整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

投資家マインド

築古木造戸建投資の理論と現実

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先日、個人的に築古木造戸建投資について質問をいただきました。普段の私は、特に深く考えることなく、自分の相場観をブログ内で書き散らしています(笑)。


他の方に説明するというより、自分の頭の中を整理して論理を組み立てるツールとしてブログを利用しているため、ロジックが分かりにくい部分があります。質問の内容は下記のごとくでした。




質問1

これまでにタネ銭貯め、固定費削減、生命保険見直、確定申告、投資を実行しました。 次は築古木造住宅を購入しようと思ったのですが、ここで疑問が生じました。


それは不動産を購入する時期についてです。 今は不動産が高騰しており、購入すべき時期ではなさそうだということを、先生のブログなどを読んで知りました。


築古木造住宅をなるべく早く購入した方がいいのか、または数年後の不動産価格の下落を待ってから動くべきなのか、ここが分からなくて迷っています。





ごもっとな意見です・・・。確かに理論と現実の間を埋める説明が全く無かった気がします。そこで、下記のように回答しました。


築古木造戸建の購入時期は悩ましいですね。ポイントは、「物件の価格帯」です。リフォーム費用込みで総額500万円未満程度であれば、いつでも購入OKだと思います。


何故なら、買った瞬間に損切りしても、最大損失500万円だからです。痛いですが、人生を棒に振るほどの金額ではありません。


実際は、余程大規模な自然災害でも発生しない限り、 都市中心部以外では短期間で半額まで下落することは考えにくいです。


そして、利回り15%+節税利回り10%の物件なら、4年で資金回収が可能です。 仮にトータルの利回り10%の物件であったとしても、税を考慮しなければ10年後に全額回収可能です。


このように、多少割高につかんだ物件であっても、利益が少なくなるだけで損するわけではありません。そして、築古木造戸建購入の最大の目的は、「不動産投資の学習」だと思っています。


受験勉強同様に、学習の開始時期は早い方が良いと思います。 ただし、都市中心部に近い総額の大きい(1000万円を超えるような)物件をやみくもに購入することは控えた方がよいでしょう。


考慮するべき因子が複数ある事案は、私も2015年にNYSEの産金株に投資する際に経験しました。 当時は120円/ドル超の円安で、日本円の価値が下落していました。


円高になるまで待って産金株投資を行うのか、 それとも現在進行形で暴落している阿鼻叫喚の産金株を、円安には目をつむって、今すぐ拾いにいくのか・・・ (※)


※ この際の私の思考過程は、コメント欄の麻酔科5年目先生とのやり取りを参照してください


結果的には、円安は無視して産金株への参戦を決断しました。産金株の変動率の方が、その他の因子(この場合は為替)の影響よりも大きいことがポイントだと考えたのです。


築古木造戸建購入の目的を、不動産投資の学習と考えるのなら、あれこれ悩んで数年浪費するよりも、早めに行動に移して学習した方が良いと思います。


ただし、1億円を超えるような1棟収益マンションやビル等の総額の大きいメイン・ポートフォリオの購入は避けた方が無難だと思います。こちらで高値掴みすると取り返しがつかないからです。




質問2

せっかく築古木造戸建を購入してリフォームしても、入居者が見つからなければ、それは結局負債となって資産形成の足を引っ張ることになるのではないかと考えています。


空き家が問題となっているご時世で、不動産投資の経験がない医師が、築古木造戸建を購入しても、いきなり客付けに成功するのは難しいのではないでしょうか。





これだけ空き家問題が報道されると、不安に思うのはごもっともですね。しかし、空き家問題を鵜呑みにする必要はありません。何故なら、あの統計は空き家の定義が不正確だからです。


空きやか否かの判断は、調査員が目視で行います。このため、目視で確認しづらい都心のタワーマンションの空室率が20-30%になるという、トンデモない結果になるのです。


この手法では、日本野鳥の会の方を雇わなければ、都心のタワーマンションの空室の判断はできないと思います(笑)。


問題は空き家問題というよりも、歪んだ日本の相続税制に起因する一括借り上げの賃貸マンション建設ラッシュだと思います。


地主の弱みに付け込んだビジネスのため、需給関係悪化による建築抑制が発生しません。そこに相続で悩みを抱える地主が存在する限り、日本全国で延々とマンション建設が続きます。


