整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

不動産でもマーケティングは超重要!

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先日、不動産マーケティングのセミナーに出席しました。このセミナーは、インターネット上に転がっている情報を収集して、対象エリアの市場を可視化する手法を教えるものでした。


定員20名・参加費用15000円でしたが、あっという間にソールドアウトしました。それなりに期待して参加したのですが、結果は予想以上に素晴らしいセミナーでした。


私はホームページ作成セミナーを5年前に主催したことがあります。その際にPCの基本的操作方法を知らない受講者に四苦八苦しましたが、今回のセミナーは難無く対応していました。


さて、実際のセミナーの内容ですが、SUUMOなどのポータルサイトに収録されている賃料・築年数・駅からの距離・建物スペック・間取り・面積をごっそり収集して可視化します。


私の場合、新築マンション建設を検討している土地が
2か所あるので、そのエリアの不動産賃貸市場がどうなっているのかを調べてみました。


まず、SUUMOで最寄り駅徒歩10分圏内の全ての物件を検索したところ、約17000の物件がヒットしました。この膨大なデータをいかにして可視化するかが、今回のミソです。


まず、SUUMOのデータをエクセルにコピペするところから始まりました。1ページあたり50物件まで表示できるので忍耐強くコピペします。この作業の所用時間は約15分でした。


全てのデータをエクセルにコピペすると2万行ぐらいなりました。あまり見たことの無いデータ量です。この膨大なデータを、フィルタ機能と並び替え機能で抽出していきます。


実際に作業する機能自体は、エクセルに標準装備されています。しかし、SUUMOのデータベースの構成に合わせて抽出していくステップは、まさに芸術的でした。


20回近い抽出ステップを踏むと、統計的処理ができるデータができあがりました。今回の成果物を下図にご紹介します。約17000軒のデータが1時間ほどの作業で可視化できました。



散布図 - コピー




ひとつの物件に対して実際には複数の不動産業者から掲載されているので、実際のデータ数は1200軒ほどでした。この散布図を使えば、対象エリアの賃料水準が一目瞭然です。


知らないエリアで新規物件を取得する場合のネックは、賃料水準の把握が難しいことです。しかし、今回のデータ収集法をマスターすると完璧に対応することが可能です。


さて、データをPearson相関係数を用いて統計処理してみました。統計処理するのは学位取得の時以来です(笑)。



賃料と専有面積との相関0.865383919
㎡単価と築年数の相関-0.525022947
㎡単価と距離の相関-0.060655735




まず、賃料と専有面積との相関は0.865なので強い相関があります。当たり前ですね。特筆するべきは、㎡単価と駅からの距離が相関していないことです。


通常、㎡単価と駅からの距離は相関します。しかし、今回の対象エリアは、地下鉄をはじめとする公共交通機関が網目のように張り巡らされているためか、相関しないようです。


実際、駅から徒歩15分以上かかる物件を見つけるのは難しいエリアです。物件価格には明らかな相関があるので、このあたりは鞘取りできる余地がありそうです。


そして、今回は新築する物件の種類を検討することが最大の目的です。30~40㎡のDINKS向けか、60㎡以上のファミリー向けのどちらに分があるのか?


散布図を確認すると、35㎡ぐらいから物件供給数が少なくなる傾向があります。この土地は永久保有するつもりなので、超長期での賃貸経営が前提です。


このため、築20~30年しても賃料が下がりにくい物件が望ましいです。そこで、データを専有面積毎に抽出して、㎡単価との相関を調べてみました。結果は下記のごとくです。



専有面積60㎡以上

賃料と専有面積との相関0.669915483
㎡単価と築年数の相関-0.612219975
㎡単価と距離の相関0.040562941



専有面積30~60㎡

賃料と専有面積との相関0.565379872
㎡単価と築年数の相関-0.705595925
㎡単価と距離の相関-0.042989187




この結果をみて、私は愕然としました。専有面積が広ければ競争力が増して、築年数が経過しても競争力を維持できると予想していました。しかし残念ながら事実は真逆のようです。


