整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

株式の先行性を不動産投資へ応用

このエントリーをはてなブックマークに追加

不動産投資家にとって、株式市場を観察することが非常に重要であることは意外と知られていません。不動産投資と株式市場は別物であると思い込むのは、非常にもったいないです。


その理由は、株式市場は不動産市場から半年~1年ほど先行する指標となるからです。具体的には、株式市場が底を打って半年~1年ほどしてから、不動産市場も底を打ちます。


つまり、不動産市場は株式市場から半年~1年ほど遅れて、ほぼ同じような価格変動をしているということです。このことは、不動産投資を実践する場合のひとつの指標となります。


この法則を利用した不動産投資手法として、株式市場が底を打って上昇する兆しが見えれば、その時点から不動産を購入する準備を開始すれば良いということが挙げられます。


株式市場が底を打ったことを確認するのは意外と難しいです。チャートは「ダマシ」が多いため、半年ぐらいでは自信をもって底を打ったと判断することができないからです。


株式市場が長い下落相場の後に大底を打った時に起こる現象のひとつに、業績が良い小型株が新高値を更新することが挙げられます。


複数銘柄でこのことが確認できると、株式市場は大底を打った可能性が高いです。その時点から不動産購入を検討し始めても全然遅くはありません。


株式投資と同様に、不動産投資においても下落し続ける市況の中で物件を購入することは、非常に勇気がいることです。


しかし、株式市場が大底を打ったことを確認できれば、厳しい市況においても不動産を購入することに対して勇気を持つことができます。


一方、不動産売却の際には、株式市場の先行性を利用できません。なぜなら、 株式市場のピークアウト後で売却を開始しても、すでに融資の窓が閉まっていることが多いからです。


最高値で売却するタイミングとしては、時すでに遅しであると言えます。要約すると、不動産投資において株式市場の先行性を利用できるのは、不動産を購入する時です。


このことを覚えているだけでも、落ちてくるナイフを掴む感覚で不動産を底値買いすることが可能になります。


もちろん、不動産を購入できるチャンスは10年に1度ぐらいしか巡ってきませんが 、市況が非常に悪い中で、そのタイミングを探るひとつの判断材料になると思います。


ただし、今回に関してはアノマリーが発生しています。株式市場が比較的好調であるにもかかわらず、不動産市場が下落しているのです。


その理由として、スルガ銀行問題が大きく影響しています。スルガ銀行問題のためにサラリーマン投資家が締め出されたため、不動産市場は一人で勝手にこけてしまいました。


このアノマリーがどの程度の規模のものに落ち着くかは現時点では判然としません。ただし今までの経験則が通用しない異常な状況なので、興味深く見守っていきたいと思います。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




m3.com連載企画がアップされました!

このエントリーをはてなブックマークに追加

一昨日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第6回がアップされました。お題は 最初の1棟モノは試練の物件 です。



m3com_logo



今回の連載は、私が初めて1棟マンション投資を開始したときの話です。私の不動産投資はマイホーム購入から始まりましたが、そこから1棟物件を購入するまで2年かかりました。


今でこそ、億越えであってもお得感のある物件なら、スーパーで野菜を買う感覚で購入できるようになりましたが、当時は数千万円の物件でも清水の舞台から飛び降りる覚悟でした。


当時の私は、自宅前を月極駐車場にして月額10万円以上の不労所得を得ていました。何もしなくても毎月お金が入ってくる魅力は何事にも代えがたいです。もっと収益物件が欲しい!


そんな気持ちと裏腹に、本当に1億円近い借金を背負ってやっていけるのか? もしかしたらこの物件を購入したら人生が詰んでしまうのではないかという恐怖が頭をもたげます。


思い切って物件を購入すると実際には大したことはなかった、なんてことはありませんでした(笑)。この物件を購入してしまったため、暗黒の8年を過ごすことになったのです!


m3.comでは、基本的に失敗談を中心に連載しています。失敗だらけの人生なので執筆が非常に楽です(笑)。1分ほどで読了可能なので、是非m3.comを訪問してくださいね。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





「不動産投資の罠」の罠

このエントリーをはてなブックマークに追加

今週号の週刊ダイヤモンドは不動産投資関係の特集でした。
特集のお題は まだまだあった不動産投資の罠 です。






今話題のスルガ銀行を肴にして、不動産投資の落とし穴が特集されていました。文中では「スルガスキーム」が堂々と印字されています。


まともな(?)媒体で「スルガスキーム
というキーワードが躍ったのは、おそらく初めてではないでしょうか。これで私も堂々とスルガスキームという言葉を使えます(笑)。


しかし、この特集で記載されている
「スルガスキーム」は、私たち不動産投資家の知っているスルガスキームとは少しニュアンスが違います。


彼らの言うスルガスキームとは、かぼちゃの馬車に限局したスキームなのですが、本当のスルガスキームは、もっと広範で登場人物も多彩です。


特集記事はよく取材されていますが、おそらく編集者の不動産投資に対する力量の問題で、実際に身銭を切って不動産投資を実践している身では少し違和感を感じる部分が多いです。


