昨日の不労所得ネタのつづきです。
私は、不労所得を得ることにも段階があると考えています。

  1.  金融資産からの配当金、預貯金の利息
  2.  不動産の賃料収入(太陽光発電も含む)
  3.  ビジネスからの収益


まず①ですが、安定度・収益性とも低く、このジャンルのみでまとまった金額の不労所得を得ることは非常に難しいです。


実は、私はこのジャンルから不労所得獲得に入りました。2001年に新日本製鐵を購入開始してから、しばらくは何となく配当金目的で株数を増やしていきました。


今にして思えば、配当利回り1%前後の新日本製鐵を、配当金目的で購入し続けるなどバカげた行為です。仮に1000万円投資しても年間10万円しか配当金が手に入らないからです。


2003年までブルーチップ銘柄を購入し続けましたが、相場が反転したため、最後まで配当金金額が10万円/年に到達することなく終了してしまいました(笑)


この時点で私の不労所得に対する興味は、株式配当金から不動産の賃料収入に移行していきます。2004年に売工場を購入して、工場スペースを月極駐車場として貸し出しました。


最初はどうやって賃借人を募集してよいのかさえ知らずに苦労しましたが、1年ほどで満車となってまとまった金額(10万円/月)の不労所得を手にすることができました。


収益マイホームとしての駐車場経営は、不動産の中でも限りなく不労所得に近いです。金融資産投資ではついぞ得られなかった夢の不労所得を遂に得たのです! 


しかし、住宅ローンを差し引くとキャッシュフローはマイナスなので、本当の意味での不労所得ではありませんでした。


ゼロから始めてキャッシュフローをプラスにするのは、不動産投資といえども難しいことを身を持って体験しました。


その後、1棟マンションや1棟ビルを購入しましたが、フルローンだったので思ったほど多くのキャッシュフローを得ることはできませんでした。


フルローンの場合、修繕引当金や減価償却を考慮するとキャッシュフロー利回りは1~2%程度に過ぎません。1億円の物件を購入しても、100~200万円/年しか残らないのです。


フルローンでは投下資金に対するキャッシュフローが大きいので、濡れ手に粟的な感覚を抱きがちです。しかし、本当は巨大なリスクの上に建っている砂上の楼閣と思うべきでしょう。


リスクを下げるには自己資金を投入する割合を大きくする必要があります。しかし、自己資金を投入すればするほど資金効率が悪化するので、適度に調整する必要があります。


例えば、私が今年唯一投資した物件では、約600万円の自己資金を投入して得たキャッシュフローはたったの59000円/月です。節税効果込み20%超でも、この程度の不労所得です。


あ~、不労所得を得るのは本当に難しいですね。③のビジネスからの収益は、仕組み化の程度次第ですが、ほとんどのケースで安定した不労所得とは言い難いシロモノです。


私の場合、旅館業で20~70万円、BARは5~10万円、空室対策支援事業は5~10万円に過ぎません。季節による変動が大きく非常に不安定で、先行きも見通せません。


これ以外のものは、医師としての仕事も含めて、自分の知力・体力を総動員しているので「有労所得」です。特に医療系スタートアップに割いている労力は尋常ではありません。


このように見てくると、親から優良物件を継承しない限りは、まとまった金額の不労所得を得ることは、相当ハードルが高いと言わざるを得ないでしょう。


不労所得。。。心地良い響きの言葉ですが、ゼロから始めて経済的自由を実現するほどの不労所得を得ることは、なかなかハードルが高いと感じました。


そうは言っても、不労所得の有る無しでは、生活の質が異なることも事実です。不労所得の分だけ収入が嵩上げされるので、常に下駄を履かせてもらっている状態なのです。


ハードルはなかなか高いことは事実なのですが、やはり少しずつでも不労所得を増やしていく努力は続けるべきでしょう。





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