整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

2019年度の路線価はどうなった?

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7月1日に2019年度の路線価が発表されました。
毎年、私は所有物件の路線価を集計しています。


参考: 2018年2017年


今年も昨年比で、路線価は堅調に推移しているようです。昨年もそうでしたが、実際のマーケットはすでに天井を打っている印象ですが、路線価には全く反映されていません。



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上のグラフは主な所有物件の路線価の推移です。上の 5つが現在も所有している物件で、上から6~8は売却済みです。参考までに一番下には唯一の郊外立地の貸家を入れています。


上から6つ目の物件のみ傾向が異なりますが、路線価の低い物件(地方・大都市郊外立地)はこの20年ほど、ほとんど路線価が上昇していない(むしろ下落)ことが分かります。


一方、路線価の高い物件ほど、路線価上昇の割合が大きいようです。ちなみに、今年は上から18.5%、25.6%、13.3%、10.3%、11.8%と軒並み10%以上の上昇率でした。


不動産投資を始めて16年目ですが、今回のような大幅な上昇は初めてです。不動産は良くて横ばいなイメージだったのが遠い昔のようです...


2019.7.1の日経ニュースでも、全国的に地価は二極化していると報道しています。遠い世界の出来事のようにも聞こえますが、実際の自分の所有物件でもこのことは顕著です。


私はデータ収集マニアです。せっかく集めた貴重な自分の所有物件のデータなので、自験例として分析してみました。


まず、地価上昇率は、商業地域 > 近隣商業地域 >> 住居地域の傾向が顕著です。私のメイン 5物件のうち、上から5番目は住居地域にある現自宅ですが、上昇率はイマイチです。


一方、この2年ほどで狂ったように地価が上昇している上の 2物件は商業地域です。それぞれ購入してから4年と7年ですが、購入時の路線価よりも60~70%も上昇しています。


ここから見て取れるのは、やはり商業地域の物件は変動率が激しいことです。今は地価が上昇しているのでいい感じですが、一旦下落し始めると正直言ってコワイです。


路線価が上昇するメリットは、(銀行融資を通じて)実勢価格上昇の要因になること以外にも、銀行の担保評価が上ることです。


何もしていないのに、銀行目線の資産評価額が膨らむので、担保余力が増してどんどん融資を受けやすくなります。バブル期の不動産投資家はこんな感じだったんだろうな...。


一方、路線価が上昇するデメリットも存在します。最右翼は固定資産税上昇の要因となることです。物件をたくさん所有していると、わずかな上昇率でも金額が大きくなります。


路線価上昇が好ましいか否かかは、その人の置かれた状況によります。いけいけドンドンの不動産投資家であれば好ましいですが、相続絡みでは忌避するべき状況です。


私の場合は法人所有にしているので相続の影響は小さいですが、自己資本比率 75%と高いので銀行融資をフルに活用できているわけではありません。このため中立と考えています。


市場から強制退場させられない限り、不動産投資のスパンは極めて長いです。毎年 7月1日には所有物件の棚卸を行って、自分の状況を客観的に把握していこうと思います。






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苦笑: 日本の賃貸に黒船が襲来?!

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ウォールストリートジャーナル(THE WALL STREET JOURNAL)で興味深い記事がありました。日本の賃貸経営に黒船、米投資会社が見つけた商機 です。


今回の記事は ニューヨークに本社があるプライベートエクイティ(PE)投資会社フォートレス・インベストメント・グループが日本の賃貸不動産市場に参入している話題です。



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フォートレスは低家賃住宅に10億ドルを投資して日本の不動産業界を揺るがしているとのことです。都市郊外の築古団地を購入して外国人入居者をターゲットにしています。



フォートレスは日本の賃貸住宅の慣習には従わず、
  1. 外国人入居者に狙いを定め
  2. 保証人や保証金を無くし
  3. 手数料も安く抑えることで

外国人や低所得者が入居しやすくしているとのことです。このような記事を読むと、フォートレスは日本の賃貸市場に風穴を開けているように思えます。


しかし実際のところはどうなのでしょうか? 地方物件も手掛けたことのある不動産投資家の目から見ると、彼らおよび WSJの記者は何も分かっていないと言わざるを得ません。


