整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

新・路線価でうたかたの夢を見た

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7月1日に2020年度の路線価が発表されました。
毎年、私は所有物件の路線価を集計しています。


参考: 2019年2018年2017年


今年も昨年比で、路線価は堅調に推移しているようです。昨年もそうでしたが、実際のマーケットは2018年の年末に天井を打った印象ですが、路線価には全く反映されていません。



200701



上のグラフは主な所有物件の路線価の推移です。上の 5つが現在も所有している物件で、上から6~8は売却済みです。参考までに一番下には唯一の郊外立地の貸家を入れています。


上から6つ目の物件のみ傾向が異なりますが、路線価の低い物件(地方・大都市郊外立地)はこの20年ほど、ほとんど路線価が上昇していないことが分かります(むしろ下落)


一方、路線価の高い物件ほど、路線価上昇の割合が大きいようです。ちなみに、今年も上から18.75%、11.11%、13.73%、9.38%、10.53%と、ほとんどが10%以上の上昇率でした。


不動産投資を始めて17年目ですが「不動産価値=上昇する」というイメージが定着してきました。不動産は良くて横ばいなイメージだったのが遠い昔のようです...


しかし、今年の路線価にはほろ苦い感傷を抱きます。言わずと知れた新型コロナウイルス感染症の影響です。路線価は1月1日の評価なので、コロナ禍の影響は考慮されていません。


コロナ禍で実体経済は甚大な被害を受けました。2020年7月時点で不動産市場への影響は限定的だと感じていますが、今回の路線価のような先高感はありません。


今後の不動産市場の推移には注意が必要ですが、チャンスの窓が再度開く可能性もゼロではないと考えています...。


さてさて、私はデータ収集マニアです。コロナ禍の影響が加味されていないとは言え、せっかく集めた貴重な自分の所有物件のデータなので、自験例として分析してみました。


昨年と同様に地価上昇率は、商業地域 > 近隣商業地域 >> 住居地域の傾向が顕著です。メイン 5物件のうち、上から5番目は住居地域にある自宅1号ですが、上昇率はイマイチです。


一方、最近狂ったように地価が上昇している上の 4物件は商業地域です。購入からそれぞれ 5年、8年、2年、6年ですが、購入時より 90%、88%、14%、35%上昇しています。


ここから見て取れるのは、やはり商業地域の物件は上昇率が激しいことです。今は地価が上昇しているのでいい感じですが、一旦下落し始めると正直言ってコワイです。


路線価が上昇するメリットは、(銀行融資を通じて)実勢価格上昇の要因になること以外にも、銀行の担保評価が上ることです。


何もしていないのに、銀行目線の資産評価額が膨らむので、担保余力が増してどんどん融資を受けやすくなります。バブル期の不動産投資家はこんな感じだったんだろうな...。


一方、路線価が上昇するデメリットも存在します。最右翼は固定資産税上昇の要因となることです。物件をたくさん所有していると、わずかな上昇率でも金額が大きくなります。


路線価上昇が好ましいか否かかは、その人の置かれた状況によります。いけいけドンドンの不動産投資家であれば好ましいですが、相続絡みでは忌避するべき状況です。


市場から強制退場させられない限り、不動産投資のスパンは極めて長いです。毎年 7月1日に所有物件の棚卸を行って状況を客観的に把握しようと思います。コロナ禍に負けるな!






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資産形成では人間関係を考えよう!

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資産形成を成功させるためには、タネ銭を貯めて数字を追いかけ、適切なモノに投資することが重要だと思われています。


たしかにタネ銭は重要ですし、投資関連の知識や経験は必須です。しかし、それだけではある程度のところ( 純資産1億円程度の富裕層レベル)にしか到達できないと感じています。


このレベルではFIRE( Financial Independence, Retire Early )すら危ういので、特に年齢が若い方であれば、もう少し上のレベルを目指すべきだと思います。


しかし、単にタネ銭を貯めて投資関連の知識や経験を習得するだけでは足りません。知識や経験以外に必要なものとは何でしょうか?


