整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

空室を埋めるのは簡単?!

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今日は迷える医師のための不動産講義です。
不動産投資に興味があるものの、思い切りのつかない方がたくさん居ます。


その気持ちは痛いほど分かります。私が不動産投資を志向したのは2002年でしたが、心理的ハードルを乗り越えて実際に開始したのは2004年でした。2年間も時間を浪費しています。


さて、なかなか踏ん切りがつかない理由のひとつとして、「客付けが難しそう、空室が怖い」というのがあると思います。買ったのに空室が続いたらどうしよう。。。


結論から言って、人が住んでいるエリアである限り「必ず」入居付けは可能です。不動産賃貸にもマーケットが存在するため、相場の賃料よりも安くすれば入居付けできるのです。


問題は、入居付けできる賃料で利益を生むことが可能か否かです。例えば、東海地方の浜松市は政令指定都市ですが、ワンルームマンションは家賃1万円台の攻防に突入しています。


さすがにこの価格帯では、満足にメンテナンスをすることさえ難しいです。場合によっては固定資産税の支払いにも窮するかもしれません。


このように考えると空室をむやみと怖がる必要はないものの、入居付け可能な賃料帯で利益を出せるか否かが重要ということになります。


そして、物件賃料を決める要素は「立地」と「専有面積」です。本格的なリノベーションや築年数も含めて、その他の要素は長期的に言うと脇役に過ぎません。


そうは言っても5年~10年スパンでは、これらの「誤魔化し」も収益性の向上に資することになります。更に物件売却では巨大なキャピタルゲインを得る要因になるので侮れません。


だいたいは地域の賃料相場に落ち着くのですが、下記に上げるテクニックを知っていると多少は賃料を嵩上げできるので有用だと思います。

  1.  レンタル家具によるモデルルーム化
  2.  家具付き部屋
  3.  リノベーション


①はIKEAやニトリで家具や雑貨を購入してモデルルーム化してもよいのですが、自分のセンスに自信がないと少々辛いです。また、入居付け後の処分に困ります。


これを解決するためには、レンタル家具によるモデルルーム化が有用です。私は東京調布大家の会の海野代表 おススメの業者さんを利用していますが、良心的で効果抜群です。


②はAirbnb撤退時に試してみましたが、空室の埋まるスピードもさることながら、賃料をアップさせる力に驚きました。問題点はやはり入居者から不要と言われた物品の処理です。


③はデザイナーを入れて「カフェのような自分部屋」というコンセプトで徹底的に造り込んだ部屋を創りましたが、反響・賃料アップさせる力ともイマイチでした。


お手軽さと効果を考えると①>②>③です。売却目的で高めの賃料が欲しい時には②>①>③の方がいいかもしれません。


一般的にリノベーションがもてはやされていますが、投下資金に対する収益性を考えるとイマイチな印象です。リノベは最後の手段であり、安価な方法を優先するべきでしょう。


しっかりデータ収集して賃料相場を確認し、上記で挙げた小手先の技術で味付けすると意外なほど高い賃料水準で入居が決まりやすいです。


1度仕組みを創り上げると、あとは電話(メールやLINE)1本で、クリーニング・クロスリペア → モデルルーム化 → FAX-DM → 早期の入居付け が自動的に達成されます。


こうなってくると収益幅は買値で決まってくるので、いかにして安く購入するのかに神経を集中させることになります。逆にいうと安く不動産を買える時以外は参入禁止です。


これだけさんざん煽ってきましたが、最後はやはり「今は不動産投資を止めるべき」といういつものオチで終わりそうです(笑)。先生方の勇気は、数年後まで取っておきましょう。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資は自分のチームを作ろう!

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時々、不動産運営についての質問をいただくことがあります。この1年間にあった質問は下記のごとくです。

  1.  火災保険を漏水事故で適応する方法
  2.  水道バイパス工事
  3.  調停
  4.  インターネット回線の自前導入


上記は、1棟モノを扱う不動産投資においては、いずれもマストアイテムだと思います。そして、これらをクリアするために、自分の”チーム”で対応することになります。


たとえば①ですが、火災保険で漏水事故そのものは保険対象外です。漏水によって汚損した室内は保険対象ですが、全体でみれば漏水箇所特定および修理が大きなウェートを占めます。


