整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

ある不動産投資家の自白

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少し前ですが不動産投資家界隈で、楽待のコラムニストの自白が話題になりました。タカボンのパパによる 自白 です。


詳細はリンク先を参照していただけると分かりますが、「
タカボンのパパという弱小初心者大家を演じていたのは、実は 2代目都内メガ大家さんだったというタチの悪い顛末です。


普段は時間がもったいないので楽待コラムなど見ることはありませんが、結構話題だったのでササッと流し読みしました。


フェイクコラムだったことを知った状態で一読なので、これは無いよな~という感じで流せましたが、もしリアルで
身近にこんな人がいたら全力で阻止したと思います(苦笑)。


それにしても、こんなヒトが登場するとは不動産投資も末期的な状況です。意味するところは、Youtuberのように参加者が多くなりすぎて仁義なき戦いに突入していることです。


ここまで衝撃的なヒトを演じなければ不動産投資家の注目を浴びることができないのは、この業界の参加者が激増してレッドオーシャン化している証左です。なかなか厳しい...。


私が不動産投資の世界に足を踏み入れた2002年ごろ(実際の購入は2004年)は、プレーヤーが極めて少なかったので、少しでもまともな情報を発信すれば注目を浴びました。


それが、リーマンショックを経てチャンスの窓が開き、アベノミクスで超富裕層に成り上がった不動産投資家というロールモデルが
大量に出現したことで風向きが変わりました。


2009~2012年に不動産投資を始めた人はかなりの確率で富裕層~超富裕層に成り上がれたので、二匹目のドジョウを目指す人の大群で不動産投資業界は激変しました。


参加者が増えれば必然的に市場のうま味は無くなります。それを端的に表したのは、今回の
タカボンのパパというフェイクコラニストだったのでしょう。


ほとんどの医師にとっては遠い世界の出来事だと思いますが、意外と私たちの業界の先行きを暗示しているかもしれません。


まず、参加者が増加していることは私たちの業界にも共通しています。医学部合格者は微増したけど激増したとまではいえない!と思う方がほとんどでしょう。


たしかに表面的には医師数増加は激増というほどではありません。しかし、同年代比の医師数でいうと 20年前の 2倍になっています。


これは年間出生数が 200万人→ 100万人と半減しているにも関わらず、医学部定員は微増しているからです。これは需給関係を破壊するに十分な増加率だと考えています。


不動産投資業界のようなレッドオーシャンは医療業界で顕在化していません。しかし、従来の医師像から逸脱した
人を SNS上でチラホラ見かけるようになったことが気がかりです。


このような兆候は、かつて不動産投資業界でみた風景に似た既視感を覚えます。私の思い過ごしであればよいですが、炭鉱のカナリアに比較的近い指標ではないかと危惧しています。







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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





築古木造戸建投資の良さを再認識

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2020年も2週間近くが過ぎました。
月日が経つのは本当に早いものです。


さて、例年この時期は不動産投資が忙しくなります。それは学生さんの入退去時期に重なるからです。12月ぐらいから空室対策を開始して翌 3月まで続くイメージです。


ところが、今期はまだ空室対策を開始していません。その理由は全室満室で退去予定も無いからです。2004年から不動産投資を開始していますが、こんなことは初めての経験です。


1棟マンションでの入退去が無かったのは偶然ですが、所有物件が商業系にシフトしていること、および戸建賃貸が多いことが理由だと考えています。


やはり戸建賃貸はマンションに比べると入退去スパンが長い傾向にあります。ためしに所有物件の入居年数を調べてみました。


  • 物件1(2010年購入) 2016年4月入居 社会人
  • 物件2(2011年購入) 2014年2月入居 社会人
  • 物件3(2013年購入) 2015年2月入居 社会人(夫婦)
  • 物件4(2017年購入) 2017年7月入居 社会人(夫婦)
  • 物件5(2018年購入) 2018年10月入居 社会人(夫婦)



こうやってみると、比較的長期入居であることがうかがえます。実際、戸建賃貸で空室対策を実践したことしたことはあまり記憶にありません。


築古木造戸建なので固定資産税も安く、1棟マンションのように管理料もかからないため、ランニングコストも激安です。ほぼ、賃料=手残り収益と考えてよいのが大きな利点です。


夫婦で入居いただいている物件の入居者の属性は、若年世帯 2組と高齢世帯 1組です。退去リスクは子供がたくさん生まれて手狭になるケースと身体が弱って施設入居でしょうか。


いずれもすぐに現実化するとも思えないため、まだまだ入居いただけそうなイメージを抱いています。やはり戸建賃貸は非常に楽であることを再認識しました。


戸建賃貸の中でも減価償却を大きく取れる築古木造戸建投資は、総合課税での税金還付を通じてリスクを更に下げることができるので非常にお勧めです。


なかなか良い物件が出てこないのが難点ですが、年に 1戸ペースで購入できれば理想的だなと考えています。






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小口化に騙されるな!