私は、その上を目指すために必要なものは、ずばり「人間関係」だと考えています。投資とビジネスでは、
人間関係で重視するべきポイントが異なります。




投資における人間関係


まず、多くの人が取り組んでいるであろう投資についてです。金融資産投資に人間関係はあまり関係ないので、不動産投資について考えてみます。


先週もお話したように、不動産投資では 10年以上・数億円以上の規模感で投資を続けていると、新しい知見は無くなります。


それでも、プロ不動産投資家が集まるのは、もっぱらセミナーやオンラインでは話せないクローズドな内容の話題を収集するためです。


有力な不動産投資家は、つながっている人のレベルを上げる努力をしています。周囲の
「人間関係の質を上げるほど、有益な情報が入りやすくなるからです。




ビジネスにおける人間関係


こちらは、不動産投資とは趣が異なります。不動産投資が「人間関係の質を上げる
」ことが要諦であれば、ビジネスでは「信頼関係の熟成」が第一となります。


顧客の成功体験がビジネス成功の基本なので、この目的をクリアするためにすべての資源を投入します。顧客が成功体験を積み重ねることで信頼関係が熟成されます。


そして、顧客だけではなく社内スタッフやビジネスパートナーとも、基本的には信頼関係の構築が重要です。もちろん、スタッフは能力が低ければ苦しいです。


しかし、不動産投資で重視される「有能な人間とのつながり
」ではなく、実務的能力が高くてやる気のある人間との信頼関係の熟成が目的となります。




このように人間関係と言っても、投資とビジネスでは必要とされるモノは全く異なります。そのあたりのバランス感覚を大事にしながら、資産形成を展開すると良いと思います。






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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





プロ投資家はコロナ禍の不動産市況をこう見る

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先日、不動産投資家の懇親会に誘われました。4名だけのこじんまりした会でしたが、(私を除く)参加者の実力が半端ではなかったです。


不動産投資界隈ではかなりの有名人たちで、不動産投資を知り尽くした面々です。ちなみに私は、なんちゃって不動産投資している闖入者枠での参加でした(笑)。


今回の懇親会は、レベルの高い人たちと久しぶりに不動産投資の話をする機会だったので、私にとってはなかなか興味深かったです。


周知のように不動産投資はさほど奥が深くないので、10年以上・数億円以上の規模感で投資を続けていると、新しい知見は無くなります。


このため、プロ不動産投資家の集まりでは、もっぱらセミナーオンラインでは話せないクローズな内容が話題の中心になります。


せっかくの機会なので、自分が感じていることに関して、他のメンバーがどのように考えているのかを訊いてみました。




不動産市況について


コロナショックで大揺れした株式市場と異なり、不動産市場はさほど崩れませんでした。今後、不動産市場が崩落する可能性はあるのでしょうか?


全員一致の見解として、大崩れはないだろうという予測でした。その理由は、とにかく金余りの状態なので、キャッシュリッチな不動産投資家が市場に溢れていることが理由です。


潤沢なキャッシュを保有する不動産投資家がたくさん存在するのは、主に下記の理由です。
  • 2013~2018年の不動産価格高騰期に売却して多額の現金を保有している
  • ジャブジャブのコロナ関係融資のために「不要不急」の現金を確保している


このような状況のため、成功している不動産投資家は過去に例を見ないほど巨額のキャッシュを抱えています。このような強者が虎視眈々と狙っているため市場は崩落しにくいです。


実際、私も 5月に 10%ディスカウントで買い付けしましたが、けんもほろろにお断りされました。何言ってるのアナタって感じでした(笑)。


とにかく皆キャッシュがあるので、競争のハードルは上がらざるを得ません。それに対抗するには、自分のキャッシュを確保するしかなさそうです...。


ただし、不動産市場も需給関係で決まります。実需は確実に傷んでいるので、来年にかけて売却に動かざるを得ない物件が増加するかもしれません。一縷の望みですね...。




メガ大家さんやギガ大家さんについて


まだ実際に破綻している人は居ないようですが、コロナ禍で淘汰の波が加速しそうです。特に 2015年以降に不動産投資を開始した層は、深刻な状況に陥っている人を散見します。


やはり自己資本比率が低い人が苦しいようです。自己資本率と資産拡大スピードはトレードオフの関係です。このため、メガ・ギガ大家さんは苦しくなります。


2018年までに売却を完了してポートフォリオを縮小・キャッシュリッチな層とは対照的な状況です。やはり自己資金率の高低は安定性に直結します。


戦後の不動産業界では、15~20年スパンで肥え太った新興不動産業者が不況でやられて解体され、キャッシュや信用力の厚い業者の肥やしになる歴史を繰り返してきました。


今回のコロナ禍でも同じ歴史を繰り返すのか興味深いところです。




だいたい、自分が感じていることと同じような感覚のようだったので、やはり考えることは皆同じなんだなと得心しました。


それにしても、やはりリアルの場でのやりとりは楽しいものです。
このような貴重な機会を与えてくれた方には非常に感謝しています!







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大学病院前の物件に買い付け!

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コロナ禍の影響で実体経済の落込みは深刻です。いたる所でキャッシュの流れが滞っているので、不動産価格の下落も必至ではないでしょうか?


