先週の高額商品はリセールバリューを考えようという話の捕捉です。
後から読み返してみると、建物を新築する場合の話が抜け落ちていました。


日本人の習性として、不動産は新築が好まれる傾向にあります。これはマイホームであっても、賃貸であっても同じです。しかし、残念ながら両者とも「新築プレミア」が上乗せされます。


先日の話のポイントは「マイホームや自動車などの大きな買い物を行う際には、リセールバリューを常に意識して購入するべき」です。資産価値が保たれやすいモノを買うことが鉄則です。


この観点からマイホームを新築することは「確実に負ける戦い」となります。どれだけ負けるのかは新築時に決まっており、建物価格+解体費用だけ確実に損することになります。


これは日本の税制および銀行の融資姿勢からくる歪んだ市場形成が原因です。銀行融資の基準では建物価格は法定耐用年数しか見ないので、木造建物は22年後に価値がゼロになります。


もちろん、実際の経済的耐用年数は40~50年ぐらい大丈夫なのですが、残念ながら銀行の評価がゼロなので、買主も建物価格をゼロと考えるしかないのです。


このため、30坪ほどの土地に新築の木造マイホームを建てる場合には、パワービルダーを利用しても約2000~2500万円の負けが決定します。


一方、築22年以降の木造物件は建物価格価格がゼロ評価なので、経済的耐用年数分だけ「タダ」で建物を貰うことになります。ざっくり言って築22年なら1000万円ほどの価値はありそうです。


この差は約3500万円です。何も考えずにマイホームを新築してしまうのか、築22年以降の築古木造戸建を購入するのかで、手残り金額にこれだけ大きな差が生まれてしまうのです。


もちろん、築古木造戸建を購入して水回りを中心に内部をフルリノベすることは可能です。そうすることで、少なくとも実際に住む環境は快適になります。


ここまで新築のダメさを列挙しましたが、これはあくまでも消費財としてのマイホームです。投資用案件では別の理論となり、時期とスキルによっては新築の方が有利となります。


具体的には2009年ごろから最近までは、新築1棟マンションの方が有利でした。機会があればお話ししますが、これはマイホームの新築とは全く別物です。


もちろん、新築と言ってもサブリースを撒き餌にしたバカ高いマンションではありません。不動産投資家としてきっちり建築コンペを行い、建設費をコントロールする必要があります。


話が脱線しましたが、資産形成では資産価値が保たれやすいモノを買うことが鉄則です。残念ながら、消費財としての建物は経年的に価値が下がるので、購入するべきではありません。


少々キツイことを言わせてもらうと、皆が買うから新築マンションや新築戸建を買うという行為は、レミングの行進であることを肝に銘じておくべきでしょう。





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