不動産投資で気付きがあったのでシェアさせていただきます。先日、参加費10万円の某セミナーに参加したのですが、講師の方の肩書と経歴が半端ではなかったです。
いわゆる不動産投資家やカリスマ大家さんとは別次元の方の講演だったので、迫力が桁ちがいだったのですが、私のような泡沫投資家にも参考になる話がありました。
まず、不動産投資の成功の鉄則としては下記の3つが重要です。
- 安価に購入する
- 適切な時期に購入する
- 勝ち馬(エリア)に乗る
これらのことに関しては、今までにも当ブログ内で何度も記載しているので、ご存知の方も多いと思います。
①②はリンクしており、適切な時期(不動産価格が暴落している時期)に物件を購入することで、結果的に安価に購入することが可能となります。
③は、2012年以降に一本調子で路線価が上昇しているエリアは、潜在的に需要があって有望であると判断できます。
まぁ、ここまではほぼ常識的な話なのですが、物件をすでに所有している条件では下記の2つも重要となります。
- 過剰借入
- poor management
①の過剰借入をしてしまうと、所有期間中のキャッシュフローが厳しくなります。不動産投資家の気持ちとしては、自己資金をできるだけ投入せずに物件を購入したいところです。
しかし、この気持ちが強すぎると必要以上の借り入れをしてしまい、キャッシュフローが厳しくなる傾向にあります。
特に医師のように高属性の方は要注意です。銀行も本音では貸したいので、一旦貸せるとなると必要以上の資金を貸し込もうとします。言うがままに借りているとアブナイですね。
②に関しては、物件運営がpoor managementになってしまわないことも大切です。しかし、これまで挙げた4つのポイントほどには重要ではないです。
つまり、いくら良い物件運営をしたとしても、①~④の要素で失敗すると、超長期でみると挽回することが難しいのです。
ここまで振り返ると全て当たり前なのですが、今回のセミナーを拝聴して改めて不動産投資の基本を再度気付かせていただきました。
不動産投資1F部分の3つのポイント+不動産投資2F部分の2つのポイントを押さえることで、大きな利益を得る可能性が高まります。頭の片隅に置いておきましょう!
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