整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

売ビルを住宅ローンで購入検討?!

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最近、自宅探しの旅に出ています。
現在住んでいる自宅は、2004年に購入したいわゆる収益マイホームです。


近所には、大学教授・医師・法曹関係者、果てはノーベル賞受賞者のお孫さんまでお住まいの文教地区なので、住み心地は抜群です。


一時は、この地に永住をと考えていましたが、地価が激しく高騰している状況を勘案して、そろそろ利確しようかと検討中です。何といっても長期譲渡所得になるので税が安い!


そんな前振りはさておき、国から贈られた素晴らしいプレゼントがあります。そう、それは住宅ローンです。この制度融資は、経済的合理性を無視した構造になっています。


このため、通常の事業用融資とは比較にならないぐらい有利な制度設計になっています。主なメリットは下記のごとくです。


  1.  融資審査が属性で機械的に決まる
  2.  属性に対する融資なので物件のスペックは考慮されない
  3.  審査がスピーディー
  4.  超長期融資が基本
  5.  リスクと比較して金利が安い


正直言って、こんな破格な融資は他に存在しません。明らかに経済的合理性を無視しているので、借りる側なら誰にとってもおいしい融資制度です。


最も利用価値が高いのは年収1000万円ぐらいの層だと思います。年収5000万円と比べて経済的安定性が低いにもかかわらず、融資条件(金額・期間・金利)に差がないからです。


私が最も素晴らしいと思う点は、上記②の属性に対する融資なので物件のスペックは考慮されないことです。特に真価を発揮するのは下記のような物件を購入するときです。


  • 実勢価格と路線価の乖離したエリアの物件
  • 法定耐用年数オーバー物件



銀行は、基本的に路線価を基準に融資金額を決定します。いわゆる積算評価なのですが、実勢価格>>>路線価のエリアの物件では、融資金額が伸びません。


このため、そのようなエリアの物件を購入するには、評価不足分の現金もしくは信用力を投入するしかありません。


このため、このようなエリアの物件を購入できる層は、通常では資産家に限られます。では、なぜ資産家はこのようなエリアの物件を好んで購入するのか?


それは、相続税対策のためです。手持ち現金を高付加価値エリアの物件に交換することで資産の評価額を下げて相続税節税を目指すのです。


このような、実勢価格>>>路線価のエリアは、長い歴史を持つ安定的なエリアが多く、一般人では購入することが極めて難しいのが実情です。


更に、法定耐用年数オーバーの物件は、融資期間が伸びないためハードルが上がります。つまり、高付加価値エリアの法定耐用年数オーバー物件は、購入が極めて難しいのです。


しかし、住宅ローンを利用することで、一般人でもこのような物件を購入することが可能となります。それは、融資が物件の積算評価ではなく、借手の属性評価だからです。


では、なぜ私はこのような物件にこだわっているのか? それは、このような物件は比較的競合が少なく、長期的にみて最もおいしい物件だからです。


具体的には、都市中心部の地価のバカ高い物件が該当します。このようなエリアの中で更に購入ハードルの高い法定耐用年数オーバーの物件は、住宅ローンの絶好のターゲットです。


現在検討中の物件は、実勢坪単価300万円(路線価100万円)、築45年のRC造の1棟ビルです。ビルであっても人が住めば、立派な「住居」です(笑)。


住宅ローンを利用できる勤務医を、いつまで続けるか分からないので、
とりあえずシュートだけでも打ってみようと思います。


2018.6.16 追記  
顛末はこちら







★★ 「収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


民泊新法施行でひと息か?!

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先日の日経で興味深い記事がありました。
民泊仲介エアビー、掲載数8割減 新法控え対策 です。




一般住宅に旅行者を有料で泊める民泊の仲介世界最大手、米エアビーアンドビーが許認可などがない日本国内の施設の掲載をやめたことが4日、分かった。エアビーのサイトで現在検索できる施設は約1万3800件と今春時点から8割弱減った。15日の住宅宿泊事業法(民泊新法)の施行で求められる対策を前倒ししたとみられる。違法営業の恐れがある施設が減り、民泊市場が適正化される一歩になりそうだ。




Airbnbの登録総数は約6万2000件と、国内の民泊のほぼすべてが載っていましたが、4日時点で約1万3800件まで減ったそうです。


6月1日に、観光庁が民泊新法での届け出予定などがないのに掲載中の施設の予約取り消しなど求める通知を送ったため、Airbnbは掲載中止の対応を敢行しました。


この記事を読んだ私の感想は、Viva 観光庁! です(笑)。これまで法令無視のヤミ宿泊施設が跋扈していたため、法令に縛られている許可事業者が圧迫されていたためです。


