最近、空き時間があればマーケティングの本ばかり読んでいます。第4期目に突入したスタートアップは前期比 1.6倍の売上を達成しましたが、J字状の成長とは言い難いからです。
マーケティングばかり考えていると気が滅入ってくるので、息抜きとしてシェアハウス立ち上げに取り組んでいます。こちらはスモールビジネスなので肩肘張らずに気楽なものです。
さて、今回のシェアハウスは15年間お世話になった自宅1号を改築して1棟丸ごと改築します。あちこちガタが来ていましたが、これを機に新たな命を吹き込むつもりです。
私が所有している最も古い物件は明治築です。余裕で築100年を超える物件ですが、普通に宿泊施設へ改築できました。いわんや築40年の自宅1号など、まだまだ新しい物件です。
シェアハウスというと、最初に思い浮かべるのは「かぼちゃの馬車」ではないでしょうか? " 医師がシェアハウスに投資する " と言うと、バカなヤツだと嘲笑されそうです。
私はシェアハウス運営経験が無いため「かぼちゃの馬車」のオーナー達と同じ立場です。しかし、あらゆる形態の不動産賃貸業に精通しているため、勝つ算段はあります。
今回のシェアハウス立ち上げチームは、3年前に宿泊施設を立ち上げたメンバーで、具体的にはデザイナー+いつもの工務店様です。
シェアハウス運営開始にあたって何冊かの書籍を読みましたが、正直言って情報量は極めて少ないです。この状況は、2015年の Airbnbや 2016年の旅館業参入時の既視感があります。
もっと言うと、2000年ごろ海外銀行に挑戦したときや、2004年の不動産投資参入時、そして2010年に太陽光発電に投資した時にも、まともな書籍はほとんど存在しませんでした。
関連書籍やネットでの情報がほとんど無く、世の中で流通している情報量が極めて少ない状況は、参入するのに好ましい時期であることが多いです。
これだけシェアハウスが一般的に認知されているにもかかわらず、開業や運営に関する書籍がほとんど無いのは、素人が片手間で運営するのが難しいからかもしれません。
しかし、失敗しても失うものがほとんど無いと自分を鼓舞しながら、どんどん開業に向けて進めています。少ない書籍から仕入れた、普通の不動産賃貸との違いは下記のごとくです。
- トイレ・洗面台は複数必要
- 可能であれば浴室も複数必要(もしくはシャワー室でも可)
- 共用部は広く豪華にすることがマスト
- 靴箱は大容量が望ましい
- シェアハウスの競合は近隣ワンルームなので、賃料はワンルーム相場に落ち着く
- 部屋は居住性最優先
- 共用部の清掃を業者に依頼すると賃借人のトラブル回避に効果的
- 客付けはシェアハウス専門のポータルサイトで行う
- ターゲットは学生ではなく、20代後半から30歳代の社会人女性
ハード面での違いは主に水回りです。シェアハウスではトイレや洗面台が複数必須ですが、これは1棟貸しの賃貸住宅でも通用します。むしろ、複数ある方が望ましいぐらいです。
やはりネックとなるのはソフト面での運営体制のようです。宿泊業のような細かいオペレーションは必要ないですが、賃借人の人間関係を円滑に保つノウハウは難しそうです。
イメージとしては、人間関係をどれだけ円滑に保ち続けることができるのかが、シェアハウス運営のキモのように思えます。いや~、これはなかなか難しい。
自分がオペレーションに直接関わるのは、キャラクター的にもマンパワー的には不可能なので、潔く外注して仕組化するしかありません。
ここまで考えてみると、通常の不動産投資とは似て非なるものに思えてきました。しかし、失敗しても失うものは何も無いので、今回も無謀な(?)挑戦をしたいと思います。
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