整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

不動産でもリモートワーク?!

このエントリーをはてなブックマークに追加

先日、スカイプで自宅1号の改装計画の協議を行いました。参加メンバーは、施主の私、デザイナー、工務店の社長の3名です。


デザイナーさんの発案で、平日の21時スタートでした。スカイプの設定で少し手間取りましたが、物理的には遠く離れている3者が一同に会することで一気に計画が進みました。


スカイプで2名の協議をしたことはありますが、多人数では初めての試みです。最近ではZOOMもありますが、スカイプなら誰でもアカウント持っているので便利です。


さて、その日はデザイナーさんが作成したCGを用いて、間取りや内装の細かい擦り合わせを行いました。CGがあると視認できるため作業効率が劇的に向上します。



222 - コピー



実際には上図のような感じです。静止画なので分かりにくいですが、実際には3Dで建物内部を移動しながら導線の確認や細かい部分の協議を行いました。


スタートアップではリモートで協業するのは当たり前ですが、不動産の打合せでは初めての経験です。う~ん、時代は変わったものです。


おそらく「ザ」不動産の方では難しかったでしょうが、工事連絡もLINEで行っている工務店なので、普通に対応していただきました。やはり若い人は何かとやりやすいですね。


さて、餅は餅屋方式で計画は進んでいますが、やはり資金計画や投資判断では私が全責任を負う必要があります。このあたりは完全に役割分担です。


そして、改装にかかわるデザインや実際の工事に関して私に出る幕はありませんが、完成後のオペレーションを見据えた判断や相場観は私にしかできません。


このようにゼロから創りこんでいくことは楽しいです。今では心の底からそう思いますが、不動産投資の初心者だった頃、物件を加工する過程が面倒で苦手意識を持っていました。


しかし、さすがに投資歴15年超のベテラン(?)不動産投資家になってきたので、最近では楽しみながら取り組めるようになってきました。


不動産投資は最初にやるべきことが多くて面倒です。しかし、最初だけ気合を入れて仕組みを創り上げると、あとはたいして苦労せずに甘い汁を吸い続けることが可能になります。


直近では旧帝国大学附属病院前のコインパーキング開業でかなり頑張りましたが、今ではグロス6.2%の利益が湧き出る泉になっています。


今回はシェアハウスなのでコインパーキングほど楽ではないですが、それを補って余るほどの収益性を確保できそうです。何とか年内竣工・来年3月開業に持っていきたいものです。







★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全125ページのスライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル ver. 190905


あなたは「負」動産投資をしていないか?

このエントリーをはてなブックマークに追加

現在、私は不動産ポートフォリオの大改造中です。具体的には住居系から脱皮して、飲食店・物販店・シェアハウスなどの事業用物件にコンバージョンしています。


2006年に購入した1棟ビルや、BF+1Fテナント物件で事業系物件の難しさを嫌というほど味わったので苦手意識ができてしまい、その後は住居系に注力していました。


ところが、民泊から簡易宿泊所ビジネスに参入したことをきっかけに、コインパーキング、焙煎珈琲店を誘致に成功し、現在は2物件で事業系テナント募集中です。


不動産投資戦略を事業用物件にコンバージョンした最大の要因は、好立地物件が増えたことです。やはり人通りの多い商業地域は事業系物件には最適です。


しかし、今でも2008~2012年に不動産に対して感じていたことを思い出します。それは物件を所有することで、自分の身が削られていたことです。


当時の私は自分のことを「生きる屍」と感じていました。確かに、2009年には金融資産の時価評価が1億円の大台を突破していたため、精神的に多少の余裕はありました。


しかし、「負
動産物件売却で利確して、2013年に実質的無借金を達成するまでは、常に自分は「生きる屍」であるという感覚を消すことはできませんでした。


なぜ、自らを生きる屍と感じていたのか? それは、本質的な物件価値よりも割高に購入してしまったため、超長期で所有し続けると赤字になることが分かっていたからです。


浅はかにもレントロールの数字で物件購入可否を判断して、現地で感じた違和感を封殺して複数の物件を購入してしまいました。


単年度では何とかプラスのキャッシュフローを確保していましたが、突発的な修繕が発生すると、苦労して積み上げた利益が簡単に吹き飛んでしまいます。


客付けで苦労し、さまざまなトラブルで精神が削られてしまうため、金銭面だけではなく精神面でも大きなダメージを負っていました。


このため、売却を考えましたが、少なくとも2012年までは赤字覚悟でしか売却できそうにありませんでした。


逃げたくても逃げることができない状態なので、まさに自分は銀行や不動産業者に利益を吸い上げられる
「生きる屍」だなと感じていたのです。


幸いにも、2013年以降のアベノミクス相場で「負」動産でまさかの利益を叩き出して利確することに成功したのですが、まったくをもってマグレであると自覚しています。


このように売りたくても売れない状況に陥っている人は、
「負」動産投資をおこなっていると言っても過言ではないでしょう。


不動産投資は売却して利確してはじめて成否が判明します。ゆめゆめ物件を購入しただけで「勝った!」と考えてはいけないと思います。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