そもそも、フォートレスが採用している手法は新しいモノでもなんでもなく、地方不動産投資ではきわめて一般的です。誰もが実践しているフツーの投資手法なのです。


客が居ないので当然外国人大歓迎ですし、今どきは敷金・礼金無しのゼロゼロ物件は珍しくありません。少なくとも、私の物件は競争力が無いため、そうせざるを得ませんでした。


たしかに、都内の高級住宅しか扱っていない一般的な外国人投資家からすれば、目からウロコの投資手法かもしれません。ただ、それは全体の1%のエリアにしか過ぎません。


集合住宅で戦う限り、残りの99%のエリアはまさにフォートレスの採用している投資手法がメジャーなのです。フォートレスも WSJも、いわゆる「裸の王様」だと思います。


フォートレスは浜松などの賃貸需給崩壊エリアで18%のリターンを見込んで物件に投資しているようですが、短期的な表面(妄想)利回りとしては普通過ぎます。


しかも、プライベートエクイティというからには EXITが必要ですが、とてもこれ以下の利回りで購入してくれる投資家は日本には居なさそうです。


少なくとも地方不動産市況を知っている者は、これより下の条件で購入することはありえません。彼らが EXITを見つけるとすれば、何も分かっていない外国人投資家への売却です。


日本の地方不動産市場では、彼らの手法で高い収益を上げて EXITを迎えることは不可能だと思います。天下の WSJにも意外と駄記事があるんですね...






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現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
  • スライド形式のレジメ(72ページ)



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3年振りの物件売却!

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先日、所有物件のひとつを売却しました。
私にしてはめずらしく 3LDKの区分マンションです。


築30年経過しているため修繕費がかさんできています。適切に大規模修繕を積み重ねているものの、かなり大規模な物件であるため最終的な出口を見通せません。


昨今の不動産価格高騰の影響で、このマンションの流通価格も上昇傾向です。そろそろ本格的な「負」動産になりつつあったので、賃借人の退去を機に売却することにしました。


物件売却は久し振りです。アベノミクスが始まって不動産価格が上昇に転じた 2013年から所有物件を順次売却して利確していきました。




そして今回は約 3年振りの物件売却です。物件売却はほぼ仕組化しているのであまり考えることはありません。ひたすら身体を動かすのみです!


まず行ったことは物件の資料集めです。区分マンションでは通常の物件と異なり管理規約も必要です。面倒だなぁ...。集めた資料を物件売却用のホームページにアップします。


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私は無料ホームページのひとつ jimdoを愛用しています。ホームページ立ち上げから資料のアップロードまでだいたい 30分で完了します。現地鍵対応はマストですね。


ここまできて、ようやく本番の不動産会社への営業が始まります。今回は5社にお願いしました。内訳は財閥系2社+鉄道系1社+独立系中堅1社+地元老舗1社です。


通常は大量の紙資料を持ち歩いて配布するのですが、今回はスマホ 1個持参しただけでした。特設ホームページのURLを提示してその場で先方のPCで情報を確認してもらいます。


この方法はなかなか好評です。足りない資料があってもすぐアップロードすることで資料の受け渡しが完了します。


数日で各社の査定金額が出揃います。判断基準は各社ほぼ同じなので似たような価格が並びます。面白くないですね(笑)。査定金額をホームページに入力して営業活動終了です。


今回は半日かけて営業に回ったところ、3週間後に買付が入りました。偶然にも満額の現金客だったので、すぐに売買契約を締結しました。


不動産市場にきな臭さが漂ってきたので、売却価格にはこだわらず早期売却を目指したところ、ほぼ希望通りの結果を手中に収めることができました。


不動産投資は売却してナンボです。利確するまでその投資の成否は分かりません。そう言いつつ、現在所有中の物件にいよいよ売り物が無くなってしまいました。


次の買い場が到来するまで不動産投資は小休止ですね。






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職人は変人が多い

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目下、絶賛自宅改装中ですが気付いたことを書いてみます。何と言っても職人さんは「変な人」が多いです。いわゆる変人ですね(笑)。


今回は職人さんと直接やりとりすることが多く結構大変です。日常生活で職人さんと接する機会はあまりないですが、自宅改装工事では日々接触せざるを得ません。


よく「近頃の若い人はコミュニケーション能力が低い」云々という話が世を賑わせますが、正直言って年配の職人さんの比ではありません。


コイツはコミュニケーション障害なのか?!という人の含有率が非常に高いのです。とにかく不愛想・会話が少ない(聞き取れない)等は当たり前です。


しかし、施主としてはここで挫けてはいけません。怒らず・へりくだらず・ニコニコと笑顔は絶やさずに温和に接することが理想です。


ただ、単純に信じて一任することはご法度です。常にメモをとったり、書面に指示を記載して手渡しします。後になって指示漏れが発生したときのエビデンスを取っておくのです。


