最近、自宅探しの旅に出ています。
現在住んでいる自宅は、2004年に購入したいわゆる収益マイホームです。


近所には、大学教授・医師・法曹関係者、果てはノーベル賞受賞者のお孫さんまでお住まいの文教地区なので、住み心地は抜群です。


一時は、この地に永住をと考えていましたが、地価が激しく高騰している状況を勘案して、そろそろ利確しようかと検討中です。何といっても長期譲渡所得になるので税が安い!


そんな前振りはさておき、国から贈られた素晴らしいプレゼントがあります。そう、それは住宅ローンです。この制度融資は、経済的合理性を無視した構造になっています。


このため、通常の事業用融資とは比較にならないぐらい有利な制度設計になっています。主なメリットは下記のごとくです。


  1.  融資審査が属性で機械的に決まる
  2.  属性に対する融資なので物件のスペックは考慮されない
  3.  審査がスピーディー
  4.  超長期融資が基本
  5.  リスクと比較して金利が安い


正直言って、こんな破格な融資は他に存在しません。明らかに経済的合理性を無視しているので、借りる側なら誰にとってもおいしい融資制度です。


最も利用価値が高いのは年収1000万円ぐらいの層だと思います。年収5000万円と比べて経済的安定性が低いにもかかわらず、融資条件(金額・期間・金利)に差がないからです。


私が最も素晴らしいと思う点は、上記②の属性に対する融資なので物件のスペックは考慮されないことです。特に真価を発揮するのは下記のような物件を購入するときです。


  • 実勢価格と路線価の乖離したエリアの物件
  • 法定耐用年数オーバー物件



銀行は、基本的に路線価を基準に融資金額を決定します。いわゆる積算評価なのですが、実勢価格>>>路線価のエリアの物件では、融資金額が伸びません。


このため、そのようなエリアの物件を購入するには、評価不足分の現金もしくは信用力を投入するしかありません。


このため、このようなエリアの物件を購入できる層は、通常では資産家に限られます。では、なぜ資産家はこのようなエリアの物件を好んで購入するのか?


それは、相続税対策のためです。手持ち現金を高付加価値エリアの物件に交換することで資産の評価額を下げて相続税節税を目指すのです。


このような、実勢価格>>>路線価のエリアは、長い歴史を持つ安定的なエリアが多く、一般人では購入することが極めて難しいのが実情です。


更に、法定耐用年数オーバーの物件は、融資期間が伸びないためハードルが上がります。つまり、高付加価値エリアの法定耐用年数オーバー物件は、購入が極めて難しいのです。


しかし、住宅ローンを利用することで、一般人でもこのような物件を購入することが可能となります。それは、融資が物件の積算評価ではなく、借手の属性評価だからです。


では、なぜ私はこのような物件にこだわっているのか? それは、このような物件は比較的競合が少なく、長期的にみて最もおいしい物件だからです。


具体的には、都市中心部の地価のバカ高い物件が該当します。このようなエリアの中で更に購入ハードルの高い法定耐用年数オーバーの物件は、住宅ローンの絶好のターゲットです。


現在検討中の物件は、実勢坪単価300万円(路線価100万円)、築45年のRC造の1棟ビルです。ビルであっても人が住めば、立派な「住居」です(笑)。


住宅ローンを利用できる勤務医を、いつまで続けるか分からないので、
とりあえずシュートだけでも打ってみようと思います。


2018.6.16 追記  
顛末はこちら







★★ 「収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル