先日のメガ大家も内情は火の車?!の反響が、私の周囲では意外にも大きかったです。このため、調子に乗って追記してみたいと思います。


先日ご紹介した東急リバブルの収支シミュレーションですが、これは意外と使えるおもちゃです。世の中ではたくさんの不動産投資家が、ブログ上で誇らしげに自らの状態を披露しています。




55 - コピー




「年間家賃収入1億円」などは、全く珍しくありません。では、実際はどの程度儲かっているのか? お手並み拝見です。暇だったの数十名の公表データを入力して遊んでみました。


尚、収益シミュレーターに入力する値ですが、「物件価格=投資総額」と「年間予定賃料収入」以外は、推定値となります。ここでは私の経験上、下記スペックを前提としました。


  • 立地は大都市郊外圏もしくは地方都市
  • 物件の路線価は20万円/㎡未満
  • 物件スペックは住居系の鉄骨造もしくはRC造
  • 自己資金ゼロ
  • 稼働率90%
  • 経費率20%
  • 借入期間20年
  • 金利1.5%



現在活躍中の不動産投資家は、上記条件に合致するケースが多いです。このステージを脱出した方は、坪200万円を超える都市部の1棟マンション投資に参入するケースが多いです。


都市部の不動産投資においては、中古ではなく(自分で土地の仕込みや建設を行う)新築マンション投資が利回り的にも熱かったです。


このレベルになると物件売却益で手にした分厚い自己資金があるため、不動産投資の戦い方が一般不動産投資家と異なります。このため、上記条件は当てはまらないことが多いです。


さて、上記条件を収益シミュレーターに入力し続けると分かりますが、おおむね表面利回り10%では手残りのキャッシュフローが絶望的に低いことが分かります。


例えば、総投資額10億円で表面利回り10%では、年間手残り収入は1209万円、実質利回り1.2%です。10億円も投資して、たったの1209万円です!私なら怖くて夜も眠れません。。。


総投資額10億円で表面利回り12%では、年間手残り収入は2609万円、実質利回り2.6%です。これでも全然ダメですね。数回のトラブルやちょっとした社会情勢の変化で即破綻です。


では、総投資額10億円で表面利回り15%ならどうでしょう?年間手残り収入は4709万円、実質利回り4.7%です。これなら何とかイケそうです!しかし、今時こんな物件ありますか?


次に、総投資額10億円で表面利回り12%ですが、融資期間が30年ならどうでしょう?このケースでは、年間手残り収入は4258万円、実質利回り4.25%です。これもイケますね。


このようにいろいろ遊んでいると、自分で意思決定できる因子で、最終的な手残り収入に影響を与えるモノは、下記のふたつであることが分かります。

  1. 物件の表面利回り
  2. 融資期間


稼働率や経費率はある程度努力でカバーできるものの、基本的には立地と物件スペックで決まっています。属性を上げても、金利を完全にコントロールするのは難しいです。


このため不動産投資で成功するためには、できるだけ長期の融資を獲得できる表面利回りの高い物件を獲得するしかないのです。その際のひとつの目安は下記数字ではないでしょうか。

  • 表面利回り12% × 融資期間30年
  • 表面利回り15% × 融資期間20年
 


売却を前提にしない場合、「真に」この条件を満たす可能性がある物件は、2017年3月時点では、一般的な不動産市場にはほとんど存在しないというのが正直なところです。


ちなみに「真に」とは、普通にやれば経費率20%程度で、稼働率90%を長期間(おおむね10年程度は)確保できるという意味です。お化粧された表面利回り12%や15%ではありません。


尚、当然のことではありますが、自己資金が多ければ多いほど年間手残り収入は増加します。ただ、ほとんどの人は潤沢なタネ銭が無いので、現実的な解ではありませんね。






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