整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

世界の不動産市場の市況感

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世界の不動産市況を知る手段のひとつとして、UBS Global Real Estate Bubble Indexがあります。UBSとは、世界有数の規模を誇るスイスの投資銀行です。




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上図は最新版(2017年)のGlobal Real Estate Bubble Indexです。これをみると、世界的に不動産価格が高騰しているエリアが多いことに気付きます。


最も激しく高騰しているのはbubble index>1.5の都市で、トロント、バンクーバーなどの北米の都市や、ロンドン、ストックホルム、ミュンヘンなどの欧州主要都市です。


北米の都市は中国の富裕層が、欧州の都市はロシアや中東の富裕層の買いが激しいようです。現時点では、これらの都市群の市場に参入することは危険と言わざるを得ません。





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一方、経時的なbubble indexの推移に関しては、2015→2017年にかけてバブルが膨らんでいることが分かります。


中国人の買いが入りやすい都市(トロント、バンクーバー、シドニー、香港)はバブル感が半端じゃないですね。


北米やシドニーに買いを入れている中国人は、投資目的というよりも資産保全が目的なので、彼らと競合するのは得策ではありません。


今回のUBSのレポートを俯瞰すると、今まではニュヨークや西海岸主要都市が高騰しているイメージでしたが、実際には軽度の高騰感に留まっているようです。


尚、今回のレポートはマクロなので、個々のエリアや物件にそのままストレートに当てはめる必要はありません。しかし、全体の市況感を知っておいて損はないでしょう。






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不動産投資は勝ち馬に乗れ!

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今週は平成30年度の路線価が発表されました。
毎年、私は所有物件の路線価を集計しています。ちなみに昨年はこちらです。


今年も昨年に引き続き、路線価は堅調に推移しているようです。ただ、実際のマーケットはすでに天井を打っている印象なのですが、路線価には全く反映されていません。


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上のグラフは主な所有物件の路線価の推移です。上の4つが現在も所有している物件で、下の3つは売却済みです。参考までに一番下には唯一の郊外立地の貸家を入れています。


上から5つ目の物件のみ傾向が異なりますが、路線価の低い物件(地方・大都市郊外立地)はこの20年ほど、ほとんど路線価が上昇していない(むしろ下落)ことが分かります。


一方、路線価の高い物件ほど、路線価上昇の割合が大きいようです。ちなみに、今年は上から14.9%、13.2%、6.3%、5.5%の上昇率でした。


2018.7.2の日経ニュースでも、全国的に地価は二極化していると報道しています。遠い世界の出来事のようにも聞こえますが、実際の自分の所有物件でもこのことは顕著です。




二極化の事実を不動産投資に取り込むには?


私の所有物件はある特定エリアに限局しているので、今回の路線価の推移はミクロの結果です。しかし、実際に報道通りの傾向を確認できました。


上グラフの地価の上昇していない3物件は、地方圏ではありません。3大都市圏の中心部から20~50km圏内の立地なので、大都市郊外立地となります。


それでも、ここまで酷い路線価の推移となっています。インフレ率を控除した実質的な価格では、今後も長期的なトレンドが変換する可能性は極めて低いことが予想されます。


このため、超長期視点の不動産投資では、勝ち馬に乗る戦略が推奨されます。つまり、地価上昇が期待できるエリアに投資するというシンプルな作戦です。


では、どうやってそのようなエリアを見つけるのか?簡単なのは路線価の推移を確認することです。こちらで過去7年分の路線価が掲載されているので資料を収集しておきましょう。




勝ち馬に乗る戦略を実際の不動産投資に落とし込む


実際のところ、少なくとも大都市中心部では地価が高騰しているエリアが多く、なかなか新規物件を購入し辛い状況が続いています。


無理してでも、現時点で購入しにいくのか? これについては神のみぞ知るですが、私は無理をして買いに行くべきではないと思っています。


金融資産投資もそうですが、買値で投資の成否が決まります。無理をして高値で購入すると、最終的に負ける可能性が高くなるのです。


もちろん、一本調子で地価が上昇していくのであれば、いつでもいいので、できるだけ早い時期に購入するべきでしょう。ただ、将来の地価推移はだれにも分かりません。


機会損失と高値掴みになるリスクのどちらを重視するのかということが判断材料となります。私は高値掴みリスクが嫌なので、現在のマーケットからは少し距離を置いています。




例外はアリ


ただし、このことに関しては例外があります。短期売買でのキャピタルゲイン狙いの不動産投資(現在主流です)では、超長期の地価推移など関係ありません。


スルガスキームを前提に、融資窓が開いているエリアの物件に集中投資して、キャピタルゲインを抜く手法では超長期の地価推移を考える必要はありません。


また、4~5年で投下資金を全額回収する前提の築古木造戸建投資も、全額回収した後は「タダ」で物件をゲットしたことになるので、地価推移など関係ありません。


築古木造戸建投資に関しては、4~5年で投下資金を全額回収できるのであれば、郊外・地方立地の物件でも積極的に投資しようと考えています。


ただ、世界的にみても不動産投資の王道は、好立地物件の長期保有です。最終的に到達したいステージなので、マクロと時系列で不動産市場を把握しておくことが重要だと思います。





