1月初旬は祝祭日が多いので、プライベートの時間で仕事をたくさん行いました。その中でも、不動産投資やスモールビジネスにおいて、非常に重要な「集客」についてまとめてみました。
不動産投資 （不動産賃貸業）
いよいよ繁忙期入りです。遵法性を担保するためAirbnbから撤退した部屋を、「家具付き」賃貸として募集開始しました。2～3年ほぼ満室が続いていたため、久しぶりの本格リーシングです。
私のリーシングの基本戦略は【 対面営業 → FAX → メール営業 】です。対面営業（地上戦）は初回のみで、2回目以降は、FAX＋メールによる「空中戦」です。
しかし、久しぶりに打ったFAX・メールとも反応が芳しくありません。そこで、リスト（上図）を見直すと、ナント最終更新が2013.6.25ではないですか！ もう4年近く前のリストです・・・
残念ながら、このリストは ” 腐って ” います（笑）。そこで、リストを更新しました。今回はがんばってターミナル駅も含めて、営業先を一挙に倍増しました。その結果は下記のごとくです。
先週の1月6日のFAXは1/3が届いていませんでしたが、1月12日はほぼ100％に近い送信率です。ガンガン営業して、早期の満室を目指そうと思います。
レンタルバー
こちらは、大学生チームが主体になって、オペレーションの仕組みはかなり完成されてきました。最近の学生は本当に優秀です。
しかし、ビジネスにおいて最も重要なのは、やはり集客です。商品が良くても集客がダメでは話になりません。そして当然、この点については学生は経験がありません。
ビジネスオーナーとしては、集客にフォーカスしてコミットする必要があります。レンタルバーの性質上、集客はネットとリアルを半々ぐらいで進めていく必要があります。
さしあたって、仲介サイトへの出稿、Google Adwords、Facebook広告に取り組んでいますが、結果が出ているのは自施設HP経由です。経費があまりかからないのが良いですね。
あとは現地に広告を設置しようと思います。もちろん、自分で立て看板を置くような無粋なことはしません。広告効果を最大限にするためにも、きっちりとデザイナーさん入れる予定です。
医療系コンサルティング事業
こちらは、自社HPを実装しているものの、集客は主に対面営業です。勤務医には一番辛いパターンです。分析すると、Google Adwords、Facebook広告はほとんど効果なさそうです。
上記はGoogle Adwordsの管理画面なのですが、最近1ヵ月間は悲惨な結果でした（笑）。まぁ、業態的にある程度予想できたことですが、「空中戦」はどうもダメっぽいです。
マーケティングの世界においては、対面＞電話＞ダイレクトメール＞ＦＡＸ＞メール の順に効果があると言われています。この事業においても、上記が完全に当てはまっています。
う～ん、これは休みを返上してでも営業活動をせざるを得ないと思い始めています。こんなところで躊躇している時点で、自分のビジネスセンスの無さを痛感します（笑）。
電話アポ → 営業を組織化して、どぶ板営業をがんばろうと思います。やはり、地上戦は気合と根性ですね。といいつつも、滔々と営業先でしゃべりまくることは、結構楽しかったりします（笑）。
旅館業
こちらは、集客以外はほぼ完全に自動運転しています。収益的にも不動産所得、給与所得に次いで大きく第3の柱に育ちました。こちらの集客は100％ネット経由です。
やはり、ネット経由の集客は非常に楽です。ほとんどゲーム感覚で、数日単位でのレベニューマネジメントを実践しています。このような誰でも勝てる、集客の容易な業界は良いですね。
課題はBooking.comに集客を過度に依存していることです。自施設HPや他のOTAの集客力はさっぱりです。やはり、ワールドワイドではBooking.comが頭ひとつ抜けている印象です。
問題点は、手数料が12％と高いことです。あと、中国などとの関係悪化が経営不振に直結するリスクもあります。現在は潤っているものの、中長期的には安定しているとは言い難いです。
このように、不動産投資・スモールビジネスとも、全てのキモは集客となっています。医師をしていると、商品力（医療技術）があればOK！ みたいな幻想を抱きがちです。
しかし、現実は集客がすべてで、集客できれば商品力やサービス向上は後から付いてきます。外科医で言うと、手術の経験数が多い医師は、手術が上手であることと同じ理屈ですね。
いずれにせよ、こんな感じで今年もいろいろがんばっていこうと考えています。あれ、医療の方はどうなの？ という声が聞こえてきそうですね（笑）。
医療に現在の集客技術（空中戦＋地上戦）を応用すると、かなりの成果を残せそうな気がします。実際、まともな集患対策をしている医療機関を、私はほとんど見たことがありません。
これは、そこまで集患に必死にならなくても、そこそこやっていける医療機関が多いことと、そもそも医療は営利サービスではないと考えられていることが原因かもしれません。
さすがに、「集患！集患！」と思い続けて医療を行うことは、かなり違和感を感じます。このため、病院では社会貢献を念頭に、理想とする医療をトラブル無くやっていこうと思います。
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