整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

収益マイホームの工事進捗状況

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今日は久しぶりに不動産投資ネタです。
連日、金融市場の暴落に買い向かっているので神経をすり減らしています。


そんな満身創痍の身には、ゆったりとした時が流れている不動産は何とも居心地が良いです(笑)。繁忙期中ですが、4月末に退去予定が1件あるだけで満室を維持しています。


平和な不動産の世界は、追証投げで阿鼻叫喚の金融資産投資とは全く異質です。満室なら何もやることが無いと思いきやさもあらずです。目下、下記の2つの工事が同時進行中です。


  • 自宅 1号の大規模改修
  • 自宅 2号のテナントスペース改装工事


自宅 1号の方は4月竣工に向けてかなり出来上がってきました。間一髪でコロナショックによる UB供給ストップを回避できたため、下図のごとく順調に工事が進んでいます。



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現場はそこそこ近いのですが(徒歩10分)、もともと工事などの現場は苦手なので、全く訪問していません。本来な足繁く通って工事進捗状況を確認するべきですがナマケています。


これは不動産投資家としてあまり良い見本ではありません。虎の子のお金を投入するからには、もっとまじめに工事進捗状況を確認するべきだと思います。


自宅 2号のテナントスペースも4月竣工に向けて急ピッチで工事が進んでいます。自社オフィスとして使用する予定ですが、4月入社受入れに間に合うようにしなければなりません。



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こちらは自宅改修工事時に一緒にすれば良かったのかもしれませんが、当時はテナントさん負担で内装をやってもらおうと考えていました。二度手間となったため割高です。


2つの現場を並行して工事が進行していますが、2004年に不動産投資を開始して以来、売却済み物件も含めると 20回ほど工事を行っているため、特にストレスはありません。


やはり、利益の出る不動産投資を行うためには、工事そのものを熟知して経験を積む必要があると思います。ピカピカの新築物件を買って終わり! では他人の養分になるだけです。






★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル ver. 190905


物件にまで新型コロナ肺炎の影響が!

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自宅 1号の改修工事でちょっとした事故が発生しました。自宅前にある月極駐車場で、業者さんが賃借人の自動車に資材を当ててしまったのです。


業者さんが資材を当てた瞬間を見たわけではありません。しかしこの方は長年借りてくれていますがクレーマーではありません。状況判断的に業者さんに過失ありと判断しました。


このようなトラブル時には、相手の気持ちになって迅速かつ最大限の誠意を見せることにしています。同日中に、謝罪+修理代弊社持ち+賃料1ヵ月分無料提案を行いました。


この3点セットで賃借人は恐縮されたようなので、まずはトラブル鎮静化に成功したと判断しました。修理代は工務店様の工事保険にてお支払いいただく予定です。


さて、この事後処理の打合せで工務店社長とお話ししていた際に、資材の調達が難航していることをお伺いしました。新型コロナウイルス肺炎騒動で供給がストップしているのです。


自宅 1号の改修工事は、事故当日にUBを搬入したのでギリギリ難を逃れましたが間一髪でした。現状は再供給のメドが立たないようなので、4月竣工物件は大打撃のようです。


同様のことは 2011年の東日本大震災の時にも経験しました。このときは170万円で購入した廃屋を基礎と柱だけ残して大改装したのですが、3/4進行時点で大震災が発生しました。


その時は力業で竣工まで持っていきましたが、どうも築古物件の大改装をしている際に災害とよく出くわすようです。何か持っているのでしょうか???


最近は、サプライチェーンが複雑になっているので、その中の一部でも供給不可能になるとサプライチェーン全体がダメになってしまいます。


世界最適化のサプライチェーンのおかげで低価格・高品質が実現していますが、供給安定性には一抹の不安があります。特に大規模災害にはかなり脆弱です。


新型コロナウイルス肺炎の影響がこんなところまで及んでいることに驚きました。日本経済の先行きは予想以上に思わしくなさそうです。買い出動のための弾を込めておこう...。






★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


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不動産の不都合な真実を知っておこう!

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今週号の週刊ダイヤモンド( 2020年 2/29号 )は興味深い特集でした。お題は 地震、水害に強く、資産価値が下がりにくい マンションランキング1410 です。







究極的には区分所有に資産性がほとんど無いと考えているので、マンションには全く興味の無い私ですが、今回の特集記事では1か所だけ刺さるところがありました。


それは、34ページに掲載されていた1994~2019年の東京都の新築マンションの平均価格と平均面積の推移のグラフです。



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このグラフは非常に含蓄に富んでいます。まず最初に述べておかなければいけないことは、このようなグラフが意味を成すのは日本だけということです。


1994年といえば今から25年前ですから、そのような古いデータは、日本以外の国では何の意味もありません。その理由は通貨価値も地価も全く異なるからです。


ニューヨーク、ロンドン、パリ、香港、上海、ニューデリー、シドニーといったメジャーな不動産市場においては、通貨価値下落+地価暴騰のため現在との比較は無意味です。


一方、日本においては通貨価値・地価ともほとんど変化が無いため、首都・東京においても十分比較に耐え得るデータ価値があります。う~ん、少し寂しいですね...。


それはさておき、このグラフから読み取れることは、区分所有のような歪な不動産であっても、購入時期によって如実に勝ち負けが決まることです。


見るべき視点は「23区の狙い目です。2000~2006年がマンション購入には最適な時期であったことが分かります。


一方、2015年以降はかなり割高な状況が続いています。2000~2006年比では1.5倍以上も割高なので、この時期に終の棲家として購入した層には厳しいグラフです。


不動産は価格が大きいので、購入時期によってリカバリーが利かないほどの差が生まれます。不動産購入にかかる不都合な真実を心に留めておくべきだと思いました。







★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




業者さん見積書の適否判断はこうしよう!

