昨日から第42回日本股関節学会に出席しています。
学会主席中はブログネタが無いので、先日アレンジした築古木造戸建のお話をします。
不動産投資における私の主戦場は自宅から半径1km圏内です。ドミナント戦略を採っているのでエリアのことを知り尽くしており、私の不動産投資の競争力の源泉となっています。
さて、今回の物件は私の主戦場の2kmほど西側にあります。つまり自宅から3kmほどに位置するのですが、ここまで遠いとエリアの特性がイマイチよく分かりません。
しかし、1000万円未満の物件はめったに出ないエリアにも関わらず、物件価格は破格の350万円! 懇意の不動産業者の方から物件資料のメールが送られてきたのです。
この場合、電話ではなくメールなのがポイントです。つまり業者目線ではめちゃくちゃ美味しい価格ではないのです。現地で物件調査をして納得しました。
無造作に室内には何個も桶が置かれています。激しい雨漏りのため雨の日にはナイアガラの滝状態であることは容易に想像できます(笑)。これぐらいの価格帯の物件では珍しくありません。
その場でざっくり物件再生にかかる費用を試算したところ、私の計算では250万円でした。エリアの家賃相場4~4.5万円から表面利回り10%で逆算して250万円程度なら購入可と判断しました。
「コノの状態ですから、半額(170万円)なら購入します」と業者さんの方に伝えて物件を後にしました。指値がキツ過ぎて購入は無理と思っていたので、それっきり物件のことは忘れていました。
すると、2週間ほどして290万円でどうでしょうという返答がありました。脈アリじゃないですか!すかさず240万円でどうでしょうと返すと、なんとその価格でOKとのことでした。
しかし、ここからが勝負です。充分な節税効果を得るために物件価格中の建物価格を高めに明示する必要があるのです。このことを理解してくれる売主や業者さんはほぼ皆無です。
交渉の結果、建物200万円・土地40万円に落ち着きました。実は建物価格の明示を交渉する場面が最も難しく、マニュアルを購入していただいた先生方から最も相談を受けるポイントです。
工務店に修繕費の見積依頼すると、私の計算どおり300万円以内でOKでした。そして、ここまでアレンジしながら私は今回の物件購入を見合わせました。先輩医師に譲ることにしたのです。
同時進行で他の物件に取り組んでいることと、お世話になった先輩医師への恩返しのためです。普通の人には難しい交渉ですが、私にとってはルーチンワークなので全く苦になりません。
実は今回の物件購入を先輩医師に譲ってホッとしている気持ちもあります。その理由は・・・、この物件を購入すると、減価償却を取るために今後4年間は働き続ける必要があるからです。
差し迫ってリタイアを決心しているわけではないのですが、私は束縛されるのが嫌なのです(笑)。築古木造戸建を欲しいけど欲しくない・・・。 なかなか難しいモノですね。
そして、先輩医師のために今回の物件をアレンジした過程で、経済的な安定を維持するためには、①不動産の知識 ②金融資産投資の知識 が必須であることを改めて感じました。
単に勤務医を続けるだけで純資産で億を越える大きな資産を築くことは極めて難しいですが、開業医なら頑張れば純資産で億越えの資産形成も夢ではありません。
しかし、開業医の先生が本業のみで億越えの資産を形成しても、不動産や金融資産投資の知識を知らずして、リタイア後もその大きな資産を維持することは難しいのが現実です。
資産形成に不動産や金融資産投資は「マスト」ではないですが、築いた資産を維持するには「マスト」だと思います。小さく始めてリスクを抑えつつ、投資技術を習得してはいかがでしょうか。
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