私は全国賃貸住宅新聞という業界紙を定期購読しています。
業界紙は一般紙と異なり、新聞社と読者の距離が非常に近いことが特徴です。


例えば、記者や編集者に直接お会いする機会がときどきありますし、知り合いで記事に採り上げられる方も多いです。そして、私自身も何度か取材を受けたことがあります。


誤字脱字が多いのが欠点ですが、業界の動向を知ることは、本気で不動産賃貸経営を行うために必須です。そんな全国賃貸住宅新聞の片隅に気になる記事があったのでご報告します。





神奈川県アパート 空室率35%ヘ急伸

2016年06月08日
相続税対策による完工増が影響か


不動産調査のタス(東京都中央区)が5月31日に発表したレポートによると、今年3月の神奈川県にある木造・軽量鉄骨造アパートの空室率が調査開始以来最高値となる35.54%に達していることがわかった。 他にも東京23区は33.68%、千葉県は34.12%と、いずれも過去5年間で最高値を記録した。


調査の元となるデータは全国2179万3007戸(2015年時点)が登録するアットホーム不動産情報ネットワークの物件データだ。 算出式は「募集戸数÷募集建物の総戸数」が基本で、総戸数は国勢調査や住宅土地統計調査にある都道府県ごとの平均戸数によって算出している。


急激な変化が起きはじめたのは昨年夏頃。 相続税対策による建築ニーズの増加が原因と見られている。 国土交通省によれば、今年4月に着工された賃貸住宅数は前年同月比16%増となる3万5504戸で、3カ月連続で増加している。


ハウスメーカー各社の竣工数も増加した。 レオパレス21(東京都中野区)の15年度完工数は全国で9100戸(前年度比1100戸増)、神奈川県で1000戸(同300戸増)。 東建コーポレーション(愛知県名古屋市)は同県を営業強化エリアとし、102棟865戸(同261戸増)を手掛けた。


4500戸を管理するコーヨープランニング(神奈川県横浜市)は「小田原や厚木にある築15~20年の物件に空きが増えている。賃料も下がっているものが多いと感じる」と語った。







今回の記事は「民泊の180日規制の閣議決定
」のニュースの影に隠れて比較的小さな扱いでした。しかし、不動産投資を考える上で、民泊よりも数段インパクトのあるニュースだと思います。



東京都でさえも、木造・軽量鉄骨造アパートではあるものの空室率が30%を超えているという事実はインパクトがあります。そして、その原因は相続対策による新築の増加です。


相続税増税に背中を押されて、怒涛の勢いで新築ラッシュが続いています。物件の収益性は二の次で、収益性が無くても目先の相続を乗り切るために新築に手を染める資産家が多いです。


記事の中で、昨年夏ごろから急激な変化が発生したとありますが、このことは私の肌感覚にも合致します。私は坪200~300万円程度のエリアで不動産賃貸経営を行っています。


地価がそこそこ高くて収益性が低いため、これまで新規参入があまりありませんでした。このため、競争のあまり無い「ぬるい」状況が続いていたのですが、昨年から風向きが変わりました。


100坪前後の土地に表面利回り5%を割るであろう物件がどんどん新築されるようになったのです。私のメインのエリアでは、実勢価格が路線価の約2倍で推移しています。


このようなエリアでは貸家建付地の評価減に加えて、路線価と実勢価格の差でも相続税評価額が下がります。このため、資産家が数億のキャッシュで物件を購入・新築するのです。


これまで無風状態だった大都市中心エリアでも需給関係が急速に悪化しつつあります。そして、この需給関係の悪化は、今後数十年スパンで継続します。


建築された物件は存在しつづけるので、一度悪化した需給関係は容易に改善しません。弁護士や歯科医師で起こったことと同様のことが、不動産賃貸業でも発生しつつあるのです。



安全地帯を求めて、医師→不動産業界に進出しましたが、どうやらこの業界も安住の地ではなさそうです。盛者必衰は世の常なので、常に社会の風向きを敏感に感じ取る必要があります。

 

私の現在のポートフォリオにおいて、不動産賃貸業の収益比率は1/6程度ですが、現在の社会情勢が続く限り、これ以上規模を拡大する意志はありません。


不動産投資では、中心エリアに集約化した物件をブラッシュアップして、近い将来に訪れるであろう長くて終わりの見えない消耗戦に備えるつもりです。


現在のような変化の激しい盛者必衰の世の中を乗り切るためには、富士フィルムHDのように余力のあるうちに新規分野を開拓し続けることが重要だと思います。





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