整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

投資家マインド

知らないモノに投資するな!

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先日、楽待で興味深い記事がありました。
「かぼちゃの馬車」終焉で自己破産者続出か です。




首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ(東京都)が今月に入り、オーナーに対してサブリース賃料の支払い停止を発表したことが波紋を呼んでいる。高金利のフルローンで1億~3億円程度の物件を購入したオーナーは約700人に上るとみられ、「人生が滅茶苦茶になった」「もう自己破産するしかない」といった悲痛な声が聞こえてくる。突然の支払い停止の背景には何があったのか。


たった5カ月で破られた「約束」

「なぜあの時、自分で徹底的に調べなかったのか、誰かに相談しなかったのか…。後悔の念は消えません」

川崎市在住で、大手企業に勤務するAさん(45)は2016年夏、杉並区にあるかぼちゃの馬車を購入した。全18室で、物件価格は約2億円。スルガ銀行から金利3.5%、30年のフルローンで融資を受けた。

もともと投資への興味はあり、不動産投資で成功している同僚に『信頼できる』と紹介されたのが、かぼちゃの馬車の販売会社の営業マンだった。スマートデイズが物件を一括借り上げして若い女性に貸し出し、オーナーには毎月保証した賃料を支払うという説明で、渡されたシミュレーションによると利回りは7.8%となっていた。

「これがちゃんと履行されるのであればなかなかいい収益になると思ったし、営業マンも丁寧な印象で信頼しました」。契約書には5年後に両者協議のもと賃料を見直す可能性があるという条項が含まれていたものの、「少なくとも5年間は同じ賃料を受け取り続けることができ、下がったとしてもゼロになるわけではないので許容範囲だと考えていました」。

保証賃料は月122万円で、管理費を引いた113万円が入金される。月々の返済は約100万円で、13万円から諸費用を引いた額が手残り。物件は2017年4月から稼働し、5月以降は契約通りの保証賃料が振り込まれていた。

しかし、「賃料保証」という言葉は、わずか5カ月で裏切られた。


「オーナー様各位」

同年10月26日、スマートデイズから一通の手紙が届いた。「オーナー様各位」で始まるその手紙には、「10月分から当面の間、返済額のみの支払いとする」と記されていた。金融機関の方針変更によって予定されていた販売ができず売り上げが低下し、資金繰りが悪化している―という内容。さらに「オーナー自身で金利引き下げ交渉とリスケ(返済計画の変更)交渉をしてほしい」という主旨の記述もあった。

Aさんは「正直この手紙が来るまでは、ちゃんと契約通り支払われていればいいと思って、入居状況やビジネスモデルについて考えることはしていませんでした」と振り返る。さらに驚いたのは、手紙には「返済額と同額の支払い」と記されていたにもかかわらず、入金は100万円ではなく90万円だったこと。この10万円の差額は何を意味するのか。

実はAさんは2億円・金利3.5%の融資のほかに、1000万円の「諸経費ローン」を7.5%という高金利で借り入れた形になっていたのだ。「このローンは金消契約の当日に初めて知って、『これは何ですか』と聞くと『決まっているので』という回答でした」。月々の入金額にはこの諸経費ローンの返済分は含まれず、毎月10万円の持ち出しと固定資産税などの負担が重くのしかかることになった。

そして2018年1月17日、Aさんを含めかぼちゃの馬車オーナー全員を震撼させる出来事があった。スマートデイズ側がオーナーを招いた説明会の席上、「来月からサブリース賃料の支払いを完全停止する」と発表したのだ。

Aさんを含む出席した複数のオーナーの話を総合すると、スマートデイズ側の説明は「昨年10月に取引先金融機関の融資方針が変わったことで買い手が伸びず、売買件数が大きく落ち込んで経営が悪化。深刻な資金不足に陥り、支払いができない状態になった」という内容だった。

「怒りを通り越して呆れました」とAさんは言う。賃料が一切振り込まれないということは、このままでは毎月100万円近くのマイナスキャッシュフローが発生することになる。自らの立場が危機的状況にあることを痛感しながら「今は怒りより、自分にできることをするしかない」と、すぐに行動を起こした。

