先日、不動産マーケティングのセミナーに出席しました。このセミナーは、インターネット上に転がっている情報を収集して、対象エリアの市場を可視化する手法を教えるものでした。


定員20名・参加費用15000円でしたが、あっという間にソールドアウトしました。それなりに期待して参加したのですが、結果は予想以上に素晴らしいセミナーでした。


私はホームページ作成セミナーを5年前に主催したことがあります。その際にPCの基本的操作方法を知らない受講者に四苦八苦しましたが、今回のセミナーは難無く対応していました。


さて、実際のセミナーの内容ですが、SUUMOなどのポータルサイトに収録されている賃料・築年数・駅からの距離・建物スペック・間取り・面積をごっそり収集して可視化します。


私の場合、新築マンション建設を検討している土地が
2か所あるので、そのエリアの不動産賃貸市場がどうなっているのかを調べてみました。


まず、SUUMOで最寄り駅徒歩10分圏内の全ての物件を検索したところ、約17000の物件がヒットしました。この膨大なデータをいかにして可視化するかが、今回のミソです。


まず、SUUMOのデータをエクセルにコピペするところから始まりました。1ページあたり50物件まで表示できるので忍耐強くコピペします。この作業の所用時間は約15分でした。


全てのデータをエクセルにコピペすると2万行ぐらいなりました。あまり見たことの無いデータ量です。この膨大なデータを、フィルタ機能と並び替え機能で抽出していきます。


実際に作業する機能自体は、エクセルに標準装備されています。しかし、SUUMOのデータベースの構成に合わせて抽出していくステップは、まさに芸術的でした。


20回近い抽出ステップを踏むと、統計的処理ができるデータができあがりました。今回の成果物を下図にご紹介します。約17000軒のデータが1時間ほどの作業で可視化できました。



散布図 - コピー




ひとつの物件に対して実際には複数の不動産業者から掲載されているので、実際のデータ数は1200軒ほどでした。この散布図を使えば、対象エリアの賃料水準が一目瞭然です。


知らないエリアで新規物件を取得する場合のネックは、賃料水準の把握が難しいことです。しかし、今回のデータ収集法をマスターすると完璧に対応することが可能です。


さて、データをPearson相関係数を用いて統計処理してみました。統計処理するのは学位取得の時以来です(笑)。



賃料と専有面積との相関0.865383919
㎡単価と築年数の相関-0.525022947
㎡単価と距離の相関-0.060655735




まず、賃料と専有面積との相関は0.865なので強い相関があります。当たり前ですね。特筆するべきは、㎡単価と駅からの距離が相関していないことです。


通常、㎡単価と駅からの距離は相関します。しかし、今回の対象エリアは、地下鉄をはじめとする公共交通機関が網目のように張り巡らされているためか、相関しないようです。


実際、駅から徒歩15分以上かかる物件を見つけるのは難しいエリアです。物件価格には明らかな相関があるので、このあたりは鞘取りできる余地がありそうです。


そして、今回は新築する物件の種類を検討することが最大の目的です。30~40㎡のDINKS向けか、60㎡以上のファミリー向けのどちらに分があるのか?


散布図を確認すると、35㎡ぐらいから物件供給数が少なくなる傾向があります。この土地は永久保有するつもりなので、超長期での賃貸経営が前提です。


このため、築20~30年しても賃料が下がりにくい物件が望ましいです。そこで、データを専有面積毎に抽出して、㎡単価との相関を調べてみました。結果は下記のごとくです。



専有面積60㎡以上

賃料と専有面積との相関0.669915483
㎡単価と築年数の相関-0.612219975
㎡単価と距離の相関0.040562941



専有面積30~60㎡

賃料と専有面積との相関0.565379872
㎡単価と築年数の相関-0.705595925
㎡単価と距離の相関-0.042989187




この結果をみて、私は愕然としました。専有面積が広ければ競争力が増して、築年数が経過しても競争力を維持できると予想していました。しかし残念ながら事実は真逆のようです。


おそらく、60㎡以上の賃料水準を出せる世帯は高所得者層なので、築年数への拘りが強いのでしょう。この結果だけをみると30㎡以下の1Kがベストのようにも思えます。


しかし、散布図をみると分かるように、この領域は供給過多のレッドオーシャンです。。。う~ん、データは取得できるようになりましたが、その解釈が難しいです。


実はアドバンスコースとして、取得したデータを解析する手法のセミナーが10月に開催されます。参加しない手はないですね。


通常は10万円ぐらいの参加費を取っていると主催者はおっしゃられていましたが、確かにそれぐらいの価値は充分あると感じました。やはり不動産においても「知識は力」だと感じました。





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