整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

工務店、ちょっとボリ過ぎじゃない?

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目下、自宅 2号の改装中です。
毎朝、工事現場に寄って進み具合を確認するのが日課となっています。


重量鉄骨の倉庫なのですが、ALC板を壊して取り外しているため埃がすごいです。1日中こんな環境で仕事すると体に悪そうです。職人さんには本当に頭が下がります。



77 - コピー



さて、埃まみれになってから出勤するため最近体が砂っぽい私ですが、請負契約を交わして解体工事が始まる直前まで工務店の研究をしていました。


今回は鉄骨造倉庫の改修工事のため、いつもお願いしている木造建築物の工務店では対応できません。
普通の工務店は木造建築物メインなのです


このため、重量鉄骨造の建物に対応できる工務店を探す必要があります。いつもの工務店なら阿吽の呼吸ですが、新規工務店は見積段階からふっかけてくるので困っています...。


当初、紹介してもらった工務店 2社に見積り依頼しましたが、あまりにひどい見積りだったので、すべてちゃぶ台返しにして別の工務店を探す羽目になりました。


改装工事の場合は詳細に見積書を作ること自体が容易ではありません。このため、むやみに相見積りを取ることはしない方針だったのですが、無茶苦茶な見積書をあげてきました。


最初の 2社は初回の見積書で A4ペライチの内容のない見積書で、ざっくりとした数字しか並んでいません。しかも新築の鉄骨造を建築するよりも高い金額の見積りです...。


まったく話にならないことを指摘した上で、もう少し詳細な見積りをお願いしたところ、そのうちの一社はなしのつぶてです。


もう一社の方は 2か月ほどして見積書を出してきたものの、まだ相当割高な見積りでした。一応私も不動産投資家のはしくれなので、工事の詳細や単価は熟知しています。


その目線で見積書を検討したのですが、住器に関しては仕切りが37~45% ぐらいのはずのところを定価の 8割で見積りをあげています。


また人工賃に関しても、通常 4工で行けるところを 8工など倍見積もっており、これに加えて諸経費を 20%で計算していました。


全てを合算するとおおよそ発注金額の 5割が利益になる計算です。もちろん改修工事なので予想外のことが起こりやすく、実際は 3割ぐらいの利益に落ち着くことが多いのです。


しかし、今回に関しては突発的なことを考えても 4割ぐらいの利益が乗っていることになります。さすがにこれはいただけないと感じて、他の工務店を探すことにしました。


一般的には、何も知らない施主さんが多いことが予想され、初見客に対する工務店の暴利の凄まじさに驚いた次第です。


ただ、見積書を正確に精査できる人は限られており、その点が不動産投資や自宅改修の難しいところだと感じました。不動産とはなかなか魑魅魍魎な世界ですね...。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





違法な住宅ローンスキームが横行?!

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住宅ローンを悪用した不動産投資スキームが問題になっているようです。このニュースは仲良くさせていただいているフリーランス医師の作り方のブログ主に教えていただきました。


住宅ローンは最もハードルの低い不動産融資です。最近までスルガ銀行をはじめとしてユルユルの不動産融資環境が続いていました。


このようなユルユルの不動産融資環境においても、住宅ローンはそれらの融資と比較にならないほど簡単におりてしまいます。


不動産融資に関しては医師といえども融資がおりないケースがありますが、住宅ローンであればほぼ 100%おります。


しかもその融資条件は破格の設定です。経済的合理性を無視した長期固定の低金利を実現しているため、リアルワールドでは存在しない融資条件の享受が可能となります。


もともと住宅ローンというのは国の政策によってこのような破格の融資条件が維持されているのですが、それを悪用したのが今回の住宅ローンを用いた不動産投資スキームです。


今回の住宅ローンスキームは、マンションを住宅ローンを用いて購入して、自分が住まずに賃貸に回すというスキームです。


誰でも思いつくスキームですが、普通の感覚ではこんなことはしません。しかし、ルールを全く知らない、もしくは倫理観が欠落している人がこのスキームを実践したようです。


完全に融資条件を逸脱しているので、スキームがばれた場合には期限の利益を確実に喪失します。そうなると一括返済を迫られるので破綻を免れません。


不動産業者は、気軽に銀行からお金を引き出す ATM として、このスキームを推奨していたようです。基本的にはスルガスキームと同じで銀行からお金を吸い上げる手段です。


私自身も住宅ローンには以前から注目しており、収益マイホームを通じて住宅ローンを用いた不動産投資は実践しています。


ただし、あくまでもルールに則った手法であり、収益マイホームでは住居部分 50%以上は絶対にクリアするべき条件です。


実は 50%以上の住居部分というのは、不動産投資目線では結構ハードルが高く収益化が難しい原因となっています。


これをいかにクリアするかが収益マイホームを成功に導くか否かのポイントなのですが、今回の住宅ローンスキームではここを完全に無視しているのが驚きです。


明らかな違法行為なのでここまで大胆なことをする人がいるのが驚きですが、住宅ローンは基本的には一生のうちに一本しか借りることができないことが多いので救いがあります。


つまり、銀行に詰められた時には自分がそこに住むということで難を逃れることは可能かもしれないからです。


もちろん賃借人を追い出す必要がありますし、信用度は地に落ちますが、かぼちゃの馬車やスルガスキームで人生が飛んでしまうほどのダメージではない気がします。


そうは言ってもこのような違法スキームに手を染めることは絶対にしてはならないと考えています。必ずルールを熟知して、その上で最適解を志向することが重要です。






★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


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表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


金利上昇への対処法

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先日の 金利上昇のストレステスト実行を! のつづきです。金利が上昇したときは、どのような対応をすれば良いのでしょうか?