まず入居者とコンタクトを取り、入居率がどれぐらいか調べた。スマートデイズに聞いても本当の入居率を言うことはないと思ったからだ。「実はそれまで、スマートデイズからは家賃がいくらで、どういう人が住んでいて、入居率がどれぐらいかということも一切知らされていなかったんです」。不幸中の幸いだったのは、現状は18室中17室入居と高稼働を維持していることだった。

説明会の5日後にサブリース契約の解除通告をした。自主管理に切り替えるためだ。説明会では「サブリース契約の解除は無条件で行う」という話だったが、実際に解除を伝えたところ「待ってくれ」と言われたとAさんは明かす。「1月中の契約解除なら同月末の入金は2月分の家賃なので私のものになるはずですが、その入金分について渋っている。自分たちが取ろうと思っているのでしょう」


何人の自己破産者が出るのか

Aさんのように、比較的入居率が高く再生の道がまだ残されているケースはそれほど多くはない。中には入居率が20%を切っている人もいれば、まだ家具すら搬入されていない人、さらには建築すら終わっていない人もいる。「一体何人の自己破産者が出るのか分からない」とAさん。「みんな金利交渉やリスケ交渉に動いていますが、成功した人は聞いたことがない。応じる気はないでしょう」

説明会で出会った被害者同士でも情報交換をしているが、「今は被害者同士ですらライバルなんです」とAさん。「800棟も物件があって、全員助かるわけがない。当然、助かる人と助からない人がいる。粛々と金利交渉や借り換え打診などを続けながら、自分で再生するしかないんです」

なぜ被害に遭ってしまったのか―という後悔の思いは消えない。「不動産投資で成功している同僚から紹介された営業マンだったから、話を聞いて信頼してしまった。あとは『契約書は絶対』という考えが幻想にすぎないということ。『5年間は約束した賃料を支払う』なんていう言葉は、手紙一つで反故にされる。不動産投資は人任せでは絶対に勝てない。自分で徹底的に調べて一つ一つ確認し、第三者にも相談しなければならない。それを強く実感しました」


サブリースの赤字を建築利益で補填する自転車操業


スマートデイズ(旧社名スマートライフ)は2012年に創業し、2014年4月から女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開。「30年一括借り上げ」を謳い、「自己資金ゼロ」「サブリースで空室の心配がない」といったセールストークで急速に物件数を拡大してきた。

物件数は2017年8月末時点で約800棟・1万室に上り、前社長の大地則幸氏の著書などによると、毎月50棟ものシェアハウスを建築していた時期もあるとみられる。同社が求人サイトに掲載していた2017年3月期の売上は316億9700万円で、2013年7月期の4億4502万円からわずか3年半で70倍近くまで急拡大していた。

しかし、物件数が異常ともいえるペースで増える一方、入居は全く追い付いていなかったのが実態だ。スマートデイズ側は2017年10月末時点での入居率について「40%程度」と説明しており、シェアハウスの賃貸管理運営による利益はほとんどなく赤字状態に陥っていたとみられる。そのため、建築販売によって得た利益を賃料に充て、サブリース事業の赤字を補填するという自転車操業のような経営を続けていた可能性が高い。

実際にかぼちゃの馬車の公式サイトで物件を検索すると、比較的立地・賃料などの条件が良いにもかかわらず、ほぼ全空のような物件が散見される。

一部のオーナーによると、空室状態を改善させるために、説明されていた家賃より低い金額で入居させていたケースも多かったという話もある。あるオーナーは「最初は家賃6万円と説明されていたが、実際には4、5万円だったと後から知った」と語る。入居率が低い上に家賃も抑えていたのであれば、サブリース賃料との逆ザヤ状態はさらに拡大していたことが伺える。

入居率の低さは当然という見方もある。中古戸建をリノベーションしたシェアハウス5棟34室を所有する「投資家ずん」さんは「募集媒体を自社サイトに限定していることがある種の機会損失になっている」と指摘。かぼちゃの馬車は共用リビングを造らない仕様のため、シェアハウス募集サイトの中には共用リビングが一定の広さでないと掲載しないサイトが多いことも影響しているとみられる。

