整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

久し振りの 1棟ビル物件買い付け!

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先日、近所にある美味しいフレンチレストランでランチコースを食べた帰りに、普段は通らない通りをぶらぶら歩いていると、売ビルがあることを発見しました。


何度かみかけたビルなのですが、ビルの正面に売物件という看板が出ているではないですか! このエリアは私の漁場なのですが、表面的に売物件が出ることはほぼ皆無です。


だいたい水面下で取引が終了するので、SUUMO や健美家など地図検索してみても、ほとんど空白となります。このため売物件という看板が出ていることに非常に驚いたのです。


先日もお話ししたように、私はアフターコロナの投資方針をずっと考えてきました。通貨価値下落は必至なので、レバレッジをかけた不動産投資を再開しようかなと...。


早速、不動産業者さんに連絡を取りました。間口が広くて重厚な感じの建物なので 5億円近い物件かと思ったのですが、ナント 1億6000万円で売り出されているということです。


拍子抜けするような低い金額だったので、すぐに資料を取り寄せると、奥行きが無く面積の小さい物件でした。不動産投資においてビル投資はあまりメジャーな分野ではありません。


通常の住居系 1棟マンションとは異なる視点での投資判断が必要となります。私は 2006~2016年までの10年間 ビル経営もしていましたが、この時期は大変苦労しました。


ビル経営を順調に行うには下記の2つの条件が必須です。

  1. 立地(アドレス)
  2. エントランス


まず最も重要なのは立地です。立地の重要さは住居系の比ではありません。アドレス(住所)が最重要で、その次が駅徒歩圏内大通りに面していると続きます。


これらを満たさない物件では、購入後に非常な苦労することをなります。2006年に私が購入した物件は、郊外の幹線道路沿い物件だったので最悪な選択肢でした。


次に重要なのはビルの面構えで、特に重要なのは 1階のエントランスです。建物フロントはリフォームでなんとでもなりますが、エントランス変更は極めて困難です。


物理的に不可能なことも多いので、エントランスの造りがイマイチな物件はビル投資としては不適です。今回の物件は両方の条件をクリアしていました。


さっそく内覧したのですが、築年数の割には建物の状態は良いものの、法定耐用年数を超えているため、かなりの改装費がかかりそうです。


ざっと見たところ、屋上防水+外壁で1000万、エレベーター無し物件なので 700万、 アスベスト除去で500万という感じで、少なくとも合計2000万円ほどの改装費必要です。


これに加えて、各階をスケルトンにして壁紙+長尺シートを張る費用を考えると、2500万円ぐらいのボリューム感になります。


この辺りのざっくりとした数字は、物件を内覧しているときにイメージ できるようにする必要があります。帰宅してからの感覚と現地の感覚は異なるからです。


ビジネスでもそうですが、デジタルに数字を積み上げていくというよりは、ざっくりとパターン認識するカタチでアナログ的に頭の中でイメージするのがコツです。


もちろん何の経験も無くこのような芸当は難しいのですが、何十という改修工事を繰り返していると、だいたいのイメージを掴むことが可能となります。


現在、背伸びして狙っているのは土地値が坪 1000万円前後の物件なので、坪 400万円は気軽な感覚です。さっそく、解体+アスベスト除去費用を控除した指値買付を入れました。


買えればラッキーぐらいの指値感だったので、あっさり却下されました。不動産は数の勝負なので、不動産業者さんの迷惑にならない範囲で気軽に買付していこうと思います。







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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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やはり秀逸!不動産投資にTHETAは必需品

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先日購入した2021年分の築古木造戸建の改修工事計画が大詰めを迎えています。コンセプトは「賃借人にやさしい住まい」です。


不動産投資で重要なのは実質利回りを上げることですが、それには賃借人に長く住んでいただくことに限ります。そして長期賃貸の最大のポイントは快適な住環境です。


快適な住環境は下記のような要素から成ると考えています。
  • 足腰の悪い人でも暮らせるバリアフリー
  • 室内の居住性
  • 駅近立地
  • 近所に買い物できる店がある


