整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

住宅ローン、変動/固定どちらを選択?

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住宅ローンは変動か固定のどちらが有利なのか?
結論から言うと、固定金利しか選択の余地はありません!


しかも、できるだけ長期の固定が望ましいです。このように言うと、各方面からご指導が入りそうですが、現在の金利水準では変動金利を選択するメリットは無いです。



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上記は、ダイヤモンド・ザイの記事から抜粋した銀行金利の表です。最新の2018.5.8時点では、変動金利0.428%に対して、10年固定0.700%、35年固定1.275%です。


一般的な長期固定金利である10年固定と変動金利の差は、わずかに0.272%に過ぎません。実際にはいろいろな制限があるため、もう少し高い金利になるケースが多いです。


それでも、10年固定と変動金利の差は、0.5%程度ではないでしょうか?この程度の金利差であれば、5000万円借りても月々の返済額は7000円しか違いません(融資期間30年)。


仮に変動金利が0%(!)になっても月々の返済金額は1万円ちょっと減るだけです。この程度の金額を節約するために、変動金利を選択した人が抱えるリスクは巨大です。


理論上は金利に上限は無いため、返済金額の増額幅は無限大なのです(実際には法律の規制あり)。コールオプションの売りに似ており、いつか確実に市場から退出させられます。


得ることができる利益の上限と潜在的な損失のバランスを考えると、どう考えても現在の金利状況では、固定金利を選択するしかありません。


このため、今から住宅ローンを組む人は、現在の金利情勢下では確実に長期固定金利を選択するべきでしょう。


ただし、長期固定金利にしたからといって「確実に」安全というわけではありません。最近は銀行も賢くなってきているため、金消契約に「ガラガラポン」の条文を潜ませています。


つまり、社会経済状況が激変して金利が大きく変動した場合には、長期固定金利を無効にできるという条文のある金消契約が多いのです。


それなら結局、変動も固定も変わりないじゃないかと言う、そこのアナタ! 最終的にはそうなりますが、まず最初のスケープゴートになるのは変動金利の人です。


実際にインフレが発生しても、国債の利払いを抑えたい政府・日銀は、力づくで金利(主に短期金利)を抑えます。


いわゆる金融抑圧ですが、民間銀行の貸し出し金利とは別物です。もし民間銀行が日銀に合わせて短期金利を低く据え置けば、その銀行は確実に破綻します。


民間銀行は自らの存続がかかっているので、スプレッド幅を拡大させても貸し出し金利を上げざるを得ません。こうなると変動金利で借りている人の末路がどうなるのかは明白です。


そしていよいよ銀行の存続に赤信号が灯ってくると、固定金利を一方的に破棄することが予想されます。この場合は1行だけではなく、国主導の全銀行一斉破棄を予想します。


その間は、半年~1年ぐらいのタイムラグかもしれません。しかし、いわゆる徳政令が発令されるほどめちゃくちゃな社会情勢下では、この半年が明暗を分ける可能性があります。


いずれにせよ、わずかな返済金額の差に目を奪われて大局を見失ってはいけません。住宅ローンを借りるのであれば、必ず長期固定金利を選択しましょう。



追記

不動産投資などの事業用融資では、期日前返済に対するペナルティの問題があるので、一概に長期固定金利がよいとは言えません。






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新規物件の検討法を実況!

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皆さま、GWはいかがお過ごしでしたか?
この時期はどこに行っても混んでいるので、私は家でダラダラが例年の過ごし方です。


今年も基本的にはダラダラでしたが、連休の半ばに懇意の不動産業者様から「○○さん、いい物件が出ましたよ!」と電話がかかってきました。


一応、物件資料に目を通して驚きました。土地勘の無いエリアなのですが、某県県庁所在地の「県庁前」立地で、半径500m以内に下記施設があります。


  • ○○県庁
  • ○○城
  • NHK○○放送局
  • 日本赤十字社○○医療センター
  • 税務署
  • ○○教育大付属小中学校
  • ○○県民文化会館



前面は20mの幹線道路に、約10m接道しています。土地面積は約50坪で、建物は鉄骨造5階建です。築40年なのですがメンテナンスはそれなりに施されています。


屋上からは天守閣が眼前に広がっており、まさに○○県の中心地立地のようです。う~ん、これはなかなかすごい立地だな・・・


これだけの立地にも関わらず、坪単価100万円です。もしかしたら、この物件は「買い」なのかもしれない! 