物件価格に関しては、スマートデイズが建築コストに儲けを上乗せして販売し、その金で家賃保証を補填していたとみられている。投資家ずんさんはスマートデイズが新築で得た売上の内訳に関して「仮に1億円で販売されたかぼちゃの馬車があったとして、土地建物の価値は5000万円程度。販売協力会社へのマージンなど諸々の経費が1000万円で、残りの4000万円くらいが利益だったのでは」と分析している。

自身の所有物件は全て自主管理で、平均利回り20%を超えている。「私の物件は家具家電まで含め1500万円程度の投資で7室のシェアハウスを立ち上げています。つまり1室あたりの金額は200万円代ですが、かぼちゃの馬車の1室あたりのコストは立地にもよりますが1000万円を超えている。新築と中古の違いはあるにせよ、投資家目線からすると割高感は否めません」


なぜ、高属性のオーナーが被害に遭ってしまうのか

かぼちゃの馬車を購入したオーナーは、高年収のサラリーマンや弁護士、公認会計士などの有資格者が多いとされている。スマートデイズが急速に売上を伸ばしてきた背景には、こうした高属性の個人オーナーたちの「信用」によって、さまざまなリスクを肩代わりさせてきたという面がある。

なぜ、このように属性が高い数百人ものオーナーが、このビジネスモデルの欠陥に気づかず被害に遭う結果となったのか。背景には「社会貢献」という言葉、そしてスマートデイズとスルガ銀行の歪んだ関係が見えてくる。





比較的長い記事ですが、思わず読み込んでしまいました。今回の事件には、個人投資家が学ぶべき教訓がたくさんあると思います。



投資家の投資判断

不動産投資経験者なら分かると思いますが、シェアハウス投資は不動産投資の中でも最も難しい部類に入ります。オペレーションが難しく、集客方法も独特です。


私はさまざまな不動産投資(1棟マンション・ビル、ゲストハウス、コインパーキング、レンタルスペース、戸建賃貸等)をやってきましたが、シェアハウスは難しいと感じました。


そんな不動産投資の中では比較的難易度の高いシェアハウス投資を、事業内容もよく分からずにフルローンで投資する行為は、私の目には奇異に映りました。


やはり、億円単位の借金を背負うのであれば、徹底的に事業内容を検討するべきでしょう。そして、最悪の場合は自分でオペレーションするという「退路」を確保しておくべきです。



投資スキーム

現状の不動産市況は高騰しているため、投資用1棟マンションの利回りは低下しています。このため、高金利のスルガ銀行ではキャッシュフローが回らなくなりました。


ここで登場するのが高利回りのシェアハウス投資です。シェアハウス投資自体は、たくさんの労働力を投入する必要があるものの、上手く回せば比較的高収益を期待できます。


ここに目を付けた不動産業者が、シェアハウス投資を「新手のスルガスキーム」に仕立て上げたようです。う~ん、なかなか目の付け所は良いですね。。。


ただし、1棟マンションのように大したオペレーション無しでもOKな投資とは異なり、シェアハウスは市場規模が小さく、オペレーションも難しいのが問題点です。


このため、1棟マンション投資のように「生かさず殺さず」な状態で投資家の生血を吸い続けることができず、早々に宿主(=投資家)の力が尽きたというのが実際のところでしょう。



カモはやはり高属性オーナー

そして、最後はやはりコレです。スルガスキームのキモは「いかにして高属性の人の信用をお金に換えて収奪するか」です。


医師はともかく、本職(?)の弁護士や公認会計士まで騙されるのは、理解し難いようで、何となく分かるような気がします。


これらの高属性の人は、クリエイティブクラスの中でもクリエイターではなくスペシャリストに属する人々です。


スペシャリストは一見高収入に見えるものの、単に時給単価が高いだけの拡張不可能な仕事なので時間に縛られています。このため、投資に充分な時間を割くことができないのです。


