2018.7.22の日曜日は、オンラインサロンのメンバー対象の「資産形成を考える座談会」というクローズのオフ会を、品川で開催しました。


この座談会で、ひとつの気付きを得ました。それは「不動産投資において唯一マニュアル化できないことは優良物件の仕入れ」であることです。


実は、今回の座談会では「資産形成を考える」と銘打っているにも関わらず、不動産投資をバッサリ切り捨てました。


今回はプチ研究会風に、各先生毎に5分ほどのプレゼンテーションをお願いしたのですが、意外にもスタートアップ関係のプレゼンテーションが多かったからです。


ただ、全く不動産を無視するわけにもいかないので、資産形成総論のパートで少しだけ不動産投資について話しました。


その際のやりとりから、優良物件の仕入れはマニュアル化できないなという思いを新たにしたのです。私が優良物件の仕入れをマニュアル化できないと思った理由は下記2点です。


  1.  本当に美味しい物件はネット上に流出しない
  2.  力のある不動産業者と親しくなることが重要だが、マニュアル化するのは困難





① 本当に美味しい物件はネット上に流出しない


このことに関しては反論もあるかもしれません。たしかに2001~2004年や、2008~2012年ごろなら、折込チラシやネットにも、今にして思えば美味しい物件が転がっていました。


しかし、当時は美味しい物件であるという認識はいだかなかったし、銀行融資の窓は閉じていたので、力の無い者が購入することは至難の業でした。


そして時代が流れて、今のようにジャブジャブで融資を引きやすく、また情報流通が改善された状況では、ネット上で優良物件を見つけて購入することは難しくなりました。




② 力のある不動産業者と親しくなることが重要だが、マニュアル化するのは困難


不動産投資のキモは「誰とつながっているのか」です。不動産業者もビジネスで物件を紹介するので、確実に購入できる買主であることを理解してもらえることが最低限の条件です。


その最低限の条件をクリアした上で、レスポンスの良さ、うるさくない、お互いのフィーリングがマッチしている等の条件が加わります。


当然、ヒエラルキーは、不動産業者>買主です。間違っても「消費者は神様だ!」とか言っているイタイ人にはならないように注意しましょう(笑)。


もちろん、不動産業者に対して卑屈になる必要はありませんが、今のような買いたい人がたくさん居る状況では、買主の相対的な価値は下がっています。


2001~2004年や2008~2009年のような状況では、このヒエラルキーも逆転しますが、当面は「不動産業者は神様です!」という状況は継続するでしょう。


少し話が脱線しましたが、このような属人的な要素が非常に大きいため、優良物件のマニュアル化は困難だと考えています。


逆に言うと、ここ以外の部分はマニュアル化が可能で、かなり高い勝率で不動産投資を開始することができます。このあたりを力説すると、皆さんの目が輝きますね(笑)。







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