事故が1件発生すると膨大な費用がかかることが多いので、不動産賃貸経営において火災保険を上手く利用できるか否かかは、経営を左右するほどの問題になります。


しかし、火災保険の判断はブラックボックスです。ある程度は漏れ伝わっていますが、このあたりの判断や適応方法を正確に判断することは難しいです。


そして、私はチームで事故対応するのですが、メンバーは保険代理店および百戦錬磨の大家仲間です。メンバーの意見を聞きながら最適解を探っていきます。


②は揚水ポンプを最後まで使い切るのに必須です。対応するチームメンバーは水道業者ですが、意外と仲良くなるのが難しいので、これは!という人が居れば確実にモノにしましょう。


③が自前でできれば最強です。私もよく調停を利用したものですが、チームメンバーは百戦錬磨の大家仲間と管理会社です。管理会社に指示して動いてもらうことで格安に解決します。


④は特にWiFi対応が必須です。業者に頼むとバカ高くてランニングコストまで徴収されるので良い選択肢ではありません。私のチームメンバーはウェブデザイナーと電気屋さんです。


ウェブデザイナーにシステム設計および機種選択をしてもらい、現地工事は電気屋さんです。スタートアップもウェブデザイナーに任せると、現地に行かずして構築可能です。


これ以外にも旅館業・レンタルバー開業に際しては、工務店やデザイナーにお世話になりました。これらのイツメンを自分のチームにすることで、自由自在の不動産経営が可能となります。


ちなみに不動産の仕入れは、地元の不動産業者さん+財閥系不動産業者です。地元の不動産業者は小ぶりな築古物件、財閥系は商業地の大型物件の耳寄り情報を与えてくれます。


これらの懇意の業者さんからいい話が来ると、そのまま銀行の融資担当者に電話します。だいたい電話1本で感触をつかめるのでタイムロスがありません。


チームと言っても直接雇用するわけではなく、あくまで自分の気持ちの中だけの「チーム」です。必要なときに電話1本(最近はLINE1本?)で相談できる強みは何事にも代えがたいです。


不動産経営は、一般事業と比べるとトラブルの種類が少なく対応が容易なことが多いです。このため、一度素晴らしいチームを作ると、労無く収益性を向上することが可能です。


ちなみに、私の不動産投資チームの構成メンバーは下記のごとくです。皆、電話1本でホイホイ動いてくれます。支払いはもちろん、納品直後のニコニコ現金払いです。

  •  管理会社
  •  百選練磨の大家仲間
  •  ひとり工務店の社長
  •  電気屋さん
  •  水道屋さん
  •  クロス屋さん
  •  サッシ屋さん
  •  清掃業者(ハウスクリーニング兼クロスリペア)
  •  デザイナー
  •  ウェブデザイナー
  •  保険代理店社長
  •  銀行の融資担当者
  •  地元の不動産業者の社長
  •  財閥系不動産業者の担当者


これだけのメンバーがチームに加わっていると、不動産経営で発生するほとんどのリスクに対応することが可能です。しかも、自分が現地入りするまでもなく解決することが多いです。


書店で売られている不動産投資本では、購入に力点が置かれているものが多いです。しかし実際には、不動産は購入してからが勝負です。


安く・確実に高いレベルでのサービスを入居者に提供するためにも、購入後のできるだけ早い時期に、自分だけのチームを構築することをお勧めします。





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




不動産でもマーケティングは超重要!

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先日、不動産マーケティングのセミナーに出席しました。このセミナーは、インターネット上に転がっている情報を収集して、対象エリアの市場を可視化する手法を教えるものでした。


定員20名・参加費用15000円でしたが、あっという間にソールドアウトしました。それなりに期待して参加したのですが、結果は予想以上に素晴らしいセミナーでした。


私はホームページ作成セミナーを5年前に主催したことがあります。その際にPCの基本的操作方法を知らない受講者に四苦八苦しましたが、今回のセミナーは難無く対応していました。


さて、実際のセミナーの内容ですが、SUUMOなどのポータルサイトに収録されている賃料・築年数・駅からの距離・建物スペック・間取り・面積をごっそり収集して可視化します。


私の場合、新築マンション建設を検討している土地が
2か所あるので、そのエリアの不動産賃貸市場がどうなっているのかを調べてみました。


まず、SUUMOで最寄り駅徒歩10分圏内の全ての物件を検索したところ、約17000の物件がヒットしました。この膨大なデータをいかにして可視化するかが、今回のミソです。


まず、SUUMOのデータをエクセルにコピペするところから始まりました。1ページあたり50物件まで表示できるので忍耐強くコピペします。この作業の所用時間は約15分でした。


