先日、懇意にしている不動産業者様から、近所で出た新規の築古物件の紹介を受けました。不動産投資における私の強みのひとつは、物件の仕入れルートを確保していることです。


物件の仕入れルートを確保できる最大の要因はバイイング・パワー(buying power)です。私は、自分のエリアの不動産投資家のまとめ役になっています。


このため、私に情報を流すとそれが良い物件であった場合には、「購入能力と意志」のある不動産投資家仲間に情報が拡散します。


不動産業者からすると、私に情報を流すことでその背後にいる10名以上の不動産投資家に、物件情報を「内密
に流すことができるのです。


このため、私には筋の良い物件情報がたくさん集まってきます。私は集まってきた物件情報を取捨選択して、良くない物件はその理由を付けてすぐに不動産業者へ回答します。


集まってくる物件情報の中で最も美味しい物件は、まず自分で購入することを考えます(笑)。そして、自分がお腹いっぱいである時は、不動産投資仲間にその情報を流します。


築古木造戸建の場合、私の所得税レベルでは1戸/年程度しか購入できない(十分な節税効果を得ることができない)ので、必然的にお腹いっぱいの時期の方が長いです。


お腹いっぱいの時には不動産投資仲間に「お裾分け」するので、不動産業者も買主を
簡単に確保できます。このような方式のため、私の下にどんどん情報が集まってくるのです。


さて、今回いただいた物件情報ですが、そこそこ良いエリアであるものの既に改装済みの築古木造戸建でした。想定家賃が85000円・物件価格900万円で利回り11%です。


購入後すぐに貸せるのがウリでしたが、不動産
投資仲間に情報を投げることなく私の時点で この物件を却下しました


私がこの物件を却下した理由は、利回りがイマイチであること以上に、既に改装済みであることが挙げられます。私は下記理由で改装済みの物件を忌避しています。

  1. 何のコンセプトもなく改装されているため改装費用のコストパフォーマンスが悪い
  2. 既に改装費が物件価格に含まれているため、減価償却の取得幅が減少している


①に関してですが、物件を改装する時には、目的を定めた上でどこまで改装するかを考えて発注します。例えばターゲットが低所得者の場合は賃料を下げることを最優先します。


一方、ハイエンドな入居者をターゲットにする場合は、そこそこお金をかけて改装する必要があります。このように目的を定めた上で、どのレベルまでの改装するか決めるのです。


②に関しては、資本的支出部分以外の改装費用は修繕費で落とせるのですが、それが物件価格に含まれていると減価償却による節税効果を期待できません。


このような理由で、不動産投資仲間(医師が多い)に回すまでもなく、私の時点でアウトになりました。ここまでの判断・返信に要した時間は 10分です。


大して
時間はかからないですが、比較的高頻度に物件情報がもたらされるため、そこそこの負担になります。この負担は仲間のためになりますが、最大の恩恵を受けるのは自分です。


情報のハブになることのメリットは計り知れません。多少の犠牲を払ってでも周囲のサポートをすることは、回りまわって自分の利益にもなるのです。






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