先日の 金利上昇のストレステスト実行を！ のつづきです。金利が上昇したときは、どのような対応をすれば良いのでしょうか？
まず、将来的に金利が今よりも上昇することは不可避と言う前提とします。金利上昇がいつ始まるのか分かりませんが、現在のようなゼロ金利が永遠に続くことありえません。
一般的に不動産投資の実践期間は10年以上なので、現時点で不動産投資をしている人は金利上昇を経験することは不可避であると考えるべきです。
金利が 1%以上上昇し始めた時にどのような手を打てるかを考えてみたいと思います。金利が上昇し始めると物件価格は下落するので、売却して逃げるという手段が難しくなります。
パターン１ 固定金利に変更する
金利上昇が発生した場合に、皆が考えることは固定金利にして金利上昇リスクを回避するという手段です。しかし、本格的な金利上昇に気付いた時には固定金利も上昇しています。
このため「金利の高値掴み」という事態になりかねません。2012年以降で積極的に物件を取得している層は上昇した不動産価格で購入しているため、CFのバッファーが薄いです。
このため、上昇した固定金利で金利を固定することは、利益の大幅減額（もしくは損害）を画定してしまうことになります。
固定金利では売却時に違約金を支払わなければならないことが多いです。二重の損害を被ることにもなるので、固定金利への変更タイミング・条件には細心の注意を払うべきです。
パターン２ 手元に十分な現金を保有する
実はこの方法が王道ですが、ほとんどの不動産投資家には難しい選択肢です。不動産投資は見た目の CFが多いので、脇が甘くなる投資家が後を絶ちません。
このため、大規模修繕費用の積立さえしていない不動産投資家が大半です。いわんや金利上昇に対して手元流動性を厚くしている人など滅多に居ないと思います。
このような状況はひとまず脇に置いて、今のうちから手元現金を分厚くして金利上昇に備えることを考えてみましょう。金利が上昇し始めると、物件価格は一時的には下落します。
その時の下落幅がどの程度になるかは分かりませんが、リーマンショック級のインパクトを与えるほどの金利上昇が発生した場合、現在の価格の半分以下になることも予想されます。
このような事態が発生すれば当然絶好の買い場になりますが、その時には現在所有している物件の借入金利も上昇しているので、キャッシュフロー的には結構厳しい状況になります。
このような場合、自分の物件を防衛するのが先なのか、もしくは下落した物件を購入する攻めの姿勢が優先されるのかは判断の分かれるところです。
手元に十分な現金があれば、金利が上昇し始めた時点で一括返済して金利上昇をチャラにすることも可能です。 しかしその手を使うと、新たな物件を購入する能力が低くなります。
一方、手持ち資金を新たな物件に投資してしまうと、さらに物件価格が下落した場合には、株式で言うナンピン買いになってしまいます。
このあたりの判断は、金利上昇スピード・物件価格下落スピード・危機の持続期間によって変わってきます。歴史を紐解くと危機が深化した状態は長くても半年ぐらいです。
危機の極期の半年を生き残ることを最優先にしてショックが発生したときに守りに徹するのか、攻めに転じるのか、もしくは攻守を半々にするのかを考えておくべきだと思います。
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