整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

物件の瑕疵担保責任は必ず確認を!

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久しぶりの不動産ネタです。
繁忙期入りしているので空室対策の話題! ではなく、新規物件購入についてです。


私は基本的に不動産・金融資産とも冬眠中ですが、不動産に関しては税制のメリットを享受できる築古木造戸建にいつも目を光らせています。


今回購入を検討しているのは、某旧帝国大学附属病院前のコインパーキングに隣接している物件です。例によって築古木造戸建なのですが、今回は住居系利用ではありません。


解体してコインパーキングの一部にしようと計画しています。再建不可物件にも関わらず坪単価100万円越えなので躊躇しましたが、利回りが約10%なので購入を決断しました。


さて、今回の売主は不動産業者様です。私はドミナント戦略を採っており、高い需要を見込める都市中心部のごく狭いエリアを主戦場にしています。


このため、地場の老舗不動産業者との取引が多いのですが、今回の物件買付交渉において気付きがありましたのでご紹介します。


坪単価100万円の攻防でしたが、リフォームでの売却となるエンド価格はもう少し高いです。売主は転売希望だったので、私のライバルは買取業者となります。


どちらも坪100万円の提示ですが、同価格では私の負けです。その理由は、私に売却すると「瑕疵担保責任」を背負う必要があるからです。


瑕疵担保責任とは、売買の対象物に隠れた欠陥がある場合、売主が買主に対してその責任を負う必要があることを言います。


一般人同士の売買では、瑕疵担保責任免責を特約に付けることも可能ですが、売主が宅建免許を持っている不動産業者の場合、2年以上瑕疵担保責任が義務付けられています。


これは、不動産業者にとって極めて厳しい法律で、下手に一般人に売却すると、後でとんでもない金額の損害賠償請求を受ける可能性があります。


性悪説に基づいているので、不動産業者さんには気の毒です。そして、今回は瑕疵担保責任があるので、同価格なら私よりも不動産業者に売却するとのことでした。


私にとっての収益性や将来の1棟マンション建築を検討した結果、断腸の思いで100万円上積みしました。結果的には、一般人保護が目的の瑕疵担保責任にヤラレテしまいました。


ちなみに瑕疵担保責任は、不動産売買契約において注意して確認するべき点のひとつです。中古物件売買では、売主は瑕疵担保責任免責となっている場合がほとんどです。


私は何度も所有物件を売却しているのですが、瑕疵担保責任免責になっていない契約書【案】を提示されたことがありました。


この点を不動産業者の担当者に指摘すると、買主が瑕疵担保免責を渋っているとのことでした。そのことを隠して契約書【案】を送りつけてくるとは。。。


ちなみにこの不動産業者は、上場している鉄道系の某大手企業です。担当者は売主が瑕疵担保責任を負うのは一般的だとまで断言していました。


交渉しても主張が変わらなかったので、結局契約を破棄することにしました。下手にこの買主に売却すると、瑕疵担保責任を悪用されて身ぐるみ剥がされる危険性があるためです。


もともと、瑕疵担保責任は一般人保護のための法律なのですが、知らないと地雷を踏んでしまう危険性があります。不動産売買の際には、くれぐれも注意しましょう。






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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資は可愛い女性と似ている?!

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先日、所有している1棟マンションで退去予告が発生しました。
全所有物件で満室継続中ですが、数カ月ぶりに満室が崩れる予定になりました。


2004年に不動産賃貸経営を始めて今年で14年目ですが、未だに退去予告は嫌なモノです。しかし、今回に限っては「ヤッター」とガッツポーズになりました。


退去予告したのは某旧帝国大学の大学院生で、何の問題も起こさない優良入居者でした。では何故喜ぶのか? それは、家賃が極めて安価だからです。


今回退去する方は、私が物件を購入した2012年以前から入居しています。物件購入後、入居者が入れ替わる度にどんどん家賃を上げました。


今回の退去で、全ての部屋の家賃値上げが完了することになるのです。家賃値上げに伴い購入価格に対する表面利回りが10%を超えました。ちなみに流通利回りは5%前後です。


うまいことやってるな~ と思う方が多いかもしれませんが、私は特別な努力をしているわけではありません。賃貸経営者としては月並みなことをしているだけです。


では、何が結果を出している要因なのか? つねづね私は賃貸経営は女性に似ていると思っています。それはモテる(満室経営)ためには下記の要素が必要だと考えているからです。