おそらく、60㎡以上の賃料水準を出せる世帯は高所得者層なので、築年数への拘りが強いのでしょう。この結果だけをみると30㎡以下の1Kがベストのようにも思えます。


しかし、散布図をみると分かるように、この領域は供給過多のレッドオーシャンです。。。う~ん、データは取得できるようになりましたが、その解釈が難しいです。


実はアドバンスコースとして、取得したデータを解析する手法のセミナーが10月に開催されます。参加しない手はないですね。


通常は10万円ぐらいの参加費を取っていると主催者はおっしゃられていましたが、確かにそれぐらいの価値は充分あると感じました。やはり不動産においても「知識は力」だと感じました。





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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





築古木造戸建投資の魅力を紹介!

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今日は、築古木造戸建投資の醍醐味をご紹介します。
下記は、2011年に購入した物件専用の銀行口座の通帳です。



22 - コピー



この物件は4年で減価償却終了および投下資金を全額回収したため、お役御免となりました。私が所有し続けると個人所得税が増えるため子供に贈与しました。


物件スペックは築100年の路地物件で、購入・改修総額は380万円です。25㎡の小さな平屋で単身者向けの物件です。現在は大学教員が3年ほど借りてくれています。


通帳を見ると分かりますが、毎月45000円が淡々と振り込まれ続けています。銀行口座には年に一度の贈与が振り込まれる以外は、単調な風景が広がっています。


毎月45000円なので、毎年54万円が積み上がっていきます。大した金額ではないと感じる方も多いことでしょう。


しかし、、、
このような物件が5戸あればどうでしょうか?
このような物件を10年間所有し続ければどうなるでしょうか?


税・修繕費・空室確率を考慮しないと、単純計算で54万円×5戸×10年=2700万円となります。こんなちっぽけな物件5戸だけでも、これほどの金額になります。


ちなみに、これは机上の理論ではありません。現状ではもう少し物件数や物件種類が多いですが、私は2004年から延々と続けています。


積み上げた賃料収入は、ときどきやってくる買い場で新規物件購入に充てているため、複利効果も大きいです。小さな築古木造戸建でも、結構いい感じだと思いませんか?







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ゆるい先生と私の見解の相違とは?

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先週末は都内で、現在注力中のスタートアップに関連した医療関係のセミナーを行いました。私は股関節外科医なのですが、セミナーの内容は「腰椎疾患」です(笑)。


専門外なのでイマイチ講演内容に迫力が足りなかったのは否めません。やはり、餅は餅屋に依頼するべきかと反省しました。


さて、その前日、整形外科医のゆるいブログ先生と飲みに行きました。ゆるい先生とお会いするのは、昨年5月の日整会以来です。


ゆるい先生は、不動産投資で成功された勤務医ですが、だいたい私よりも数年アクションが早い方です。例えば、蓄財は3~4年、不動産投資は約2年、私よりも開始時期が早いです。


私が嬉しいのは、2000年台前半の悲惨な不動産市況下で、巨大なリスクを背負って勝負した経験を共有していることです。不遜な言い方をすると、一種の戦友的な感覚でしょうか。


さて、今回1年ぶりにお話しして、実践していることに類似点が多いものの、不動産投資に対する考え方が少し異なることに気付きました。


最も強く感じた違いは「普通の医師は不動産投資のガチンコ勝負で勝てるのか否か?」についての見解です。ゆるい先生は「勝てない」派でした。


私は ? というと「どちらかと言えば難しいけれど、不動産投資の才能がある、もしくはガチンコ勝負を回避すれば勝てる」派です。玉虫色で全方位外交的な迷回答ですね(笑)。