余暇も少なくエネルギーの大半を本業に費やすため、本当は重要なはずの投資をないがしろにしてしまう。。。 ここにスルガスキームに堕ちてしまう落とし穴が開いています。


人生を狂わせてしまう落とし穴に落ちないためにも、W.バフェットが言うように自分の知らないモノに投資をしてはいけないのです。






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先週は、私の住んでいるエリアでも寒波が凄かったです。
普段あまり積雪しないので、ちょっと積もるだけで大騒ぎでした。


さて、今回の寒波で我が家には困ったことが発生しました。ナント、水道が凍結してしまい、水を使えなくなったです。


ただし、水道といっても公共水道ではありません。私の家は収益マイホームで、もともとは売工場でした。そして、その工場には井戸がありました。


その井戸から引いている水道が凍ってしまい、使えなくなったのです。井戸水は、トイレと洗濯などの非飲用水に利用しています。


下水料金を払う必要があるものの、水道料金はタダなので年単位で見るとかなりの節約になります。東京都水道局によると、トイレ21%+洗濯15%=合計36%だそうです。


しかし、最初から井戸を非飲用水に利用しようと思ったわけではありません。このことを思いついたのは、7年間ほど所有して売却した1棟マンションで発生したトラブルでした。


このマンションは、スペックが悪くて本当に苦労しました。毎月のように予想外のトラブルが発生するので、電話に出るのが怖かったほどです(笑)。


このマンションに住んでいた生活保護の方から「医者から腎臓が悪くなってると言われた! このマンションの水は井戸水じゃないだろうな?」という 脅迫 電話がありました。


はっ、何言ってるのこの人?! と思いましたが、普段から滞納常習犯なので、新たな滞納の手口だと思いました。しかし、よくよく話を聞くと本当に腎機能が悪くなったようです。


糖尿病もあるようなので糖尿病性腎症の増悪だろうと思いましたが、この方は井戸水(?)が腎機能悪化の原因だと思い込んでいます。もちろん、井戸水ではなく上水道です。。。


マンションの水は井戸水ではなく、公共上水道であることを説明しました。まったく、とんでもない言いがかりをつける人だな~ とうんざりしていた時に、ふと妙案が閃きました。


飲用には適していないものの、口に入らないトイレや洗濯なら井戸水を使えるじゃないか! 思い立ったら吉日で、すぐに井戸からトイレと洗濯機への給水管を設置しました。


水道料金が劇的に減少したのでホクホク顔でしたが、コスト削減のため給水管を地面の上に這わせているので、今回のような寒波が到来すると凍結して使えなくなります。


井戸水を導入して8年ほど経ちますが、その間に今回も含めて3回凍結しました。同じエリアの普通の人は、あまり経験しないトラブルです。


家族は不満そうです。しかし私は「人と違うことを実行する=トラブルは不可避」だと考えています。そして、そのトラブルを乗り越えてこそ、他人よりも豊かになれると・・・


もちろん、井戸水の利用など些細な節約です。しかし、スタートアップを立ち上げたり、資産形成で大きな勝負をすることも、井戸水の利用と根っこの考え方は同じです。


皆と同じ生き方をして皆と同じ悩みを抱えて生きていくのか、人と違うことに挑戦してさまざまなトラブルを乗り越えて違う世界を目指すのか。私なら後者を選びます。。。





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当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


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冬眠中の過ごし方

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株式市場でラリーが続いています。不動産市場も高値安定で、まだ大崩れは認めません。私は、資産形成のキモは「安値で仕入れる」だと考えています。


1999年に金(ゴールド)購入を開始して以来、19年間ひたすらバーゲンハンティングの機会をうかがってきました。


安値で仕入れなければ、最終的に苦しむのは自分です。このため、辛抱に辛抱を重ねて(?)安値で購入できる時期を待っています。実際に私が出動したのは下記の時期です。


  • 1999年: 金(ゴールド)購入@950円/g
  • 2000年: 資源国通貨(AUD, NZD, ZAR, NOKなど)
  • 2002年: ブルーチップ銘柄(東京株式市場)
  • 2004年: 不動産
  • 2008年: J-REIT(東京株式市場)
  • 2010年: 太陽光発電(48円/kWh)
  • 2011年: 不動産、電力株(東京株式市場)
  • 2014年: 産業用太陽光発電(36円/kWh+税)
  • 2015年: 産金株(NY株式市場)
  • 2016年: 欧州銀行株(NY株式市場)