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不動産関係で、素人では分かりにくいもののひとつに工事の見積書があります。工事内容をみても、その価格が妥当か否かの判断が難しいです。


しかし、不動産投資を実践するうえで工事の見積書をスルーするわけにはいきません。しっかりと内容を確認して工事価格の是非を判断する必要があります。


工事価格の精査は、百戦錬磨(?)の私にとっても気が重い業務です。そもそも工事内容そのものにはあまり興味が無いので面倒なのです(苦笑)。


そうは言っても収益性を確保するためには確認せざるを得ません。今回は
改装工事を例にして、工事の見積書を確認する際の手順をお話しします。



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上記は見積書の一部ですが、何だかいろいろ記載されています。パッと見てこの工事の妥当性を判断できればよいのですが、素人ではなかなか難しいのが実情です。


フォルテロックとは何ぞや?となりますが、ネット調べると1発でヒットします。メーカーHPには定価の記載のみですが、仕切り価格(実際の価格)は楽天市場で分かります。


ここでは、Amazonではなく楽天市場であることがポイントです。このようにして実際にどのような建材なのかと仕切り価格の情報を収集します。


フォルテロックの仕切り価格は 10000円程度なので、めちゃくちゃボラれている!と思うのは早計です。なぜなら、この見積書には人工賃(職人の人件費)が無いからです。


つまり、
フォルテロックというタイル価格に人工賃も含めているのです。床にタイルを張るときには、左官屋さんがレベルをとって(床を水平にして)施工します。


人工賃の目安は、多くの職種で2万円/日程度です。3万円近い見積書もときどきありますが、さすがにボラれていると考えるべきかもしれません。


さらに、人工賃以外にも工務店の手数料(だいたい価格の2割程度)も含まれています。このような内訳なので、私はこの見積書は妥当であると判断しました。


業者さんの見積書の適否判断はそこそこ難しいですが、丁寧にネットで調べるとさほど時間をかけることなく原価が判明します。


ビジネスパートナーにまで昇華しているとボラれる可能性は少なくなりますが、私は面倒がらずに見積書確認は必ず自分で行うことにしています。成功のためにはマストですね。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





阿鼻叫喚のインバウンドビジネス

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新型コロナ肺炎が猛威を振るっています。
ここで言う猛威とは、病原性のことではなくて経済的な面でという意味です。


中国政府による海外への団体旅行中止決定以降、日本への中国人観光客は激減しました。当初は個人旅行は中止ではないため影響は軽微との観測もありました。


しかし、ふたを開けると旅行業界に大きな負の影響を与えています。中止から1週間経つと街がスカスカな感じになりました。こんなに中国人が日本に進出していたんだなぁ...。


幸い、私は 1月12日に宿泊業から撤退済みなので他人事で済ませられますが、未だに苦闘している宿泊業仲間のことを思うと、いたたまれない気持ちになります。


飲み会のたびに「いつ撤退しようか?」と皆で話をしていたので、先陣を切って撤退した私に続いて、次々と廃業することが予想されます。どうか深手を負いませんように...


しかし、街を散歩していると未だに新規開業しようとしている施設があることに驚きます。大手チェーン店が多いのですが、なぜここまでタイミングを外すのか理解に苦しみます。


今回の新型コロナ肺炎騒動がどのように収束するのか予想がつきませんが、少なくとも5月ぐらいまでは中国人観光客が激減することが見込まれます。


ミドルアッパーの中国人をターゲットにしていた中~小規模施設は大打撃を受けること必至でしょう。数ヵ月の CF枯渇はこれらの施設の死活問題になりかねません。


事態がここまで急展開するとは思いませんでしたが、不動産市場におけるトレンドの転換点になる可能性があるのではないかと感じています。


東京オリンピック後や生産緑地問題での不動産価格下落説よりも、今回の新型コロナ肺炎に起因するインバウンド激減による地価下落の方が現実味が出てきました。


何といっても目先の CFが枯渇する影響は甚大です。投資家的な視点ではチャンスの窓が開く前兆かもしれないので、余力を維持しながら慎重に事態の推移を見守りたいと思います。


新型コロナ肺炎による景気落込みを防止するための中国政府による景気対策観測で、株式市場は大きく反発しています。


しかし、実需の落込みによる CF枯渇はなかなか厳しいものがあります。どちらの影響が勝つか予想がつきませんが、いつでも不動産市場に参戦できる準備はしておこうと思います。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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