客観的にみて、サラリーマン不動産投資のメインストリームである地方都市・大都市郊外圏の1棟マンション投資で勝つことは、2017年時点では極めて難しいと思います。


ほとんどの医師は、高属性を武器にして金融機関から引き出した融資を、そのまま百戦錬磨の不動産業者や不動産投資家に献上しています。


医師で1棟マンション投資をしている人はたくさん居ます。しかし私の目からみて、本当の意味での「勝者」には、残念ながらほとんどお目にかかったことがありません。


その理由は、やはり不動産投資にかける労力の違いだと思います。プロの不動産業者や海千山千の不動産投資家に対抗するためには、生半可な努力では歯が立ちません。


もともと社会経験に乏しく、本業の縛りで不動産投資に時間を割けない医師は、絶好のカモにすぎないと・・・。この意見には、私も肯定せざるを得ません。


しかし、全く勝ち目がないかと言うとそうではないと思います。ゆるい先生はそのひとつの手段として競売を勧めていますが、私は下記の2つの条件での勝負を推奨しています。

  1.  資産家以外への銀行融資がほとんどストップするような最悪期に投資する
  2.  投資マーケットではなく実需マーケットで勝負する


投資の王道は、上記の①です。成長の止まった社会において、真に不動産投資で成功するにはこのパターンしかありません。この時期には、できるだけ都市中心部を狙いにいきます。


②は競争回避型です。投資家の狙うキラキラしたマーケットを外して、ウマミの無さそうな投資対象を狙います。代表選手は、実需マーケットが存在する郊外型の築古木造戸建でしょう。


一般的には、新築や築浅のピカピカの1棟マンションは憧れの的です。私のような10年来の廃屋好きは、かなり特殊な存在だと自覚しています。でも儲かるのはどちらでしょうか?


まぁ、あくまで私のポジショントークなので話半分に聞く必要がありますが、少なくとも他の人と同じことをしていては、余程の才能が無い限り勝ち残ることは難しいです。


そして、ひとつだけ注意点があるとすれば「1棟マンション投資を実践している = 特別な人間」では決してないということです。


確かに上位20%ぐらいには入っていますが、メインストリームで生き残るのは上位4%だけです。上位5~20%は喰われるだけなので、平常時には投資しない方が正解なのです。


ちなみに、2013年以降の天井圏で物件を掴んだ人が、市場下落に耐え切れなくなって手放す物件を、私は虎視眈々と狙っています。前回は2009~2011年でしたが今回はいつでしょうね。


このあたりの現象を見て、ゆるい先生は「勝てない」と考え、私は「タマムシ色」に考えているのです。同じ現象をみても結論が異なるのは、多様性のなせる業かもしれませんね。





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当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







再建築価額と時価のアービトラージ

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今日は少しマニアックな話です。
最近、築古木造戸建投資でひとつのひらめきを得ました。


それは、築古木造戸建投資における税制上のメリットは「再建築価額と時価のアービトラージ」で得ることができるということです。何のことか分かりませんね(笑)。


上記を知っていれば、仮に建物価格がほぼゼロの物件であっても、それなりの節税効果を得ることが可能となります。


まず、再建築価格とは、国税庁が発表している建物の標準的な建築価額表で知ることができます。これによると、木造戸建の再建築価額は156500円/㎡です。


例えば、建物面積80㎡の築古木造戸建を新築すると、税制上は156500円/㎡×80㎡=12520000円と見なします。実際に建築してもこれぐらいかかるので妥当な数字ですね。


この価額が生きてくるのは、築古木造戸建に大規模修繕を施した時のことです。資本的支出が50%を超えると、新築を取得したものとみなされて減価償却期間は22年となります。


仮に、建物価格100万円+土地価格200万円の物件の場合、新築扱いを回避するには修繕(資本的支出)費は50万円未満に抑える必要があります。これでは何もできないですね。


ところが、建物価額の50%を超えても再建築価額の50%未満なら、「資本的支出の額を区分して計算した場合の耐用年数の簡便計算」を使うことで減価償却期間を短縮できます。


