現在、私は不動産ポートフォリオの大改造中です。具体的には住居系から脱皮して、飲食店・物販店・シェアハウスなどの事業用物件にコンバージョンしています。
2006年に購入した１棟ビルや、BF＋１Fテナント物件で事業系物件の難しさを嫌というほど味わったので苦手意識ができてしまい、その後は住居系に注力していました。
ところが、民泊から簡易宿泊所ビジネスに参入したことをきっかけに、コインパーキング、焙煎珈琲店を誘致に成功し、現在は２物件で事業系テナント募集中です。
不動産投資戦略を事業用物件にコンバージョンした最大の要因は、好立地物件が増えたことです。やはり人通りの多い商業地域は事業系物件には最適です。
しかし、今でも2008～2012年に不動産に対して感じていたことを思い出します。それは物件を所有することで、自分の身が削られていたことです。
当時の私は自分のことを「生きる屍」と感じていました。確かに、2009年には金融資産の時価評価が1億円の大台を突破していたため、精神的に多少の余裕はありました。
しかし、「負」動産物件売却で利確して、2013年に実質的無借金を達成するまでは、常に自分は「生きる屍」であるという感覚を消すことはできませんでした。
なぜ、自らを生きる屍と感じていたのか？ それは、本質的な物件価値よりも割高に購入してしまったため、超長期で所有し続けると赤字になることが分かっていたからです。
浅はかにもレントロールの数字で物件購入可否を判断して、現地で感じた違和感を封殺して複数の物件を購入してしまいました。
単年度では何とかプラスのキャッシュフローを確保していましたが、突発的な修繕が発生すると、苦労して積み上げた利益が簡単に吹き飛んでしまいます。
客付けで苦労し、さまざまなトラブルで精神が削られてしまうため、金銭面だけではなく精神面でも大きなダメージを負っていました。
このため、売却を考えましたが、少なくとも2012年までは赤字覚悟でしか売却できそうにありませんでした。
逃げたくても逃げることができない状態なので、まさに自分は銀行や不動産業者に利益を吸い上げられる「生きる屍」だなと感じていたのです。
幸いにも、2013年以降のアベノミクス相場で「負」動産でまさかの利益を叩き出して利確することに成功したのですが、まったくをもってマグレであると自覚しています。
このように売りたくても売れない状況に陥っている人は、「負」動産投資をおこなっていると言っても過言ではないでしょう。
不動産投資は売却して利確してはじめて成否が判明します。ゆめゆめ物件を購入しただけで「勝った！」と考えてはいけないと思います。
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