整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

投資家マインド

80:20の法則は使える!


今年も、もう2月半ばになりました。
早いモノです。そして、2月は確定申告の時期でもあります。


不動産やスモールビジネスを所有している人にとっては、結構プレッシャーの掛かる時期です。私は複数の法人を所有していますが、基本的には経理を外注しています。


そして、1年間も他に任せていた会計業務をこの時期に全部見直すのです。だいたいの数字は把握しているのですが、税務申告レベルには到底達していません。


このため、出来上がってきた会計報告を目を皿のようにして確認・修正するのです。そのまま顧問税理士の先生との決算期の面談に臨むという選択肢はありません。


何故なら、税務申告時のちょっとした修正や調整が数十万円~数百万円単位の手残り利益に直結することがしばしばあるからです。


しかし、膨大な数の仕分け記録を目で追っていると、心が折れそうになります(笑)。特に最初の1社は、慣れないこともあり、目がうつろになってきます。


この場合、ひとつのポイントがあります。それは「金額の大きな仕分けを中心にチェックすること」です。当たり前に聞こえますが、膨大な数字の海を泳いでいると、つい忘れがちなことです。


特に、ひとつの仕分けが数百万円単位のものは要注意です。事前に税理士の先生とも相談して、入念に調整しておく必要があります。あと、固定資産税の漏れなどが無いかも確認します。


実は、とある物件の8年前の固定資産税の記帳漏れが先日発覚して、悶絶してしまいました。もう時効なのでどうしようもないのですが、200万円近い損失になりました・・・


このように大きな仕分けに集中してチェックを進めると、意外と早く終わるようになります。1000円ぐらいの会議費はいちいちチェックせずに、10万円以上のモノに絞ってチェックするのです。


このような「コストパフォーマンスを考えた思考法」は、決算の確認だけではなく、医療を含めた全てのことに通じるコツだと思います。


何かに取り掛かる時には、できるだけ大きな視点でまず全体像を把握します。そして、全体像を把握した次の段階では、全体の20%ほどある影響力の大きな項目に集中します。


これはいわゆるパレートの法則です。実社会では、この法則は非常に有用です。医療だけでなく、不動産投資やスモールビジネスでも、この法則を念頭に業務を進めていくとよいでしょう。





★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







周囲の人と違うことをする勇気


アベノミクス以降の長期上昇相場のおかげで、「億り人」が注目されています。もう忘れた人も多いかもしれませんが、民主党政権時代の閉塞感とは打って変わりました。


さまざまな不安要素はあるものの、大きな流れとしては日本の状況は悪くありません。しかし好景気は、お金持ちをますます富ませて格差社会の拡大につながる可能性が高いです。


私は、資本主義社会の中で1代でお金持ちになることは、稼いだお金以上の意味と価値があると思います。もちろん、お金を多く持っていること自体は、額面以上の価値を持ちません。


しかし、成功者を観察すると、周囲の人とは違った人が多いです。彼らは、才能・目標設定の高さ・実現に向けての努力・ハングリー精神・好奇心が、周囲の人よりも桁外れに高いです。


つまり、成功者たちは稼いだお金ではなく、その存在自体に価値があると思うのです。日本で暮らしていると、「周囲の人と違うことをする」ということは、大きなリスクと感じるでしょう。


しかし、将来的に成功する可能性を少しでも高めたいのであれば、若い時から絶え間ない努力を続けることはもちろんのこと、「周囲の人と違うことをする」勇気も持ち続けるべきだと思います。


例えば、サラリーマン(医師なら勤務医)としての成功が出世することだとすれば、それは社長(医師なら大学教授や院長)まで登りつめる可能性に賭けることになります。


しかし、残念ながら社長に登り詰めたとしても、それほど金銭的な成功を得ることはできません。年収でいえば2000万~3000万円程度が、多くの会社(病院)の上限なのです。


しかも出世をするということには、大きな落とし穴があります。社内(大学や院内)での出世に人生を賭けるということは、本人の実力だけではなく運にも左右されます。


つまり、かなり低い確率の事象に人生を賭けるということだからです。私には、このアプローチはあまり適切な選択枝だと思えません。


優秀な若者が、サラリーマンとして生涯で得るリターンと、どこかのタイミングで起業(医師なら開業)することによって得られるリターンでは、後者の方がリターンが高いと思います。


話が脱線しましたが、私達が資本主義社会で生活をしている以上、お金を稼げるかどうかは、その人が成功者かどうかということを判断する重要な指標のひとつです。


言い換えると、成功者の持っているお金には、額面以上の意味と価値があると思うのです。では、俗にいう不労所得(?)で得たお金はどうなのか?