これらの要素を満たしたうえで、可能であればデザイン性も重視するという戦略です。しかし、すべてを満たす物件を安価に手に入れることは至難の業です。


限られた予算の中で、できることとできないことを取捨選択しつつ、ターゲットに合わせた物件を創り上げていくことになります。


この作業がなかなか難しい...。居住性が悪いと早期退去につながります。デザイン性で賃借人を騙すことは可能ですが、実際に住んでみて不便だとすぐに退去されるのです。


かと言ってデザインをガン無視すると、やはり入居が決まりにくくなります。この最適解は誰にも分らないので、最後はエイヤ!で思い切ってひとつの案に絞ることになります。


このようなシミュレーションを行ううえで、リコーの360度カメラ・THETAは素晴らしい威力を発揮します。下図は今回の物件の内部画像です。



111 - コピー




無料の専用アプリが必要ですが、どの部分を残してどこを取っ払うか等の検討をイメージしやすくなります。窓ガラスのどちらが外側か?などの細かい部分も確認できます。


360度継ぎ目なく観察できるので、改装工事の検討にはもってこいです。工務店の人も愛用しているようで、特に床下の確認に威力を発揮するとのことでした。


物件調査に行く際には、スマートフォンと THETAは必需品だと思います。不動産投資に興味のある人は、是非リコーの THETAを購入してくださいね!







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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





またやった! 火災保険加入忘れ

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現在進行形の事案で、ヒヤッとしたことがあったのでカミングアウトします。1月26日に小さな築古木造戸建を決済予定です。


購入目的は当然のごとく個人所得税の節税対策です。新築ワンルームマンションを購入すると地獄ですが、築古木造戸建なら楽勝で数百万円単位のキャッシュバックがあります。


このタイミングで購入するのは、減価償却も終わって投資資金を全額回収した「タダで手に入れた ATM物件」を私から切り離したため、2021年度の節税マシーンの補充が目的です。


売買契約日当日に、ビジネスパートナーの工務店と現地入りして改修計画を練っており、細部の詰めを協議する最終段階に差し掛かっています。


数十回目の物件決済で緊張感ゼロということもあり、その物件に対する関心は、どこまで改修工事を施行するかの1点に絞られています。


屋根工事は補助金が下りるのですが、半分ぐらいしかカバーされません。何とか負担率を減らす方法がないのか、もしくは男前に屋根改修無しでイクのかを検討しています。


そんな感じで、現地目線の(といってもまだ2回しか現地入りしていませんが...)検討がメインなのですが、何となく嫌な感じがします。


この嫌な感覚は、2015年に某旧帝国大学附属病院前のコインパーキング建設工事の際に発生した事件に似た感じです。何かおかしい
...。


近所にある美味しいクレープ屋さんでクリームサーモンのガレットをほおばっている際、何気に天啓を得ました。火災保険をかけるの忘れてた!


決済まで 1営業日しかありません。実は今回の物件決済を合わせると、4~5回連続で直前まで火災保険をかけ忘れています...。これはいただけません。


いくら物件購入が日常生活になっているとは言え、なめ過ぎると思わぬ落とし穴にはまってしまいます。大急ぎで取引先の保険代理店に下記条件で加入申込のメールを送信しました。


  • 保険評価額は最大で
  • 不測突発特約あり
  • 個人賠償責任保険特約あり
  • 電気的機械的事故特約あり
  • 類焼損害補償特約あり
  • 水漏れ調査費用特約あり


いつものパターンなので、保険代理店も「また○○さんか...」と言った感じでしょうが、さすがに物件決済当日に丸腰で臨むわけにはいきません。


次に物件を購入するときには、もう少し計画的に火災保険も選定しようと反省しました。こんなこと書きましたが、きっと忘れているんだろうな...。







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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





三井住友銀行の姿勢が変わった?

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本日は駄ネタです。私が不動産を初めて購入したのは 2004年ですが、レバレッジを利かせて本格的に不動産投資に参入したのは 2006年です。


当時は、三井住友銀行が
借主の属性に関係無く、収益還元法で物件を評価して融資をバンバン出していました。


まだ駆け出しで医師免許を持っている以外に取り柄のない私に対して、2ヵ月間で億越物件に立て続けに融資するほどでした。まさに誰にでもチャンスの窓が開いていた時代です。


そんな流れで私のメインバンクは三井住友銀行だったのですが、なかなか使えない銀行でした(苦笑)。何が使えないかと言うと、最も印象に残っているのはネットバンクです。


法人で融資を受けていたので、ネットバンクも法人用でした。当時から法人用ネットバンクは月額〇万円の使用料が必要でした。


それだけなら納得できますが、ナント 9~17時までしか使用できないのです!17時を越えると閲覧さえできなくなり、何度も途方に暮れたものです...。


ネットバンキングなのに何故そのような運用にしているのかサッパリ理解できません。また、振込機能は別途費用が必要でバカ高です。


当時も個人用ネットバンクサービスはすでに存在しましたが、どう考えても個人用の方が使い勝手が良いです。セキュリティを重視するあまり「使えない」ゴミになったのでしょう。


何のための、誰のためのネットバンキングなのか全く理解できない仕様でしたが、これが天下のメガバンクの実態でした。三菱と覇を競う、天下の住友銀行ともあろう者が...


