整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

築古木造戸建投資をアレンジ!

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昨日から第42回日本股関節学会に出席しています。
学会主席中はブログネタが無いので、先日アレンジした築古木造戸建のお話をします。


不動産投資における私の主戦場は自宅から半径1km圏内です。ドミナント戦略を採っているのでエリアのことを知り尽くしており、私の不動産投資の競争力の源泉となっています。


さて、今回の物件は私の主戦場の2kmほど西側にあります。つまり自宅から3kmほどに位置するのですが、ここまで遠いとエリアの特性がイマイチよく分かりません。


しかし、1000万円未満の物件はめったに出ないエリアにも関わらず、物件価格は破格の350万円! 懇意の不動産業者の方から物件資料のメールが送られてきたのです。


この場合、電話ではなくメールなのがポイントです。つまり業者目線ではめちゃくちゃ美味しい価格ではないのです。現地で物件調査をして納得しました。



DSCN7895 - コピー



無造作に室内には何個も桶が置かれています。激しい雨漏りのため雨の日にはナイアガラの滝状態であることは容易に想像できます(笑)。これぐらいの価格帯の物件では珍しくありません。


その場でざっくり物件再生にかかる費用を試算したところ、私の計算では250万円でした。エリアの家賃相場4~4.5万円から表面利回り10%で逆算して250万円程度なら購入可と判断しました。


「コノの状態ですから、半額(170万円)なら購入します」と業者さんの方に伝えて物件を後にしました。指値がキツ過ぎて購入は無理と思っていたので、それっきり物件のことは忘れていました。


すると、2週間ほどして290万円でどうでしょうという返答がありました。脈アリじゃないですか!すかさず240万円でどうでしょうと返すと、なんとその価格でOKとのことでした。


しかし、ここからが勝負です。充分な節税効果を得るために物件価格中の建物価格を高めに明示する必要があるのです。このことを理解してくれる売主や業者さんはほぼ皆無です。


交渉の結果、建物200万円・土地40万円に落ち着きました。実は建物価格の明示を交渉する場面が最も難しく、マニュアルを購入していただいた先生方から最も相談を受けるポイントです。


工務店に修繕費の見積依頼すると、私の計算どおり300万円以内でOKでした。そして、ここまでアレンジしながら私は今回の物件購入を見合わせました。先輩医師に譲ることにしたのです。


同時進行で他の物件に取り組んでいることと、お世話になった先輩医師への恩返しのためです。普通の人には難しい交渉ですが、私にとってはルーチンワークなので全く苦になりません。


実は今回の物件購入を先輩医師に譲ってホッとしている気持ちもあります。その理由は・・・、この物件を購入すると、減価償却を取るために今後4年間は働き続ける必要があるからです。


差し迫ってリタイアを決心しているわけではないのですが、私は束縛されるのが嫌なのです(笑)。築古木造戸建を欲しいけど欲しくない・・・。 なかなか難しいモノですね。


そして、先輩医師のために今回の物件をアレンジした過程で、経済的な安定を維持するためには、①不動産の知識 ②金融資産投資の知識 が必須であることを改めて感じました。


単に勤務医を続けるだけで純資産で億を越える大きな資産を築くことは極めて難しいですが、開業医なら頑張れば純資産で億越えの資産形成も夢ではありません。


しかし、開業医の先生が本業のみで億越えの資産を形成しても、不動産や金融資産投資の知識を知らずして、リタイア後もその大きな資産を維持することは難しいのが現実です。


資産形成に不動産や金融資産投資は「マスト」ではないですが、築いた資産を維持するには「マスト」だと思います。小さく始めてリスクを抑えつつ、投資技術を習得してはいかがでしょうか。



      ★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。勤務医のあなたなら税制を絡めて低リスクに実践可能な投資手法です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1


                医師のための築古木造戸建投資マニュアル


屈曲位の関注は膝蓋骨下極を目安に!

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「医はサービス業」という信念のもと(笑)、私は患者さんにできるだけ不自由をかけないような外来診療を心掛けています。そのうち最も気を使っているのが待ち時間の短縮です。


私の場合は予約診察がベースなのですが、それでも時間通りに診察を進めることは難しいです。医師サイドがいくらがんばっても、患者さんが素早く動けない場合が多々あるからです。


この問題を解決するために、私はできるだけ患者さんを動かさない診察を心掛けています。患者さんが動くよりも私が動く方が数倍速いので診療速度が上がります。


例えば膝関節注射の両側例では、椅子に座ったまま膝関節90度屈曲位として注射をします。この際に問題になるのが、膝関節裂隙の位置が判りにくい患者さんが存在することです。


特に肥満の患者さんでは膝関節屈曲位にすると膝関節裂隙の位置が判らなくなりがちです。脛骨粗面を触知して関節裂隙を探し始めても、どこが膝関節裂隙が判らないのです。


その場合には膝蓋骨下極の位置をメルクマークにしています。ACL再建術における関節鏡の外側ポータルを膝蓋骨下極レベルよりもやや末梢に置くことが多いことに気付いたからです。


このように、患者さんを動かさずに自分が動くことで、無駄な時間を排したスピーディーな診療が可能になります。待ち時間の短縮は、きっと大きな患者さんサービスになると思います・・・



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術前作図用のおすすめ色鉛筆

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最近は3Dテンプレートを利用できる医療機関が増えましたが、TKAでは3Dテンプレートに加えてフィルム上に骨切ラインや長管骨の軸をマーキングする方が望ましいです。


通常の鉛筆や色鉛筆を利用してフォルムにマーキングしても良いのですが、色が分かりにくいため術中の視認性が良くありません。そこでご紹介するのが下記の色鉛筆です。

トンボ鉛筆 マーキングホルダ- 白 H-DM01




この色鉛筆は、上司の先輩医師に教えてもらいました。医療用フィルムに特化しているわけではなく、一般のデザイナーさんも使用しているため安価に手に入るようです。


フィルムの上にでもしっかりマーキングすることが可能です。また、4種類の色のうち白色は視認性も良好なため、術中もばっちりマーキングの位置を確認することができます。


基本的には消耗品なので、10本ほどまとめて購入して使用するのが妥当だと思います。特に人工関節を頻繁に行う方にお勧めの一品です。



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