整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

築古木造戸建修繕の実際

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先日ご報告した新規購入した築古木造戸建ですが、予算100万円以内での修繕・改装を予定しています。早速現地入りして修繕箇所をチェックしました。


現地入りした際、屋内の間取り図に修繕・改修箇所を直接書き込みます。築古木造戸建は手直しする箇所が多いので、後から思い出そうとしても漏れが生じます。


このため、気付いた点を片っ端から間取り図にメモ書きしていきます。ただ、初回バージョンは単なる殴り書きなので、家に帰ってから修繕・改修箇所を推敲します。




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その結果、上図のような比較的キレイに仕上がった見積もり依頼書が出来上がります。これを工務店に渡して見積もりの概算を算出してもらいます。


初めてのエリアでの工務店への見積もりでは、工務店の良し悪しが全く分かりません。その上、残念なことに初めてのお客さんには吹っ掛ける業者さんが多い印象です。


このための対策は、リフォーム費用のおおよその相場を事前に知っておくことです。今では比較的ネットでリフォーム費用の相場を知ることが可能です。


エリアによって多少のバラつきがありますが、リフォーム費用には賃料ほど大きなエリア間の不均衡はなく、全国ほぼ一律と考えて大きな問題はありません。


工務店をうまく利用するコツは、上記で述べたようにとにかくリフォーム費用の相場観を体得することです。この部分だけは、決して怠ってはいけません。





さて、本日の話題からは少しずれますが、リフォーム費用には賃料ほど大きなエリア間の不均衡はなく、全国ほぼ一律なことから導かれる不動産投資のポイントをお話しします。


修繕・改修費用は全国一律なのに、賃料は大都市中心部と地方・郊外圏とでは雲泥の差です。このことからも、私がなぜ大都市への不動産投資を勧めるのかが分かると思います。


賃料の低い地方・郊外圏の物件で何か事故や故障が発生すると、平気で賃料の半年~1年分の修繕・改修費用がかかります。このあたりは表面利回りには出てこない落とし穴です。


表面的には高利回りな地方・郊外圏の物件は、意外なほど手元にお金が残らないことが多いのです。不動産業者さんが勧める高利回り1棟物件の利回りを妄信してはいけません。


特に、第2地銀やノンバンクから金利が3%を越えるような融資を受けてしまうと、購入した瞬間から含み損を抱えてしまい、永久に生ける屍と化すことが多いのでご注意を。。。





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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





新規の築古木造戸建を購入しました!

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一昨日、4年ぶりに個人で築古木造戸建を購入しました!
下記のような物件ですが、全然問題の無いレベルだと思います。



キャプチャ



過去に私が購入した戸建は、築100年超の物件が多かったです。このため今回の築40年は、私にとって最も「築浅」の築古木造戸建物件です(笑)。


ざっくり床下をみたところでは、柱が腐っていてどうしようもないということも無かったです。設備も真新しい! 多少(?)汚れていますが、クリーニングで再利用可能です。



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具体的なスペックは下記のごとくです。今回の物件は私にとって遠隔地物件で、自宅から約100㎞のエリアにあります。通常の不動産投資家的には「隣の物件」なのでしょうが・・・


  • 大都市郊外圏(政令指定都市中心部から30km)
  • JR駅徒歩5分(快速停車駅)
  • 第一種住居地域
  • 築40年の2階建て木造戸建
  • 価格300万円
  • 建物面積 76㎡
  • 土地面積 86㎡
  • 路線価 41000円/㎡
  • 前道6mに5.1m接する
  • 簡易水洗


もともと、450万円で売りにでていたそうですが、買手が現れなかったようです。そうこうしているうちに相続が発生してしまい、売主様が焦って大幅ディスカウントを提示しました。