書面化することで、彼らが言い逃れできないように詰めておくことが可能となります。これは工務店の仕事の一部ですが、施主が職人を直接使用する際のポイントと言えるでしょう。


あと、現場に再々立ち寄って業務の進み具合を確認します。その際に差し入れをする必要はありません。改装とは言え、私のようなサラリーマンが職人と折衝するのは結構大変です。


職人は基本的に人工制で動いています。つまり1日働いてナンボなので、仕事を急いで施行するインセンテイブが働かないのです。この辺りは施主と利益相反関係にあります。


ただ、倫理観が崩壊している人はほぼ居ないため、仕事内容や質に関しては一任でも大丈夫なことが多いです。彼らはプロなので、成果物の内容に関しては信頼に足ります。


このため、働かない職人をヨイショして働かさせるのが、工務店(今回の場合は施主)の仕事と言えるでしょう。


あ~、何だかどこかで見たことのある風景かも...。そう、それは私たち医師を取り巻く世界に似ているのです。


よく考えると医師も職人の一種です。経営陣(病院長など)からすると、私たちほどコミュニケーション能力が低くて扱いにくい人の含有率が高い職種は無いのではないでしょうか。


他人の振り見て我が振り直せとはよく言ったものです。不愛想でコミュニケーション能力に欠ける変人だと思われないように、日常診療では注意した方がよいのかもしれません。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





自宅屋上スペースでお酒を飲みたい!

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今、私が余暇の全てを費やしているのはビジネスと自宅改装です。ビジネスの方は継続的に自分の労働力を注入中ですが、自宅改装に関しては 3ヵ月間の期間限定の作業です。


自宅から 1 km ぐらいのところにある物件なので、頻回に工事の進行状況を見に行っています。意外なことに(?)、本格的な物件建築は私にとって初めての経験です。


今までは中古物件を購入してそのまま運用、もしくは数百万円ほどで手直ししての運用がメインだったので、改装工事に数千万円単位の費用をかけることはありませんでした。


物件をほぼスケルトン状態にしてフリーハンドに近い形で改装計画を立てました。新築に近い感覚なのかなと思っています。


単にローン支払いをしながら住むのは面白くないので、住宅ローン返済金額の 1/2は 1階スペースからの収入で賄おうと思っています。


今回の物件は出口が明確で、数年のあいだは自宅として好立地を楽しみ、飽きたら住居スペースをシェアハウスにコンバージョンしようと思っています。


このようにあくまで数年住むだけの仮宿と思ってはいるのですが、人生のうちで数年というのは思った以上に長くて貴重な時間だと思っています。


このため自分の納得できる改装をしようといろいろ細かい部分にまで首を突っ込んでいます。 特に思い入れが強いのは屋上スペースの利用法です。


私は結構アウトドア派(?)なので、物件の屋上でバーベキューをしたりお酒を飲むのが夢です。このため、むりやり分厚い ALCをぶち抜いて屋上への階段を新設しました。


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これだけで約 400万円のコストアップ要因です。完全に採算度外視で自分の趣味だけで屋上スペースを新設することにしました。我ながらバカですね...


不動産投資家仲間には都市中心部のビルオーナーが多いのですが、彼らは屋上でこんな感じのソファーに座ってお酒を飲んでいます。


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レンタルバーの時は数回で飽きてしまい、自己使用しなくなりました。この時は自分の趣味で 600万円ほどスッてしまいました。今回は 400万円ですが、結果は如何に???


最終的にソファーを購入するのは物件完成後ということになりますが、このような画像を糧にしてもう少しだけ頑張ろうと思います...


今回の物件購入はマイホームなので、いわゆる消費財に該当するため資産形成的な感覚で言うと好ましくありません。


しかし、少しでもダメージを減らすために 1Fスペースを貸し出したり、最終的には全体を収益物件として運用するという出口戦略を前提とした計画を立てています。


このような創意工夫によって、自分の消費的な楽しみを最終的にはほぼタダで堪能できる ことになりそうです。





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プロフィール

自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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