しかし、私のメイン・エリアから3時間ほど離れた所なので、土地勘が全くありません。そこで、いつもよりも丁寧に机上の物件調査を開始しました。




まずは路線価チェック


まず手始めに路線価をチェックします。国税庁のHPにアクセスして、平成29年から23年までの過去7年分の路線価をチェックします。


路線価を調べる理由は、銀行目線での担保評価と、過去7年間の地価推移の確認です。特に私は、そのエリアの地下推移の参考資料として重要視しています。


平成25年に一度ドロップしましたが、平成23年と29年では全く変化ありません。地方圏にしてはそこそこ健闘している印象です。




市場調査(売買)


SUUMO、Homes、アットホーム、健美家、楽待で、このエリアの売り物件を調査します。おおよその土地坪単価を調べて相場観を体得します。


おおむね、坪80~100万円程度で取引されているようです。アレっ、あまり安くないかも??? 




市場調査(賃貸)


今回は1棟ビルなので、貸事務所で検索しました。さすがにオフィス系は資料がほとんどありません。おおむね、ワンフロア10万円前後でしょうか?


しかし、オフィス系は貸店舗以上に客付けが難しいです。2016年にオフィスビルを売却したのですが、この物件でオフィス系の難しさを身をもって学習しました。


オフィスビルのリーシングに比べれば、住居系の空室対策など笑っちゃうレベルです。立地が悪ければ何をしても埋まらないのがオフィス系の難点です。


この県は、人口が流出して地盤沈下が著しいです。公共関係以外はめぼしい産業がありません。Google Sreet Viewでみても、オフィスの空きが目立ちます。


このままでは、利回り10%に乗るか乗らないか程度の予想です。仮に4500万円まで値下げ交渉しても利回りはさほど上がりません。




資金調達


法定耐用年数越えなので、基本的には現金買いです。ただ、一部の銀行は、属性によっては法定耐用年数オーバーの物件にも融資をします。


これを良しとするか否かは判断の分かれるところです。短期的なキャッシュフローを考えると銀行融資が有利ですが、自分の信用棄損と引き換えです。悩ましい。。。




出口戦略


衰退している県の法定耐用年数オーバー物件なので、出口を描きづらいです。基本的には売却先は現金客なので、物件価格に上限があります。


また、現在の高騰している不動産市況でさえも路線価は横ばいです。もちろん大本営発表なので実勢とはある程度乖離していますが、周囲はいまだに下落トレンドです。。。




結 論


ここまで調べるのに1時間費やしましたが、結論は「転進」です。いくら立地が良くても(?)、法定耐用年数オーバー+この程度の利回りでは投資不適格です。


特に物件種類がオフィス系なのが難点です。オフィスが潰しが利きません。それにしても見知らぬエリアは疲れます。やはり、勝手知ったるエリアがいいですね!






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創意工夫できるのが不動産の魅力!

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不動産を所有していて良かった! と思う瞬間がときどきあります。家賃が入った時を除外すると、下記のようなときに良かったと感じました。


  1.  自社物件の店子さんのお店で買い物したとき
  2.  自社物件の店子さんの治療院で施術を受けたとき
  3.  コインパーク前を通過したときに満車マークが点灯しているとき
  4.  宿泊施設に両親や友人を招待したとき
  5.  レンタルバーで親しい友人を集めて忘年会をしたとき



おおむね「自分の物件が人様の役に立っている」「自分の物件が順調に稼働している」「自分の創りあげた空間で楽しむ」時に満足感を得られるようです。


特に上記④⑤はかなりの満足感を得られるため、物件オーナー冥利につきます。ただしやり過ぎると採算度外視の計画を進めてしまうことがあるので注意が必要です。


所有物件の屋上にレンタルスペース造設を検討したことがあります。初夏の頃、近くのビルの屋上テラスで飲んだ際、あまりの心地良さにクラっときたことが原因です。


不動産オーナー仲間の中でも、都市部のビルオーナーは高率に自己所有ビル屋上に屋上テラスを併設して個人的に楽しんでいます。


いろいろ検討したのですが、防水面とそれに対する費用の採算が取れないので踏み止まりました。屋上は物件の弱点なので、建物の長寿命化を考えると立入禁止が望ましいのです。




不動産は自分でカスタマイズできる!


少し話が脱線しましたが、何が言いたいのかというと不動産投資は金融資産投資と異なり、自分の意志でカスタマイズできる部分が多いということです。


株式や投資信託では経営方針や運用方針を自分の意志で変更することは不可能です。しかし、不動産では、少なくとも自分の所有権の及ぶ範囲では何をしても自由です。


外壁塗装して物件価値を高めるも良し、内部をリノベーションして用途変更するも良しです。自分の感性と計画・実践が報われると、これ以上無い充実感を得ることができます。


もちろん、ボロボロの住居系物件にリノベーションをかけて劇的に物件を再生することもアリです。この手法は、手堅く収益性を上げることができるので人気があります。


金融資産投資は自分で経営や運用ができないため、結果を出すためには「何を買うか」「いつ買うか」「いつ売るか」の3つの要素しかありません。


しかし、不動産投資では上記の3要素に加えて、自分の創意工夫で結果を大きく上振れできることが最大の魅力です。


たしかに、買った後は完全に人任せというのはラクチンです。私は2008~2009年にJ-REITへ集中投資した結果、金融資産の配当金や分配金だけで生活できるようになりました。