話を持ってきてくれたのは、2016年9月に売却した物件でお世話になっていた電気業者の方です。急いで売却する必要ができた売主様から相談を受けたそうです。


「あ~、ボロ物件が好きな変わり者を紹介するよ」というノリだったのでしょう(笑)。私は、都市中心部への資産組換を断行したため、このエリアからは撤退済みです。


しかし、今回の物件は賃料5万円で貸せそうです。もともと物件を所有していたエリアなので、ある程度の相場観があることと、SUUMOで同条件の物件を検索して確証を得ました。


そもそも戸建なので、遠隔地物件でも客付けに困ることはあまりありません。何よりも、3月の個人確定申告を済ませたばかりであることが決定打になりました。


顧問税理士の先生から「減価償却が枯渇しつつあるので、このままいくと来年はたんまり税金を納めなければなりません」と脅されたばかりですから。。。


減価償却できる資産を血眼になって探しており、キャンピングカー投資(?)まで考えたほどです。しかし、結局は「息を吸うように自然で気楽な」築古木造戸建に落ち着きました。


物件購入にあたって現地調査は1回のみで、決済にさえ行っていません。4年後に投資資金を全額回収するメドが立っているので、気楽に資金投入できるのです。


物件価格がたった300万円であることも、この気楽さの要因のひとつです。さすがに億越えの物件では、ここまであっさり購入できないでしょう。


3月に任意組合の集まりで、築古木造戸建にも投資しているという話をしたところ、他のメンバーに驚かれました。私の資産規模と比べて、物件規模があまりにも小さ過ぎるからです。


確かに300万円の物件と言っても、リフォーム・リーシングを計画するのに必要な私の時間は、1棟マンションと比べて大差ありません。面倒くさいことは事実です。


それでも敢えてこのような小粒物件にも投資するのは、4年後にはタダで手に入るという「欲」の賜物です。我ながらセコイですね(笑)。


収益1棟マンション・ビルや都市中心部の物件は、非常に価格が高騰しており参入するべき時期ではありません。しかし、それ以外の「忘れられた」物件は実需マーケットです。


良くも悪くもバブル崩壊後30年近くにもわたって、ダラダラと下げ続けています。超長期では資産価値ゼロに向かって行進中ですが、どうせ4年すれば実質的に「タダ」で手に入ります。


バブル期のリゾートマンションと違って、客付けできるかぎり、郊外の築古木造戸建が負の資産になることはありません。このため、「4年でタダなら」と気軽に買ったのです。


修繕費は節税効果で53%は還付されるので、建物価格の半分までの工事を行おうと思います。唯一引っかかるのが、給与所得者をあと4年続ける必要ができてしまったことです。


ああっ、リタイアの時期がまた延びたかも・・・。まぁ、特にストレスがある状況でもないので、はっきりとリタイアを意識しているわけではありません。


最悪の場合には、節税効果を無視してリタイアしても問題ないので、今回も気軽に築古木造戸建を購入しました。本当に小さな物件購入ですが、やはりワクワクしますね。





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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





資産組み換えのポイント

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今日は不動産投資の話です。
私のメインエリアでは、最近になって物件の売買が滞り気味です。


私が不動産投資を始めたのは2004年ですが、この13年間で最高地点にまで地価は高騰しています。街を歩けば、あの時無理してでも購入しておけば・・・という物件が多いです。


しかし、銀行融資が絞られてきているようなので、地価は下落トレンドに変化するかもしれません。私は資産組み換え完了済みですが、まだ売却するべき物件がある方は要注意です。


そして、複数物件所有しており資産組み換えを検討している方は、投資効率の悪い物件を選定する必要があります。投資効率の悪い物件は下記の3つです。

  1.  積算価格  > 収益価格
  2.  賃料以外の条件や不動産業者の対応を見直しても収益性が改善されない
  3.  再投資により収益性が改善される見込みがない


①の収益価格は収益還元法で算出します。収益性を客観的にみるためには、過去3年分のレントロールを評価するべきです。ベースの利回りは地域相場+3%ぐらいが妥当でしょうか。


