整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

収益マイホームセミナーを開催!

このエントリーをはてなブックマークに追加

先日、オンラインサロンのメンバー対象にクローズドのセミナーを行いました。セミナーのお題は「収益マイホーム」です。



22 - コピー




セミナー会場は、私の自宅2号の1Fでした。1Fはテナントスペースとして貸し出す予定なので、臨場感を出すために会場に選びました。上の画像は、自宅2号の屋上風景です。


ところが、当日は夏日で暑かったです。9月上旬なのでもう少し涼しいと思ったのですが...。しかも隣も工事をしており、騒音のためにときどき中断しました。


そんな感じのセミナーでしたが、珍しく喉の調子も良かったので 3時間弱のセミナーを何とか乗り切りました。少し肩の荷が下りた感じです。


さて、セミナー内容ですが、話をしているうちに収益マイホームと築古木造戸建の対比がサブテーマであることに気付きました。両者の目的と対象は水と油です。



収益マイホーム
  •  資産性の高い物件取得
  •  住居費軽減による人生の質向上

築古木造戸建

  •  個人所得税の節税を利用した高利回り投資
  •  不動産投資の練習台


最大の違いは、取得物件の種類です。収益マイホームは、今回の自宅2号のように地価が高くて、通常は多額のキャッシュを投入しなければ購入できない物件がターゲットです。


一方、築古木造戸建はとにかく安くて4~5年で投資資金を全額回収できる物件がターゲットになります。必然的に地価や資産性はそれほど高くなくことが特徴です。


セミナーは収録しました。編集が完了したらアップデート版として、以前に「収益マイホーム購入マニュアル」を購入いただいた先生方に無料で配布する予定です。


また、オンラインサロンのメンバーで希望される先生方には 5000円でご提供する予定です。興味のある先生方は楽しみにしていてください!





★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


ケアネット:衝動買いでマイホーム取得

このエントリーをはてなブックマークに追加

ケアネット・ドットコムの連載企画【医師のためのお金の話】第 24回が、本日アップされました。お題は、私流の“衝動買い”でマイホームを購入した話 です。



log_carenet




今回は、直近の不動産投資の話です。私の不動産投資戦略は下記の2つに集約されます。

  • 地価の高い好立地の優良物件を購入する
  • 空室に悩まされることなく、ストレスフリーで運営する


これらの投資戦略を掲げる理由は、不動産の運用に時間をとられたくないからです。もちろん不動産投資にも楽しさはありますが、医療の方が数倍楽しいしやりがいもあります。


更に言えば、不動産投資は誰でもできますが、医療は医師免許が無いとできませんし、何よりも最先端の情報や技術がどんどん入ってくるので目が離せないのです。


少し話が脱線しましたが、上記2つを満たす好立地物件を取得するには多額の現金が必要です。しかし、住宅ローンを利用することで、ほぼ持ち出しなく取得可能となります。


住宅ローンを悪用した投資手法が最近話題になりましたが、今回ご紹介するのは合法的に収益マイホームを取得する方法です。やはり住宅ローンを利用しない手はありません。


3分で読了可能なので、是非ケアネット・ドットコムの連載企画【医師のためのお金の話】第 24回を訪問してください!






★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



gg - コピー




本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

  •  整形外科医のための英語ペラペラ道場
  •  整形外科医のブログ 

​ ​
がタッグを組んで運営します!!
参加希望の先生方は、こちらからお願いします




不動産ポートフォリオの大改造

このエントリーをはてなブックマークに追加

自宅2号の改装工事にようやく終了の目途がついてきました。当初の完成予定は7月初旬でしたが、延びに延びています。


8月になると酷暑とお盆で工事が滞りがちです。実際に、職人さんのひとりが熱中症で倒れてしまいました。私も現場に再々足を運びましたが過酷な環境なので頭が下がります。


実は8月22日に引越予約していましたが、お盆明けに現場監督からギブアップの連絡が来ました。お盆返上で頑張ってくれていたので仕方ないですね。


9月初旬に引越予定ですが、いよいよそこから所有物件のポートフォリオの大改造に取り掛かろうと思っています。今年に入っての主な改造(予定も含む)は下記のごとくです。


  • レンタルスペース → テナント貸し(焙煎珈琲店)
  • 自宅1号 → シェアハウスへのコンバージョン検討
  • 簡易宿所 → テナント貸し(焼肉店になる可能性あり)
  • 自宅2号 → 1Fをテナント貸し


