投資の世界において、利回り星人は蔑まれがちです。流動性のある市場において、利回りが高いということは高いリスクの裏返しです。


利回り星人が蔑まれる理由は、表面的な利回りの高さに目を奪われて、その裏に潜んでいるリスクを理解していない人を揶揄する向きがあるからです。


しかし、本当に利回り星人はダメなのでしょうか? ここでは自験例で利回り星人(=かつての私)のその後を検討してみました。



① J-REIT

まず、今話題の日本ビルファンド(8951)です。私は10年ほど前に平均株価 328820円で購入しました。当時の分配金利回りは 4%台だった記憶があります。


J-REITを代表する銘柄なので、4%台でも高利回りという印象でした。そのビルファンドを10年間所有し続けた結果、現在では購入時換算で 6.7%の利回りです。


1株あたり含み益 20万円+あのビルファンドを利回り 6.7%で所有しています。まさに ATM...。三井不動産の稚拙な運用で株価は下げていますが、下げれば買うつもりです。


J-REIT全体では、2008年購入時には分配金利回り 10%程度でした。12年後の現在、購入時換算での利回りはほぼ同じですが、株価は約2倍となってかなりの含み益があります。



② 電力株

一方、2012年に投資した電力株は、東日本大震災以前の妄想配当利回り7%程度でしたが、現在でも購入時換算で 3.56%に留まっています。含み益もほぼゼロに近いです...。



③ 産金株

次は産金株です。2015年に67000 USDで 6銘柄に分散投資しました(合併したため現在は5銘柄)。当時は金市場が最悪だったので、NEMとGG以外は無配だった記憶があります。


5年間保有し続けた結果、現在の株価は約233000 USDで、購入時換算で 4.67%です。投資前の妄想配当利回りに復しました。金は配当を産まないですが、産金株なら配当ありです。



④ リアル不動産

2006年に購入した1棟マンションは表面利回り 12%のRC造でした。2013年に買値+アルファ程度で売却しました。税引き後手残りが2000万円なので微妙な成果です。


しかし、その物件はその後暴騰していき、最終的には私の売却金額の1.5倍程度になりました。物件の生み出すCFは漸減しましたが、物件価格は時流に乗って高騰しました。


その他にも10%台前半で購入した物件を次々に売却しましたが、CFは漸減したものの売却時表面利回りが低下したので、その分だけ利益を得ることができました。




巷で言われている利回り星人の利回りほど高くないのであまり参考にならないかもしれませんが、やはり投資商品の価格の源泉は CFであることを再認識しました。


CFを後追いして
投資商品も上下するのです。このことから導き出されることは、倒産して紙切れにならない限りは、利回り星人の戦略も全否定されるものではないということです。


手堅い銘柄や、そこそこの立地のリアル不動産で高利回りを見込めるのであれば、多少のリスクに目を瞑って投資してみるのもアリかもしれません。


もちろん、金融資産では個人レベルで判断できないリスクも多く、リアル不動産ではとんでもないインサイダー情報が隠されている可能性があります。


投資で大きな利益を得るには、このあたりのリスクを調べ尽くしたうえで、天命に賭けて投資するのもひとつの手かもしれませんね。






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