このため、無尽蔵に土地のある郊外の賃貸マンションはかなり危険だと思います。真の激戦エリアでは、私でも満室を維持する自信は無いです。


このように、需要が少なくて供給過剰なエリアでは、空室を埋めるのは容易ではありません。しかし、戸建の場合は供給が少ないので、単身者用マンションほどには競争が激しくないです。


さすがに、限界集落では厳しいと思います。しかし、3大都市圏もしくは政令指定都市の郊外レベルであれば、何をしても客付け不能ということは無いと思います。


そして、この客付けという「集客能力」を学習することが、築古木造戸建投資の主な目的のひとつです。どんなビジネスにおいても、「集客能力」は最も重要な要素のひとつだからです。




結論的には、たしかに現時点では不動産市場(特に都市中心部の物件および収益不動産)は高騰しており、決して本格参入するべき時期ではありません。


しかし、目的が「不動産投資の学習」ということであれば、総額の小さい物件に限って、購入してみるのもひとつの選択肢だと思います。ただし、私は買い煽りしているわけではありません。


2013年以降の私は、アーリーアダプター期のインバウンド・ビジネスに挑むべく、2015年に築古木造戸建を1戸購入しただけです。その間、3棟+2物件の合計5物件を売却・利確しました。


更に、築古木造戸建1戸を贈与しています。少なくとも、節税目的で築古木造戸建は購入していないのです。現時点で購入するのなら、不動産投資の学習目的以外はお勧めできません。


ただ、人生は長いようで短いです。実戦経験するなら早い方が良いという考え方もあります・・・







★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





新年からは心機一転、節約!節約!!

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早いモノで、正月三が日も終わろうとしています。
明日から仕事始めです。がんばろう。


さて、4年前に販売開始した 勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル の2017年改訂版が完成しました。昨日、過去にご購入いただいた先生方にメールで配信しました。


数百名の先生方に一斉配信しましたが、10名ほどの方に届いていないようです。お手元に届いていない先生方は、私宛にメールもしくは当ブログへメッセージを送っていただければ幸いです。


年に1回のペースで資産形成マニュアルの改訂を続けていきたいと思います。ご購入いただいた先生方には無料でアップデートさせていただきますので、今後とも宜しくお願い申し上げます。


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昨年末は、怒涛の勢いでニコニコ現金払いを敢行しました。目的は、物件売却益を少しでも相殺するためです。12月だけでも下記の支払いです。

  • 新規オープンしたレンタルBAR開業費用
  • 所有物件の大規模修繕費用
  • 観光庁の補助金制度(50%)を利用した宿泊施設のバリューアップ工事
  • 医療系スタートアップのホームページ作成費用
  • クリスマスにクラブフロアに宿泊 
  • ふるさと納税の駆け込み納税 → 12月30日に10か所納税


建築関係の業者さんは結構のんびりしており、放っておくと請求書が1~2カ月遅れになることはザラです。このため、わざわざ私から電話して 「請求書を催促」 しました(笑)。


昨年に引き続き、とにかく払える分は全て払い尽くしました。「経費」で落とせるモノは、何でも落としてしまおうと考えているので、我ながらかなり太っ腹な状態でした。


しかし、日付が変わって1月1日になると状況が激変します。気持ちを180度切り替えて、普段の私に戻ります。無駄なモノには一切お金を使わなくなるのです。


年末年始は、朝昼晩とふるさと納税でいただいたご馳走攻めにあっていました。ず~っと家に閉じこもっていたので、昨夜は久しぶりに外食することにしました。


我が家では滅多に行かない回転寿司です。お正月なので、少し奮発しました(笑)。私の家では回転寿司に行く際には、「駆けつけ一杯のうどん」を食べることを義務付けています。


目的は、もちろん子供たちのお腹を少しでも膨らませるためです。人数が多い×食べ盛りという二重苦(?)なので、とにかく人口の圧力による食費がすごいのです。


このような涙ぐましい努力の結果、何とか1人あたりで1000円ほどに抑えることに成功しました。子供的には、どうしてウチの父親はこんなにセコイのかと思っていることでしょう(笑)。