今までは自分でオペレーションする比重が高かったのですが、他の事業とのバランスを考えて、できるだけ自動で回る従来の不動産賃貸業に先祖返りする流れです。



さんざんセミナー等で住居系や駐車場の自動運転をしゃべっていましたが、面白さに魅せられて、気が付けばオペレーション比率の高い業態になっていました。


今は不動産ではなくスタートアップに注力するべき時期なので、不動産ポートフォリオの大掃除を決断したのです。


シェアハウスは手間暇かかるだろ! というご指摘が聞こえてきそうですが、自分が住みたくなるような施設にするにはゆったりとしたスペースと広い共有空間が必要です。


このため小規模シェアハウスにならざるを得ず、逆にオペレーションはさほどしんどくないのかなと、高をくくっています。


今やっていることは、ヒートポンプの容量がターゲット層のライフスタイルに対応できそうかの検証等、不動産とは関係なさそうな考察です。我ながらマニアックだな...





さて、お気づきの方も多いかもしれませんが、今回のようなテナント系への不動産ポートフォリオ変更が可能な理由は、立地の良さが唯一の要素です。


住居地域であれば望むべくもなく、やはり商業地域や近隣商業地域のポテンシャルの高さを改めて実感しています。地価は高いですが、いい立地の物件はツブシが利くのです。


土地は減らないので、良い立地の物件を一度確保すれば、そこから永久に甘い汁を吸い続けることが可能となります。土地ほど立地の差がモロに出るものも少ないと思います。


こんなことを言うと地価が右肩上がりだった時代の古い日本人の感覚だと揶揄されそうですが、15年以上不動産投資を実践してきた実感であることは間違いないです。



好立地は七難隠す



少し偏った考え方かもしれませんが、特に不動産に構っている時間はないが安定的な収益を確保したい方には是非検討していただきたい投資方針だと思います。








★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





かぼちゃの馬車しようかな

このエントリーをはてなブックマークに追加

自宅2号の改修工事が急ピッチで進んでいます。ありがたいことに職人さんはお盆休み返上で作業してくださるようで、8月下旬には新居に引っ越しできる見込みになりました。


ここで問題になるのは、現在の自宅1号の処遇です。引っ越し後の使い道を検討しています。と言っても「売る」「貸す」の2択となります。


「売る」選択肢は最も合理的に思えます。市場はピークからやや下がり気味な印象ですが、2004年の購入時の3~4倍の価格で取引されています。


残債も少なく長期譲渡所得税になるので、かなりのキャッシュが手元に残る見込みです。今後市場が下がることがあれば、売却しなかった場合は後悔するタイミングかもしれません。


一方、このエリアには非常に満足しています。住環境が良く、公立小学校であっても教育レベルが異常に高いうえに、地位(ぢぐらい)が高いエリアなので永久保有も悪くないです。


そこで、永久保有を前提に現状を確認しました。
  • 残債:時価の約20%
  • 月間CF:マイナス2万円(収益マイホームのため)


何もせずに放置すると月間2万円ほどのキャッシュアウトになりますが、ほぼ無視できる範囲です。しかし、来年には卒FITになるので太陽光発電の売電収入が激減する見込みです。


こうなるとマイナス5万円。やはり物件には何等かの貢献が求められます。こうなると「貸す」ことになりますが、パターンとしては下記の3択となります。

  1. 新築マンション建築
  2. 1棟貸し
  3. シェアハウス


収益的には③>①=②となります。①がもっとも一般的ですが、建築費用が高騰していることと 5Fしか建たない立地なので、CFは②と変わらないのです。この時点で①は却下です。


こうなってくると③のシェアハウスを検討することになります。魅力は高利回りと初期費用の低さです。問題点はもちろんオペレーションとなります。


シェアハウスは、スペック的に水回りの補強が必要です。自宅1号の場合、4~5部屋なので、お風呂+シャワー室、トイレは2室が望ましいです。


ただ、新築マンション建築で必要な1億円近い価格と比べて、水回りの補強を加味してもリノベーションの方が安価であることは論を俟ちません。


ざっくりした感覚では 1000万円もあれば、フルリノベ可能だと考えています。もしシェアハウスでこけても簡単に②の1棟貸しにコンバージョンできます。


こうなると、高利回りのシェアハウスに挑戦することもアリかもしれません。不動産賃貸において最も難しいのはゲストハウスで、シェアハウスはその次ではないでしょうか。


私の場合、物理的なツールは全てそろっています。未知の要素はコミュニティ構築でしょうか。20~30歳台前半の社会人女性がターゲットなのでちょっと苦手かもです。


小規模なので業者丸投げのサブリースは割に合わず自主管理が前提です。幸い、卒FITに合わせて電気代は太陽光発電で、トイレは井戸水使用なのでランニングコストは低いです。