この場合、156500円/㎡×80㎡=12520000円の50%である6260000円未満に抑えれば、減価償却期間を短縮できます。この金額なら資本的支出であっても全然問題なく可能です。


つまり、今までは資本的支出に準ずる修繕を行うことを躊躇していた物件でも、多くの場合で税制上のメリットを享受できる可能性が高まるのです。


これは、かなり大きいことです。税理士の先生でもこのことを知らない方が多いようなので、築古木造戸建投資をする際には、頭の片隅に置いておく必要があります。






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  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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超長期逆張投資でも売却経験は必要

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先日、現在注力中の医療系スタートアップの営業アポの合間に、1時間ほどの空き時間が出来ました。毎日、余暇の全てを使って仕事しているので、たまには本屋にでも行くか・・・


本当に久しぶりに、大型書店に立ち寄りました。最近ではほとんど興味の無くなった不動産関係の書棚の前で歩を止めました。何だか知らない本が増えています。


新しい本を中心にパラパラ流し読みしましたが、内容の薄さに驚きました。何故、最近の不動産投資本はこんなに劣化しているんだ?! この手の本の内容は、主に下記の3つです。


  • マイナス金利政策なので融資をガンガン引き出そう!
  • ユルユルの融資姿勢なのでガンガン物件購入しよう!
  • 1~2年でメガ大家の仲間入りしよう!


う~ん、こりゃひどい。不動産投資関係の書棚は、この手の ”輩” 本に埋め尽くされていました。タチの悪いことに、煽りが凄いため自分も成功者(?)になれそうな気がします。


多くの著者が、2013年のアベノミクス始動時前後から不動産投資を始め、物件価格上昇による担保価値増大とユルユルの融資姿勢に助けられて規模を拡大しています。


彼らの経験年数は5年程度しかなく、属性を明らかにしていないために再現性が無いのが特徴です。そして、最も悪い点は、出口(=売却)を確定した経験がないことです。


先日のブログでも書きましたが、不動産投資において最も重要なことは、資産規模でも所有期間中のCFでもなく、「最終的な税引き後利益が手元にいくら残るか」で決まります


これらの著者は、いかにして物件を取得するかというところにフォーカスしていますが、融資がユルユルなので、ある程度の属性があれば誰でもメガ大家になれます。


そして、これにはたったひとつだけハードルがあります。それは「自分の心のリミッターを外す」ことです。つまりいかにバカになれるかが、規模拡大の隠されたTIPSなのです(笑)。


2013年以降にメガ大家~ギガ大家になった人の多くは、百選練磨の不動産業者や不動産投資家の売却先です。つまり、彼らは気付いていないのですが、絶好のカモにされているのです。


参考: メガ大家も内情は火の車?!


このようなカモにされている著者が執筆した本を信じてしまうと、読者もカモにされてしまいます。これではまるでカモの再生産工場です・・・


世の中に錬金術などありません。少なくとも公開されている情報で、短期間のうちに努力もなく富裕層~超富裕層に到達するなど、通常ではあり得ないことです。


不動産投資本を読むことは悪いことではありませんが、少なくとも売却経験の無い人の書籍は、読む価値が無いと言って過言ではないでしょう。


金融資産投資でもそうですが、投資において最も難しいのは売却して利益を確保することです。「相応の価格で売却する」テクニックは半端ではなく難しいのです。


私は、金融資産投資・不動産投資において、基本的には超長期~永久保有を前提にしています。ただし、最初からそうであったわけではありません。


何度も売り買いを経験して資産の組み換えを行い、優良資産を選別してようやく最後に到達したのが超長期~永久保有でした。最初から優良資産を購入できるほど世の中甘くないです。


投資では、どれほど売却が難しいのかということを理解できていると、怖くて簡単には購入しなくなります。超長期逆張り投資家として成功するには売却も経験するべきでしょう。






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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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