部屋面積やトイレ・手洗い場の数で宿泊人数の定員が厳密に規定されていますが、ヤミ宿泊施設は完全無視で、宿泊定員=入れるだけ何人でも! 的な無茶苦茶をしていたので。。。


確かに、6月以降はBooking.com経由のお客様を抑えて、Airbnb経由のゲストが激増しています。経営的にもBooking.comの手数料18%に比べて、Airbnbの3%は超ありがたいです。


さて、ライバルが激減したので一息ついたのですが、宿泊施設の経営環境は厳しさを増しています。下のグラフは現在所有・運営している施設の開業からのトラックレコードです。




キャプチャ - コピー




売上と手残り収益をグラフ化していますが、月毎の変動が大きいものの、長期的にみると漸減傾向にあることが分かります。


手残り収益は、修繕積立金控除を売上の10%に設定しているため、実際の手残りはもう少し多いです。しかし、売上の減少傾向は歴然としています。


開業から計算すると、既に1000万円近くの手残り収益を生み出しているため、改装費などの初期投資(500万円)は十分に回収しています。


しかし、競合施設の激増によって、ビジネスの継続性に疑義が灯っているため、新規投資は中止している状況です。開業以来、リネン系の入れ替えさえも、未だ実行していません。


私の施設は、高単価×低回転のビジネスモデルなので、設備や備品の劣化が遅いこともありますが、回収の目途が立たないため怖くて新規投資できないというのが本音です。。。


宿泊業のオーナー仲間の対応は二分化しています。私のように新規投資を控えて市場からの撤退タイミングを窺っている者も居れば、借入を起こして新規施設を開業する者もいます。


このあたりの相場感は人それぞれですが、今のところ破綻した人は見たことがないので、それなりに皆うまくやっているのかなと思います。


これ以外にも、初期に立ち上げたビジネスの中には、そろそろ賞味期限が到来しているものもあります。ビジネスを始めるのは簡単ですが、撤退の決断は本当に難しい・・・


たぶん、医師をリタイアすることや、クリニックを売却する決断もなかなか難しいのでしょうね。幕引きの難しさを改めて考えさせられた日経の記事でした。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





手洗い水は水道水が吉!

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手術部位感染(SSI)に関連して、手術室で使用する手洗い水をどうするかという議論があります。昔は滅菌水がメジャーでしたが、最近では水道水使用派が台頭しています。


平成17年に医療法施行規則が改正され、「滅菌手洗い」が「清潔な手洗い」という文言に改められました。この改正で、手洗いにおける水道水の使用が認められるようになりました。


手洗いに使用する水は、外国では水道水を用いるのが一般的です。しかし、我が国では医療法施行規則で滅菌水使用が明記されていたため、滅菌水を使用せざるを得ませんでした。


では、実際にどちらの方がより安全なのでしょうか? 私の感覚では、水道水は塩素を含んでいるため、滅菌水よりも微生物汚染を回避できる可能性が高いです。


私の家には井戸があり、トイレや庭の散水は井戸水を使用しています。昔ながらのポンプ式井戸で、塩素を付加する装置は付けていません。


そして、夏場になると井戸水が結構臭うんです。。。当初は洗濯も井戸水を使用していましたが、あまりに臭うため水道水に変更しました。


この点、微量の塩素が含まれる水道水は、ほとんど臭うことがありません。ほぼ同じ部位に配管があるのですが、その圧倒的な清潔度の違いに、塩素の偉大さを感じました。


この経験から、手術室の手洗い水も、滅菌水よりも水道水の方が望ましいと感じるようになりました。たしかに滅菌した瞬間は清潔でしょうが、配管が清潔か否かは怪しいものです。


まだまだ滅菌水使用の施設が多いと思います。「滅菌水」というネーミングにだまされることなく、きちんとした設備管理の実施が重要だと思いました。





★★★  管理人 お勧めの医学書  ★★★

整形外科を志すなら、キャンベル(Campbell's Operative Orthopaedics)は必須でしょう。ペーパー版以外にも、DVDやe-ditionもあって便利です。更にKindle版は約30% OFFで購入可能です。このような辞書的な医学書は、電子書籍と相性が良いと思います。










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