帰国して2日なので、まだ体調がしっくりしません。
やはり、door to doorで丸1日近くかかる旅行はしんどいですね。来年は国内かな(笑)。


さて、今日は久しぶりに不動産の話題です。最近は所有していることを忘れてしまいがちですが、それでも私が寝ている間にも休まず収益を稼ぎ出してくれる不動産はイイものです。


最近、ひとつの悩み相談がありました。ス●●スキームにハメられた方から、どうやって現在の苦境から脱出するべきかの相談でした。実はこの手の相談は2~3ヵ月に一度はあります。


ス●●スキームは高金利のS銀行を利用して、医師などの高額所得者を食いものにする不動産投資関連の罠です。S銀行は、ス●●銀行だけではなくイニシャルがSである数行を含みます。


参考ブログ記事: ある医師の破綻劇いつかは1棟モノ!(でも今じゃない)


ス●●スキームにハメられた方の救済方法はありません。自己破産が唯一の救済法ですが、目先のキャッシュフロー的には自己破産するほどでないところが問題を大きくしています。


ス●●スキームの問題点は下記のごとくです。
  1. 物件の収益力ではなく、医師個人の属性へ融資している
  2. 3~4%台の高金利であるため、表面利回り10%程度ではキャッシュフローがほとんどない


まず①ですが、通常の銀行における収益不動産への融資は、物件の収益力を基準にしています。しかし、数行の「S銀行」たちは、医師等の高属性を融資の基準にしています。


物件の収益力ではなく、医師個人の属性へ融資しているのです。なぜ、このことが問題になるのでしょうか?それは、このような融資基準を採用している銀行が他に存在しないことです。


メガバンクや地銀などは、物件の収益力を基準にしているため健全と言えます。まともな融資基準を採用する銀行目線では、S銀行の融資基準で受けた方は大幅な債務超過状態です。


※ S銀行の中には、優良地銀も1行含まれています


このため、S銀行で融資を受けた医師は、他の銀行への借り換えが極めて困難な状況に陥ります。しかも②の高金利のため、手元にお金がほとんど残りません。


何か突発的な事故が発生すれば一瞬で資金ショートに至りますが、事故が起こらない場合には生かさず殺さずの状態で生血を吸い続けられる状態が続きます。


このことは、購入してしばらくすると気付くのですが、そのときには既に手遅れの状態になっているのです。売却も他行への借り換えも不可である上、S銀行は金利交渉に応じてくれません。


購入者はひたすら事故が発生しないことを祈りながら、出口の無いトンネルをさまようしか方法が無いのです。ちなみに医師の債務超過分は、売主のふところに入っています。


数千万円~数億円の利益が転がり込むので、売主にとってはこれほど美味しいスキームは無いです。2013年以降で急激に蓄財した不動産投資家や不動産業者の肥やしになっているのです。


昔、ドナルド・トランプが破綻寸前になったとき、「私はホームレスより下だ。彼らはゼロだが、私はマイナスだからだ」と言ったそうです。


これとまさに同じ状況が、S銀行で融資を受けた医師にもおこっているのです。
くれぐれも、ご用心を・・・





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