  1.  生まれ持ってのルックス
  2.  おしゃれの仕方
  3.  性格の良さや人間性



まず①ですが、物件でいうとスペックの良し悪しに相当します。物件スペックとは主に「立地」です。立地の良い物件は、目鼻立ちの整った可愛い女性に相当します。


ただ、単に目鼻立ちが整っているだけでモテるわけではありません。ボサボサの髪でだらしないカッコをしたすっぴんでは、モテ度も半減します。


②に関してですが、ルックスの良い女性がそれなりに外見に気を使うとモテ度が上昇します。このことを物件に当てはめると、リノベーションやフロントリフォームに相当します。


端的に言うと誤魔化しているだけですが、見た目だけで相当有利な状況になります。立地の良い物件を小綺麗にすると、面白いように入居付け可能となるのです。


しかし、おしゃれで目鼻立ちの整った可愛い女性であっても、話の内容がつまらなかったり、性格が悪いと本当の意味でモテることは(たぶん)ありません。


物件で言うと賃貸経営の手法に相当します。それなりにテナントリテンションに気を使い、快適な住環境を提供します。ここまでやれば賃貸経営は盤石となりATM化も可能です。


不動産投資にはさまざまなスタイルがありますが、私の考えでは可愛い女性(立地が良い)が、おしゃれをして(リノベ)、性格が良い(快適な住環境)と最強だと思うのです。







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空室を埋めるのは簡単?!

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今日は迷える医師のための不動産講義です。
不動産投資に興味があるものの、思い切りのつかない方がたくさん居ます。


その気持ちは痛いほど分かります。私が不動産投資を志向したのは2002年でしたが、心理的ハードルを乗り越えて実際に開始したのは2004年でした。2年間も時間を浪費しています。


さて、なかなか踏ん切りがつかない理由のひとつとして、「客付けが難しそう、空室が怖い」というのがあると思います。買ったのに空室が続いたらどうしよう。。。


結論から言って、人が住んでいるエリアである限り「必ず」入居付けは可能です。不動産賃貸にもマーケットが存在するため、相場の賃料よりも安くすれば入居付けできるのです。


問題は、入居付けできる賃料で利益を生むことが可能か否かです。例えば、東海地方の浜松市は政令指定都市ですが、ワンルームマンションは家賃1万円台の攻防に突入しています。


さすがにこの価格帯では、満足にメンテナンスをすることさえ難しいです。場合によっては固定資産税の支払いにも窮するかもしれません。


このように考えると空室をむやみと怖がる必要はないものの、入居付け可能な賃料帯で利益を出せるか否かが重要ということになります。


そして、物件賃料を決める要素は「立地」と「専有面積」です。本格的なリノベーションや築年数も含めて、その他の要素は長期的に言うと脇役に過ぎません。


そうは言っても5年~10年スパンでは、これらの「誤魔化し」も収益性の向上に資することになります。更に物件売却では巨大なキャピタルゲインを得る要因になるので侮れません。


だいたいは地域の賃料相場に落ち着くのですが、下記に上げるテクニックを知っていると多少は賃料を嵩上げできるので有用だと思います。

  1.  レンタル家具によるモデルルーム化
  2.  家具付き部屋
  3.  リノベーション


①はIKEAやニトリで家具や雑貨を購入してモデルルーム化してもよいのですが、自分のセンスに自信がないと少々辛いです。また、入居付け後の処分に困ります。


これを解決するためには、レンタル家具によるモデルルーム化が有用です。私は東京調布大家の会の海野代表 おススメの業者さんを利用していますが、良心的で効果抜群です。


②はAirbnb撤退時に試してみましたが、空室の埋まるスピードもさることながら、賃料をアップさせる力に驚きました。問題点はやはり入居者から不要と言われた物品の処理です。


③はデザイナーを入れて「カフェのような自分部屋」というコンセプトで徹底的に造り込んだ部屋を創りましたが、反響・賃料アップさせる力ともイマイチでした。


お手軽さと効果を考えると①>②>③です。売却目的で高めの賃料が欲しい時には②>①>③の方がいいかもしれません。


一般的にリノベーションがもてはやされていますが、投下資金に対する収益性を考えるとイマイチな印象です。リノベは最後の手段であり、安価な方法を優先するべきでしょう。


しっかりデータ収集して賃料相場を確認し、上記で挙げた小手先の技術で味付けすると意外なほど高い賃料水準で入居が決まりやすいです。


1度仕組みを創り上げると、あとは電話(メールやLINE)1本で、クリーニング・クロスリペア → モデルルーム化 → FAX-DM → 早期の入居付け が自動的に達成されます。


こうなってくると収益幅は買値で決まってくるので、いかにして安く購入するのかに神経を集中させることになります。逆にいうと安く不動産を買える時以外は参入禁止です。


これだけさんざん煽ってきましたが、最後はやはり「今は不動産投資を止めるべき」といういつものオチで終わりそうです(笑)。先生方の勇気は、数年後まで取っておきましょう。





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  2.  給与所得の節税対策


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不動産投資は自分のチームを作ろう!

