今日は、資産形成における錬金術を考えてみたいと思います。錬金術とはご存知のように、中世ヨーロッパにおいて鉛などの卑金属を金などの貴金属に変える方法を言います。


実際には卑金属を貴金属に変えることは不可能なのですが、資産形成においてはゼロからキャッシュを生む資産を獲得することが錬金術に該当すると思います。


ゼロから継続的にキャッシュを生み出す資産を手に入れる手法は、まさに中世の錬金術の目的に似ていると思います。今回は自験例を用いて考えてみました。




金融資産編


私の場合、タダで継続的なキャッシュを生む資産を手に入れた実績として J-REIT があります。2008~2009年のリーマンショック時に約3000万円を投入して J-REITを購入しました。


購入価格に対する分配金利回りが 10%だったので、10年経過した2019年時点で計画通り全ての投資資金を分配金のみで回収しました。


分配金は今でも毎年300万円以上の分配金を私に届けてくれます。つまりタダで年間300万円の分配金をもたらす資産を手に入れたことになります。


一方、その他の株式に関しては、多くのものは購入価格の2~3倍になっているものの、配当金利回りはさほど高くないため、初期投資資金を回収していません。


株式投資では、株価が 2倍になればそのうちの半分を売却して投資資金を全部回収するといういわゆるタダ株戦略があります。


この戦略を実践に移すとタダで株式を手に入れることができますが、超長期保有を戦略に据えている私はこの戦略を実践していません。




不動産編


何と言ってもタダで資産を手に入れることができる筆頭は築古木造戸建です。現時点で投資資金を全て回収した戸建は 2戸ですが、これから毎年 1戸ペースで増えていく予定です。


私のエリアでは、築古木造戸建は節税効果込みで20%以上見込めるため、比較的早期に、そして安定的にタダ戸建を獲得することができます。


一方、その他の物件は完全なタダ不動産というわけではありません。例えば、某旧帝国大学附属病院の前の 75坪のコインパーキングは投下資金を全て回収済みです。


坪 250~300万円なので時価評価は 2億円程度ですが、残債が 1億円あるため、実質的にタダで手に入れたとは言い難いです。売却でしか実現しない利益なので妄想利益といえます。


同様に坪 400万円立地の一棟マンションも投資資金を回収していますが、残債が3000万円残っているため、時価評価に比べて残債が極小なものの完全なタダ不動産ではありません。




太陽光発電編


太陽光発電は 2010年から始めています。購入価格に対して 12%ほどの売電見込みでしたが 9年経過して検証すると、実際に計画通りに売電できていました。


この手のものは大抵シミュレーションよりも下がることが多いのですが、太陽光発電に関しては驚くべきことにほぼ計画通りに事が進んでおり、全額投資資金を回収していました。


1年前から売電金額はすべて手残り化しているため、タダで太陽光発電を手に入れたことになります。太陽光発電は意外とイケるというのが実感です。


ただし、太陽光発電に関してはパワーコンディショナーの寿命が10年ちょっとなので、もう少しすると追加費用が発生する可能性が高いです。




雑感


ここまで、ざっくりと私の事例を検証しましたが、やはり一番のおススメは築古木造戸建になりました。再現可能性の高さでいうとコレが一番です。


一方、築古木造戸建など比較にならない究極の錬金術があります。それは医師免許です。国公立なら300万円、私立でも5000万円あれば、究極の国家資格が手に入ります。


医師免許をもっているだけで、その気になれば簡単にタネ銭をつくることができます。あまりにも効率が良いので、時間の切り売りというよりも人的資産と言ってよいでしょう。







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