整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

賃貸需給崩壊地域は怖ろしい!

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相互リンクいただいている整形外科のゆる医ブログで興味深い記事がありました。賃貸需給崩壊地域です。ワンルームマンションとはいえ、賃料1万円台はなかなかのモノです。


しかも、大阪市にこのようなエリアがあることは衝撃的です。おそらく、近隣の月極駐車場の賃料の方が高いのではないでしょうか?


しかし、賃料1万円台は、私の知る限りでは他にもあります。例えば浜松市なども賃料1万円台の戦いになっているようで、浜松の大家さんが愚痴っていたのを覚えています。


私自身の経験として、ワンルームの賃料1万円台の攻防は経験がありませんが、当然のごとく賃料1万円台では利益を出すことが難しいです。


仮に初期費用ゼロ(=親からの無借金物件の相続)であっても、ランニングコストを賄うだけでかなり厳しいのではないでしょうか。


それでも、ワンルームの場合にはまだ部屋面積が狭いという「救い」があります。原状回復工事の際にかかる費用がまだ抑えられるからです。


一方、私が本当にヤバいと思っているのは郊外のファミリータイプのマンションです。ファミリータイプでは1戸あたり 50㎡超の物件が多いからです。


経験上、50㎡の物件の原状回復では最低でも 20万円ほどかかります。これに水回りの修繕等が追加されると簡単に 50万円オーバーとなります。


仮にこのサイズの物件の賃料が 4万円にまで下落すると、原状回復費だけで回収に1年以上かかる計算になります。


賃貸需給崩壊エリアでは、仲介手数料や広告料を弾む必要があるので、ここでも賃料の 3カ月ほどが出ていくことがあります(総額10万円未満の手数料では業者が動かない)。


更にフリーレントを付けたりすると、1年半ぐらい賃料が入らないということも珍しくありません。もちろん、これ以外にも物件の維持管理手数料や固定資産税かかります。


そして、超長期でみると大規模修繕という爆弾が炸裂します。大規模修繕のために普段から積立している大家さんや不動産投資家はごく少数派です。


このため「うちはファミリータイプで賃料4万円だけど何とかやっていけてる!」と思っていても、超長期で考えると破綻予備軍になのです。


このように考えると、賃貸需給崩壊エリアは大家さんや不動産投資家にとっては忌避するべきエリアということになります。これらのエリアの需給改善可能性はゼロだからです。


実は、私も「準」賃貸需給崩壊エリアに物件を所有していました。空室に悩む日々が今でも悪夢のように思い出されます(苦笑)。


やはり、物件を所有するなら、黙っていても入居者が入ってくれるエリアで、精神的に安穏として経営するのが一番です。


ゆる医先生の記事を拝読して、久し振りに嫌なことを思い出しました。私は「準」賃貸需給崩壊エリアで不動産投資デビューしたので、このトラウマは一生消えないと思いました。





追記:
プロやハイエナ系不動産投資家の中には、このような賃貸需給崩壊エリアの物件を好んで購入する方がいます。


彼らは妄想利回り数十~数百%で仕入れて、価格勝負で他の物件を圧倒する戦略で成果を残しています。ただし、普通の人は絶対に失敗するのでマネしないでください!






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





レンタルバーからの撤退

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今年になって経常的な月間キャッシュフローが過去最高を更新しました。医師としての収入は全体の1/4未満に漸減させましたが 、事業・不動産・配当所得が順調に伸びています。


しかし、すべての領域において順調というわけではありません。むしろビジネスにおいては 、ビジネスモデルが寿命を迎えつつあるものがいくつかあります。


損益ぎりぎりのものや、投入する時間を考えると赤字の事業まであります。その気になれば不採算事業の継続は可能ですが 、人生戦略を考えると望ましいことではありません。


そこで、余力がある今のうちに寿命が尽きかかっているビジネスの整理を行うことにしました。整理とは、事業からの撤退を意味します。


投資家的に言うと損切りですね。金融資産投資において、損切りは非常に重要な要素です。投資戦略にもよりますが、損切りできない投資家はまず大成することはありません。


しかし、金融資産投資における損切りは、あくまで金銭的なことに留まります。これは自分の気持ちを整理をするだけで解決できる問題です。


一方、ビジネスにおいては、金銭的なことだけではなく人間関係の整理も合わせて行う必要があります。今回整理しているのは、レンタルバービジネスです。


このビジネスは 2年前に立ち上げたのですが、初年度こそそこそこ利益を出したものの、2年目以降は飽きられたようで収益が低迷していました。具体的な数字は下記のごとくです。


  • 開業費用:493万円
  • 収益:143万円
  • 損失:350万円
  • 機会損失:250万円
  • 合計-600万円



普通に賃貸に出していた場合の機会損失まで含めると、合計600万円の損失です。ただし、これはあくまで金銭的な損失です。


もっとも堪えたのは、ビジネスパートナーやスタッフとのつながりが切れることです。お金に関してはある程度仕方ないですが、人間関係の清算はなかなか厳しいものがあります。


