一昨日ですが、過去に 医師のための築古木造戸建投資マニュアル をご購入いただいた先生方に最新版(ver. 190103)のマニュアルのダウンロードURLをメールしました。


今回の改訂では地震保険について追記しました。築古木造戸建投資は確立された投資手法であるため、あまり経年的な変化はありません。


このため、前回改定から3年近い月日が経っての小さな改訂ですが、復習だと思ってもう一度全体を一読することをお勧めします。


今後も改訂版を作成して無償提供する予定なので宜しくお願い申し上げます。


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先日、セブンイレブン・ジャパンの店舗開発の方と面談しました。私の所有物件にセブンイレブンが出店したいとのオファーがあったためです。


コンビニエンスストアの出店調査には定評があり、その中でもセブンイレブンは最も優秀だと言われています。そのセブンイレブンから白羽の矢が立ったのは非常に光栄なことです。


一般的に、コンビニエンスストアが入居している物件は出店調査をクリアしているため、優良物件と認識されます。これは是非お話をお伺いせねば!


早速、担当者と面談しました。まず物件の賃料査定ですが、これは TAS-MAP というトヨタが出資している会社の不動産評価サービスが元になるそうです。


ここで評価された土地の評価額から表面利回りで賃料が査定されるシステムです。その土地の評価額に対する表面利回り4%、5%、6%という選択肢が提示されました。


最も高い 6%の利回りを見てみると、残念ながら現在の収益60万円/月とほぼトントンです。 もしセブンイレブンに貸すと最低でも20年間は事業用借地として貸し出すことになります。


20年間も自己利用できないにしては低い賃料と言わざるを得ません。事前の予想では少なくとも100万円/月はあると考えていたのですが、査定金額との間に随分差があったようです。


このため、セブンイレブンからの 60万円のオファーは丁重にお断りすることにしました。一応、100万円/月程度であれば相談に乗らせていただきますとお伝えしました。


今回の面談では表面的な賃料査定システムをお伺いしただけなので実際のところはわからないのですが、どうもセブンイレブンの賃料査定では路線価の評価を重視しているようです。


一方、不動産の実勢価格は都心に近いほど路線価と実勢価格の乖離が大きくなります。このため、セブンイレブンでは郊外型店舗の方が高い賃料が出ることになりそうです。


確かに、実際の不動産相場というのは気配値であることが多いので、それを正確に判断することは難しいと思います。


人の流れや通行量がベースの出店調査に関してはかなりの精度があると思いますが、残念ながら賃料査定に関しては適切な評価基準を持っているとは言えないようです。


今回私が経験したのは土地賃貸借パターンで、残りの2つのパターンであるビルイン方式と建て貸し方式に関しては賃料評価システムがよく分かりません。


しかしオーナーがリスクを負う建て貸し方式は別にして、ビルイン方式でもかなり広い面積を要求しているため、セブンイレブンの需要を満たす物件は少ないと推察しました。


今回のセブンイレブンとの一連の面談から、①立地 ②面積 ③間口 の 3点は不動産価値に非常に大きな影響を及ぼすことを改めて認識しました。


なかなか機会は無いと思いますが、もし上記 3点を満たす物件をモノにできるチャンスがあれば、果敢にトライしたいと思います。






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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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