残念ながら、2017年は小さな戸建てを300万円で購入+250万円で改装しただけです。金融資産投資は売り買いとも「ゼロ」でした。非常につまらんです(笑)。


しかし、結果的に投資活動はゼロに近いですが、全く何もしていないわけではありません。先日述べたように金融市場のウォッチは毎日10分×朝夕行っています。


完全に市場から離れてしまうと相場感を失ってしまいます。投資家にとって、相場観の喪失は羽をもがれた鳥に相当します。


私のように数年に一度しか参戦しない者にとっても同じです。相場観維持のためには、毎日の金融市場のウォッチは欠かせないのです。


次に不動産投資ですが、こちらは週に一度だけ折り込みチラシをナナメ読みしています。こちらも自分の投資エリア(半径2kmほど)の相場観維持が目的です。


月に1度程度は、健美家やSUUMOを検索します。SUUMOでは、主に「中古一戸建て」を検索します。マンションや新築一戸建てはハナから無視です。


尚、チラシ、健美家、SUUMOなどに記載されている価格は、最も高い価格だと考えることが重要です。このようにして相場観を維持していますが、物件情報収集は他力本願です。


どういうことかと言うと、私の元にはときどき川上情報が届くのです。川上情報というと美味しいイメージを受けますが、実際はそんなことはありません。


一般に売り出していないというだけなので、価格の高い物件が多いです。このため、ほとんどの物件はお断りするのですが、半年に一度程度で「お宝」物件が紛れています。


そのような物件情報が来ると、パクっといただくのです(笑)。基本的には即断即決なので、銀行融資可能か否かは、返事をしながら考えることになります。


最悪のケースでは融資を断わられることもあるため、現金購入する覚悟をした上での即断即決です。ちなみに可能なかぎり安価に購入するため、融資担保特約無しの交渉が多いです。


このあたりはハードルが高く、経験がモノを言う世界です。いずれにせよ自分の投資エリアの相場観を知らないとお話しにならないので、普段の地道な活動(相場観維持)が必要です。


以上、目下冬眠中の私の投資活動(?)をご紹介しました。ポイントは、市場から身を引いて客観的な精神状態で、相場観を維持できるかだと思います。





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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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自分が少数派であることを理解した!?

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ピュー研究所(Pew Research Center)から興味深いレポートが発表されました。
apanese more satisfied with economy, but doubts about future persist です。




57% of Japanese say diversity makes their nation a worse place to live vs 24% say makes it better: Although I have positive mind about diversity because I experienced that in school days, It is rare yet in Japan. 





日本人の57%もの人がは「多様性は我が国をダメにする」と回答しました。一方、多様性は我が国をより良い国にする」と回答した人は、24%にしか過ぎません。


私は、比較的国際色豊かな環境で生活しており、同じような価値観の人が多いので 「多様性」に対してポジティブな人が多いと感じていましたが、どうやら勘違いだったようです。


「多様性」に対する非寛容を、今回のレポートで気付かされました。正直言って、ここまでの数値とは思わなかったです。「類は友を呼ぶ」ではないですが、思い込みは怖いですね。


同時に、自分のコミュニティーの狭さを認識できる人でなければいけないと感じました。おそらく、医師の多くは多様性に対して寛容だと思います。


これは、留学する機会や国際学会に出席する機会が多いことと無関係ではありません。あと、都市部に住んでいる方の比率が高いことも要因となるでしょう。


しかし、そのような世界は、日本人の大多数とは相いれないです。はっきり言って、一般的な日本人の感覚からは、かなり異質なものであると認識する必要があるでしょう。


医師は、医療というごく狭いコミュニティーに属しているだけで事足ります。しかし、閉じた狭い世界から外の世界に踏み出す時は、常識が非常識となる可能性を認識するべきです。


