皆さま、GWはいかがお過ごしでしたか?
この時期はどこに行っても混んでいるので、私は家でダラダラが例年の過ごし方です。


今年も基本的にはダラダラでしたが、連休の半ばに懇意の不動産業者様から「○○さん、いい物件が出ましたよ!」と電話がかかってきました。


一応、物件資料に目を通して驚きました。土地勘の無いエリアなのですが、某県県庁所在地の「県庁前」立地で、半径500m以内に下記施設があります。


  • ○○県庁
  • ○○城
  • NHK○○放送局
  • 日本赤十字社○○医療センター
  • 税務署
  • ○○教育大付属小中学校
  • ○○県民文化会館



前面は20mの幹線道路に、約10m接道しています。土地面積は約50坪で、建物は鉄骨造5階建です。築40年なのですがメンテナンスはそれなりに施されています。


屋上からは天守閣が眼前に広がっており、まさに○○県の中心地立地のようです。う~ん、これはなかなかすごい立地だな・・・


これだけの立地にも関わらず、坪単価100万円です。もしかしたら、この物件は「買い」なのかもしれない! 


しかし、私のメイン・エリアから3時間ほど離れた所なので、土地勘が全くありません。そこで、いつもよりも丁寧に机上の物件調査を開始しました。




まずは路線価チェック


まず手始めに路線価をチェックします。国税庁のHPにアクセスして、平成29年から23年までの過去7年分の路線価をチェックします。


路線価を調べる理由は、銀行目線での担保評価と、過去7年間の地価推移の確認です。特に私は、そのエリアの地下推移の参考資料として重要視しています。


平成25年に一度ドロップしましたが、平成23年と29年では全く変化ありません。地方圏にしてはそこそこ健闘している印象です。




市場調査(売買)


SUUMO、Homes、アットホーム、健美家、楽待で、このエリアの売り物件を調査します。おおよその土地坪単価を調べて相場観を体得します。


おおむね、坪80~100万円程度で取引されているようです。アレっ、あまり安くないかも??? 




市場調査(賃貸)


今回は1棟ビルなので、貸事務所で検索しました。さすがにオフィス系は資料がほとんどありません。おおむね、ワンフロア10万円前後でしょうか?


しかし、オフィス系は貸店舗以上に客付けが難しいです。2016年にオフィスビルを売却したのですが、この物件でオフィス系の難しさを身をもって学習しました。


オフィスビルのリーシングに比べれば、住居系の空室対策など笑っちゃうレベルです。立地が悪ければ何をしても埋まらないのがオフィス系の難点です。


この県は、人口が流出して地盤沈下が著しいです。公共関係以外はめぼしい産業がありません。Google Sreet Viewでみても、オフィスの空きが目立ちます。


このままでは、利回り10%に乗るか乗らないか程度の予想です。仮に4500万円まで値下げ交渉しても利回りはさほど上がりません。




資金調達


法定耐用年数越えなので、基本的には現金買いです。ただ、一部の銀行は、属性によっては法定耐用年数オーバーの物件にも融資をします。


これを良しとするか否かは判断の分かれるところです。短期的なキャッシュフローを考えると銀行融資が有利ですが、自分の信用棄損と引き換えです。悩ましい。。。




出口戦略


衰退している県の法定耐用年数オーバー物件なので、出口を描きづらいです。基本的には売却先は現金客なので、物件価格に上限があります。


また、現在の高騰している不動産市況でさえも路線価は横ばいです。もちろん大本営発表なので実勢とはある程度乖離していますが、周囲はいまだに下落トレンドです。。。




結 論


ここまで調べるのに1時間費やしましたが、結論は「転進」です。いくら立地が良くても(?)、法定耐用年数オーバー+この程度の利回りでは投資不適格です。


特に物件種類がオフィス系なのが難点です。オフィスが潰しが利きません。それにしても見知らぬエリアは疲れます。やはり、勝手知ったるエリアがいいですね!






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