不動産の価値の源泉は収益性です。その真の不動産価値よりも、銀行目線の積算価格が上回っている物件は、銀行の融資姿勢が変化すれば崩れてしまう砂上の楼閣です。


積算価格はもちろん重要ですが、「生き物」であるマーケット価格(=収益価格=真の不動産価格)が、国や銀行が決めた単純な計算式で正確に評価できるわけがありません。


②も考え方は①と同様です。賃料以外の条件や不動産業者の対応見直しは、いわゆる経営努力です。いくら経営努力しても賃料を下げざるを得ないのは、賃料が割高な証拠です。


この状況に陥ると非常につらいことになります。商品力が無いので、賃料下げ以外は何をしても通用しません。そして、賃料にも下限があります。税+運営費以下では破綻します。


私も、過去に所有した郊外物件で、この経験をしました。商品力が低過ぎると何をしても空室が埋まらないのです。


③の状況は、需給関係が極端に悪化したエリアの物件や、築30年以上のRCで躯体構造に手を加えることのできない物件で顕在化します。


立地の需給関係は打つ手が無いですし、築古RCは資金があれば解体して新築ですが、あまり現実的な話ではありません。早期に売却して所有し続けるリスクを切り離すべきです。


上記の①~③に当てはまると判断した物件は、早急に売却しましょう。期間は3ヵ月をひとつのメドにしてはいかがでしょうか。また、専任媒介ではなく一般媒介とするべきです。


最初の1ヵ月は物件情報をクローズにして購入者を探し、見つからなければ2か月目に収益不動産サイトに情報を提示します。投資効率の悪い物件は一刻も早く売り抜けましょう。


ここまで書いていて非常に辛くなりました。過去の自分(~2012年)を思い出しながら、まとめたからです。週末には足を棒にして何十軒と不動産業者さんに営業廻りしたな・・・


2013年以降の不動産価格高騰の神風が吹かなかったら、郊外RC物件群を所有し続けていたかもしれません。私のように泥の中を這いまわる経験をした医師はあまり居ないはずです。


尚、本日の内容は、購入希望者への警鐘でもあります。サブリースを撒き餌にする新築不動産業者や、郊外の収益1棟物件をス○○スキームでハメこむ不動産仲介業者が跋扈しています。


売り抜けられる側にならないように、くれぐれもご注意を。





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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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医療と不動産投資はつながっている?

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先日、大腿骨転子部骨折術後の患者さんが、入浴訓練をしている場面に遭遇しました。私は、時間ができればリハビリテーション室に行って、患者さんの身体能力を確認しています。


リハビリテーション室での回診を日課にしているのですが、空風呂を用いた入浴訓練を直接見る機会はそれほど多くありません。


この日はたまたま、患者さんが浴槽をまたぐ姿を拝見したのですが、体が固くて筋力も不足しているため、うまく浴槽のエプロン部分をまたぐことができません。


浴槽の高さは自宅と同じ高さに設定しているため、浴槽のエプロン部分の上に、高さ5cmほどの木板を置いての訓練です。これは、なかなか厳しいですね。


さて、5分ほどがんばっていましたが、結局介助無しでは浴槽内に入ることはできませんでした。う~ん、これでは自宅の浴槽で入浴することは難しいかもしれません。


おそらく、この方が家を建てた際には、自分が大腿骨を骨折するとは思いもしなかったことでしょう。いや、自分が高齢者になることさえ、思いつかなかったかもしれません。


しかし、現実は残酷です。高齢になると、浴槽が高いだけでも入浴困難となります。今更ですが、新築時や引越しする際、自分が高齢になったときのことも考えておくべきでした。


そして、これは他人事ではありません。私は築古木造戸建をいくつか所有していますが、水回りのリフォームは費用がかかるので、極力残して再利用することにしています。


このため、エプロン部分が高い、いわゆる「五右衛門風呂」的な浴槽が多いです。私にとっては少し狭いかなという感覚ですが、高齢者にとってはとんでもなく入浴し辛いお風呂です。


このため、潜在的な高齢者層の需要を取りこぼしている可能性が高そうです。まさか、受け持ち患者さんのリハビリテーションをみて、所有物件の欠点を知るとは思いませんでした。


意外と、医療と不動産投資はつながっているのかもしれないなと思った1日でした。おそらく、医師目線での住宅選びも、重要なファクターとなりそうです。




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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資のCFに影響を与える要因は?

