私は毎月末に金融資産の時価評価を行っています。目的は、自分のポートフォリオの現状を正確に理解するためです。2017年6月末時点の評価額は、過去最高を記録しました。
4月に購入した築古木造戸建の改修費が大幅に膨らんでしまい、250万円を支払ったのですが、市況が良いので金融資産全体への影響はほとんどありませんでした。まさに絶好調です。
ただ、心配事が無いわけではありません。そのうちのひとつは東証REIT指数の下落です。2017.6.30の終値は、ついに1700の大台を割り込みました。
上図は、2017年の東証REIT指数の推移です。日経225、TOPIXともに好調を維持している中、東証REIT指数のみ逆行安となっています。どこまで下がってもおかしくないチャートです。
一方、上図は東証REIT指数の10年チャートです。今年に関してはダダ下がりですが、長期チャート上では、まだ天井圏で小康状態を保っています。
私の肌感覚では、2016年夏ごろが最近の不動産価格のピークでしたが、東証REIT指数は2~3ヵ月先行して2016年4~5月に天井を打ったようです。そこから1年間下げ続けています。
私は、永久保有目的の都市中心部の物件以外は、2016年9月に最後の1棟を売却しました。結果的には、ベストに近い時期に売却できたことになります。
これから先のことは分かりませんが、私の感覚では不動産売却を検討している方は、少しでも早めに売却した方が良いと思います。
金融庁も過剰な不動産融資を問題視しており、コンプライアンスの高いメガバンクやりそな銀行は既に不動産への融資を引き締めています。
不動産価格は、資金を提供する銀行の融資姿勢から大きな影響を受けます。2013年以降にイケイケどんどんで規模を拡大してきた不動産投資家は、試練の季節を迎えるかもしれません。
融資が止まって新規物件を購入できなくなったときに、果たしてどれだけの期間を耐えられるのか? う~ん、他人事ながら、税支払いの資金ショート恐ろしいです。。。
少し話が脱線しましたが、超長期逆張り投資家目線では、東証REIT指数(REIT個別銘柄も)も含めて金融市場にチャンスの芽は全くなさそうです。
では、高額所得者なら強烈な節税効果を見込める築古木造戸建以外の収益不動産はどうなのか? 私の感覚では、まだ購入できる時期は到来しそうにありません。
一方、売るなら早めが良いのかなと思います。特に路線価20万円/坪を割るような資産性の低そうな物件は、急げ急げ! でしょう(※ ポジショントークです)。
★★ 医師のための金融資産形成術 ★★
資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。
勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。
1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術
①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。
一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。
今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。
築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。