お金には色がありません。例えば朝から晩まで一生懸命働いて稼いだ給料も、投資家が株式の売買で稼いだ利益も、大家さんが得る家賃収入も、お金としての違いは無いと思います。



なぜなら、どの例も、時間・体力・思考力・決断力等の自分の持つ能力を使って取り組んだ結果として稼いだお金だからです。


したがって、稼ぎ方による優劣について(体を動かして稼いだお金が最も尊い等の)感情を挟む余地は無いのではないでしょうか。



だからこそ、どんな分野であっても成功を目指すことは、稼ぐことも含めて意味と価値があることだと思うのです。


そして、若い時から絶え間ない努力を続けることはもちろんのこと、「周囲の人と違うことをする」勇気を持ち続けることが、成功への近道だと思います。





★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







医師のマネーリテラシーは低いのか?


医師仲間で話をしていて、よく話題にのぼるのはファイナンシャル・リテラシーの低さです。『医師や弁護士は専門バカである』 という都市伝説(?)が、まことしやかに囁かれています。


私は、結構な頻度で、このことを自覚している医師に遭遇します。ファイナンシャル・リテラシーの低さを、一種のコンプレックスにしている方が多い印象です。


しかし、平均的な医師のファイナンシャル・リテラシーは、決して低くはないと思います。もちろん、極めて高いことはないですが、肌感覚としては平均よりも少し上ぐらいです。


私は、大家さんや不動産投資家のコミュニティにも属していますが、彼らもさほど高いファイナンシャル・リテラシーを持っているわけではありません。


大家さんや不動産投資家は、単に不動産に関する知見が突き抜けているだけで、ファイナンシャル・リテラシーは平均程度しかない方が多い印象です。


「 な~んだ、それなら安心 」と思ったアナタ! ここで安心してはいけません。何故なら、日本人のファイナンシャル・リテラシーはゼロに近いため、平均であっても全く安心できないからです。


ファイナンシャル・リテラシーがゼロに近い理由は、そもそもファイナンシャル・リテラシーを系統立てて学ぶ機会が無いからです。勉強しないから知識はゼロという状態です。


「 じゃ、少し勉強すれば簡単に平均を上回れるな 」と思うところですが、コトはそんなに簡単ではありません。確かに平均を上回ることは容易ですが、それで結果を出せるかは別問題です。


以前もお話ししたように、ファイナンシャルリテラシーの観点から見ると、もっとも成績が良くないのは下位21~100位ではなく、上位5~20位だったのです!


つまり、中途半端な知識は、「毒」となるのです。ここにファイナンシャル・リテラシー習得の難しさがあります。生半可な知識では、高い確率でヤラれてしまうのです。


著書を執筆するにあたって、この点は最も留意した部分です。医師が経済的自由に到達するためには、何が最も重要なのか? 拙書の中で、その解を記載している部分を転載します。





第1章 資産形成における4つの階層と4つの手法
資産形成における4つの階層  


私は、いろいろな方から資産形成の相談を受けます。たいていは「金融資産投資」「不動産投資」のいずれかに関する相談です。これらの相談に対するアドバイスはとても簡単です。なぜなら、いずれも勝つための定石が存在するからです。


定石にしたがって、その人の状況に合わせて機械的にアドバイスします。しかし、相談を受けながらも相談者が本当の意味で成功する確率は高くないことを感じ取ります。なぜなら、「金融資産投資」や「不動産投資」といった領域は、資産形成という大きな枠組みの中では最下層に位置するからです。私は、次のような枠組みで資産形成を考えています。


①生活習慣・お金に対する心構え
②税法
③資産形成の総論
④資産形成の各論  


①の生活習慣とお金に対する心構えが最も上位の階層です。ここをしっかり押さえておかないと、やっていることがちぐはぐになってしまいます。例えば、日常的にコンビニで買い物をする習慣などは見直すべきです。


極めて多忙なため、自分の時給単価を計算した結果、やむを得ずコンビニを利用するのなら仕方ありません。しかし、何となく通勤路の途中にあるから立ち寄る等は論外です。テレビを視聴するのも、時間単位の情報量が少なすぎるので同様です。ひとつひとつの浪費行為は小さなものです。