しかし、だらだらと赤字を垂れ流すビジネスを所有しているわけにもいかず、オーナーとしては非情になる必要があります。


このように、ビジネスを整理するということは、金銭的なことだけではなく人間関係でもかなり辛い経験になることを身をもって経験しました。


今回はまだ趣味の範囲内のことだったので傷は深くありませんが、もし自分の人生をかけて立ち上げてビジネスであれば、ダメージは計り知れないほど大きいことが予想されます。




ビジネス撤退から学んだこと



今回のビジネスの失敗から二つのことを学びました。ひとつ目は市場が無いところに、ブルーオーシャンだからといって飛び込むのは少々危険であるということです。


当初は自分が市場を創ってやる! という気概で乗り込んだのですが、新しい市場を創るということは、普通の人ではなかなかできない芸当です。


結局は広告戦略も中途半端になってしまい、レンタルバーと言う市場を創り出すことはできませんでした。


ふたつ目は、ビジネスに自分の趣味を重ね合わせてはいけないということです。今回のビジネスは失敗しても自分の趣味として残せるという甘い考えが根底にありました。


なんて言ってもレンタルバーのオーナーって、かっこいい響きですから・・・。しかし、このような虚栄心でビジネスを立ち上げてもロクなことはありません。


ビジネスは真剣勝負です。自分の趣味の延長として行うことは難しいと感じました。「趣味を仕事にする」などは、机上の空論でしかないと思います。


このようにして辛い経験をひとつしたのですが、実はこれが最後ではありません。まだまだ整理すべき事業がいくつか残っているのです(苦笑)。


既存顧客にサービス打ち切りを通達することを考えると憂鬱になります。ビジネスパートナーとの折衝も大変そうです。。。


どの事業も容易に撤退することはできないのですが、しかし、精神的な余力のあるうちに粛々と事業の整理・撤退を進めていこうと思います。






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「医師と医学知見との出会いを再定義する」 Quotomyは、臨床現場で働いていると個人で医学知見をキャッチアップすることが難しい、という臨床医の切実な痛みから誕生しました。


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不動産投資の「貧すれば鈍する」

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今日は不動産投資における「貧すれば鈍するについての話をしたいと思います。不動産投資の世界では DIY をすることは 比較的好意的に受け止められています。


その理由は定かではありませんが、不動産投資が一般化した初期の頃のカリスマ不動産投資家の何人かが DIY を推奨していたことが関係あるかもしれません。


昔からの大家さんや地主さんは、基本的には所有物件に不具合が生じたときにも自分の手を汚すことはありませんでした。


このような常識の中で、ゼロから始めた不動産投資家が汗をかいて DIY で物件をメンテナンスしていく様は、見るものに新鮮な感動を与えたことも理由のひとつだと思います。


しかしこのことが原因になって、その後も物件に自分の労働力を注入することが美徳という考えが不動産投資家の間で広まってしまいました。


もちろん、この事に関して全否定するつもりはありません。しかし、不動産投資の最大の目的は利益を得ることです。決して DIY で物件をメンテナンスすることではありません。


不動産投資は経営的な部分が大きなウエイトを占めます。このため、何でも自分でやるというのではなく、適材適所で外注していくのが基本方針となります。


DYI をしていいのは
  1. プロ並みの技量があって
  2. 自分がそれを趣味にしている

という場合に限られるべきだと思います。この両者に該当しない人は、投資判断や経営判断するところに特化して、物件のメンテナンスは外注することが望ましいと考えています。


このようなことを言うと、各方面からご批判をいただくことになるかもしれませんが、世の中で勝っていくには、戦術ではなく戦略を考え抜くのが秘訣です。




不動産投資の黄信号


私が不動産投資家として少々危ない状況になってきたと感じるサインは、経費をケチって自分で物件のメンテナンスを行うようになることです。


このような行動をとるのは、二代目大家さんに多いです。ゼロから独力で大きな資産を築いた者は、どのようにして不動産投資というゲームを進めていけば良いのかを知っています。


ところが先代から何の苦労もなく物件を引き継いだ二代目大家さんは物件運営能力に欠けるケースが多く、何をしていいのか分からないため経営状態が悪化しがちです。


そして経営状態が悪化した時に採られがちなのが経費削減なのです。 安易に自分でできることは自分でやろうという考えに至ります。つまり何も考えていないんですね。


例えば、物件のクロス張り替えなどを大家さん自身が施工するようになってくると、その方の行っている不動産投資は黄信号が灯っていると考えてよいでしょう。


自分でやるほうが職人さんに外注するより安価ということは、それだけ自分の経営能力が劣っている証拠であり、経営能力向上が喫緊の課題だからです。


このようなケースでは、自分の時給単価が職人より低いから自分でやってしまおうというのではなく、少なくとも職人の時給単価を上回る程度に経営能力を上げるべきだと思います。


このように不動産投資において美徳とされている「自分で汗をかいて物件を運営する」ことは単なる思考停止であり、不動産投資がうまくいっていないサインだと認識しています。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





m3.com 第11回がアップされました!

