2018.7.31に購入した築古木造戸建ですが、無事計画が終了しました。計画終了ってどういう意味? と思う方が多いことでしょう。改装後に客付けが終了してATM 化したのです。


今回の物件の時系列記録は下記のごとくです。今年は比較的お腹いっぱいなので、不動産投資仲間に譲ろうかと思いましたが、10日以内の現金決済なので自分で購入しました。


  • 2018.7.5  懇意の業者様よりメールで物件紹介(780万円)
  • 2018.7.8  内覧、口頭で買付申込(600万円)
  • 2018.7.20  売主が受託
  • 2018.7.31  決済、工務店と現地で打ち合わせ
  • 2018.8.4  見積書を確認して改装工事契約締結
  • 2018.8.22  改装工事着工
  • 2018.9.22  改装工事終了
  • 2018.9.24  現地確認 → 追加工事発注
  • 2018.10.10  改装工事完了
  • 2018.10.11  客付け開始
  • 2018.10.15  入居申込(家賃保証会社の審査も完了)
  • 2018.11.27  入居開始予定



決済から4カ月でATM 稼働開始となりました。スピード感としては、改装工事でやや手こずりましたが、おおむね問題の無い範囲だと思います。


この物件の投資詳細は下記のごとくです。公道に面していると坪100万円は超えるエリアですが、再建築不可物件なので、この程度の価格で購入しました。


  • 物件価格 600万円
  • 諸費用 34万円(不動産取得税を含まず)
  • 改装費 153万円
  • 上記合計:787万円
  • 家賃 6.8万円
  • 表面利回り 10.23%
  • 節税効果込み表面利回り 18.41%

※ 築古木造戸建投資では、表面利回り ≒ 実質利回り です




ざっくりみて可もなく不可もなくといった数字です。今回はどちらかと言えば微妙な投資事案でした。反省点として、指値の甘さと賃料値付けの甘さが挙げられます。


いくら物件価格が高騰している時期と言っても、もう少し強気に指値をするべきだったのかもしれません。まぁ、取引先不動産業者との関係があるのでこの点については微妙ですが。


次に賃料値付けの甘さですが、入居募集開始後の引き合いの強さを傍観していたのはマズかったです。もう少し早く賃料再考を検討するべきでした。


募集開始4日目の入居申込は決して褒められたものではありません。それだけ物件価値に対する値付けが甘過ぎたということなので、潜在的な機会損失は巨大と言ってよいでしょう。


このエリアの相場は知り尽くしていると思っていましたが、まだまだ脇が甘いことを痛感しました。不動産投資はそれなりに奥が深いモノです。。。






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