久しぶりの不動産ネタです。
繁忙期入りしているので空室対策の話題! ではなく、新規物件購入についてです。


私は基本的に不動産・金融資産とも冬眠中ですが、不動産に関しては税制のメリットを享受できる築古木造戸建にいつも目を光らせています。


今回購入を検討しているのは、某旧帝国大学附属病院前のコインパーキングに隣接している物件です。例によって築古木造戸建なのですが、今回は住居系利用ではありません。


解体してコインパーキングの一部にしようと計画しています。再建不可物件にも関わらず坪単価100万円越えなので躊躇しましたが、利回りが約10%なので購入を決断しました。


さて、今回の売主は不動産業者様です。私はドミナント戦略を採っており、高い需要を見込める都市中心部のごく狭いエリアを主戦場にしています。


このため、地場の老舗不動産業者との取引が多いのですが、今回の物件買付交渉において気付きがありましたのでご紹介します。


坪単価100万円の攻防でしたが、リフォームでの売却となるエンド価格はもう少し高いです。売主は転売希望だったので、私のライバルは買取業者となります。


どちらも坪100万円の提示ですが、同価格では私の負けです。その理由は、私に売却すると「瑕疵担保責任」を背負う必要があるからです。


瑕疵担保責任とは、売買の対象物に隠れた欠陥がある場合、売主が買主に対してその責任を負う必要があることを言います。


一般人同士の売買では、瑕疵担保責任免責を特約に付けることも可能ですが、売主が宅建免許を持っている不動産業者の場合、2年以上瑕疵担保責任が義務付けられています。


これは、不動産業者にとって極めて厳しい法律で、下手に一般人に売却すると、後でとんでもない金額の損害賠償請求を受ける可能性があります。


性悪説に基づいているので、不動産業者さんには気の毒です。そして、今回は瑕疵担保責任があるので、同価格なら私よりも不動産業者に売却するとのことでした。


私にとっての収益性や将来の1棟マンション建築を検討した結果、断腸の思いで100万円上積みしました。結果的には、一般人保護が目的の瑕疵担保責任にヤラレテしまいました。


ちなみに瑕疵担保責任は、不動産売買契約において注意して確認するべき点のひとつです。中古物件売買では、売主は瑕疵担保責任免責となっている場合がほとんどです。


私は何度も所有物件を売却しているのですが、瑕疵担保責任免責になっていない契約書【案】を提示されたことがありました。


この点を不動産業者の担当者に指摘すると、買主が瑕疵担保免責を渋っているとのことでした。そのことを隠して契約書【案】を送りつけてくるとは。。。


ちなみにこの不動産業者は、上場している鉄道系の某大手企業です。担当者は売主が瑕疵担保責任を負うのは一般的だとまで断言していました。


交渉しても主張が変わらなかったので、結局契約を破棄することにしました。下手にこの買主に売却すると、瑕疵担保責任を悪用されて身ぐるみ剥がされる危険性があるためです。


もともと、瑕疵担保責任は一般人保護のための法律なのですが、知らないと地雷を踏んでしまう危険性があります。不動産売買の際には、くれぐれも注意しましょう。






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