まず、将来的に金利が今よりも上昇することは不可避と言う前提とします。金利上昇がいつ始まるのか分かりませんが、現在のようなゼロ金利が永遠に続くことありえません。


一般的に不動産投資の実践期間は10年以上なので、現時点で不動産投資をしている人は金利上昇を経験することは不可避であると考えるべきです。


金利が 1%以上上昇し始めた時にどのような手を打てるかを考えてみたいと思います。金利が上昇し始めると物件価格は下落するので、売却して逃げるという手段が難しくなります。




パターン1 固定金利に変更する


金利上昇が発生した場合に、皆が考えることは固定金利にして金利上昇リスクを回避するという手段です。しかし、本格的な金利上昇に気付いた時には固定金利も上昇しています。


このため「金利の高値掴み」という事態になりかねません。2012年以降で積極的に物件を取得している層は上昇した不動産価格で購入しているため、CFのバッファーが薄いです。


このため、上昇した固定金利で金利を固定することは、利益の大幅減額(もしくは損害)を画定してしまうことになります。


固定金利では売却時に違約金を支払わなければならないことが多いです。二重の損害を被ることにもなるので、固定金利への変更タイミング・条件には細心の注意を払うべきです。




パターン2 手元に十分な現金を保有する


実はこの方法が王道ですが、ほとんどの不動産投資家には難しい選択肢です。不動産投資は見た目の CFが多いので、脇が甘くなる投資家が後を絶ちません。


このため、大規模修繕費用の積立さえしていない不動産投資家が大半です。いわんや金利上昇に対して手元流動性を厚くしている人など滅多に居ないと思います。


このような状況はひとまず脇に置いて、今のうちから手元現金を分厚くして金利上昇に備えることを考えてみましょう。金利が上昇し始めると、物件価格は一時的には下落します。


その時の下落幅がどの程度になるかは分かりませんが、リーマンショック級のインパクトを与えるほどの金利上昇が発生した場合、現在の価格の半分以下になることも予想されます。


このような事態が発生すれば当然絶好の買い場になりますが、その時には現在所有している物件の借入金利も上昇しているので、キャッシュフロー的には結構厳しい状況になります。


このような場合、自分の物件を防衛するのが先なのか、もしくは下落した物件を購入する攻めの姿勢が優先されるのかは判断の分かれるところです。


手元に十分な現金があれば、金利が上昇し始めた時点で一括返済して金利上昇をチャラにすることも可能です。 しかしその手を使うと、新たな物件を購入する能力が低くなります。


一方、手持ち資金を新たな物件に投資してしまうと、さらに物件価格が下落した場合には、株式で言うナンピン買いになってしまいます。


このあたりの判断は、金利上昇スピード・物件価格下落スピード・危機の持続期間によって変わってきます。歴史を紐解くと危機が深化した状態は長くても半年ぐらいです。


危機の極期の半年を生き残ることを最優先にしてショックが発生したときに守りに徹するのか、攻めに転じるのか、もしくは攻守を半々にするのかを考えておくべきだと思います。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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金利上昇のストレステスト実行を!

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金利上昇は不動産投資の最も大きなリスクのひとつです。現在の日本の金利は、長期金利さえも中央銀行(日銀)がコントロールしているように見えます。


これは人類の長い歴史の中でも極めて稀有な状況です。学術的には長期金利を人為的にコントロールすることはできないと言われています。


しかし、現在の日銀は完璧に長期金利をコントロールしているように見えます。このような状況が永遠に続けばパラダイスなのですが、そのようなことは起こり得ないでしょう。


どこかの時点で日銀の力が及ばなくなり、金利の暴走が始まる可能性が高いです。そうなると不動産価格は暴落し、同時に通貨価値も下落していきます。


不動産投資家としては金利上昇が起こった局面のシミュレーションをすることが重要です。金利上昇によってインフレが発生します。賃料にもインフレ圧力が加わります。


賃料さえ上昇すれば、金利上昇の利払い分をカバーできます。それなら、不動産投資家にとっては問題ないのではないのか?


