不動産投資を通じて資産形成を行う上で、銀行融資を受けてレバレッジをかけることは強力なツールとなります。
このため、銀行融資＝レバレッジという等式が出来上がっており、これに対して疑念を抱くことはほとんどありません。実際、銀行融資＝レバレッジは正しいと思います。
レバレッジをかけて資金効率を高めることこそ不動産投資の醍醐味であり、短期間で資産を増加させるポイントになります。
しかし、超長期目線では少し異なる風景が見えるのではないでしょうか。具体的には銀行融資＝通貨価値下落に対する保険 という考え方もできると思います。
例えば物件購入時に期間30年とした場合、30年後の通貨価値はほぼ確実に現在価値よりも低いです。これはデフレが続いている日本円も例外ではありません。
一方、購入した物件が実質的に時間の経過とともに減価しないのであれば、通貨価値下落の保険となります。つまり、不動産を介して実質的価値が維持されるのです。
通貨価値下落に対する保険としての銀行融資が負けるパターンがあるとすれば、それは不動産価格の実質的な下落です。
通貨価値下落よりも実質的な不動産価格下落が激しければ保険の意味を成しません。特に建物割合の高い物件の場合には確実に減価するため注意が必要です。
一方、購入時に土地割合が高い物件の場合には、建物部分の物理的減価の影響が小さいです。このため、実質的には地価の動向がすべてを決します。
少なくとも都心の好立地物件に関しては地価が維持されやすいので、このような物件に対する銀行融資は通貨価値下落の保険となる可能性が高いです。
このような観点で銀行融資を受けると、単にレバレッジをかける手段だけではなく通貨価値下落に対する保険という観点でも銀行融資を考えるきっかけになります。
私の場合、不動産投資で銀行融資を受けることは、レバレッジをかけるだけではなく通貨価値下落に対する保険であるという感覚です。
このような感覚でやっていると、銀行融資を受けていると日本円の価値が棄損されても問題無し！ という精神の安定を得ることが可能となります。
このために必要なことは、好立地物件をみつけてきてそれを銀行融資で購入することだけです。これだけの行動で超長期での日本円下落リスクをレバレッジまで掛けて回避できます。
超長期目線では、これほど勝率の高い投資はなかなか無いと思われます。ポジショントークではありますが、銀行融資を通貨価値下落の保険と考えてみてはいかがでしょうか。
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