しかし、これは「教育」の一環でもあります。私が伝えたいことは「大事なところにはコストを掛けるが、そうでないところは徹底的にコストを削減する」です。


回転寿司はレーンに乗ってお寿司が流れてくるというエンターテインメント性が楽しいのであって、美味しさや健康への配慮が目的ではありません。食費をかけるのはもったいない・・・


私は、外食を滅多にせず基本的には家で食べます。しかし、やみくもに食費を削っているわけではなく、食材にはそれなりにお金をかけています。


海外旅行に行く際にはAir Asia等のLCCに搭乗しますが、宿泊は5つ星のホテルです。海外旅行の目的は異国での素晴らしい環境なので、移動中の環境に関しての優先度は低いです。


自宅は築35年で外観はボロボロですが、都市中心部の利便性の良い高地価エリアにも関わらず面積が広いため、自宅前の貸駐車場でサッカーや大人数でのBBQも可能です。


私の価値観では、自宅の外観が重要なのではなく、その資産性・利便性に重きを置いています。もちろん、全て私の価値観を基準にしているので、万人受けするものでは全くありません。


自分の価値観に基づいて、積極的にコストの取捨選択をする。目的は、現在社会を堅実に生きていく考え方を、子供に体得させることです。


少なくとも見栄を張ることなく、実利を重んじる精神を体得させたいのです。と、ここまできれいごとを言いましたが、実際はやはり、単にセコイだけかもしれませんね(笑)




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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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遂に師走、ラスト1ヵ月がんばろう!

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早いもので今年も師走に突入しました。
私は、相変わらずとにかく忙しい毎日を送っています。


その理由は、新規事業にかかる時間が多過ぎるからです。新規事業ではうまくいくことはめったになく、たいていの場合はどこかで問題が発生してしまいます。


新規事業は、その分野では初めての経験ばかりなので、何かトラブルが発生すると資料や情報収集から始めることも多々あります。これじゃ、いくら時間があっても足りませんね。


現状維持は居心地良いですが、変化の激しい世の中で変化を拒否する姿勢は衰弱死につながります。座して死を待つのは嫌なので、私はどんどん前に進んでいます。


そのような半ば脅迫概念(?)に取りつかれて新規事業を立ち上げているのですが、現在は下記の3つの事業に取り組んでいます。


  1.  とある分野の医療系スタートアップ
  2.  レンタルBAR
  3.  民泊 → 旅館業への転換


①は事業開始からまだ3ヵ月ですが、かなり事業展開が進んでおり、すでに本店を構えているエリアの市場をほぼ完全に押さえています。


年末にかけて隣県に進出する予定ですが、急激に増えた顧客対応と新規顧客の開拓を両立できるのかを判断できずにいます。 まさに、これからが正念場です。


友人と2人で立ち上げたビジネスですが、そろそろ本格的に外部の人間を、実際のオペレーションに組み込む判断が必要な時期に差し掛かりました。


ちなみにスタートアップのスキルとして、下記をマスターしてることは大前提です。その上で自分の人脈の持ち札をいかにして有機的に結び付けるかがポイントになります。

  • Facebookのグループ機能
  • 効率の良い顧客対象のリスト化、PPC広告、FAX-DMを含めたマーケティング能力
  • 同報メール、インターネットFAXなどの基本的なITの知識


そして、最も重要な点は地道な営業活動ができるか否かです。この点、医師は非常に不利です。ゴミのように扱われて営業活動することを、ほとんど経験する機会がないからです。


良い製品やサービスなら売れると思うことほど危険な発想はありません。この点は大規模病院に勤めている医師ほど陥りやすい罠です。


ちなみに私は、郊外立地の築古1棟マンションの空室を埋めるために、自動車で1時間半のところまで出かけて、1日30軒をノルマにして毎週のようにドブ板営業をした経験があります。


賃貸経営の内実を知っている超高飛車な生活保護受給者をターゲットにするため、仲介会社に頭を下げながら脚が棒になるまで営業活動を行いました。


郊外の物件を全て売却して資産の浄化を完了した今だからこそ笑って言えることですが、数億円単位の借金を背負っていたので当時は悲壮な思いでした。いや~、辛かったです(笑)。