米国でトランプ大統領が誕生した理由や、英国のBREXITが成立した背景は、多様性に対する非寛容が原因と言われています。


遠い異国の話だと感じていましたが、自分の祖国も似たような状況であることに一種の恐怖を感じました。ただ、よく考えたら日本はもともと閉鎖的な国と言われています・・・


経験的にが、医師の場合は多様性に対して寛容な方が、人生はうまくいくような気がします。これは、日進月歩の医療技術の進歩についていくための心構えにも通じます。


多様性に寛容な人は日本でも少数派であることを認識しつつも、多様性に対して寛容でありたい。。。今回のレポートを拝読して強く感じました。






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オーナーはアタマに汗をかけ!

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5年前に販売開始した 勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル の2018年改訂版が完成しました。


今回の改訂では下記を追記しました。
  1.  海外銀行口座におけるCRSの影響
  2.  スモールビジネスではチャットツールのSlackの紹介


昨日、過去にご購入いただいた先生方にメールで配信しました。 数百名の先生方に一斉配信しましたが、3名ほどの方に届いていないようです。


お手元に届いていない先生方は、私宛にメールもしくは当ブログへメッセージを送っていただければ幸いです。


年に1回のペースで資産形成マニュアルの改訂を続けていきたいと思います。ご購入いただいた先生方には無料でアップデートいたしますので、今後とも宜しくお願い申し上げます。


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さて、今年も早1週間過ぎました。
昨年12月から、所有・運営しているBARスペースが忙しくなってきました。


12月は忘年会やクリスマスパーティーで需要が非常に増える時期です。一昨年は開業したてで認知度が低かったため自分達で楽しんでいましたが、今年はそういう訳にはいきません。


特に12月末は連日利用があって、スタッフがてんてこ舞いでした。もともと週1回程度の利用だったので、まったりと運営していたのですが、12月に入って状況が一変しました。


とくにクリパ+忘年会需要の高い12月後半は厳しかったです・・・。スタッフ3名体制ですが、連日なので全然回りません。問題点が山積しています。


酔客相手のビジネスなので、対応が難しいということもあります。私までゴミ回収にあたる機会が増えました。何とかしてこの苦境を脱却しなければなりません。


オペレーションの問題点の多くは、「ヒト」関係で発生します。今回のケースではBARスペースという業態なので、アウトが深夜になる点です。


深夜なので女性スタッフを派遣することができないので、これを何とかクリアする方法はないのか? フリーチェックアウトも試していましたが、客任せでは酷い状況が続きました。


何とかうまい解決法はないのか? このような行き詰った状況では、少しナナメから物事を見るとうまくいく事があります。


私は、ビジネスを立ち上げる際には、隣接領域に進出することを心掛けています。全く初めての領域ではノウハウが使えないため成功率が低いからです。


今回は、旅館業でのノウハウが使えないかを検討してみました。この業界では、Skypeにつながる端末を施設内に置いておき、何かあればスタッフが遠隔で対応する手法があります。


人件費削減の手段として比較的ポピュラーですが、この手法が今回の問題点を解決する突破口にならないのか? 理論上はそれなりに対応可能そうです。


そうであれば実戦で試してみるだけです。このように「問題を解決する能力」は、雇われているだけの立場ではなかなか鍛えることができません。


結果責任を100%自分で負うことでしか養われないのです。今回はLINE@を用いてチェックアウト業務を遠隔化できないか実験してみました。


まだ導入して半月ほどですが、そこそこ回ることが確認できました。このようなシステムの根本的な変革は、現場任せでは不可能です。現場にはそこまでの権限と責任感が無いからです。


やはり、何としても解決する!という強い信念で、オーナーがアタマに汗をかいて解決策を模索する必要があります。これはビジネス全般、および不動産投資で言えることです。


アタマに汗をかかない人が成功することは無いと断言できます。このあたりは医療とは少し感覚が違いますが、最終責任を自分で負っているという点は同じです。


ビジネスは生半可なモノではなく、なかなか厳しい点が多いですが、チャンスがあれば飛び込んでみることをお勧めします。







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