整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

m3.com 第10回がアップされました!

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一昨日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第10回がアップされました。お題は 私が投資タイミングを考える方法 です。



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私は投資というものは購入するタイミングがほぼ全てだと考えています。そして、このことは投資対象がどのようなものであっても不変の事実ではないでしょうか。


今回の連載では、株式投資と不動産投資における投資タイミングの関連性について述べてみました。一般的には、株式投資と不動産投資は全く別物のように思われています。


しかし、私は株式投資と不動産投資はタイミングという点では密接に絡み合っており、両方の市場を観察することによって適切な投資タイミングを知ることができると感じています。


端的に言うと、一般的には未来を見通すことは難しいのですが、不動産投資においては株式市場が未来を占う水晶玉の役目を果たすという仮定です。


今回のm3.comでは、半年ほど先の不動産市場を見るための手法を提唱してみました。1分ほどで読了可能なので、是非m3.comを訪問してくださいね!







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





改修工事見積で苦戦中!

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新規で購入した 自宅2号の改修工事をするにあたって工務店との折衝が続いています。その過程において、工務店に関する新たな気付きを得たので共有させていただきます。


まず工務店とは、各専門職を束ねて効率よく業務を進める船頭さんのような役割を担っています。実際に改装工事をするのは、大工、水道業者、電気業者さんといった専門職です。


しかし、各専門職は自分の領域のみしか対応できず、また部材を
適切なタイミングで仕入れることも得意ではありません。


そのような各職種の間の工事日程の調整や部材の調達などを総合的にプロデュースするのが工務店の役割です。


今回は、私が得意とする木造建築ではなく鉄骨造の大規模改修なので、いつもお願いしている工務店とは別の工務店にお願いすることになりました。


しかし
鉄骨造建物を得意とする工務店というのがどのようなものかよくわからず、数社に見積り依頼することにしました。以下はその顛末です。




工務店 A


この会社は デザインを得意とする工務店で、立派な表装の見積書を携えて説明に来てくれました。いつもの工務店の見積書とはグレードが違って、非常に美しい見栄えです。


代表がデザイナーさんなので、建物改修工事のコンセプトから入って、綺麗な CG まで付いている見積書でした。おおっ、これはすごい!


お話をお伺いしていると改装後の家に住むことがワクワクしてくるのですが、肝心の見積部分に関してはペライチの見積書でした。。。


大雑把な項目が並んでいるだけで、実際に確認したい見積明細に関しては全く記載がありませんでした。詳細見積りを要求するとはぐらかされてしまいます。これは厳しいな・・・




工務店 B


こちらの工務店は、鉄骨に特化しており職人風の一人親方工務店でした。知り合いから紹介を受けたのですが、直接会って話をすると
なかなか面白い人で好感が持てました。


改修工事の見積りを作るのは結構大変で、通常2週間ほどかかります。図面はすぐ提出されたのですが、肝心の見積りに関してはなかなか上がってきません。


4週間ほどして見積りが送られてきたのですが、内容は先ほどの工務店Aと同じく大雑把な項目が 10個ほど並んでいるだけのほとんど内容のない見積書でした。


今回の改装で選択するお風呂やキッチンメーカー見積り書がカタログと一緒に添付されていました。こちらのメーカー見積書は非常に細かい明細が記載されていて綺麗な見積書です。


どうやら 4週間もかかったのは、メーカー見積書が上がってくる期間だったようです。
驚くべきことにメーカー見積書の金額は定価だったので、正直言ってかなりがっかりしました。


肝心の改装工事自体の見積書が大項目だけでは内容が全く分かりません。もっと詳細な見積書を依頼したところ、3週間経っても音沙汰がありません。


どうやら建物の面積から経験則に基づいて算出した、かなりアバウトな見積り(見積りと言えるシロモノではないのですが)だったようです。




良心的な工務店を見つけるのは難しい


両者とも今まで取引関係が全くなかった工務店なのですが、一般的な工務店の対応というのはこんなにも内容の薄いものなのかと驚きました。


パンフレット等のビジュアルをつけて気分を盛り上げるような体裁の見積書ですが、肝心の内容が全くないのです。


しかし説明を受ける時のプレゼンがなかなかうまいので、ワクワク感を抱いてしまいます。おそらく改装工事の経験のない人は、あっさり落ちてしまうんだろうなと感じました。


私のように比較的継続的に物件の改装工事に取り組んでいる人は少数派だと思います。今回の経験から、工務店を選ぶ難しさを再度確認しました。


紹介された工務店なら安心と思うのも禁物です。もちろん、工務店が適正な対価を得ることは全く問題ないですが、仕事に対する姿勢がいい加減な所は避けた方が無難でしょう。




それでも工務店は重要


最後になりますが 今回の記事では工務店に対して否定的なことを書きましたが、良心的な 工務店との良好な関係は不動産賃貸経営では非常に重要です。


クロス屋さんや電気業者などの職人に直接発注すれば良いものを除くと、
水道業者等のアプローチが難しい業者さんの場合は工務店を通じた方がスムーズなイメージです。


何よりも、工務店に依頼することによって、多少のマージンはかかるものの、こちらの時間が圧倒的に節約できます。


私は自分の時給を 2万円に設定しているので、連絡する時間も含めて
これ以上費用がかからないと判断された場合には、基本的には工務店を使うようにしています。


自分の時間にレバレッジをかけるのに工務店は非常に有用です。良い工務店を見つけるのは難しいですが、不動産投資に本格的に取り組むのであれば避けては通れないと思います。






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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





コンビニ目線の不動産価値とは?