②は既にハコが完成しています。あとはソフト対応ですが、これは主にレンタルスペースのコンセプトとオペレーションの仕組み造りに大別されます。


私は走りながら考える派なので、準備が完全には程遠いものの、12月1日から稼働開始しています。年末年始の宴会シーズンなので、順調に申し込みが入ってきました。


かっこいいホームページを作製してもらったのですが、公開から1ヵ月なのでSEO的には全くダメです。Googleで検索してもなかなか出てきません。


ところが、どこから見つけ出したのかこちらが訊きたいぐらいなのに、Googleで探し当てたホームページからの集客がありました!ニッチなフレーズではトップページに表示されているようです。


まだ、全然オペレーションの仕組みが出来上がっていないので、最初はきっと失敗の連続でしょうが、怖がらずに踏み込んでいきたいと思います。。。


ちなみに、相互リンクいただいている整形外科医のためのペラペラ道場のブログ主の先生をお誘いして一緒に飲んだりしました。




③は、最後の見積もり待ちです。オペレーションは既に出来上がっているのですが、民泊と違って営業許可を取った旅館業では対面業務が追加で必要となります。


いかにして安価に対面業務を追加するかが腕の見せ所です。本当は民泊を完全に辞めようと思っていたのですが、予想外の円安です。「外貨資産」としての宿泊業に再注目しています。


他で運営している旅館業は順調そのものですが、競合の乱立が激しいので拡大するつもりはありませんでした。しかし、外貨資産として、民泊→旅館への転換で資産価値増大を目論見ます。




このように毎日が決断の連続で少々疲弊しています(笑)。考え、決断することは本当に辛くて苦しいモノですね・・・ つい、頭脳を使わない楽な作業に流れがちです。


しかし、心を鬼にして、長期的に重要なクリエイティビティの高い業務を最初にするようにしています。 我ながら、ストイックだなぁ・・・ 遂に師走です。ラスト1ヵ月がんばろう!





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選択肢は複数持とう!

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先日、久しぶりに所有物件のひとつに行く機会がありました。
その際に、共用部の清掃状況が杜撰であることに気付きました。


この物件を購入した5年前から、シルバー人材センターに清掃業務を委託しています。当時は70歳台前半だったのですが、5年経った現在では70歳台後半に突入しています。


清掃をしっかりして欲しいと要望したところ、ちゃんとしているとの返事でした。もしかしたら目が見えにくくなっているのかも???。う~ん、そろそろ担当を変更してもらうべきかもしれません。


しかし、シルバー人材ではそんな簡単には変わりの人材は見つからないことが多いです。このため、現管理会社にも清掃見積もりを出しもらうことにしました。


一般的にはシルバー人材は、市価の1/2~2/3の価格で清掃してもらえます。このため、敢えてシルバーを使っていたのですが、背に腹は代えられません。


管理会社には現在のシルバー人材の価格をお伝えしたところ、同額で引き受けさせてもらうとの回答がありました。清掃のクオリティは確実に管理会社の方が上です。


しかし、私はもう少しシルバー人材で様子をみることにしました。実はこの管理会社には、旅館業の方でも清掃をお任せしています。価格とクオリティは申し分ありません。


敢えてシルバー人材で様子を見ようとするのは、ひとつのところに業務委託を集中するのは得策ではないと考えているからです。業務を集中すると、委託先にパワーバランスが移行します。


確かに安価でクオリティが高いのは魅力的ですが、過度の集中は危険を伴います。このことは、あらゆることで考えておく必要があると思います。


例えば、私が展開している空室対策事業では、あるひとつのポータルサイトにシステムを依存しています。システムの関係で他の選択肢が無いのですが、ビジネスとしては不安定です。


また、旅館業ではクレジットカード決済システムを楽天スマートペイにしています。秋の行楽シーズンを迎えて高額カード決済を連発しているため、楽天から引き出し制限を掛けられました・・・


クレジットカード詐欺ではないことを確認する調査完了まで1週間も使用制限が続きました。国内企業を応援するつもりで楽天1社に絞っていましたが、今後はSquareも導入しようと思います。


友人と立ち上げた医療関係の事業では、選択肢を広げる目的で顧客開拓に注力しています。ひとつの顧客企業で年間100万円の売上が立ちますが、少数では足元を見られますから・・・




そして、このことは勤務医にも当てはまると思います。収入が給与のみの状態では、医局に所属している人は大学医局に、ピンの人は勤務先の医療機関にパワーバランスが傾いています。


