今日は迷える医師のための不動産講義です。
不動産投資に興味があるものの、思い切りのつかない方がたくさん居ます。
その気持ちは痛いほど分かります。私が不動産投資を志向したのは2002年でしたが、心理的ハードルを乗り越えて実際に開始したのは2004年でした。2年間も時間を浪費しています。
さて、なかなか踏ん切りがつかない理由のひとつとして、「客付けが難しそう、空室が怖い」というのがあると思います。買ったのに空室が続いたらどうしよう。。。
結論から言って、人が住んでいるエリアである限り「必ず」入居付けは可能です。不動産賃貸にもマーケットが存在するため、相場の賃料よりも安くすれば入居付けできるのです。
問題は、入居付けできる賃料で利益を生むことが可能か否かです。例えば、東海地方の浜松市は政令指定都市ですが、ワンルームマンションは家賃1万円台の攻防に突入しています。
さすがにこの価格帯では、満足にメンテナンスをすることさえ難しいです。場合によっては固定資産税の支払いにも窮するかもしれません。
このように考えると空室をむやみと怖がる必要はないものの、入居付け可能な賃料帯で利益を出せるか否かが重要ということになります。
そして、物件賃料を決める要素は「立地」と「専有面積」です。本格的なリノベーションや築年数も含めて、その他の要素は長期的に言うと脇役に過ぎません。
そうは言っても5年～10年スパンでは、これらの「誤魔化し」も収益性の向上に資することになります。更に物件売却では巨大なキャピタルゲインを得る要因になるので侮れません。
だいたいは地域の賃料相場に落ち着くのですが、下記に上げるテクニックを知っていると多少は賃料を嵩上げできるので有用だと思います。
- レンタル家具によるモデルルーム化
- 家具付き部屋
- リノベーション
①はIKEAやニトリで家具や雑貨を購入してモデルルーム化してもよいのですが、自分のセンスに自信がないと少々辛いです。また、入居付け後の処分に困ります。
これを解決するためには、レンタル家具によるモデルルーム化が有用です。私は東京調布大家の会の海野代表 おススメの業者さんを利用していますが、良心的で効果抜群です。
②はAirbnb撤退時に試してみましたが、空室の埋まるスピードもさることながら、賃料をアップさせる力に驚きました。問題点はやはり入居者から不要と言われた物品の処理です。
お手軽さと効果を考えると①＞②＞③です。売却目的で高めの賃料が欲しい時には②＞①＞③の方がいいかもしれません。
一般的にリノベーションがもてはやされていますが、投下資金に対する収益性を考えるとイマイチな印象です。リノベは最後の手段であり、安価な方法を優先するべきでしょう。
しっかりデータ収集して賃料相場を確認し、上記で挙げた小手先の技術で味付けすると意外なほど高い賃料水準で入居が決まりやすいです。
1度仕組みを創り上げると、あとは電話（メールやLINE）1本で、クリーニング・クロスリペア → モデルルーム化 → FAX-DM → 早期の入居付け が自動的に達成されます。
こうなってくると収益幅は買値で決まってくるので、いかにして安く購入するのかに神経を集中させることになります。逆にいうと安く不動産を買える時以外は参入禁止です。
これだけさんざん煽ってきましたが、最後はやはり「今は不動産投資を止めるべき」といういつものオチで終わりそうです（笑）。先生方の勇気は、数年後まで取っておきましょう。
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