整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

物件売却による機会損失をどうする?

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先日、出資している任意組合の定期総会に出席してきました。
最後の雑談の際に、興味深いことをお伺いしました。


アベノミクス開始以降の超金融緩和政策で、日本経済はインフレになってもおかしくありませんでした。しかし、現状では残念ながらデフレに逆戻りしています。


物価動向の確認に最も有効なのは、SRI一橋大学消費者購買指数です。2010年の-2%から2015年末の+1%まで回復トレンドが続いたものの、 直近ではマイナスに転換しています。


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SRI一橋大学消費者購買指数は、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、ドラッグストア、大型小売店もカバーした日本全国4000店舗のPOSデータに基いて計算されています。


このため、物価の推移が私たち生活者の肌感覚に合致しているのです。そして、2016年8月29日時点での消費者購買価格指数は-0.14%でした。


これだけの金融緩和を実施しても、デフレ傾向から脱却できないのは驚くべき状況です。しかし、この状況が永続するはずはありません。今後いつかはインフレになるはずです。


実は、今月末に所有物件のひとつを売却する予定です。2013年以降は、どんどん所有物件を売却しています。投資家としての” 感 ”なのですが、いつも迷いながら売却を決断しています。


売却することの最大のリスクは、売却後に経済状況がインフレに転換することです。このパターンに該当すると、大きな機会損失を被ってしまいます。


今回の売却でもまとまった資金が手元に残る予定ですが、しばらくは現金のままで残しておこうと考えています。では、経済がインフレに転換してしまったらどうすればよいのでしょうか?


今後、日本で経済がインフレに転換する場合には、通貨下落を伴う悪性インフレとなる可能性が高いです。そして、悪性インフレ下では不動産を安価に購入することが極めて難しくなります。


そのままでは現金価値の減少を傍観するしかありません。インフレ局面では不動産購入は難しいです。しかし、実際には物価が+1%を超えてからでも十分に対応可能だと思います。


具体的な対応は、株式の購入です。金融資産は不動産と異なり圧倒的な流動性があります。このため、魅力的な不動産を購入することが難しい局面でも金融資産なら購入可能です。


そして、どうしても不動産が欲しいのであればREITや不動産を多数保有する上場企業を購入することができます。 今はインフレの心配よりもデフレの逆戻りを心配する状況だといえます。


デフレになれば物の値段が下がり、現金の価値が上ります。 特に株式や不動産などの資産は値下がり率が大きく、インフレ期に1億円の物件がデフレ期には7000万円で買えたりします。


したがって、実際の消費者物価指数の動き以上に現金の購買力が高まります。このように考えると、不動産を売却することに対する恐怖心が幾分やわらぎます。


不動産を売却することは、目先の利益に目が眩んで将来の機会損失を被ることにあらずです。金融資産とのハイブリッド投資で、機会損失リスクを十分にヘッジすることは可能だと思います。


※ これを機会にサイドバーにSRI一橋大学消費者購買指数のリンクを張りました




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  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


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時間に対する認識とその対処法

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先日、私の情報収集法をご報告しました。
そこで、今度は時間に対する認識とその対処法について考えたいと思います。


まず、大前提として1日は24時間しかありません。「この限られた時間から最大の成果を引き出すこと」が私の日々のテーマとなっています。


自分の時間という限られた貴重な資源を、最大限の成果に結び付けるためには下記のことが重要となります。

  1. 不要なことはできるだけしない
  2. 時間あたりの密度を高める
  3. コピペを利用する
  4. 他人の時間を利用する
  5. 拡張性のある仕組みの構築に時間を投入する



まず①は、時間の断捨離です。ネットサーフィンなどの時間の浪費は行いません。同様にFacebookなどのSNSも業務以外ではできるだけ見ないようにしています。


②は、最も手っ取り早くできることです。私はできるだけ、食事をしながらや移動しながら等の「ながら作業」は行いません。食事の際には食べることに集中しています(笑)。


クリエイティブな「創り上げる系の作業」は、最高のパフォーマンスを発揮できる環境で行います。空き時間にタブレット等で作業を行うことはせずに、PCの前で短時間で終わらせます。


③は何のこっちゃ?かもしれませんが、②で生み出した生産物をできるだけ有効利用します。例えば、生産物の有効利用は、私がブログを書いている目的のひとつです。


私の中の気持ちとしては、自分に向ってブログを書いています。本ブログの記事数はすでに1000を超えていますが、当然その全てを覚えてるわけではありません。


医療関係の記事は全て自分の備忘録です。ネット環境につながれば検索できるので、いわゆる外部脳として利用しています。つまり、クラウドに自分の知識を置いているのです。


あと、不動産や金融資産投資の分析は、自分が調べたことを文章化することによって穴が無いかを確認する作業です。実態は、自分の頭の中の思考過程をブログにコピペしているのです。