このことは、本気で大学医局や勤務先の医療機関と喧嘩をしてみるとよくわかります。仮に院長や部長であっても、経営権を握っているのでなければ組織の手足に過ぎません。


究極的には失うモノが多い方が弱い存在なのです。あなたが勤務医であるのなら、収入を増やす手段としてではなく避難船としてのアルバイト先も確保しておくべきでしょう。


このように、居心地の良さに安住してひとつのモノに集中し過ぎるのは危険な兆候です。常に選択肢を複数持つことが、人生の自由度に資することになると思います。






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トランプ騒動のわたし的顛末

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先週は、米国大統領にドナルド・トランプ氏が選出されるという大ニュースがありました。
私は日本の行く末を憂えたのですが、周囲には投資の観点で憂えた人が多かったです(笑)。


世の中には、意外と投資している人って多いんですね。私は職場で金融資産投資の話はほとんどしないにも関わらず、「先生大変なんじゃない?」と茶々を入れてくる人まで居ます。


どうも、私は株式投資をしている人と見なされているようです。おかしいなぁ、自分が投資家であることは、一応隠しているつもりなのですが・・・


実際のところ、今回の騒動は私の金融資産投資に全く影響ありませんでした。相変わらず全ての金融資産をホールドしています。小泉元首相風に言うと「株価に一喜一憂せず」です(笑)。


私は超長期逆張り投資家なので、日経225が1日で1000円暴落したとしても投資ルールに合致しなければ何のアクションもおこしません。


更に言うと、日経225が1000円暴落しても含み益ベースでみると、さざ波程度の変動でしかありません。何故なら極端な集中投資を10~30年来安値の時期にのみ敢行しているからです。


ざっくりした金融資産投資の損益分岐点は、日経225では8000円、米国ドルでは80円ぐらいです。今回程度の株価暴落や円高は、含み益ベースでは僅かな変動でしかないのです。


逆にリスクオフになると、金(ゴールド)現物・産金株・日本円の価値が上がるので、ドルベースでみた時価総額が上昇するポートフォリオです。別に狙っているワケではないのですが・・・


そもそも、今回のトランプ騒動が金融市場に与える影響は、私の予想とは全く真逆でした。市場の雰囲気はリスクオフではなくリスクオンのようです。


財政拡大路線のため、米国債の金利が急上昇しています。そのあおりでドル高円安が進行し、金利上昇の影響を受けやすい欧州銀行株は急騰しています。逆に
産金株は暴落です。


相場を予想することは本当に難しいと感じました。まぁ、私の金融資産投資手法では相場を予想する必要はなく、下落相場で淡々と機械的に買い下がっていくだけですが・・・




Brexitおよび今回のトランプ騒動では肩透かしを食らいましたが、一般的にはリーマンショック級の大暴落や不況の到来は、資産形成の種を蒔く絶好のチャンスです。


特に準公務員である医療関係者にはとても有利です。このため、私は次の大規模なショック到来まで、医師を現役で続けるつもりでいます。


次のショック到来を、私の人生の中での「最後の闘い」にしようと考えています。その最後の闘いに備えて、できるだけ武器を温存しているのです。リタイアは、最後の闘いの後にしよう。。。


現役医師の肩書は、「最後の闘い」での大きな武器のひとつになると思います。このような観点で働いている医師は極めて少数派でしょうが、結構な確率で有効だと予想しています。




さて、ここまで今回の騒動は金融資産投資という観点では全く影響が無かったことをお伝えしました。しかし、実は今回の騒動で、結構な影響(というか不利益)を被ってしまいました。


それは、出版に関することです。実は原稿の中で、TPP(環太平洋パートナーシップ協定)について記載していました。しかしトランプ氏が大統領になると、TPPは白紙撤回されそうです。


このため、急遽TPPの部分を削除して加筆訂正するハメになりました。私にとって、トランプ氏が米国大統領に選出されたことで最もショックだったのは、原稿の修正業務だったのです(笑)。


校正刷りの段階なので、出版会社様に迷惑をかけました。今回の反省点は、著書の中にあまり時事ネタを入れないことです。次があるのかは分からないですが、これからは注意しよう。。。







★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



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