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一昨日ですが、過去に 医師のための築古木造戸建投資マニュアル をご購入いただいた先生方に最新版(ver. 190103)のマニュアルのダウンロードURLをメールしました。


今回の改訂では地震保険について追記しました。築古木造戸建投資は確立された投資手法であるため、あまり経年的な変化はありません。


このため、前回改定から3年近い月日が経っての小さな改訂ですが、復習だと思ってもう一度全体を一読することをお勧めします。


今後も改訂版を作成して無償提供する予定なので宜しくお願い申し上げます。


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先日、セブンイレブン・ジャパンの店舗開発の方と面談しました。私の所有物件にセブンイレブンが出店したいとのオファーがあったためです。


コンビニエンスストアの出店調査には定評があり、その中でもセブンイレブンは最も優秀だと言われています。そのセブンイレブンから白羽の矢が立ったのは非常に光栄なことです。


一般的に、コンビニエンスストアが入居している物件は出店調査をクリアしているため、優良物件と認識されます。これは是非お話をお伺いせねば!


早速、担当者と面談しました。まず物件の賃料査定ですが、これは TAS-MAP というトヨタが出資している会社の不動産評価サービスが元になるそうです。


ここで評価された土地の評価額から表面利回りで賃料が査定されるシステムです。その土地の評価額に対する表面利回り4%、5%、6%という選択肢が提示されました。


最も高い 6%の利回りを見てみると、残念ながら現在の収益60万円/月とほぼトントンです。 もしセブンイレブンに貸すと最低でも20年間は事業用借地として貸し出すことになります。


20年間も自己利用できないにしては低い賃料と言わざるを得ません。事前の予想では少なくとも100万円/月はあると考えていたのですが、査定金額との間に随分差があったようです。


このため、セブンイレブンからの 60万円のオファーは丁重にお断りすることにしました。一応、100万円/月程度であれば相談に乗らせていただきますとお伝えしました。


今回の面談では表面的な賃料査定システムをお伺いしただけなので実際のところはわからないのですが、どうもセブンイレブンの賃料査定では路線価の評価を重視しているようです。


一方、不動産の実勢価格は都心に近いほど路線価と実勢価格の乖離が大きくなります。このため、セブンイレブンでは郊外型店舗の方が高い賃料が出ることになりそうです。


確かに、実際の不動産相場というのは気配値であることが多いので、それを正確に判断することは難しいと思います。


人の流れや通行量がベースの出店調査に関してはかなりの精度があると思いますが、残念ながら賃料査定に関しては適切な評価基準を持っているとは言えないようです。


今回私が経験したのは土地賃貸借パターンで、残りの2つのパターンであるビルイン方式と建て貸し方式に関しては賃料評価システムがよく分かりません。


しかしオーナーがリスクを負う建て貸し方式は別にして、ビルイン方式でもかなり広い面積を要求しているため、セブンイレブンの需要を満たす物件は少ないと推察しました。


今回のセブンイレブンとの一連の面談から、①立地 ②面積 ③間口 の 3点は不動産価値に非常に大きな影響を及ぼすことを改めて認識しました。


なかなか機会は無いと思いますが、もし上記 3点を満たす物件をモノにできるチャンスがあれば、果敢にトライしたいと思います。






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m3.com 第9回がアップされました!

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一昨日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第9回がアップされました。お題は不動産投資の黄金律はたったの2つ!です。



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今回の連載は今までの連載とは異なり、めずらしく先生方の不動産投資の参考になる内容かもしれません(笑)。


これまではバカげたことをしでかして苦労しました! 的な内容でしたが、今回の連載ではそれらの失敗談も含めて検討した結果、導き出した黄金律(?)を述べているからです。


現在は、ジャブジャブの金融緩和の影響で、不動産だけではなく株式を始めとする金融資産までもが目もくらむばかりの高値を維持しています。


たしかに、2018年は2017年と比べて調整局面ではあります。それでも2002年や2008年と比較すると驚くほどの高値です。


周囲には株高や仮想通貨で儲けた話や、不動産を予想もしないような高値で売却できたために数千万円単位の利益を得た人がゴロゴロ居ます。


そのような話を聞くと「オレだって!」と思う人も多いことでしょう。しかし、ちょっと待ってください。世の中そんなに甘いはずがありません。


今回のm3.comでは、めずらしくタメになること(?)を書いてみました。1分ほどで読了可能なので、是非m3.comを訪問してくださいね。







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  2.  給与所得の節税対策


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





自宅を購入しました!