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時々、不動産運営についての質問をいただくことがあります。この1年間にあった質問は下記のごとくです。

  1.  火災保険を漏水事故で適応する方法
  2.  水道バイパス工事
  3.  調停
  4.  インターネット回線の自前導入


上記は、1棟モノを扱う不動産投資においては、いずれもマストアイテムだと思います。そして、これらをクリアするために、自分の”チーム”で対応することになります。


たとえば①ですが、火災保険で漏水事故そのものは保険対象外です。漏水によって汚損した室内は保険対象ですが、全体でみれば漏水箇所特定および修理が大きなウェートを占めます。


事故が1件発生すると膨大な費用がかかることが多いので、不動産賃貸経営において火災保険を上手く利用できるか否かかは、経営を左右するほどの問題になります。


しかし、火災保険の判断はブラックボックスです。ある程度は漏れ伝わっていますが、このあたりの判断や適応方法を正確に判断することは難しいです。


そして、私はチームで事故対応するのですが、メンバーは保険代理店および百戦錬磨の大家仲間です。メンバーの意見を聞きながら最適解を探っていきます。


②は揚水ポンプを最後まで使い切るのに必須です。対応するチームメンバーは水道業者ですが、意外と仲良くなるのが難しいので、これは!という人が居れば確実にモノにしましょう。


③が自前でできれば最強です。私もよく調停を利用したものですが、チームメンバーは百戦錬磨の大家仲間と管理会社です。管理会社に指示して動いてもらうことで格安に解決します。


④は特にWiFi対応が必須です。業者に頼むとバカ高くてランニングコストまで徴収されるので良い選択肢ではありません。私のチームメンバーはウェブデザイナーと電気屋さんです。


ウェブデザイナーにシステム設計および機種選択をしてもらい、現地工事は電気屋さんです。スタートアップもウェブデザイナーに任せると、現地に行かずして構築可能です。


これ以外にも旅館業・レンタルバー開業に際しては、工務店やデザイナーにお世話になりました。これらのイツメンを自分のチームにすることで、自由自在の不動産経営が可能となります。


ちなみに不動産の仕入れは、地元の不動産業者さん+財閥系不動産業者です。地元の不動産業者は小ぶりな築古物件、財閥系は商業地の大型物件の耳寄り情報を与えてくれます。


これらの懇意の業者さんからいい話が来ると、そのまま銀行の融資担当者に電話します。だいたい電話1本で感触をつかめるのでタイムロスがありません。


チームと言っても直接雇用するわけではなく、あくまで自分の気持ちの中だけの「チーム」です。必要なときに電話1本(最近はLINE1本?)で相談できる強みは何事にも代えがたいです。


不動産経営は、一般事業と比べるとトラブルの種類が少なく対応が容易なことが多いです。このため、一度素晴らしいチームを作ると、労無く収益性を向上することが可能です。


ちなみに、私の不動産投資チームの構成メンバーは下記のごとくです。皆、電話1本でホイホイ動いてくれます。支払いはもちろん、納品直後のニコニコ現金払いです。

  •  管理会社
  •  百選練磨の大家仲間
  •  ひとり工務店の社長
  •  電気屋さん
  •  水道屋さん
  •  クロス屋さん
  •  サッシ屋さん
  •  清掃業者(ハウスクリーニング兼クロスリペア)
  •  デザイナー
  •  ウェブデザイナー
  •  保険代理店社長
  •  銀行の融資担当者
  •  地元の不動産業者の社長
  •  財閥系不動産業者の担当者


これだけのメンバーがチームに加わっていると、不動産経営で発生するほとんどのリスクに対応することが可能です。しかも、自分が現地入りするまでもなく解決することが多いです。


書店で売られている不動産投資本では、購入に力点が置かれているものが多いです。しかし実際には、不動産は購入してからが勝負です。


安く・確実に高いレベルでのサービスを入居者に提供するためにも、購入後のできるだけ早い時期に、自分だけのチームを構築することをお勧めします。





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




不動産でもマーケティングは超重要!