しかし、塵も積もれば山となります。極端に矮小化された節約術などを行う必要はありませんが、お金や時間に対するしっかりとした心構えを持つ必要があります。建物で言うと、お金や時間に対する心構えは基礎であり、資産形成の各論は建物になります。


しっかりした基礎が無いと、その上に立つ建物は簡単に倒壊してしまいます。これと同様に、お金や時間に対する心構えがしっかりしていないと、金融資産投資や不動産投資などの資産形成の各論は、極めて不安定なものになってしまいます。  





著書の中でマインドの重要性を強調しているのは、マインドを知らない人に対して、具体例と称して単なる枝葉の知識やハウツーだけを教えてしまうと、「毒」になる可能性が高いからです。


資産形成に即したマインドを土台にして、具体的な知識を習得するというステップを踏まない限り、果実を得ることは難しいのです。


そして、医師の場合、中途半端な知識は一般の方よりも毒性が強いです。それは、職業上の信用度の高さと見かけ上の収入の多さのためです。


平均をかなり上回るファイナンシャル・リテラシーの医師でさえ、社会的信用度や収入に対する比率を考えると、一般の方と比べてかなりアンバランスです。つまり「 絶好のカモ 」なのです。



このような危険性があるため、社会的信用度や収入が高ければ高いほど、自分の身を守るためにも、マインドを土台にしてファイナンシャル・リテラシーを高める必要があります。



医師のファイナンシャル・リテラシーは、絶対値としては低くないものの、社会的信用度や収入ほどには高くない方が多いので、具体例よりも、まずマインドを学ぶことが重要だと思うのです。



【 お願いがあります! 】


拙書「医師の経済的自由」のAmazonレビューが、まだまだ少なくて困っています。マインドや資産形成論についての、あなたの意見や感想を是非聞かせてください!







★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







築古木造戸建投資の理論と現実


先日、個人的に築古木造戸建投資について質問をいただきました。普段の私は、特に深く考えることなく、自分の相場観をブログ内で書き散らしています(笑)。


他の方に説明するというより、自分の頭の中を整理して論理を組み立てるツールとしてブログを利用しているため、ロジックが分かりにくい部分があります。質問の内容は下記のごとくでした。




質問1

これまでにタネ銭貯め、固定費削減、生命保険見直、確定申告、投資を実行しました。 次は築古木造住宅を購入しようと思ったのですが、ここで疑問が生じました。


それは不動産を購入する時期についてです。 今は不動産が高騰しており、購入すべき時期ではなさそうだということを、先生のブログなどを読んで知りました。


築古木造住宅をなるべく早く購入した方がいいのか、または数年後の不動産価格の下落を待ってから動くべきなのか、ここが分からなくて迷っています。





ごもっとな意見です・・・。確かに理論と現実の間を埋める説明が全く無かった気がします。そこで、下記のように回答しました。


築古木造戸建の購入時期は悩ましいですね。ポイントは、「物件の価格帯」です。リフォーム費用込みで総額500万円未満程度であれば、いつでも購入OKだと思います。


何故なら、買った瞬間に損切りしても、最大損失500万円だからです。痛いですが、人生を棒に振るほどの金額ではありません。


実際は、余程大規模な自然災害でも発生しない限り、 都市中心部以外では短期間で半額まで下落することは考えにくいです。


そして、利回り15%+節税利回り10%の物件なら、4年で資金回収が可能です。 仮にトータルの利回り10%の物件であったとしても、税を考慮しなければ10年後に全額回収可能です。


このように、多少割高につかんだ物件であっても、利益が少なくなるだけで損するわけではありません。そして、築古木造戸建購入の最大の目的は、「不動産投資の学習」だと思っています。


受験勉強同様に、学習の開始時期は早い方が良いと思います。 ただし、都市中心部に近い総額の大きい(1000万円を超えるような)物件をやみくもに購入することは控えた方がよいでしょう。


考慮するべき因子が複数ある事案は、私も2015年にNYSEの産金株に投資する際に経験しました。 当時は120円/ドル超の円安で、日本円の価値が下落していました。


円高になるまで待って産金株投資を行うのか、 それとも現在進行形で暴落している阿鼻叫喚の産金株を、円安には目をつむって、今すぐ拾いにいくのか・・・ (※)