銀行はやたらとセキュリティが堅牢であることを主張していましたが、記帳の手間を省くためだけに高額なネットバンキング費を払い続けるほどお人よしではありません。


数ヵ月してあっさり解約しました。メガバンクはビジネスでは使えないという印象を強く抱きましたが、最近になって驚くべきダイレクトメールが届きました。


それは、パソコンバンクWeb 21ライトタイプの宣伝です。「パソコン」というネーミングがダサくてメガバンクのイメージにぴったりですが、内容をみて驚きました。


2006年ごろのどうしようもない法人ネットバンク事情とは様変わりで、個人向けネットバンクと遜色無いレベルの性能のようです。


  • 月額費用:無料
  • 平日は24時間残高照会可能
  • 有料であるが振込可能
  • Pay-easyの利用可能


まだ若干個人用アカウントに見劣りしますが、昔の法人サービスの劣悪さを知っている身には、三井住友銀行も変われば変わるものだと感慨深い気持ちになりました。


ただ、三井住友銀行の名誉のために言っておくと、メガバンク3行の中では抜群の収益力を誇り、銀行としてのポテンシャルはピカイチです。殿様の三菱とは異なる野武士集団です。


主に海外案件や一部上場企業クラスが取引の対象なので、私のような市井のごみレベルの事業者はほぼ無視されてきましたが、最近になって少し風向きが変わったのかもしれません。


もちろん、現時点での不動産投資で三井住友銀行は使えませんが、ごみレベルの事業者の方に少しだけ顔が向いたような気がするので、注意深く観察したいと思います。






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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





久々に築古木造戸建を購入!

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久し振りの不動産ネタです。
昨年と言っても半月ほど前ですが、とある物件を現調しました。


物件スペックは下記のごとくです。
  • 価格:520万円
  • 駅徒歩5分
  • 築不詳の木造戸建て
  • 再建築不可物件


公道に面している物件なら坪100~150万円程度のエリアです。今回の物件は私のテリトリーから 10kmほど離れています。


テリトリー内のメイン物件は立地に徹底的にこだわっています。億越えの 4物件は、すべて地下鉄駅徒歩 10分以内です。1億円には届かない旧旅館業物件でさえ徒歩 5分です。


一方、テリトリーから外れた総額 1000万円未満のサブ物件群は、駅徒歩 20~30分程度です。20~30分では駅徒歩圏内とは言いませんね(笑)。


テリトリー内の駅徒歩圏内の物件は、20坪程度の再建不可物件や借地権物件でさえ 3000~5000万円もします。ふざけた価格なので投資として全くペイしません。


したがって、テリトリー外の物件は個人節税対策と割り切って、駅徒歩圏内にはこだわらないようにしています。ところが、今回はサブ物件としては初めて駅徒歩圏内です。


周囲は倉庫が立ち並んでいる古い下町で、お世辞にも地位(じぐらい)の高いエリアとは言えません。ハイスペック立地好きの私にとって、本来なら忌避するべきエリアです。


ところが、数年前に新駅ができました。今回の駅徒歩5分というのは、その新駅からの距離です。当初は興味の無いエリアだったので完全にスルーしていました。


ところが昨秋に、新駅隣接の公園でバスケットボールをする機会がありました。ビールを飲んで上機嫌だったこともありますが、こんなあか抜けたエリアだったかな?と驚きました。


よく観察すると、駅に隣接して大きなホテルが開業しており、1Fは商業施設で美味しそうなお店がたくさん入居しています。結構いいエリアに化けたのかもしれない...。


それ以来、このエリアの物件も候補に入れることにしました。すると、12月に手頃な価格のボロ物件が出てきました。さっそく現調するといい感じです!


内部の柱はやや傾いているものの平屋なので致命的ではありません。天井を見上げても室内から青空が見えることもなく、曲がりなりにもヒトが住める環境のようです。


もう少し安価になれば、築古木造戸建 ATMが一丁上がりだな。そこで350万円で指値したところ、少し戻されて420万円で妥結となりました。


決済は月末なのですが、時は金なりなので懇意の工務店様に現調依頼しました。だいたいパターン化しているので、脊髄反射的に業務を進めていきます。


唯一考えるべきことは、物件再生をどこまでやるのか?です。最初にガツンとフルリノベすると10~20年は ATMとなって非常にラクですが、いかんせん費用がかかります。


それとも、表面だけのなんちゃって改装で投下資金を素早く回収して、苦しみながら運営していくか...。両方とも経験ありますが、いつも悩むポイントです。


エリアの特性を考慮しつつ、今回はどちらでいくのかを決めていきたいと思います。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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