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先日、不動産マーケティングのセミナーに出席しました。このセミナーは、インターネット上に転がっている情報を収集して、対象エリアの市場を可視化する手法を教えるものでした。


定員20名・参加費用15000円でしたが、あっという間にソールドアウトしました。それなりに期待して参加したのですが、結果は予想以上に素晴らしいセミナーでした。


私はホームページ作成セミナーを5年前に主催したことがあります。その際にPCの基本的操作方法を知らない受講者に四苦八苦しましたが、今回のセミナーは難無く対応していました。


さて、実際のセミナーの内容ですが、SUUMOなどのポータルサイトに収録されている賃料・築年数・駅からの距離・建物スペック・間取り・面積をごっそり収集して可視化します。


私の場合、新築マンション建設を検討している土地が
2か所あるので、そのエリアの不動産賃貸市場がどうなっているのかを調べてみました。


まず、SUUMOで最寄り駅徒歩10分圏内の全ての物件を検索したところ、約17000の物件がヒットしました。この膨大なデータをいかにして可視化するかが、今回のミソです。


まず、SUUMOのデータをエクセルにコピペするところから始まりました。1ページあたり50物件まで表示できるので忍耐強くコピペします。この作業の所用時間は約15分でした。


全てのデータをエクセルにコピペすると2万行ぐらいなりました。あまり見たことの無いデータ量です。この膨大なデータを、フィルタ機能と並び替え機能で抽出していきます。


実際に作業する機能自体は、エクセルに標準装備されています。しかし、SUUMOのデータベースの構成に合わせて抽出していくステップは、まさに芸術的でした。


20回近い抽出ステップを踏むと、統計的処理ができるデータができあがりました。今回の成果物を下図にご紹介します。約17000軒のデータが1時間ほどの作業で可視化できました。



散布図 - コピー




ひとつの物件に対して実際には複数の不動産業者から掲載されているので、実際のデータ数は1200軒ほどでした。この散布図を使えば、対象エリアの賃料水準が一目瞭然です。


知らないエリアで新規物件を取得する場合のネックは、賃料水準の把握が難しいことです。しかし、今回のデータ収集法をマスターすると完璧に対応することが可能です。


さて、データをPearson相関係数を用いて統計処理してみました。統計処理するのは学位取得の時以来です(笑)。



賃料と専有面積との相関0.865383919
㎡単価と築年数の相関-0.525022947
㎡単価と距離の相関-0.060655735




まず、賃料と専有面積との相関は0.865なので強い相関があります。当たり前ですね。特筆するべきは、㎡単価と駅からの距離が相関していないことです。


通常、㎡単価と駅からの距離は相関します。しかし、今回の対象エリアは、地下鉄をはじめとする公共交通機関が網目のように張り巡らされているためか、相関しないようです。


実際、駅から徒歩15分以上かかる物件を見つけるのは難しいエリアです。物件価格には明らかな相関があるので、このあたりは鞘取りできる余地がありそうです。


そして、今回は新築する物件の種類を検討することが最大の目的です。30~40㎡のDINKS向けか、60㎡以上のファミリー向けのどちらに分があるのか?


散布図を確認すると、35㎡ぐらいから物件供給数が少なくなる傾向があります。この土地は永久保有するつもりなので、超長期での賃貸経営が前提です。


このため、築20~30年しても賃料が下がりにくい物件が望ましいです。そこで、データを専有面積毎に抽出して、㎡単価との相関を調べてみました。結果は下記のごとくです。



専有面積60㎡以上

賃料と専有面積との相関0.669915483
㎡単価と築年数の相関-0.612219975
㎡単価と距離の相関0.040562941



専有面積30~60㎡

賃料と専有面積との相関0.565379872
㎡単価と築年数の相関-0.705595925
㎡単価と距離の相関-0.042989187




この結果をみて、私は愕然としました。専有面積が広ければ競争力が増して、築年数が経過しても競争力を維持できると予想していました。しかし残念ながら事実は真逆のようです。


おそらく、60㎡以上の賃料水準を出せる世帯は高所得者層なので、築年数への拘りが強いのでしょう。この結果だけをみると30㎡以下の1Kがベストのようにも思えます。


しかし、散布図をみると分かるように、この領域は供給過多のレッドオーシャンです。。。う~ん、データは取得できるようになりましたが、その解釈が難しいです。


実はアドバンスコースとして、取得したデータを解析する手法のセミナーが10月に開催されます。参加しない手はないですね。


通常は10万円ぐらいの参加費を取っていると主催者はおっしゃられていましたが、確かにそれぐらいの価値は充分あると感じました。やはり不動産においても「知識は力」だと感じました。





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