外側側副靭帯損傷と内側側副靭帯損傷が必発です。ただし実際の臨床では、肘関節脱臼=内側側副靭帯損傷か否かは明らかではありません。


このため、肘関節脱臼の際に、内側側副靭帯損傷はどうなっているのだろう? という疑問がわたしにはずっとありました。それに対する回答が今回のMRIにありました。


もちろん、n=1なので今回の認識が一般的なのか否かは判定できません。しかし、曲がりなりにもO'Driscollの説を支持する画像所見だったので、私もそういう認識でいようと思います。




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広島大学名誉教授の津下先生による、手の外科における必須の医学書です。特に、「私の手の外科」は津下先生直筆のイラストが豊富で、非常に分かりやすく実践的な医学書です。


 







メガ大家も内情は火の車?!

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最近は、金融緩和の影響で資産インフレが顕著です。
そして、資産インフレだけではなく、不動産賃貸業の世界もインフレ傾向にあります。


ワンピースの世界では、王下七武会のクロコダイルでさえ、懸賞金は当初8100万ベリーでした。それが最近では億越えは当然で、10億ベリーに達するキャラクターも登場しています。


ワンピースでは懸賞金インフレが極端過ぎると揶揄されていますが、現実の不動産投資家の業界でも同様のことが発生しています。いや、もっとすごいかもしれません(笑)。


私が不動産投資の世界に参入した2004年頃は、資産的なバックグランドの無い素人が投資物件を購入することは非常に難しかったです。書籍もほぼ皆無なので、全て手探りの状態でした。


ちなみに私が初めて購入した1棟オフィスビルは、たったの3500万円でした。当時はこの程度の金額の物件を購入するのも、清水の舞台から飛び降りる覚悟でした・・・。


ところが、2013年以降のアベノミクス始動から情勢が激変しました。銀行融資がユルユルなので、理屈さえ分かっていれば面白いように規模を拡大できるのです。


これに加えて収益物件の価格が高騰したことも、彼らの担保余力を増大させました。このふたつの要因のおかげで、たった数年で
資産(※)を数十倍にまで膨らませる人が続出したのです。


※ バランスシートの大きさであり純資産ではありません。端的にいうと図体が大きいだけです


今では、資産10億円越えの「メガ大家さん」は珍しくもなんともありません。中には50億円から100億円越えの人まで出現しています。


資産10億円超なので、家賃収入は1億円を超える人が多いです。「毎年1億円も家賃収入が入ってくると左団扇じゃやないか」と思うアナタ! 事はそんなに単純ではありません。


実際にモデルケースで検証してみました。先日、本屋さんで拝見した某メガ大家さんが公表しているデータを、東急リバブルの収支シミュレーションに入力してみました。




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この方は最近派手に活動されており、投資総額16億円・年間家賃収入1.2億円と公表しています。試算結果は上記のごとくで、16億円投資していて年間手残り収入が1921万円でした。


この数字は税引き前なので、税引き後は更に手残り収入が少なくなります。税引き前の実質利回り1.2%は相当厳しい数字です。突発事故1件ですぐに飛んでしまうレベルです。


今回は、諸経費のデフォルトが15%だったのでそのまま使用しましたが、郊外のRC物件がメインポートフォリオのようなので、私の肌感覚では30%ぐらいのイメージです。


敢えてそうせずに諸経費15%、稼働率95%という大甘の数字を採用したのは、私の肌感覚の数字を入力すると、手残り収入がマイナスになったからです・・・


おそらく、減価償却を確保して税の支払いを先送りするために、毎年新規物件を購入し続けなければ、税の支払いで資金ショートしてしまう自転車操業的な状況ではないかと推察します。


このような状況であっても、物件を購入し続けることができる間は、大過なく過ごすことが可能です。しかし市況が悪化して保有物件の担保余力が無くなると、新規購入が不可能となります。


こうなると破綻へと一直線となります。私は不動産投資ウォッチャーなので、借入金額・満室想定家賃・物件スペック・エリアが分かると、内情をだいたい察することができます。


現在活躍中(?)のメガ大家さんの中には、内情が火の車である方が結構多い印象です。このような人が苦境を脱出するには売却しかないですが、市況下落までの時間との戦いです。


医師でここまで極端な方はあまり居ないと思いますが、本屋さんに並ぶ書籍の不動産投資手法を鵜呑みにすることは危ないと思います。世の中に「錬金術」などありませんから・・・