賃料上昇スピード > 金利上昇スピード なら不動産投資家の勝ちです。インフレ下では長期的には不動産価格も上昇するので、不動産投資家にとっては美味しい状況です。


金利上昇スピード > 賃料上昇スピード なら不動産投資家は負けます。この場合には利払い増大に融資返済に支障をきたすことになります。


では、どちらの状況がより実現する可能性が高いのでしょうか? 私は、金利上昇スピード > 賃料上昇スピード を予想しています。


その理由は、賃貸借契約の縛りがあるため、金利上昇ほどには賃料上昇スピードが速くないことが予想されるからです。


この場合には金利上昇が賃料上昇に先行するので、不動産投資家のキャッシュフローはどんどん縮小します。耐えきれなくなった不動産投資家が続々と破綻することでしょう。


確かに不動産投資はインフレに強いのですが、それが成立するのは家賃上昇スピード > 金利上昇スピード の場合です。このパターンは健全な経済状態でマイルドなインフレです。


もし急激な金利上昇を伴う悪性インフレが発生した場合には、金利上昇スピード > 賃料上昇スピード となるので、不動産投資家にとっては打つ手がほとんどありません。


あえて言うなら、金利が低い時に長期固定にしておくという選択肢があります。ハイパーインフレのような状況が発生しない限り、おそらく固定金利の契約は守られます。


そうであれば少なくとも固定金利期間は耐えることができます。しかし、一般的には変動金利よりも長期固定金利の方が高です。


金利が上昇し始めたの見てすぐに変動金利を 10年以上の固定金利に借り換えたとしても、その時には確実に長期金利も上昇しています。


不動産投資家は金利が現在よりも 2%上昇した場合のストレステストを、自分の投資案件に実行しておくことをお勧めします。


そして、もし思わしくない結果であれば、借り換えも含めて違約金無しの長期固定金利への変更を検討するべきでしょう。






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理想とする(?)不動産投資家を発見

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先日、久しぶりに不動産投資セミナーに参加しました。セミナーの講師は 東京築古組の川村龍平さんです。川村さんは元メガバンカーの不動産投資家です。


昔から全国賃貸住宅新聞に登場していたので、バックグラウンドは知っていました。しかし、最近は元メガバンカーの不動産投資家が多いため、そのうちの一人という認識でした。


今回のセミナー参加にあたって、事前に川村氏について予習しました。このため、セミナー内容はほぼ予想できましたが、当日は時間の都合上、ほぼ内容の無いセミナーでした。


しかし、ご本人の話しぶりを聞いたところ、実力は本物という認識に変わりました。川村さんの不動産投資家としての特徴はいくつかありますが、私が感じたのは下記のとおりです。

  1.  エリア特化型
  2.  自己資金比率が極めて高い
  3.  非常に論理的である
  4.  異常なほどの情熱を持っている


驚くべきことに、川村さんの自己資本比率はほぼ 100%です。ゼロから始めた不動産投資家で、これほど驚異的な自己資本比率の方はおそらく他に存在しないのではないでしょうか。


ちなみに私の自己資本比率は約 75%で、資産規模はほぼ同等です。これでもかなり高い方だと思っていましたが、
残念ながら川村さんの自己資本比率には及びませんでした。


川村さんの勝因はいくつかありますが、最も大きく影響しているのは不動産投資を開始した時期が良かったことだと思います。


川村さんが不動産投資を始めたのは 2002年ですが、これは東京都心部の地価がバブル崩壊後最安値をつけた時期に重なります。


この頃から、現在所有しているコア物件群を集中的に購入したようです。私の場合は 2004年からなので、この 2年が川村さんと私の実力差になっているものと思われます。


ここまで川村さんの不動産投資を検討しましたが、川村さんの凄さは単に購入した時期だけではありません。2002年は東京都心部でも 10%以上の高利回りが期待できました。


そのことも要因でしょうが、彼が所有している物件群は基本的には山手線 + 中央線沿線です。川崎市や横浜市であっても、立地がイマイチという感覚を持っているようです。


このように立地に対する拘り方は尋常ではありません。このあたりも川村さんの鉄壁の不動産投資の特徴のひとつです。


そして川村さんを語る上で最大の特徴は、キャッシュフローに重点を置いた投資判断です。一般的な不動産投資家は経験に基づく勘で投資判断することが多いです。


現在のように物件価格が高騰している時期では、数十分単位の買い付けタイミングで勝負が決まることもあります。このため、勘に頼るのもあながち間違いではないです。


川村さんの投資判断も速いですが、きっちりキャッシュフロー計算した上で迅速に判断しています。マシーンのような不動産投資を敢行しているので負ける要素が見当たりません。


唯一負ける要素があるとすれば、所有物件を都内の中心部に集中させているため、都内で大きな天変地異が発生した場合には資産が全て無くなる可能性があります。


このような発生可能性の低い事象を除けば、ほとんど死角は無いのが現状です。そして川村さんは、金利上昇に対して昔からを警鐘を鳴らしています。


この件に関しては予想がなかなか当たらないようです。しかし、未来永劫この低金利が続くとも思えないため、川村さんが主張するような金利上昇局面が来ることが予想されます。


金利上昇局面が到来した時には、現在活躍している不動産投資家の多くは討死することになります。川村さんについて予習したことで、そんなことを思い出させてくれました。







★★ REITで実践する不動産投資セミナー ★★
 


現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
  • スライド形式のレジメ(72ページ)



スライド形式のレジメをベースにしたプロ投資家による講義で、30日間の返品保証付きです。現物不動産投資はコワイけど、不動産投資の恩恵にあやかりたい方におススメです。


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プロフィール

自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

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