先日、オンラインサロン内で築古木造戸建についてコメントしました。私は築古木造戸建を購入する際には、節税効果込みの利回りを 20以上に設定しています。


例えば、表面利回り≒実質利回り 20
の場合、物件からの利回りは 15%で、節税による利回り上昇は 5%ぐらいのイメージです。


利回り 20%を確保できると、5年程度で投資資金を全額回収できることになります。そして購入月によりますが、
5年というのは減価償却が無くなってしまう時期です。


減価償却の無くなった築古木造戸建は、逆に税を取られる元凶となるため、そのまま自分で保有し続けるのは得策ではありません。


したがって、出口を探す必要がありますが、売却ではこれまで食ってきた減価償却による節税を譲渡課税で取り返されてしまいます。


したがって、税務的に考えると、築古木造戸建では売却ではなく贈与が正解です。贈与するなら親族ですが、ここでは最も一般的な子供への贈与を前提にしています。


表面利回り 20%以上の築古木造戸建は 4~5年間自分で所有して、その後は安価に子供に贈与すると興味深い状況になります。


つまり、5年で投資資金を全額回収した時点で子供に贈与するため、まさにゼロから生んだ資産をどんどん子供に贈与するという「錬金術」が成立するのです。


このスキームが成立すれば、どんどん購入して子供に贈与すればゼロから ATMをどんどん獲得できるという夢物語が完成します。


本当にそんな美味しい話はあるのでしょうか??? 実際には下記の3つが課題となって、どんどん築古木造戸建購入を推し進めていけるわけではありません。


  1. 表明利回り 15%以上(節税効果込みで 20%)を見込める物件は滅多にない
  2. 築古木造戸建投資を加速するためには、5年ほど遊ばせる多額のキャッシュが必要
  3. 給与所得金額によって、同時期に所有できる物件総額が抑制される


①は自明の理であり、ほとんどの物件は投資するに値しないクソ物件です。某姫路のトランプさんのように、何でも購入していると危うい状態になることは必定です。


②ですが、もし築古木造戸建を毎年購入するとなると、投資資金を全額回収する 5年ほどは物件に縛り付けられた状態になります。相応の現金を準備する必要があります。


③に関しては、年収 2000万円ぐらいでも、効率良く節税効果を得るには、同時期に維持する物件総額を 1000万円程度に抑える必要があります。


それ以上の物件総額になると、減価償却費が大きくなり過ぎて節税効果が落ちるからです。このため、実質的には給与所得金額によるガラスの天井があるのです。


このような理由のため、「錬金術」が大規模に実現することはありません。まぁ、毎年500万円ずつでもコツコツと仕入れ続けると、長い目では大きくなりますが...。





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