しかし、そのようなことが可能となるチャンスの窓が開いたのは、20年近い金融資産投資歴の中でも、半年間 × 3回しかありませんでした。


通常期において投資するには、自分の創意工夫がある程度結果につながる不動産投資に軍配が上がるのではないかと思います。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





節水型トイレの落とし穴

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先日、半年ぶりに所属している家主の会に出席しました。久しぶりに会う大家仲間と、楽しいひとときを過ごすことができてよかったです。


最近はスタートアップのハンドリングに忙殺されており、不動産に構っている時間がほとんどありません。それでも勝手に回っていくところが不動産の良いところです。


さて、勉強会では某大手給排水業者さまのプレゼンテーションがありました。内容的は既知のことばかりだったのですが、その後の懇親会で社員の方と隣になりました。


プレゼンテーションの場と懇親会では、得ることができる情報の質に格差があります。懇親会では本音ベースの話をお伺いできることが多いのです。もちろん本音が重要です。


今回お伺いした中で最も印象に残ったのは、節水型機器の功罪についてです。世の中はエコブームのため、トイレやシャワーは節水型がメインです。


たしかに水道費用が下がりますが、節水することで排水管の寿命を著しく短縮させてしまうとのことでした。


本当はドバッーと大量の水で汚物を流すべきなのに、ギリギリの量で流すためにどうしても排水管内にある程度の汚物が残留してしまいます。


このため、管内の腐食や劣化が進んでしまい、排水管の寿命を縮まるそうです。節水型機器導入によって、トータルのコストは上昇してしまうのです。


賃貸マンション経営者の視点では、水道料金は入居者負担であるため、水回り機器は節水型ではなくて、ドバッーと大量の水を流せる従来型が吉ということになります。


私の場合は築30~40年の建物メインなので、従来型のドバッーと大量の水を流すタイプの水回り機器です。なるほど、入居者のおかげで水回りのトラブルが少ないようです(笑)




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久しぶりのタフ・ネゴシエーション

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先日、久しぶりにタフな交渉を行いました。所有物件のひとつに発生したトラブルに端を発した交渉ですが、まさに坂道を転がり落ちるような展開になってしまいました。


先週末にオンラインサロンのメンバーで物件見学会を行ったのですが、その際には少し冗談っぽく「ちょっとトラブってるんですよ~」という軽いノリでした。


しかし、数日後に代理人が白旗を上げてしまい、私が直々に乗り込まざるを得ない状況になったのです。膝を突き合わせて協議したのですが、なかなか厳しい。。。


こうなっては、翌日の外来や手術予定など考えている余裕はありません。目の前のトラブルを鎮静化させることに全力を尽くす必要があります。


延々と続く数時間に渡る交渉の結果、何とか事前に設定したレッドラインの一歩手前で踏み止まることに成功しました。まさにぎりぎりの妥結です。


この10年間で、私は不動産2件+ビジネス2件=合計4件のシビアな交渉を経験しました。決して私は交渉巧者ではないのですが、自分の身を守るためには腹をくくる必要があります。


不動産関係の1件は入居者間トラブルに端を発した反社会勢力OBとの後ろ向きな交渉、ビジネス関係はパートナーシップ締結に向けての前向きな交渉です。


不動産関係では約6時間に及ぶマラソン交渉の末に妥結したこともありましたが、最終的には暴対法施行後の裁判所の超攻撃的姿勢に助けられて結果を出せたに過ぎません。


一方、ビジネス関係では1か月を越える長丁場での交渉でした。そして、妥結後に全面協力をいただいた結果、たった1年で北海道から九州まで全国展開することに成功しました。


しかし、今回はそれらの交渉のいずれとも違いました。どちらかというと、今までの理詰めの交渉とは異なり、ややウェットな部分を考慮に入れての交渉だったのです。


今回改めて思ったのは、人生は「思ったとおりにはいかないのが普通」ということです。このことは、まさにゆるい先生のおっしゃられていることと同じです。


私は、周囲から「世の中をスイスイ泳いでいる」と言われることが多いです。しかし実際にはやることなすこと失敗だらけで、常に泥の中を這いずり回っているセルフイメージです。


泥臭い自分を鼓舞して、2度こけたら3度立ち上がる意気込みで最後まであきらめないことを信条にしています。


シビアな交渉など無いに越したことはありません。しかし、旨味のある投資やビジネスであるほど、シビアな交渉は不可避であることを理解しておく必要があると思います。






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