先日、不動産投資家の懇親会に誘われました。4名だけのこじんまりした会でしたが、(私を除く)参加者の実力が半端ではなかったです。


不動産投資界隈ではかなりの有名人たちで、不動産投資を知り尽くした面々です。ちなみに私は、なんちゃって不動産投資している闖入者枠での参加でした(笑)。


今回の懇親会は、レベルの高い人たちと久しぶりに不動産投資の話をする機会だったので、私にとってはなかなか興味深かったです。


周知のように不動産投資はさほど奥が深くないので、10年以上・数億円以上の規模感で投資を続けていると、新しい知見は無くなります。


このため、プロ不動産投資家の集まりでは、もっぱらセミナーオンラインでは話せないクローズな内容が話題の中心になります。


せっかくの機会なので、自分が感じていることに関して、他のメンバーがどのように考えているのかを訊いてみました。




不動産市況について


コロナショックで大揺れした株式市場と異なり、不動産市場はさほど崩れませんでした。今後、不動産市場が崩落する可能性はあるのでしょうか?


全員一致の見解として、大崩れはないだろうという予測でした。その理由は、とにかく金余りの状態なので、キャッシュリッチな不動産投資家が市場に溢れていることが理由です。


潤沢なキャッシュを保有する不動産投資家がたくさん存在するのは、主に下記の理由です。
  • 2013~2018年の不動産価格高騰期に売却して多額の現金を保有している
  • ジャブジャブのコロナ関係融資のために「不要不急」の現金を確保している


このような状況のため、成功している不動産投資家は過去に例を見ないほど巨額のキャッシュを抱えています。このような強者が虎視眈々と狙っているため市場は崩落しにくいです。


実際、私も 5月に 10%ディスカウントで買い付けしましたが、けんもほろろにお断りされました。何言ってるのアナタって感じでした(笑)。


とにかく皆キャッシュがあるので、競争のハードルは上がらざるを得ません。それに対抗するには、自分のキャッシュを確保するしかなさそうです...。


ただし、不動産市場も需給関係で決まります。実需は確実に傷んでいるので、来年にかけて売却に動かざるを得ない物件が増加するかもしれません。一縷の望みですね...。




メガ大家さんやギガ大家さんについて


まだ実際に破綻している人は居ないようですが、コロナ禍で淘汰の波が加速しそうです。特に 2015年以降に不動産投資を開始した層は、深刻な状況に陥っている人を散見します。


やはり自己資本比率が低い人が苦しいようです。自己資本率と資産拡大スピードはトレードオフの関係です。このため、メガ・ギガ大家さんは苦しくなります。


2018年までに売却を完了してポートフォリオを縮小・キャッシュリッチな層とは対照的な状況です。やはり自己資金率の高低は安定性に直結します。


戦後の不動産業界では、15~20年スパンで肥え太った新興不動産業者が不況でやられて解体され、キャッシュや信用力の厚い業者の肥やしになる歴史を繰り返してきました。


今回のコロナ禍でも同じ歴史を繰り返すのか興味深いところです。




だいたい、自分が感じていることと同じような感覚のようだったので、やはり考えることは皆同じなんだなと得心しました。


それにしても、やはりリアルの場でのやりとりは楽しいものです。
このような貴重な機会を与えてくれた方には非常に感謝しています!







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