もう3月も前半が終わろうとしています。
今年は桜のシーズンが近づくにつれて” 焦り ”に苛まれています。


現在、私は桜のシーズンに照準を合わせてゲストハウス開業に向けて邁進中なのですが、いつものごとくトラブルのオンパレードです(笑)。


私は不動産投資のスペシャリスト(?)を自認していますが、ゲストハウス開業は一筋縄ではいきません。傍目には似ている業界ですが、建物を使用する以外は全く別物なのです。


まず、旅館業法の許可を取得する必要があります。そこそこキツイ規制なのですが、旅館業法に関するある程度の知識を習得することで、許可が取得可能な物件か否かは判断できます。


この問題をクリアして、かつ安価に物件を取得した後には、どのような層をターゲットにするのかを検討することになります。私の場合、インバウンドの高所得層をターゲットにしました。


ビジネスはターゲットにする顧客によって収益率が変わります。一般的には高所得層ほど利益率が高いですが顧客数は少なくなります。低所得層ほど利益率は低いですが数が多いです。


一方、顧客の質では高所得層ほどクレーム頻度が低く、低所得層になるにしたがってクレーム頻度が高くなる傾向です。このように考えると、やはりターゲットは高所得層が理想です。


ただし、高所得層のハートを掴むのは難易度が高いです。当然ハイレベルなサービスが必要です。今回は、この問題をクリアするため、プロのデザイナー様にプロデュース依頼しました。


最近では、私のテリトリーでも同様のインバウンドの高所得層をターゲットにしたパッケージ商品が富裕層向けに販売されています。価格帯は1億円以上で、表面利回りは8%前後です。


ハコモノ+旅館業許可+オペレーションシステム(借り上げ)まで含めてのパッケージ商品なので、極論すると何の知識が無くても資金調達能力さえあればゲストハウスを開業できます。


私が現在進行形で格闘している苦労とは無縁の世界です(笑)。しかし、これで上手くいくほど世の中は甘くないと思います。ビジネスの肝は、オペレーション+マーケティング能力です。


この2つの能力が無いのに参入すると、トラブルが発生したときに対処する術が無いので破綻してしまいます。この状況は一括借り上げのマンション投資と同じ構図です。


ちなみに私が現在苦労しているのは、①OTAの選択とオペレーション ②資金管理 ③清掃・リネンの仕組み作り の3点です。目的は私が居なくても自動運転していく仕組み作りです。


ただし、私も新規参入の初心者なので、最初の数ヶ月は実際にマーケティングを中心としたオペレーションを行うことで経験値を積み、少しずつ業務を委譲していくつもりです。


当面の目標は表面利回り20%を目指し、上手くいきそうな感触がつかめれば2棟目の開業も考えています。まぁ、そんなにうまくはいかないとは思いますが夢があるのはいいことですね。





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