エリア別のデータが豊富に出ているのですが、私の主戦場を眺めると全く使い物にならないデータです。他の地域は分かりませんが、おそらく同様であると思われます。


少なくとも週刊ダイヤモンドの特集記事のデータを信用して投資エリアを選別する等は、自殺行為である可能性が高いと推察します。


最後に、勝ち組メガ大家覆面座談会という企画がありましたが、つっこみどころ満載です。そもそも論として、彼らは単に図体がデカいだけで勝ち組でもなんでもないと思います。


記載されているキャッシュフローや投資対象が本当であるとすると、金利情勢や不動産市況が変われば破綻予備軍に転落すると思うのは私だけでしょうか?







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





そうだ、築古木造戸建を買おう!

このエントリーをはてなブックマークに追加

オンラインサロンで医師以外の収入源」についての話題がありました。どのような副業がオススメかという話題でしたが、残念ながらバリエーションは多くありませんでした。


その理由を考えてみたのですが、医師として稼げるほどの収入を副業で稼ぐことは難しいことが最大の要因だと思います。


私も知恵を絞ってみましたが、誰でもできる副業はなかなか思いつきません。オンラインサロンの中で挙げられた医師以外の収入源は、主に下記の3つに大別されました。


  1.  不動産
  2.  医師免許を利用した医業収入以外の収入
  3.  ネットビジネス



実際問題として、医師にとって上記の3つ以外はなかなか難しいというのが正直なところでしょう。医師に限らず、副業として最もポピュラーなものは、やはり不動産です。


その理由は、不動産のキャッシュポイントは非常にハードルが低いからです。世界中のほとんどの場所でキャッシュポイントを獲得できるものは、不動産以外にはないでしょう。


このため、副業を考えるのであれば、不動産は絶対に外せないモノのひとつだと思います。オンラインサロンのメンバーのアイデアを見ながら、
改めてこのことに気付きました。


そうだ、やはり不動産は外せないな。。。 ふと、今の自分の状況を振り返ってみました。 不動産を十分に活用しているのか?


2012年まで、私は積極的に億を超える物件を購入していましたが、アベノミクスが始まってからは、不動産購入をぱったり停止しました。


逆に、所有していた物件をどんどん売却して利益確定していったため、最盛期に比べて不動産ポートフォリオは非常に縮小しています。


ただし、不動産に対する興味をなくしてしまったわけではありません。単に素人が購入するべき時期ではないと考えているだけです。


投資は買値で勝ち負けが決定します。高値づかみしてしまうと、次のカモに売り抜けない限り、一生後悔することになります。このため、無理に購入しないスタンスを貫いています。


しかし、比較的割高な物件を購入しても、それなりのキャッシュフローを得られるのが不動産投資の良いところでもあります。


現在、投資用不動産市場は成層圏レベルに到達していますが、再建不可・路地・借地物件などの現金買いがメインの物件に関しては、さほど不動産市況高騰の影響を受けていません。


これらの物件は、不動産としてはほぼゴミ物件であっても、キャッシュフローの観点からすると、なかなか優秀な物件です。


私のホームエリアでは、ゴミ物件の表面利回りは10%、節税効果込みで20%弱がひとつの目安となっています。現金購入が前提なので、それほどたくさん買えるわけではありません。


しかし、500万円の物件を
毎年1戸ずつ購入したら、月間CFは毎年5~10万円ずつ積み上っていきます。仮に毎年購入すると、 5年で 25~50万円/月の副収入を得ることが可能です。


不動産投資以外でこれだけの金額を稼ぎ出すことは、かなりハードルが高いです。やはり不動産投資(特に築古不動産投資)はバカにできない副業候補のひとつだと思います


今更ながら、
そういうことに思い当たったので、積極的に毎年一戸ずつ購入していくことにしました。今年はすでに1戸購入しており、改装終了が9月中旬予定です。


築古木造戸建投資の醍醐味は減価償却です。節税効果を100%得ようとすると、
必然的に購入後4~5年は高額の給与所得を得る必要があります。


物件を購入すると、5年間働かなければならない縛りができます。気持ち的に「5年縛り
は嫌なモノです。このため、積極的に築古木造戸建を買い進める気持ちになれませんでした。