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住宅ローンで売ビルを購入できず・・・

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売ビルを住宅ローンで購入検討?! の続報です。
最終的には購入することはできませんでした。


住宅ローンの上限をはるかに超える物件価格だったので、かなり無茶な指値を入れたところ、2番手に融資特約無しで私の買い付け希望価格をあっさり上回られてしまったのです。


う~ん、残念。。。今回は、あこがれのビルオーナーの夢は叶いませんでした。しかし、久しぶりに住宅ローンで買い付けを入れたところ、新たな気付きを得たので綴ってみます。




キャッシュフロー


住宅ローンは属性への融資なので、物件スペックに縛られることなく購入することが可能です。買いたい物件を購入できる!当たり前のように見えますが、実は大変難しいことです。


事業用融資を利用して物件を購入するには数々の条件をクリアする必要があります。特に今回のように嗜好性の高い物件を購入するのは容易ではありません。


ビル屋上からの眺望に惚れて購入を決断したとかいう自分の虚栄心を満たすような「消費的な」思考では、購入することは難しいです。


この点、住宅ローンでは「眺望に惚れた」「外観が気に入った」「趣味の花壇を持てる」等の不動産投資では負パターンの要素でも購入可能です。


しかし、このことは両刃の剣でもあります。何でも自分の欲しい物件を購入できるツールを手にしているため、物件の選定条件がどうしても緩くなるのです。


マイホーム購入もれっきとした不動産投資です。このため、キャッシュフローがマイナスの物件を購入すると、本当の意味での「負債」を抱えてしまうことになります。


この観点で考えると、ほとんどのマイホームは負債なのですが、あまりこの点は大々的に指摘されることはありません。夢と引き換えにロクでもないモノを背負っているのです。




今は購入するべき時期ではない


住宅ローンという属性に起因する貴重な与信枠を使うのは、物件スペックでの評価が落ちている時期が最大の効果を発揮します。


物件スペックが落ちている時期とは、具体的には不動産市場が暴落している時期や極めて不景気な時期です。


このような時期には事業性融資のハードルが上がるため、不動産購入が難しくなります。しかし、属性融資である住宅ローンは所得が下がらないかぎり影響を受けません。


事業用融資と住宅ローン差を利用した一種のアービトラージを行うことで優良物件を購入するチャンスが広がります。


完全なビギナーズラックではあったものの、私はこの手法で2004年に最初の物件を購入することに成功しました。




人生の選択肢は狭まる


私が不動産市況が高騰している今の時期に、あえて住宅ローンでの不動産購入を検討していることは、自分の人生設計と密接に関連しています。


それは、住宅ローンは個人所得の多寡がベースであるため、勤務医を辞めると借入可能金額が減少するためです。


勤務医を辞めて自分の年収設計の完全なフリーハンドを得ると、税支払いを最適化するために、個人所得を700~800万円に設定することになります。


こうなると、現在の住宅ローンの融資枠はかなり減少することが予想されます。しかし、やりたいことが激増している状況なので、いつまで勤務医を続けるか分かりません。


確かに医師の仕事は楽しくてやりがいがあるのですが、人生にはそれ以外にも楽しいことがたくさんあります。


それなら、不動産市況を無視してでも早めに住宅ローンの融資枠を使い切って、人生設計のフリーハンドを獲得する方が得策ではないか? という思いで逡巡中です。。。






★★ 「収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


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表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


売ビルを住宅ローンで購入検討?!

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最近、自宅探しの旅に出ています。
現在住んでいる自宅は、2004年に購入したいわゆる収益マイホームです。


近所には、大学教授・医師・法曹関係者、果てはノーベル賞受賞者のお孫さんまでお住まいの文教地区なので、住み心地は抜群です。


一時は、この地に永住をと考えていましたが、地価が激しく高騰している状況を勘案して、そろそろ利確しようかと検討中です。何といっても長期譲渡所得になるので税が安い!


そんな前振りはさておき、国から贈られた素晴らしいプレゼントがあります。そう、それは住宅ローンです。この制度融資は、経済的合理性を無視した構造になっています。


このため、通常の事業用融資とは比較にならないぐらい有利な制度設計になっています。主なメリットは下記のごとくです。


  1.  融資審査が属性で機械的に決まる
  2.  属性に対する融資なので物件のスペックは考慮されない
  3.  審査がスピーディー
  4.  超長期融資が基本
  5.  リスクと比較して金利が安い


正直言って、こんな破格な融資は他に存在しません。明らかに経済的合理性を無視しているので、借りる側なら誰にとってもおいしい融資制度です。


最も利用価値が高いのは年収1000万円ぐらいの層だと思います。年収5000万円と比べて経済的安定性が低いにもかかわらず、融資条件(金額・期間・金利)に差がないからです。


私が最も素晴らしいと思う点は、上記②の属性に対する融資なので物件のスペックは考慮されないことです。特に真価を発揮するのは下記のような物件を購入するときです。


  • 実勢価格と路線価の乖離したエリアの物件
  • 法定耐用年数オーバー物件



銀行は、基本的に路線価を基準に融資金額を決定します。いわゆる積算評価なのですが、実勢価格>>>路線価のエリアの物件では、融資金額が伸びません。


このため、そのようなエリアの物件を購入するには、評価不足分の現金もしくは信用力を投入するしかありません。


このため、このようなエリアの物件を購入できる層は、通常では資産家に限られます。では、なぜ資産家はこのようなエリアの物件を好んで購入するのか?


