先日、所有している1棟マンションで退去予告が発生しました。
全所有物件で満室継続中ですが、数カ月ぶりに満室が崩れる予定になりました。


2004年に不動産賃貸経営を始めて今年で14年目ですが、未だに退去予告は嫌なモノです。しかし、今回に限っては「ヤッター」とガッツポーズになりました。


退去予告したのは某旧帝国大学の大学院生で、何の問題も起こさない優良入居者でした。では何故喜ぶのか? それは、家賃が極めて安価だからです。


今回退去する方は、私が物件を購入した2012年以前から入居しています。物件購入後、入居者が入れ替わる度にどんどん家賃を上げました。


今回の退去で、全ての部屋の家賃値上げが完了することになるのです。家賃値上げに伴い購入価格に対する表面利回りが10%を超えました。ちなみに流通利回りは5%前後です。


うまいことやってるな~ と思う方が多いかもしれませんが、私は特別な努力をしているわけではありません。賃貸経営者としては月並みなことをしているだけです。


では、何が結果を出している要因なのか? つねづね私は賃貸経営は女性に似ていると思っています。それはモテる(満室経営)ためには下記の要素が必要だと考えているからです。


  1.  生まれ持ってのルックス
  2.  おしゃれの仕方
  3.  性格の良さや人間性



まず①ですが、物件でいうとスペックの良し悪しに相当します。物件スペックとは主に「立地」です。立地の良い物件は、目鼻立ちの整った可愛い女性に相当します。


ただ、単に目鼻立ちが整っているだけでモテるわけではありません。ボサボサの髪でだらしないカッコをしたすっぴんでは、モテ度も半減します。


②に関してですが、ルックスの良い女性がそれなりに外見に気を使うとモテ度が上昇します。このことを物件に当てはめると、リノベーションやフロントリフォームに相当します。


端的に言うと誤魔化しているだけですが、見た目だけで相当有利な状況になります。立地の良い物件を小綺麗にすると、面白いように入居付け可能となるのです。


しかし、おしゃれで目鼻立ちの整った可愛い女性であっても、話の内容がつまらなかったり、性格が悪いと本当の意味でモテることは(たぶん)ありません。


物件で言うと賃貸経営の手法に相当します。それなりにテナントリテンションに気を使い、快適な住環境を提供します。ここまでやれば賃貸経営は盤石となりATM化も可能です。


不動産投資にはさまざまなスタイルがありますが、私の考えでは可愛い女性(立地が良い)が、おしゃれをして(リノベ)、性格が良い(快適な住環境)と最強だと思うのです。







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