しかし、不動産市況が高騰している今だからこそ、コツコツと毎年一戸ずつ購入してキャッシュフローの土台を 少しずつ上げていく努力が必要なことに気付きました。


気持ちを改めて、落ちているお金(税制のメリットを存分に享受できる築古木造戸建)は漏れなく拾っていこうと思います。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資でマニュアル化困難な点

このエントリーをはてなブックマークに追加

2018.7.22の日曜日は、オンラインサロンのメンバー対象の「資産形成を考える座談会」というクローズのオフ会を、品川で開催しました。


この座談会で、ひとつの気付きを得ました。それは「不動産投資において唯一マニュアル化できないことは優良物件の仕入れ」であることです。


実は、今回の座談会では「資産形成を考える」と銘打っているにも関わらず、不動産投資をバッサリ切り捨てました。


今回はプチ研究会風に、各先生毎に5分ほどのプレゼンテーションをお願いしたのですが、意外にもスタートアップ関係のプレゼンテーションが多かったからです。


ただ、全く不動産を無視するわけにもいかないので、資産形成総論のパートで少しだけ不動産投資について話しました。


その際のやりとりから、優良物件の仕入れはマニュアル化できないなという思いを新たにしたのです。私が優良物件の仕入れをマニュアル化できないと思った理由は下記2点です。


  1.  本当に美味しい物件はネット上に流出しない
  2.  力のある不動産業者と親しくなることが重要だが、マニュアル化するのは困難





① 本当に美味しい物件はネット上に流出しない


このことに関しては反論もあるかもしれません。たしかに2001~2004年や、2008~2012年ごろなら、折込チラシやネットにも、今にして思えば美味しい物件が転がっていました。


しかし、当時は美味しい物件であるという認識はいだかなかったし、銀行融資の窓は閉じていたので、力の無い者が購入することは至難の業でした。


そして時代が流れて、今のようにジャブジャブで融資を引きやすく、また情報流通が改善された状況では、ネット上で優良物件を見つけて購入することは難しくなりました。




② 力のある不動産業者と親しくなることが重要だが、マニュアル化するのは困難


不動産投資のキモは「誰とつながっているのか」です。不動産業者もビジネスで物件を紹介するので、確実に購入できる買主であることを理解してもらえることが最低限の条件です。


その最低限の条件をクリアした上で、レスポンスの良さ、うるさくない、お互いのフィーリングがマッチしている等の条件が加わります。


当然、ヒエラルキーは、不動産業者>買主です。間違っても「消費者は神様だ!」とか言っているイタイ人にはならないように注意しましょう(笑)。


もちろん、不動産業者に対して卑屈になる必要はありませんが、今のような買いたい人がたくさん居る状況では、買主の相対的な価値は下がっています。


2001~2004年や2008~2009年のような状況では、このヒエラルキーも逆転しますが、当面は「不動産業者は神様です!」という状況は継続するでしょう。


少し話が脱線しましたが、このような属人的な要素が非常に大きいため、優良物件のマニュアル化は困難だと考えています。


逆に言うと、ここ以外の部分はマニュアル化が可能で、かなり高い勝率で不動産投資を開始することができます。このあたりを力説すると、皆さんの目が輝きますね(笑)。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

管理人の著書

161228 【書影】医師の経済的自由
管理人によるケアネット連載コラム
log_carenet

医師のためのお金の話

管理人による m3.com 連載コラム
管理人も参加しているオンラインサロン
勤務医のための資産形成マニュアル
築古木造戸建投資マニュアル

医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1
医師のための 金融資産形成術
医師のための金融資産形成術

タダで自宅を手に入よう!

医師のための収益マイホーム購入マニュアル


配送無料! 医学書 購入サイト
プロフィール

自由気ままな整形外科医


・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

QRコード
QRコード
記事検索
メッセージ
免責事項
免責事項に関して明示することで、当ブログの利用者は以下の事項に同意した上で利用しているものと考えます。 ここに書かれる意見には管理者のバイアスがかかっています。 利用者が当ブログに掲載されている情報を利用した際に生じた損害等について、当ブログの管理者は一切の責任を負いません。 また、当ブログの情報は、あくまでも目安としてご利用いただくものであり、医療行為は自己責任で行ってください。 また、当ブログは医療関係者を対象にしています。それ以外の方が、当ブログの情報から自己判断することは極めて危険な行為です。 必ず医療機関を受診して専門医の診察を受けてください。 当ブログの内容は、予告なしに内容を変更する場合があります。