それは、相続税対策のためです。手持ち現金を高付加価値エリアの物件に交換することで資産の評価額を下げて相続税節税を目指すのです。


このような、実勢価格>>>路線価のエリアは、長い歴史を持つ安定的なエリアが多く、一般人では購入することが極めて難しいのが実情です。


更に、法定耐用年数オーバーの物件は、融資期間が伸びないためハードルが上がります。つまり、高付加価値エリアの法定耐用年数オーバー物件は、購入が極めて難しいのです。


しかし、住宅ローンを利用することで、一般人でもこのような物件を購入することが可能となります。それは、融資が物件の積算評価ではなく、借手の属性評価だからです。


では、なぜ私はこのような物件にこだわっているのか? それは、このような物件は比較的競合が少なく、長期的にみて最もおいしい物件だからです。


具体的には、都市中心部の地価のバカ高い物件が該当します。このようなエリアの中で更に購入ハードルの高い法定耐用年数オーバーの物件は、住宅ローンの絶好のターゲットです。


現在検討中の物件は、実勢坪単価300万円(路線価100万円)、築45年のRC造の1棟ビルです。ビルであっても人が住めば、立派な「住居」です(笑)。


住宅ローンを利用できる勤務医を、いつまで続けるか分からないので、
とりあえずシュートだけでも打ってみようと思います。


2018.6.16 追記  
顛末はこちら







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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


住宅ローン、変動/固定どちらを選択?

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住宅ローンは変動か固定のどちらが有利なのか?
結論から言うと、固定金利しか選択の余地はありません!


しかも、できるだけ長期の固定が望ましいです。このように言うと、各方面からご指導が入りそうですが、現在の金利水準では変動金利を選択するメリットは無いです。



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上記は、ダイヤモンド・ザイの記事から抜粋した銀行金利の表です。最新の2018.5.8時点では、変動金利0.428%に対して、10年固定0.700%、35年固定1.275%です。


一般的な長期固定金利である10年固定と変動金利の差は、わずかに0.272%に過ぎません。実際にはいろいろな制限があるため、もう少し高い金利になるケースが多いです。


それでも、10年固定と変動金利の差は、0.5%程度ではないでしょうか?この程度の金利差であれば、5000万円借りても月々の返済額は7000円しか違いません(融資期間30年)。


仮に変動金利が0%(!)になっても月々の返済金額は1万円ちょっと減るだけです。この程度の金額を節約するために、変動金利を選択した人が抱えるリスクは巨大です。


理論上は金利に上限は無いため、返済金額の増額幅は無限大なのです(実際には法律の規制あり)。コールオプションの売りに似ており、いつか確実に市場から退出させられます。


得ることができる利益の上限と潜在的な損失のバランスを考えると、どう考えても現在の金利状況では、固定金利を選択するしかありません。


このため、今から住宅ローンを組む人は、現在の金利情勢下では確実に長期固定金利を選択するべきでしょう。


ただし、長期固定金利にしたからといって「確実に」安全というわけではありません。最近は銀行も賢くなってきているため、金消契約に「ガラガラポン」の条文を潜ませています。


つまり、社会経済状況が激変して金利が大きく変動した場合には、長期固定金利を無効にできるという条文のある金消契約が多いのです。


それなら結局、変動も固定も変わりないじゃないかと言う、そこのアナタ! 最終的にはそうなりますが、まず最初のスケープゴートになるのは変動金利の人です。


実際にインフレが発生しても、国債の利払いを抑えたい政府・日銀は、力づくで金利(主に短期金利)を抑えます。


いわゆる金融抑圧ですが、民間銀行の貸し出し金利とは別物です。もし民間銀行が日銀に合わせて短期金利を低く据え置けば、その銀行は確実に破綻します。


民間銀行は自らの存続がかかっているので、スプレッド幅を拡大させても貸し出し金利を上げざるを得ません。こうなると変動金利で借りている人の末路がどうなるのかは明白です。


そしていよいよ銀行の存続に赤信号が灯ってくると、固定金利を一方的に破棄することが予想されます。この場合は1行だけではなく、国主導の全銀行一斉破棄を予想します。


その間は、半年~1年ぐらいのタイムラグかもしれません。しかし、いわゆる徳政令が発令されるほどめちゃくちゃな社会情勢下では、この半年が明暗を分ける可能性があります。


いずれにせよ、わずかな返済金額の差に目を奪われて大局を見失ってはいけません。住宅ローンを借りるのであれば、必ず長期固定金利を選択しましょう。



追記

不動産投資などの事業用融資では、期日前返済に対するペナルティの問題があるので、一概に長期固定金利がよいとは言えません。






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