そんな中、母校の大学附属病院前で売物件が出ていることに気付きました。20m道路に面していますが、230万円/坪ほどと一時期に比べると、かなり安い価格です。


私の不動産投資家としての感覚では、大学附属病院前立地は最もツブシが利く物件のひとつという認識です。


昔は総合大学の近くの物件も大人気でしたが、今では大学移転も結構あるので、地方や郊外立地の大学は危険と感じています。


永久にあると思っていた大学が、少子高齢化による都心回帰の影響で移転してしまい、残された大量の賃貸物件が血で血を洗う状況に陥っているエリアが多いからです。


しかし、大学附属病院はなかなか移転しないでしょう。病院の移転は、大学の意志だけで決めれません。移転へのハードルが高すぎるため、大学病院は永遠(笑)と思っています。


そんな希少立地の近くに売物件が出た!しかも一時期よりもかなり安価な売り出し価格です。ここ数年はこんな好立地物件はお目にかかれなかったので意外な思いを抱きました。


これは、コロナ禍の影響か?!と勝手に妄想して、さっそく買い付けを入れました。ただし、けっこうキツイ指値で 200万円/坪です(笑)。


その価格であれば本気で欲しい物件だったので融資特約無としました。コロナ禍の不動産市況を占う試金石だったのでワクワクしながら返事を待ちました。


その結果は、、、、、待つこと 2日であっさりお断りの連絡がありました。う~ん、まだまだ不動産市場にはコロナ禍の影響が及んでいないのでしょうか。


割高な物件を掴んでしまうと、いくら立地が良くても挽回不可能なので仕方ないと諦めました。ちなみに、もし購入できたら大学病院勤務の医師向け物件にしようと考えました。


医療ビルもいいですが、安全性を考えるとまるごとクリニックとして貸し出すのが第一選択でしょう。今回は妄想に終わりましたが、チャンスを窺い続けたいと思います。






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賃料減額交渉のリーガルチェック

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新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言が延長されそうな気配です。中小企業や自営業の人にとっては、かなり厳しい状況と言わざるを得ません。


多くの業界が非常に危険な状況に陥っています。ビジネス自体が立ち行かなくなっているので、賃料支払いも困難となってきました。


必然的に、不動産オーナーの元には賃料減額交渉が多数寄せられることになります。私も例に漏れず、所有物件のテナントさんから続々と賃料減額交渉を持ちかけられています。


物件前で
ときどき立ち話しますが、たしかにどのテナントも相当厳しそうな印象です。契約上は賃料減額交渉をある程度拒否できますが、テナントさんあっての不動産オーナーです。


オーナーとしてもある程度の賃料減額交渉に応じる心づもりです。しかし、無条件に賃料減額交渉に応じるのではなく、こちらのリスクもコントロールする必要があります。


今回の賃料減額交渉では、預かっている保証金から減額分を相殺する方式を採用することにしました。この方式だと1~2年ぐらいは実質的損失なく賃料減額できそうです。


賃料減額を実施するにあたっては、現在の賃貸借契約書をベースにして、上記条件の覚書を交わすことになります。条項自体は簡単なのですが注意点があります。


それは、必ずリーガルチェックを受けておくことです。ネットで検索すれば契約書のひな形をたくさんゲットできますが、そのまま使用するのは避けるべきだと思います。


このような賃料減額交渉は将来に禍根を残しやすいです。このため、訴訟になったときにも問題無く戦えるように弁護士によるリーガルチェックは必須です。


私も所有物件のテナントからの賃料減額交渉を受けて、顧問弁護士に依頼して自社が採用している賃貸借契約書に対する
覚書ひな形」のリーガルチェックを受けました。


こうすれば、安心して賃料減額交渉に応じることが可能です。早期の新型コロナウイルス感染症終息を祈りつつも、最悪の事態は想定しておく必要ありですね...。


ちなみに、複数のテナントから賃料減額交渉がきていますが、世間の相場(?)にサヤ寄せして30%減額で交渉をまとめようと考えています。


少し話が脱線しますが、どんな契約でもリーガルチェックは基本的に必須だと感じています。顧客が上場企業や大法人格であっても、私は必ずリーガルチェックをしています。


先日も 2020年4月発効の業務委託契約を某大法人格と締結しましたが、事前リーガルチェックでは、先方からの契約書案に対して弊社顧問弁護士からたくさん修正点が出てきました。


上場企業やそれに準ずる大法人格から出される契約書であっても、基本的には当方不利な契約書です。契約前にはリーガルチェックを行うことをお勧めします。






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  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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