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一昨日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第11回がアップされました。お題はビジネスは他人の褌で相撲をとるな! です。



m3com_logo




資産形成におけるマイブームは、ビジネスの立ち上げです。現在も同時並行でいくつかの事業を進行させています。マイブームとなった理由は下記のごとくです。


  1. 金融資産、不動産を含めてほとんどの投資対象が割高なので投資旨味が無い
  2. 強力なキャッシュ産生マシーンを元手ゼロで獲得できる可能性がある
  3. 起業経験やスキルが身についたため、気軽にビジネス立ち上げができるようになった



ビジネスの立ち上げには麻薬的な楽しさがあり、一度その面白さを知ると止め難い魅力があります。これは面白いネタかも、あれも面白いネタかも、と毎日楽しいのです。


もちろん、起業は苦しいことが多く、毎日のように難題が降りかかってきます。基本的には経営者(CEO)が全てを解決する必要があるので、精神的には非常にタフな仕事です。


今ある乏しい材料だけで問題を解決する必要があるので、整形外科医的にいうと巨大な骨欠損のある開放骨折を知恵を絞りながら手術していくような感覚です。


そんな大変な仕事を毎日できるわけないだろ! と思う方が多いでしょうが、これがヤミつきになるんですね(笑)。手術好きな先生ならご理解いただけると思います。


さて、そうは言ってもビジネスの立ち上げには危険がいっぱいです。無知な状態で挑むとほぼ確実にヤラれてしまいます。


落とし穴は無数にあるのですが、ビジネスモデルを考える時点で間違った道を進みだすと軌道修正不可能です。私も最初のビジネス立ち上げでイタイ目にあいました。


今回のm3.comでは、最初に立ち上げたビジネスがどうして危機に瀕したのかを詳述してみました。1分ほどで読了可能なので、是非m3.comを訪問してくださいね!







★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



gg - コピー




本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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がタッグを組んで運営します!!
参加希望の先生方は、こちらからお願いします




収益マイホームで苦闘中!

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自宅 2号の 1階活用方法について悩んでいます。改装の見積もりが上がってきて、なんとか予算内に収まる状況が見えてきました。


今回も収益マイホームにするつもりなのですが、肝心の収益源である 1階の活用方法がまだ固まっていません。現時点での候補は下記のごとくです。

  1.  月極駐輪場
  2.  時間貸駐輪場
  3.  月極駐輪場+自家用駐車場
  4.  レンタルスペース
  5.  賃貸(飲食店)
  6.  賃貸(一般)



この中で最有力は①の月極駐輪場と⑥の一般賃貸です。①の理由は、最も初期投資金額が安価であることと、収益性が確実なことです。⑥は誰でも考えることですね。


地下鉄駅徒歩 1分という立地であるため、駐輪場ニーズは非常に高いです。このため下手にスペースを貸すよりも、駐輪場の方が収益性が高くなることが予想されます。


②の収益性は月極を上回りますが不特定多数が出入りします。③レンタルスペースは運用が難しく、④飲食店に貸す場合は 2階以上で自分が居住するので夜中にうるさいと困ります。


賃貸に出す場合には基本的にはスケルトン貸しですが、水回りに関しては私が準備する必要があるので初期費用が少しかさむという難点もあります。


このあたりを考えると月極駐輪場がベストなのですが、最大の問題点は物件の外観が悪くなることです。これに関してはデザイナーさんに何とかしてもらうことで対応予定です。


それ以外の実務的なこととして、天井高が十分に取れるかということが挙げられます。駐輪場で収益性を最大限に高めるためには、2段の自転車ラックを導入する必要があります。


しかし自転車ラックに関しては、どのメーカーもだいたい天井高 250 cm必要です。今回の物件は鉄骨造なので、鉄骨の梁が室内に突き出しています。


梁から土間まで計測すると235 cmでした。これだとアウトですが室内に露出している梁は多くないため、その部分を外すことで
2段自転車ラックを
設置できる可能性があります。


このため、室内の画像をあらゆる方向から見て、自分で図面を引いてシミュレーションしているのですが、これがなかなか根気のいる作業でしんどいです。


限られた面積で最大限の収益性を上げるためには、アタマに汗をかいていろいろ考える必要があります。収益性を考えないのであれば、業者に丸投げで OKです。


しかし、不動産投資のようなストックビジネスに関しては、最初にいかにして最大の収益力を確保するのかが、長期的な収益をあげるポイントになります。


よなよな、ああでもないこうでもないと図面を引きなおして最大限の自転車を収納できるプランを練っています。


15年ほど前に、現在の自宅前に駐車場を造る時にも同じような事をしました。当時は PC ではなく、紙の図面の上で自動車の形をした長方形の紙を移動させて試行錯誤しました。


今回はパワーポイントなので随分スマートになりましたが、やっていることは結局同じです。とにかく自分で考え抜いて最大限の収益確保することが最重要です。


最初の収益マイホームでは一般的な常識よりも、かなり多い台数を詰め込むことに成功したので、15年間で700万円ほど手残りが上積みされました。


このように、最初にどれだけ自分のアタマをひねって汗をかくかによって、その後の収益性が変わるのが不動産投資のいいところです。今回もめげずに頑張ろうと思います。







★★ 管理人監修の 「収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


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自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

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