※ この際の私の思考過程は、コメント欄の麻酔科5年目先生とのやり取りを参照してください


結果的には、円安は無視して産金株への参戦を決断しました。産金株の変動率の方が、その他の因子(この場合は為替)の影響よりも大きいことがポイントだと考えたのです。


築古木造戸建購入の目的を、不動産投資の学習と考えるのなら、あれこれ悩んで数年浪費するよりも、早めに行動に移して学習した方が良いと思います。


ただし、1億円を超えるような1棟収益マンションやビル等の総額の大きいメイン・ポートフォリオの購入は避けた方が無難だと思います。こちらで高値掴みすると取り返しがつかないからです。




質問2

せっかく築古木造戸建を購入してリフォームしても、入居者が見つからなければ、それは結局負債となって資産形成の足を引っ張ることになるのではないかと考えています。


空き家が問題となっているご時世で、不動産投資の経験がない医師が、築古木造戸建を購入しても、いきなり客付けに成功するのは難しいのではないでしょうか。





これだけ空き家問題が報道されると、不安に思うのはごもっともですね。しかし、空き家問題を鵜呑みにする必要はありません。何故なら、あの統計は空き家の定義が不正確だからです。


空きやか否かの判断は、調査員が目視で行います。このため、目視で確認しづらい都心のタワーマンションの空室率が20-30%になるという、トンデモない結果になるのです。


この手法では、日本野鳥の会の方を雇わなければ、都心のタワーマンションの空室の判断はできないと思います(笑)。


問題は空き家問題というよりも、歪んだ日本の相続税制に起因する一括借り上げの賃貸マンション建設ラッシュだと思います。


地主の弱みに付け込んだビジネスのため、需給関係悪化による建築抑制が発生しません。そこに相続で悩みを抱える地主が存在する限り、日本全国で延々とマンション建設が続きます。


このため、無尽蔵に土地のある郊外の賃貸マンションはかなり危険だと思います。真の激戦エリアでは、私でも満室を維持する自信は無いです。


このように、需要が少なくて供給過剰なエリアでは、空室を埋めるのは容易ではありません。しかし、戸建の場合は供給が少ないので、単身者用マンションほどには競争が激しくないです。


さすがに、限界集落では厳しいと思います。しかし、3大都市圏もしくは政令指定都市の郊外レベルであれば、何をしても客付け不能ということは無いと思います。


そして、この客付けという「集客能力」を学習することが、築古木造戸建投資の主な目的のひとつです。どんなビジネスにおいても、「集客能力」は最も重要な要素のひとつだからです。




結論的には、たしかに現時点では不動産市場(特に都市中心部の物件および収益不動産)は高騰しており、決して本格参入するべき時期ではありません。


しかし、目的が「不動産投資の学習」ということであれば、総額の小さい物件に限って、購入してみるのもひとつの選択肢だと思います。ただし、私は買い煽りしているわけではありません。


2013年以降の私は、アーリーアダプター期のインバウンド・ビジネスに挑むべく、2015年に築古木造戸建を1戸購入しただけです。その間、3棟+2物件の合計5物件を売却・利確しました。


更に、築古木造戸建1戸を贈与しています。少なくとも、節税目的で築古木造戸建は購入していないのです。現時点で購入するのなら、不動産投資の学習目的以外はお勧めできません。


ただ、人生は長いようで短いです。実戦経験するなら早い方が良いという考え方もあります・・・







★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





新年からは心機一転、節約!節約!!


早いモノで、正月三が日も終わろうとしています。
明日から仕事始めです。がんばろう。


さて、4年前に販売開始した 勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル の2017年改訂版が完成しました。昨日、過去にご購入いただいた先生方にメールで配信しました。


数百名の先生方に一斉配信しましたが、10名ほどの方に届いていないようです。お手元に届いていない先生方は、私宛にメールもしくは当ブログへメッセージを送っていただければ幸いです。


年に1回のペースで資産形成マニュアルの改訂を続けていきたいと思います。ご購入いただいた先生方には無料でアップデートさせていただきますので、今後とも宜しくお願い申し上げます。