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ビジネスや投資の鉄則のひとつに「高額商品を小口化して売却すると利益が増加する」があります。具体的な商品は下記のごとくです。


  • 区分マンション
  • REIT
  • 会社


例えば、1棟で投資ファンドに売却すると20億円になる100室の1棟マンションを、一般消費者に分譲する場合、ディベロッパーは1室2000万円ではなく3000万円で売却します。


この場合、すべてを売り切ると30億円となるため、売主側(ディベロッパー)に有利で、買主は割高な買い物をしたことになります。


小口化すればするほど売主有利・買主不利になるため、このようなバラ売りされている商品を購入する際、消費者的には注意する必要があります。


不動産を例にして、小口化を更に深く掘り下げます。米国においては、不動産の権利に応じた種類は下記のように分けられます。


  1. 1棟マンション
  2. 区分マンション
  3. タイムシェア


タイムシェアは、ハワイやラスベガスなどのコンドミニアムやホテルの1室を1週間単位で購入する仕組みです。法律的にも認められており、買値ベースで安価なため人気があります。


しかし、買値に 52週×室数をかけるとベラボーな金額になります。すさまじい利益なので、売主(ホテル開発者)にとっては、これほどおいしいビジネスはありません。


不動産は高額な商品なので小口化が普及しています。皆が購入しており「赤信号みんなで渡れば怖くない」的な雰囲気のため、制度や価格の異常性に気付かないは憂うべき状況です。


そうは言っても、都心に住むためには戸建やビルは現実的ではないだろう! とおっしゃられる方は多いと思います。ごもっともな意見であり否定する気は毛頭ありません。


ただし、新築の区分所有マンション購入は「本来なら1棟マンション購入が望ましいが、資金不足のために区分を購入している」という事実を忘れるべきではないと思います。


ここまで買主サイドには割高な買い物になりやすい小口化を説明しましたが、中古になると状況が変わります。


中古になると小口化プレミアムが剥落し、市場価格(=経済的合理性のある価格)に収斂する傾向にあります。しかも市況の影響も受けるため、単純に築年数で価格は決まりません。


このことから導き出されることは、お得に区分マンション・REIT・株式(会社)を買いたいのであれば下記のごとくとなります。


  • 小口化された商品を売主から直接購入することは避ける
  • どうしても欲しい場合には、小口化プレミアムが剥落したモノを購入する
  • 市況をみて割安になった時期に購入する



こうしてみるといつもの投資戦略に落ち着くのですが、最もやってはいけない小口化されて割高な商品を売主から直接購入することだけは避けるべきでしょう。






★★ REITで実践する不動産投資セミナー ★★
 


現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
  • スライド形式のレジメ(72ページ)



スライド形式のレジメをベースにしたプロ投資家による講義で、30日間の返品保証付きです。現物不動産投資はコワイけど、不動産投資の恩恵にあやかりたい方におススメです。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



REITで実践する不動産投資セミナー




不動産投資:商業系物件も見た目重視?

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今日は久しぶりに不動産ネタです。
先日、国内最大手の一角を占める不動産会社から提案を受けました。


よくありがちな地主への収益マンション建設の提案ではありません。今回は某上場企業の創業会長から○○の土地オーナーに交渉してきてくれ!というミッションを受けたそうです。


ターゲットの物件は某旧帝国大学附属病院前のコインパーキングです。周辺に100坪近い更地は皆無なので、やたらと目立ちます。


最近は好景気で地価・賃料とも上昇傾向なので、オファー条件をお伺いするのは結構楽しいです。現状は機動性のあるコインパーキングですが、さまざまな業種から声掛けされます。


今回の提案は25年の定期借地で、融資返済と固定資産税控除後のCFがメイン病院の給与を上回るため、医師の仕事に誇りが無いのであれば即リタイアを考えるレベルです(笑)。


今でこそ潤沢なCFを生み出すドル箱物件ですが、購入時には客付けで非常に苦労しました。コンビニ、ドラッグストア、調剤薬局など 30社に直接営業しましたが玉砕しました。