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先日、自宅を購入しました。
今回の自宅購入は深く考えたというよりもほぼ衝動買いでした。


医療系スタートアップの営業で遠方に出張している時に、懇意の不動産業者様から新規物件が出た旨の連絡が来ました。


たまたま駅に到着したところだったのですが、物件情報を確認すると今まで見たことがないような好立地でした。スペックは下記のごとくです。


  1.  地下鉄駅徒歩1分
  2.  坪単価400万円
  3.  事務所ビル
  4.  商業地域


土地価格の坪400万円は、そのエリアでは標準的な価格で決して安くはありません。しかし、私程度の泡沫不動産投資家でも購入できる価格帯での売物件はみたことがありません。


猫の額ほどの狭小地に建つペンシルビルなので見ずぼらしい外観です。というか、ヒトが住む物件ではなく、現状は単なる事務所です。しかし地下鉄駅徒歩1分はすごい。。。


私のエリア内の物件だったので、地図を見ただけでどのような物件かだいたい想像できました。決して安い価格ではないものの、希少立地だったのでその場で買い付けを入れました。




「あの方法」で物件を購入しよう!


買い付けを入れてから、この物件をどうやって買おうか悩みました。このエリアは路線価と実勢価格の差が大きく、おおよそ路線価の2倍で取引されています。


このため、普通の人では購入できません。富裕層が相当の現金を入れて購入するか、無傷の物件を共同担保に差し入れて融資を受けるしか購入する方法がないのが実情です。


しばらく悩んだ末、やはりこの物件を購入するには「あの方法」しかないと結論付けました。「あの方法」とは、住宅ローンを利用して購入する方法です。


以前からお話ししているように、住宅ローンは物件ではなく属性に対する融資なので、事業性とは関係ありません。つまり、事業計画書無しでも購入できるのです。


住宅ローンの借り入れ限度額は1億円が上限であることが多いのですが、それ以下の物件であれば、手出し無しのプロパーローンが難しいエリアでも購入できるチャンスがあります。


このようなエリアでは属性融資の住宅ローンがその真価を発揮します。そして、今回はギリギリ住宅ローンで賄えるぐらいの総額でした。


そこで今回は住宅ローンで攻めてみることにしました。そうは言っても私の場合は、3つの法人+個人事業を行っているので、純粋な住宅ローンでの評価ではありません。


単なる勤務医なら仮申込から2~3日で融資可否が機械的に出るのですが、私の場合は3つの法人+個人事業の貸借対照表や損益通算表を隅々までチェックされます。


このため、既に取引のある銀行でさえも審査に1ヶ月近くかかりました。最終的には申し込んだ全ての銀行で満額融資が通りましたが、やはり属性融資といっても甘くありません。


各銀行の条件を比べてみると、各銀行の特色があってどの条件を主眼にするかで少し悩みました。具体的には、変動金利0.5%、20年固定1.15%、全期間固定1.3%です。


ちょうど金融市場が揺らいでいる時期だったので、20年固定1.15%を選択しました。純粋なサラリーマンよりも条件は悪いですが、半分経営者なので仕方ありません。




住宅ローンを用いたヤドカリ作戦


ファイナンスが一段落してからは、この物件をどのように使うかが問題となります。しばらくは自宅として使用しますが、途中でもっと良い物件が出れば引っ越しする予定です。


このため出口戦略を検討する必要がありますが、最終的には1階を店舗、2階以上をシェアハウスとして運用する計画を立てました。間取りもそれに合わせて考えるつもりです。


当初数年間は2階より上を自宅として用いて1階のみ店舗として運用します。そしてこの物件に飽きたら(もしくはもっと良い物件が出れば)移り住む予定です。


これはいわゆる住宅ローンを用いた「ヤドカリ作戦」です。住宅ローンでは、借り入れすることのできる上限の金額は、自分の年収で決まります。


このため住宅ローンだけで大きな不動産ポートフォリオを作ることは不可能なのですが、物件を購入する時には住宅ローンほど融資を引きやすいものは存在しません。


この特性を利用して、住宅ローンを難しいエリアで物件を購入するツールとするのがポイントです。数年過ごして事業化の目処が立った時点で融資の借り換えを打診します。


初めて購入する物件ではなかなか融資してくれない物件であっても、すでに自分が所有権を持っていて他行から銀行融資を引いている場合は、借り換えが容易となります。


このように住宅ローンを利用して物件を楽々とフルローンで購入し、購入後に物件を加工してプロパーローンに借り換えることで、普通では購入できないエリアを攻略するのです。


そうは言っても数年間は自宅として使用するので、最初の数年は単なる浪費に過ぎません。
私は消費性支出がキャッシュフローの10%を超えないように目を光らせています。


キャッシュフローの10%以上が消費性支出になると 自分が作り上げた富のシステム(ATM)が壊れてしまう可能性があるからです。


しかし今回はキャッシュフローの10%に収まっていることと、この物件を購入しても実質的無借金を維持できるので、これぐらいの浪費は許されるかな? と思って購入しました。






★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


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