そして、一度文章化した自分の思考をコピペすることは、講演したり著書を執筆するときの骨格となります。このことで自分の時間は大幅に節約することが可能となります。


④は、自分以外でもできることは極力外注することにしています。ただし、これにはお膳立てが重要で、うまくしないと外注する方がかえって時間を食うこともあります。


スモールビジネスに関してはコアな部分だけに特化します。日常業務に関してはチームで対応することが重要です。そして、自分は徐々にフェードアウトしていきます。


ここでのポイントは任せきることができるか否かです。自分でやると90%できるが任せると70%しかできない。例えば、自分なら9万円稼げるが任せると7万円。あなたなら、どうしますか?


私なら2万円を捨てて任せきります。実は、これがとても難しいんです。どうしても目先の2万円がちらついて自分でやってしまいがちです。これをクリアしないと拡張性が低下します。


①~④までは、普通のビジネス書によく書いてある内容です。しかし、忙しい勤務医と2足のワラジを履いている私の実体験からは、長期的には⑤が最も重要だと感じています。


①②は従業員目線、③はブロガー目線、④は経営者目線ですが、⑤は投資家目線です。例えば①②④を実践することで家内工業的なスモールビジネスはそれなりに回っていきます。


しかし、拡張性に乏しい業務ではどうしても自分の時間という限界があります。これを越えるためには、⑤の自動運転化可能な拡張性の高い仕組みの構築に邁進する必要があります。


自動運転化可能で拡張性の高い仕組みに自分の時間と資金を投資することで、レバレッジのかかり方がとても大きくなるのです。


私もまだまだ自分の時間を使わざるを得ない状況から脱却できていません。しかし、自動運転化と拡張性をキーワードに今後の展開を進めていきたいと考えています。






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上位4%でなければ生き残れない?

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昨今、世の中には投資関連の情報が溢れています。
しかし、実際に投資を行っている人の割合は少ないと言われています。


日本証券業協会によると2014年3月末時点のインターネット口座数は1700万強で、金融先物取引業協会によるとFX口座数(店頭)は、約500万口座でした。


窓口や電話での取引を行う投資家もいるので、概ね投資口座は2500万口座と言われています。2014年の日本の人口は1億2714万人なので約20%程度の投資人口比率です。


実際には、同一人物が複数の投資口座を所有しているケースが多いので、この投資人口比率は最大値とみなして問題ないと思います。


一方、金融資産投資を行っている人の中で利益を出している人は全体の20%だそうです(※)。信用評価損益率をみると、実際に利益を出している人の比率はもう少し低いかもしれません。


 ※ 2012年 富士経済調べ 


このふたつの数字を掛け合わせると、総人口の約20%が金融資産投資を行っているが、利益を出しているのは総人口のたった4%(=20%×20%)に過ぎないという驚くべき結果がでます。


人口の20%程度の人が金融資産投資を行っているということは、ファイナンシャルリテラシーの観点からは、金融資産投資をやっているだけで全体の上位20%に入ることになります。


これらの人は残りの80%の人と比べて、ファイナンシャルリテラシーが高いと言えます。普通に考えると、知識や経験があることは強みとなります。


しかし、ファイナンシャルリテラシーの観点から見ると、もっとも成績が良くないのは下位21~100位ではなく、金融資産投資を行っているが損失を抱えている上位5~20位なのです!


つまり、全体の5~20位の人が、60位や90位の人よりも成績が悪いという驚くべき事実です。不勉強で何もしていない方が、そこそこ勉強家な人よりも数倍マシということになります。


これは本当なのでしょうか? 実は、私の感覚からもこの結果は現実に即しています。生半可な知識しかない人が最も損失を抱えやすいのです。


個人投資家は、この事実を厳粛に受け止めるべきでしょう。 全体の上位4%に入ることができなければ、何もしないよりも悪い結果になる・・・。これは結構キツイ現実です。


金融資産投資を行う場合には、かなりの覚悟が必要なようです。そして、これは不動産投資にもある程度該当すると思います。私の経験では、学歴と投資の能力は全く別物です。


両者がダブル人も結構いますが、必要とされる知識や能力が全く異なるのです。医師のような認知能力に優れた高学歴者は、投資でも有利とはゆめゆめ思ってはいけません。


だからと言って全く投資とは無関係に生きていくのも、これからの時代は問題があります。このあたりをどう解決して折り合いをつけていくのかは結構難しい課題ですね。





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