全てのデータをエクセルにコピペすると2万行ぐらいなりました。あまり見たことの無いデータ量です。この膨大なデータを、フィルタ機能と並び替え機能で抽出していきます。


実際に作業する機能自体は、エクセルに標準装備されています。しかし、SUUMOのデータベースの構成に合わせて抽出していくステップは、まさに芸術的でした。


20回近い抽出ステップを踏むと、統計的処理ができるデータができあがりました。今回の成果物を下図にご紹介します。約17000軒のデータが1時間ほどの作業で可視化できました。



散布図 - コピー




ひとつの物件に対して実際には複数の不動産業者から掲載されているので、実際のデータ数は1200軒ほどでした。この散布図を使えば、対象エリアの賃料水準が一目瞭然です。


知らないエリアで新規物件を取得する場合のネックは、賃料水準の把握が難しいことです。しかし、今回のデータ収集法をマスターすると完璧に対応することが可能です。


さて、データをPearson相関係数を用いて統計処理してみました。統計処理するのは学位取得の時以来です(笑)。



賃料と専有面積との相関0.865383919
㎡単価と築年数の相関-0.525022947
㎡単価と距離の相関-0.060655735




まず、賃料と専有面積との相関は0.865なので強い相関があります。当たり前ですね。特筆するべきは、㎡単価と駅からの距離が相関していないことです。


通常、㎡単価と駅からの距離は相関します。しかし、今回の対象エリアは、地下鉄をはじめとする公共交通機関が網目のように張り巡らされているためか、相関しないようです。


実際、駅から徒歩15分以上かかる物件を見つけるのは難しいエリアです。物件価格には明らかな相関があるので、このあたりは鞘取りできる余地がありそうです。


そして、今回は新築する物件の種類を検討することが最大の目的です。30~40㎡のDINKS向けか、60㎡以上のファミリー向けのどちらに分があるのか?


散布図を確認すると、35㎡ぐらいから物件供給数が少なくなる傾向があります。この土地は永久保有するつもりなので、超長期での賃貸経営が前提です。


このため、築20~30年しても賃料が下がりにくい物件が望ましいです。そこで、データを専有面積毎に抽出して、㎡単価との相関を調べてみました。結果は下記のごとくです。



専有面積60㎡以上

賃料と専有面積との相関0.669915483
㎡単価と築年数の相関-0.612219975
㎡単価と距離の相関0.040562941



専有面積30~60㎡

賃料と専有面積との相関0.565379872
㎡単価と築年数の相関-0.705595925
㎡単価と距離の相関-0.042989187




この結果をみて、私は愕然としました。専有面積が広ければ競争力が増して、築年数が経過しても競争力を維持できると予想していました。しかし残念ながら事実は真逆のようです。


おそらく、60㎡以上の賃料水準を出せる世帯は高所得者層なので、築年数への拘りが強いのでしょう。この結果だけをみると30㎡以下の1Kがベストのようにも思えます。


しかし、散布図をみると分かるように、この領域は供給過多のレッドオーシャンです。。。う~ん、データは取得できるようになりましたが、その解釈が難しいです。


実はアドバンスコースとして、取得したデータを解析する手法のセミナーが10月に開催されます。参加しない手はないですね。


通常は10万円ぐらいの参加費を取っていると主催者はおっしゃられていましたが、確かにそれぐらいの価値は充分あると感じました。やはり不動産においても「知識は力」だと感じました。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





築古木造戸建投資の魅力を紹介!

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今日は、築古木造戸建投資の醍醐味をご紹介します。
下記は、2011年に購入した物件専用の銀行口座の通帳です。



22 - コピー



この物件は4年で減価償却終了および投下資金を全額回収したため、お役御免となりました。私が所有し続けると個人所得税が増えるため子供に贈与しました。


物件スペックは築100年の路地物件で、購入・改修総額は380万円です。25㎡の小さな平屋で単身者向けの物件です。現在は大学教員が3年ほど借りてくれています。


通帳を見ると分かりますが、毎月45000円が淡々と振り込まれ続けています。銀行口座には年に一度の贈与が振り込まれる以外は、単調な風景が広がっています。


毎月45000円なので、毎年54万円が積み上がっていきます。大した金額ではないと感じる方も多いことでしょう。


しかし、、、
このような物件が5戸あればどうでしょうか?
このような物件を10年間所有し続ければどうなるでしょうか?