購入時はボロボロの洋服屋さん跡で道路からの外観が極めてみすぼらしいため、ひいき目にみてもここでビジネスをして成功できそうな気がしませんでした。


ところが、ボロボロの上物を解体・撤去してコインパーキングにした途端にオファーが殺到するようになりました。しかも、2年前に直接営業したコンビニからもです(笑)


コンビニはしっかりした出店戦略でシステマティックに物件開発しているはずなのにおかしなものです。この経験から法人客といえども見栄えが大事だということに気付きました。


物件開発のアルゴリズムはあるものの、最終的にオファーするか否かは人が決めます。このため、見栄えの良い物件は成約しやすいのでしょう。


住居系の一般賃借人に対しては室内や物件外観等の見栄えが最重要であることは論を俟ちません。いかにして好印象をアピールするかに心血を注ぎます。


一方、一般的には貸店舗や貸事務所などのビジネス系の賃借人には見栄えは重要ではなく、立地・賃料・間口・物件外観などのスペックですべてが決まると言われています。


彼らが賃借する目的はおしゃれで快適な生活を送るためではなくお金を稼ぐためなので、理詰めで物件の選択をするからです。


しかし、自験例では内装もばっちりで見栄えのする物件は明らかに早く決まる傾向があります。そうか一般賃借人だけではなくビジネス系賃借人も見栄えが大事なのか...。


このような経験から、ビジネス系の物件であってもテナント部分の清掃をきっちり行って、個人の住居系物件並みの清潔感のある内装を心掛けるようになりました。


店舗や事務所などは高収益ですが客付けが難しいのが難点です。このため、多くの不動産投資家は住居系物件を選択します。しかし、真に好立地の物件は商業地にあります。


好立地物件を攻略するためにはビジネス系客付けに精通する必要があります。しかし、住居系物件の空室対策と異なり、商業系物件の客付けノウハウは一般的ではありません。


商業系物件の客付けノウハウを獲得すると購入時も含めて不動産投資家としての幅が広がります。住居系をマスターした人は、商業系物件にもチャレンジしてみましょう!






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不動産でもリモートワーク?!

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先日、スカイプで自宅1号の改装計画の協議を行いました。参加メンバーは、施主の私、デザイナー、工務店の社長の3名です。


デザイナーさんの発案で、平日の21時スタートでした。スカイプの設定で少し手間取りましたが、物理的には遠く離れている3者が一同に会することで一気に計画が進みました。


スカイプで2名の協議をしたことはありますが、多人数では初めての試みです。最近ではZOOMもありますが、スカイプなら誰でもアカウント持っているので便利です。


さて、その日はデザイナーさんが作成したCGを用いて、間取りや内装の細かい擦り合わせを行いました。CGがあると視認できるため作業効率が劇的に向上します。



222 - コピー



実際には上図のような感じです。静止画なので分かりにくいですが、実際には3Dで建物内部を移動しながら導線の確認や細かい部分の協議を行いました。


スタートアップではリモートで協業するのは当たり前ですが、不動産の打合せでは初めての経験です。う~ん、時代は変わったものです。


おそらく「ザ」不動産の方では難しかったでしょうが、工事連絡もLINEで行っている工務店なので、普通に対応していただきました。やはり若い人は何かとやりやすいですね。


さて、餅は餅屋方式で計画は進んでいますが、やはり資金計画や投資判断では私が全責任を負う必要があります。このあたりは完全に役割分担です。


そして、改装にかかわるデザインや実際の工事に関して私に出る幕はありませんが、完成後のオペレーションを見据えた判断や相場観は私にしかできません。


このようにゼロから創りこんでいくことは楽しいです。今では心の底からそう思いますが、不動産投資の初心者だった頃、物件を加工する過程が面倒で苦手意識を持っていました。


しかし、さすがに投資歴15年超のベテラン(?)不動産投資家になってきたので、最近では楽しみながら取り組めるようになってきました。


不動産投資は最初にやるべきことが多くて面倒です。しかし、最初だけ気合を入れて仕組みを創り上げると、あとはたいして苦労せずに甘い汁を吸い続けることが可能になります。


直近では旧帝国大学附属病院前のコインパーキング開業でかなり頑張りましたが、今ではグロス6.2%の利益が湧き出る泉になっています。


今回はシェアハウスなのでコインパーキングほど楽ではないですが、それを補って余るほどの収益性を確保できそうです。何とか年内竣工・来年3月開業に持っていきたいものです。







★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全125ページのスライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル ver. 190905


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プロフィール

自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

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