※ ちなみに私の不動産メンターにもメガ大家は何人か居ますが、いたずらに規模拡大を追求せず、皆手堅く不動産経営をされています。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





もう春なのに、冬支度を考えた1日

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3月も中旬に差し掛かった平日のお昼休みに、1本の電話がかかってきました。相手は旅館業仲間で、観光庁の補助金獲得の件で頻回に連絡を取り合っています。


今回の電話は「旅館業界は4月に繁忙期入りするため、4月だけ旅館業組合の補助金業務の取りまとめをお願いできないか」という趣旨でした。う~ん、表面上は私も同業者なんだけどなぁ・・・


私は、旅館業仲間に素性を明かしていません。あえて自分が勤務医であることは伝えていないのです。このため旅館業仲間は、私のことを旅館経営者だと思っています。


皆、数軒程度の宿泊施設を運営しているオーナー社長です。客室合計が100室にも満たないので、自分でオペレーションを行っています。日々の清掃まで行っている方もいるようです。


一方、私は値付けと監視以外の業務を、全てアルバイトスタッフで回す仕組みを構築しています。他のメンバ―と異なり時間的融通が利くため、補助金業務では常に先頭を走っていました。


このため、実務能力が高いヒトと思われてしまい、今回の依頼につながったようです。最初は断るつもりでしたは、カツカツ状態のようなので仕方なく1ヵ月だけ引き受けることにしました。


この話の伏線として、観光庁からの補助金事業のために結成した旅館業組合を通じて、近隣で開業されているたくさんのホテル・旅館施設経営者と知り合いになりました。


宿泊業に関しては、不動産賃貸業と同様にマーケットが大きいため、近隣と言えども直接の競合関係になることはあまりありません。このため、お互いの近況を報告しあっています。


そして補助金業務を取り仕切ることになったのですが、昨年比の稼働率データ収集が主な業務です。続々と近隣同業者のデータが集まってくるのですが、稼働率を確認して驚きました。


一般的に1~2月は閑散期なのですが、それでも昨年比で大幅な稼働率低下を認めました。たしかにAirbnbなどの民泊は既に過当競争に陥っているため、価格勝負の世界に突入しています。


しかし、旅館業法の営業許可を取得した施設でも、供給過多による過当競争の芽をかいま見てしまいました。具体的には1・2月とも、昨年比で20%程度稼働率が落ちているようです。


大本営発表の数字は、大都市圏の大規模ホテル稼働率は未だに高値推移しています。しかし、直近のマーケットの肌感覚としては、じわりと供給過多による悪影響を感じざるを得ません。


2年前まで新築物件のほとんどは、相続対策の賃貸マンションでした。私のエリアは時価と路線価が2倍ほど乖離しているため、賃貸マンションを新築すると強力な相続税対策になります。


しかし、昨年からは新築される物件のほとんどがホテル等の宿泊施設です。コンビニよりも多いのではないか?と感じるほど、凄まじい勢いでホテルの建築ラッシュが続いています。


先日、知り合いの不動産投資家から、総投資額6億円で売上9000万円の新築ホテルの投資案件をどう思うか? と訊かれました。今から「想定」利回り15%のホテルは非常にリスキーです。


実情を伝え、その投資は止めた方がよいと忠告しました。他県からみるとこのエリアは、豊饒地に見えるようです。このあたりは実際にマーケットで戦っている人間しか分からない感覚です。


まだ収益性が高くて美味しい市場ですが、不動産賃貸業同様にそろそろ冬支度をしなければいけない時期に差し掛かっているのかもしれません。この機会に私の施設の概略をまとめました。

  • 年間売上 807万円
  • 営業利益 503万円
  • 売上高営業利益率 62.3%
  • 稼働率 64.1% 
  • 表面利回り 20.7% → 売上高 ÷(物件購入費用+改装費)
  • 実質利回り 12.9% → 営業利益 ÷(物件購入費用+改装費)


地下鉄徒歩5分の商業地で流通坪単価200~300万円、1棟ビルの流通利回り6%のエリアなので、営業利益利回り7%程度でも売却できそうです。う~ん、今が売り時かもしれません。


ドルフ・デ・ルースの「物件に惚れるな、取引に惚れろ」という名言を思い出しました。取引に惚れるのなら売却です。しかし、丹精を込めて創り上げた施設を手放すのは心理的に難しい・・・


「売却」という冬支度が良いのか、永久保有目的で賃貸物件へのコンバートを含めた「退路の確保」という冬支度のどちらが良いのかを、もう少し考えてみようと思います。
 




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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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