税・修繕費・空室確率を考慮しないと、単純計算で54万円×5戸×10年=2700万円となります。こんなちっぽけな物件5戸だけでも、これほどの金額になります。


ちなみに、これは机上の理論ではありません。現状ではもう少し物件数や物件種類が多いですが、私は2004年から延々と続けています。


積み上げた賃料収入は、ときどきやってくる買い場で新規物件購入に充てているため、複利効果も大きいです。小さな築古木造戸建でも、結構いい感じだと思いませんか?







★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





ゆるい先生と私の見解の相違とは?

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先週末は都内で、現在注力中のスタートアップに関連した医療関係のセミナーを行いました。私は股関節外科医なのですが、セミナーの内容は「腰椎疾患」です(笑)。


専門外なのでイマイチ講演内容に迫力が足りなかったのは否めません。やはり、餅は餅屋に依頼するべきかと反省しました。


さて、その前日、整形外科医のゆるいブログ先生と飲みに行きました。ゆるい先生とお会いするのは、昨年5月の日整会以来です。


ゆるい先生は、不動産投資で成功された勤務医ですが、だいたい私よりも数年アクションが早い方です。例えば、蓄財は3~4年、不動産投資は約2年、私よりも開始時期が早いです。


私が嬉しいのは、2000年台前半の悲惨な不動産市況下で、巨大なリスクを背負って勝負した経験を共有していることです。不遜な言い方をすると、一種の戦友的な感覚でしょうか。


さて、今回1年ぶりにお話しして、実践していることに類似点が多いものの、不動産投資に対する考え方が少し異なることに気付きました。


最も強く感じた違いは「普通の医師は不動産投資のガチンコ勝負で勝てるのか否か?」についての見解です。ゆるい先生は「勝てない」派でした。


私は ? というと「どちらかと言えば難しいけれど、不動産投資の才能がある、もしくはガチンコ勝負を回避すれば勝てる」派です。玉虫色で全方位外交的な迷回答ですね(笑)。


客観的にみて、サラリーマン不動産投資のメインストリームである地方都市・大都市郊外圏の1棟マンション投資で勝つことは、2017年時点では極めて難しいと思います。


ほとんどの医師は、高属性を武器にして金融機関から引き出した融資を、そのまま百戦錬磨の不動産業者や不動産投資家に献上しています。


医師で1棟マンション投資をしている人はたくさん居ます。しかし私の目からみて、本当の意味での「勝者」には、残念ながらほとんどお目にかかったことがありません。


その理由は、やはり不動産投資にかける労力の違いだと思います。プロの不動産業者や海千山千の不動産投資家に対抗するためには、生半可な努力では歯が立ちません。


もともと社会経験に乏しく、本業の縛りで不動産投資に時間を割けない医師は、絶好のカモにすぎないと・・・。この意見には、私も肯定せざるを得ません。


しかし、全く勝ち目がないかと言うとそうではないと思います。ゆるい先生はそのひとつの手段として競売を勧めていますが、私は下記の2つの条件での勝負を推奨しています。

  1.  資産家以外への銀行融資がほとんどストップするような最悪期に投資する
  2.  投資マーケットではなく実需マーケットで勝負する


投資の王道は、上記の①です。成長の止まった社会において、真に不動産投資で成功するにはこのパターンしかありません。この時期には、できるだけ都市中心部を狙いにいきます。


②は競争回避型です。投資家の狙うキラキラしたマーケットを外して、ウマミの無さそうな投資対象を狙います。代表選手は、実需マーケットが存在する郊外型の築古木造戸建でしょう。


一般的には、新築や築浅のピカピカの1棟マンションは憧れの的です。私のような10年来の廃屋好きは、かなり特殊な存在だと自覚しています。でも儲かるのはどちらでしょうか?


まぁ、あくまで私のポジショントークなので話半分に聞く必要がありますが、少なくとも他の人と同じことをしていては、余程の才能が無い限り勝ち残ることは難しいです。


そして、ひとつだけ注意点があるとすれば「1棟マンション投資を実践している = 特別な人間」では決してないということです。


確かに上位20%ぐらいには入っていますが、メインストリームで生き残るのは上位4%だけです。上位5~20%は喰われるだけなので、平常時には投資しない方が正解なのです。


ちなみに、2013年以降の天井圏で物件を掴んだ人が、市場下落に耐え切れなくなって手放す物件を、私は虎視眈々と狙っています。前回は2009~2011年でしたが今回はいつでしょうね。


このあたりの現象を見て、ゆるい先生は「勝てない」と考え、私は「タマムシ色」に考えているのです。同じ現象をみても結論が異なるのは、多様性のなせる業かもしれませんね。





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当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







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