------------------------------------------------


昨年末は、怒涛の勢いでニコニコ現金払いを敢行しました。目的は、物件売却益を少しでも相殺するためです。12月だけでも下記の支払いです。

  • 新規オープンしたレンタルBAR開業費用
  • 所有物件の大規模修繕費用
  • 観光庁の補助金制度(50%)を利用した宿泊施設のバリューアップ工事
  • 医療系スタートアップのホームページ作成費用
  • クリスマスにクラブフロアに宿泊 
  • ふるさと納税の駆け込み納税 → 12月30日に10か所納税


建築関係の業者さんは結構のんびりしており、放っておくと請求書が1~2カ月遅れになることはザラです。このため、わざわざ私から電話して 「請求書を催促」 しました(笑)。


昨年に引き続き、とにかく払える分は全て払い尽くしました。「経費」で落とせるモノは、何でも落としてしまおうと考えているので、我ながらかなり太っ腹な状態でした。


しかし、日付が変わって1月1日になると状況が激変します。気持ちを180度切り替えて、普段の私に戻ります。無駄なモノには一切お金を使わなくなるのです。


年末年始は、朝昼晩とふるさと納税でいただいたご馳走攻めにあっていました。ず~っと家に閉じこもっていたので、昨夜は久しぶりに外食することにしました。


我が家では滅多に行かない回転寿司です。お正月なので、少し奮発しました(笑)。私の家では回転寿司に行く際には、「駆けつけ一杯のうどん」を食べることを義務付けています。


目的は、もちろん子供たちのお腹を少しでも膨らませるためです。人数が多い×食べ盛りという二重苦(?)なので、とにかく人口の圧力による食費がすごいのです。


このような涙ぐましい努力の結果、何とか1人あたりで1000円ほどに抑えることに成功しました。子供的には、どうしてウチの父親はこんなにセコイのかと思っていることでしょう(笑)。


しかし、これは「教育」の一環でもあります。私が伝えたいことは「大事なところにはコストを掛けるが、そうでないところは徹底的にコストを削減する」です。


回転寿司はレーンに乗ってお寿司が流れてくるというエンターテインメント性が楽しいのであって、美味しさや健康への配慮が目的ではありません。食費をかけるのはもったいない・・・


私は、外食を滅多にせず基本的には家で食べます。しかし、やみくもに食費を削っているわけではなく、食材にはそれなりにお金をかけています。


海外旅行に行く際にはAir Asia等のLCCに搭乗しますが、宿泊は5つ星のホテルです。海外旅行の目的は異国での素晴らしい環境なので、移動中の環境に関しての優先度は低いです。


自宅は築35年で外観はボロボロですが、都市中心部の利便性の良い高地価エリアにも関わらず面積が広いため、自宅前の貸駐車場でサッカーや大人数でのBBQも可能です。


私の価値観では、自宅の外観が重要なのではなく、その資産性・利便性に重きを置いています。もちろん、全て私の価値観を基準にしているので、万人受けするものでは全くありません。


自分の価値観に基づいて、積極的にコストの取捨選択をする。目的は、現在社会を堅実に生きていく考え方を、子供に体得させることです。


少なくとも見栄を張ることなく、実利を重んじる精神を体得させたいのです。と、ここまできれいごとを言いましたが、実際はやはり、単にセコイだけかもしれませんね(笑)




★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

           管理人の著書
   勤務医のための資産形成マニュアル
      医師のための 資産形成講義
2015神戸セミナー

      築古木造戸建投資マニュアル
      医師のための 金融資産形成術
医師のための金融資産形成術

        タダで自宅を手に入よう!
   資産形成のコンサルテーション・サービス


SRI一橋大学消費者購買価格指数
.
配送無料! 医学書 購入サイト
プロフィール
QRコード
QRコード
記事検索
メッセージ
免責事項
免責事項に関して明示することで、当ブログの利用者は以下の事項に同意した上で利用しているものと考えます。 ここに書かれる意見には管理者のバイアスがかかっています。 利用者が当ブログに掲載されている情報を利用した際に生じた損害等について、当ブログの管理者は一切の責任を負いません。 また、当ブログの情報は、あくまでも目安としてご利用いただくものであり、医療行為は自己責任で行ってください。 また、当ブログは医療関係者を対象にしています。それ以外の方が、当ブログの情報から自己判断することは極めて危険な行為です。 必ず医療機関を受診して専門医の診察を受けてください。 当ブログの内容は、予告なしに内容を変更する場合があります。
  • ライブドアブログ