先日、出資している任意組合の定期総会に出席してきました。
最後の雑談の際に、興味深いことをお伺いしました。
アベノミクス開始以降の超金融緩和政策で、日本経済はインフレになってもおかしくありませんでした。しかし、現状では残念ながらデフレに逆戻りしています。
物価動向の確認に最も有効なのは、SRI一橋大学消費者購買指数です。2010年の-2%から2015年末の+1%まで回復トレンドが続いたものの、 直近ではマイナスに転換しています。
SRI一橋大学消費者購買指数は、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、ドラッグストア、大型小売店もカバーした日本全国4000店舗のPOSデータに基いて計算されています。
このため、物価の推移が私たち生活者の肌感覚に合致しているのです。そして、2016年8月29日時点での消費者購買価格指数は-0.14%でした。
これだけの金融緩和を実施しても、デフレ傾向から脱却できないのは驚くべき状況です。しかし、この状況が永続するはずはありません。今後いつかはインフレになるはずです。
実は、今月末に所有物件のひとつを売却する予定です。2013年以降は、どんどん所有物件を売却しています。投資家としての” 感 ”なのですが、いつも迷いながら売却を決断しています。
売却することの最大のリスクは、売却後に経済状況がインフレに転換することです。このパターンに該当すると、大きな機会損失を被ってしまいます。
今回の売却でもまとまった資金が手元に残る予定ですが、しばらくは現金のままで残しておこうと考えています。では、経済がインフレに転換してしまったらどうすればよいのでしょうか?
今後、日本で経済がインフレに転換する場合には、通貨下落を伴う悪性インフレとなる可能性が高いです。そして、悪性インフレ下では不動産を安価に購入することが極めて難しくなります。
そのままでは現金価値の減少を傍観するしかありません。インフレ局面では不動産購入は難しいです。しかし、実際には物価が+1%を超えてからでも十分に対応可能だと思います。
具体的な対応は、株式の購入です。金融資産は不動産と異なり圧倒的な流動性があります。このため、魅力的な不動産を購入することが難しい局面でも金融資産なら購入可能です。
そして、どうしても不動産が欲しいのであればREITや不動産を多数保有する上場企業を購入することができます。 今はインフレの心配よりもデフレの逆戻りを心配する状況だといえます。
デフレになれば物の値段が下がり、現金の価値が上ります。 特に株式や不動産などの資産は値下がり率が大きく、インフレ期に1億円の物件がデフレ期には7000万円で買えたりします。
したがって、実際の消費者物価指数の動き以上に現金の購買力が高まります。このように考えると、不動産を売却することに対する恐怖心が幾分やわらぎます。
不動産を売却することは、目先の利益に目が眩んで将来の機会損失を被ることにあらずです。金融資産とのハイブリッド投資で、機会損失リスクを十分にヘッジすることは可能だと思います。
※ これを機会にサイドバーにSRI一橋大学消費者購買指数のリンクを張りました
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