ひつじ不動産で検索すると、近隣の競合施設は満室ばかりのようです。賃貸不動産とは別世界が広がっています。


銀行担当者にはプロパーローンへの切り替えですでに話をつけています。先方も一括返済されたら堪らないので前向きでした。あとはやるかやらないかの決断だけですね。


引越し後にデザイナーさんと工務店に見ていただいて最終的な決断をしたいと思います。シェアハウス・1棟貸しのどちらを選ぶにしても、斬新なフルリノベでいこうと思います。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





360度カメラは不動産投資の必須アイテム

このエントリーをはてなブックマークに追加

自宅 2号の工事が遅々として進みません...。ある程度予想されたこととは言え、日々人工賃がかかるだけに頭の痛い状況です。


さて、現場に日参している私ですが、先日 360度カメラTHETAで現場の3Fを撮影してみました。まだ軽天で間仕切りする前の状況です。



555 - コピー



何だか変な画像ですが、THETAのアプリをダウンロードしてみると、360度が継ぎ目なく画像として確認できます。このカメラは不動産投資には欠かせないアイテムだと思います。


何故、360度カメラが有用かというと、例えば購入を検討している物件の購入希望価格を算出するときには、改装費の概算を計算する必要があります。


その際に 360度カメラがあると、位置関係がはっきり分かるので非常に重宝するのです。360度カメラの無かった時代には、広角カメラで物件を撮影していました。


しかし、いくら広角といっても限度があるので、複数の画像を見比べて「あーでもない、こーでもないとアタマを捻っていたものです。





RICOH 360度カメラ RICOH THETA SC 全天球カメラ



蛇足ですが、360度撮影なので自分で持って撮影すると顔が写ります。私はなんだか(自分の顔が)気持ち悪いので、頭上にTHETAを掲げて撮影しています。


こうすることで自分の顔は映らないのですが、アタマのつむじ部分がはっきり頭上から観察されてしまうので、これはこれで微妙な感じです。。。




さてさて、技術の進歩によって確実に不動産投資環境の精度は上昇していると感じています。360度カメラは不動産投資家の常識ですが、その他にも有用なツールをご紹介します。


もったいぶりましたが、じつはスマホです。スマホが 1台あれば、ほぼ何でも対応できます。内容的にはオンラインストレージ・検索機能・Google Map・カメラです。


これだけの機能があれば、不動産投資における物件調査はほぼ完璧です(オンラインストレージに大量の不動産投資関係の資料が収納されている前提です)。


あえてこれ以外のツールを挙げると、レーザー距離計(Leica DISTOなど)とHP掲載用カメラとして GoProです。





ただし、スマホ以外の3つのツールのうち、どれかひとつだけということであれば、迷わず360度カメラになるでしょう。


あまり日常生活で 360度カメラを使用する機会はないですが、不動産投資を志向している方で未購入の方は、必要経費だと思って購入するべきだと思います。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
  


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。 


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

医療研究を身近な存在とし、医療の未来を作る


管理人の著書

161228 【書影】医師の経済的自由
管理人によるケアネット連載コラム
log_carenet

医師のためのお金の話

管理人による m3.com 連載コラム
管理人も参加しているオンラインサロン
勤務医のための資産形成マニュアル
築古木造戸建投資マニュアル

医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1
REITで実践する不動産投資セミナー
190122
医師のための 金融資産形成術


配送無料! 医学書 購入サイト
プロフィール

自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

QRコード
QRコード
記事検索
メッセージ
免責事項
免責事項に関して明示することで、当ブログの利用者は以下の事項に同意した上で利用しているものと考えます。 ここに書かれる意見には管理者のバイアスがかかっています。 利用者が当ブログに掲載されている情報を利用した際に生じた損害等について、当ブログの管理者は一切の責任を負いません。 また、当ブログの情報は、あくまでも目安としてご利用いただくものであり、医療行為は自己責任で行ってください。 また、当ブログは医療関係者を対象にしています。それ以外の方が、当ブログの情報から自己判断することは極めて危険な行為です。 必ず医療機関を受診して専門医の診察を受けてください。 当ブログの内容は、予告なしに内容を変更する場合があります。