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先日のメガ大家も内情は火の車?!の反響が、私の周囲では意外にも大きかったです。このため、調子に乗って追記してみたいと思います。


先日ご紹介した東急リバブルの収支シミュレーションですが、これは意外と使えるおもちゃです。世の中ではたくさんの不動産投資家が、ブログ上で誇らしげに自らの状態を披露しています。




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「年間家賃収入1億円」などは、全く珍しくありません。では、実際はどの程度儲かっているのか? お手並み拝見です。暇だったの数十名の公表データを入力して遊んでみました。


尚、収益シミュレーターに入力する値ですが、「物件価格=投資総額」と「年間予定賃料収入」以外は、推定値となります。ここでは私の経験上、下記スペックを前提としました。


  • 立地は大都市郊外圏もしくは地方都市
  • 物件の路線価は20万円/㎡未満
  • 物件スペックは住居系の鉄骨造もしくはRC造
  • 自己資金ゼロ
  • 稼働率90%
  • 経費率20%
  • 借入期間20年
  • 金利1.5%



現在活躍中の不動産投資家は、上記条件に合致するケースが多いです。このステージを脱出した方は、坪200万円を超える都市部の1棟マンション投資に参入するケースが多いです。


都市部の不動産投資においては、中古ではなく(自分で土地の仕込みや建設を行う)新築マンション投資が利回り的にも熱かったです。


このレベルになると物件売却益で手にした分厚い自己資金があるため、不動産投資の戦い方が一般不動産投資家と異なります。このため、上記条件は当てはまらないことが多いです。


さて、上記条件を収益シミュレーターに入力し続けると分かりますが、おおむね表面利回り10%では手残りのキャッシュフローが絶望的に低いことが分かります。


例えば、総投資額10億円で表面利回り10%では、年間手残り収入は1209万円、実質利回り1.2%です。10億円も投資して、たったの1209万円です!私なら怖くて夜も眠れません。。。


総投資額10億円で表面利回り12%では、年間手残り収入は2609万円、実質利回り2.6%です。これでも全然ダメですね。数回のトラブルやちょっとした社会情勢の変化で即破綻です。


では、総投資額10億円で表面利回り15%ならどうでしょう?年間手残り収入は4709万円、実質利回り4.7%です。これなら何とかイケそうです!しかし、今時こんな物件ありますか?


次に、総投資額10億円で表面利回り12%ですが、融資期間が30年ならどうでしょう?このケースでは、年間手残り収入は4258万円、実質利回り4.25%です。これもイケますね。


このようにいろいろ遊んでいると、自分で意思決定できる因子で、最終的な手残り収入に影響を与えるモノは、下記のふたつであることが分かります。

  1. 物件の表面利回り
  2. 融資期間


稼働率や経費率はある程度努力でカバーできるものの、基本的には立地と物件スペックで決まっています。属性を上げても、金利を完全にコントロールするのは難しいです。


このため不動産投資で成功するためには、できるだけ長期の融資を獲得できる表面利回りの高い物件を獲得するしかないのです。その際のひとつの目安は下記数字ではないでしょうか。

  • 表面利回り12% × 融資期間30年
  • 表面利回り15% × 融資期間20年
 


売却を前提にしない場合、「真に」この条件を満たす可能性がある物件は、2017年3月時点では、一般的な不動産市場にはほとんど存在しないというのが正直なところです。


ちなみに「真に」とは、普通にやれば経費率20%程度で、稼働率90%を長期間(おおむね10年程度は)確保できるという意味です。お化粧された表面利回り12%や15%ではありません。


尚、当然のことではありますが、自己資金が多ければ多いほど年間手残り収入は増加します。ただ、ほとんどの人は潤沢なタネ銭が無いので、現実的な解ではありませんね。






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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
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