ビジネスの勉強で不動産投資の良さに気付く

このエントリーをはてなブックマークに追加

医療系スタートアップの売上が前期比1.6倍だったため、奮起してビジネスの基礎をおさらいしています。あ~、学んだ記憶はあるけどすっかり忘れてた、というのが多いです...


初心に戻って勉強中ですが、意外なことに不動産投資の良さを再認識しています。なぜビジネスの勉強をしているのに不動産投資なの??? 不動産投資の良さは下記のごとくです。


  1.  再現性が高い
  2.  業界のレベルが低い
  3.  好立地であれば競合が出現しない
  4.  人のマネージメントをする必要がない


①や②に関しては各方面で語り尽くされていますが、私も真実であると考えています。確かに不動産業界にも海千山千のバケモノは多いですが、そんなのは普通の世界でも同じです。


特別に不動産業界に海千山千系が多いわけではなく、世界と戦わなければいけない業界の方が、桁違いのバケモノさんの含有率が高いです。


たしかに2000年代前半と比較して不動産投資家のレベルは劇的に向上していますが、未だに自分で飯を食えるレベルの株式投資家の洗練度には到達していません。


不動産投資家のレベルが株式投資家のレベルに追いつくにはもう少し時間がかかりそうです。つまり、一般人が勝てる可能性が高いのは株式投資より不動産投資なのです。


今回私が最も不動産投資の良さを再認識したのは、③の
好立地であれば競合が出現しないことです。周知のように不動産投資は「立地
と「買値で結果がほぼ決まります。


立地と買値の重要度は甲乙つけ難いですが、地下鉄駅徒歩1分などの超好立地では、容積率の緩和が無いかぎり、競合する物件が出現する可能性はほぼ皆無です。


競合が出現する可能性がほぼ皆無ということは、通常のビジネスでは考えられません。どんなモノやサービスであっても、儲かることが分かれば100%競合が現れます。


今まで競合が現れなかったのは医師などの国家資格系ですが、これさえも境界領域からの侵入が相次いでおり、独占が崩されるのも時間の問題であることは皆の共通認識でしょう。


④ 
人のマネージメントをする必要がない、も非常に特異な優位点です。通常のビジネスでは「人財
と言われるほど人のマネージメントが成否を決めます。


人をマネージメントするには細心の注意が必要です。忙しさにかまけて、
人前で怒る等のスタッフへの配慮を欠いた行為をしてしまい後悔することも日常茶飯事です。


スタートアップやスモールビジネスのような小さく不安定な組織においては、一度の配慮を欠いた行為が組織の崩壊に直結することもあるからです。


一方、不動産投資では数十億円クラスの資産規模でも、その気になればスタッフゼロで回すことが可能です。私は10億円未満レベルなので、もちろん不動産のスタッフはゼロです。


ビジネスでは売上 1億円に満たない状況でもスタッフ管理に苦労しているのに、資産総額が数十億円クラスでもスタッフゼロで回すことができる不動産投資の優位性は揺るぎません。


このような理由で不動産投資の素晴らしさを再認識したしだいです。もちろん、不動産投資は投資効率が悪く収益性が低い欠点がありますが、副業にはうってつけだと考えています。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





シェアハウス運営は難しい?!

このエントリーをはてなブックマークに追加

最近、空き時間があればマーケティングの本ばかり読んでいます。第4期目に突入したスタートアップは前期比 1.6倍の売上を達成しましたが、J字状の成長とは言い難いからです。


マーケティングばかり考えていると気が滅入ってくるので、息抜きとしてシェアハウス立ち上げに取り組んでいます。こちらはスモールビジネスなので肩肘張らずに気楽なものです。


さて、今回のシェアハウスは15年間お世話になった自宅1号を改築して1棟丸ごと改築します。あちこちガタが来ていましたが、これを機に新たな命を吹き込むつもりです。


私が所有している最も古い
物件は明治築です。余裕で築100年を超える物件ですが、普通に宿泊施設へ改築できました。いわんや築40年の自宅1号など、まだまだ新しい物件です。


シェアハウスというと、最初に思い浮かべるのは「かぼちゃの馬車」ではないでしょうか? " 医師がシェアハウスに投資する 
と言うと、バカなヤツだと嘲笑されそうです。


私はシェアハウス運営経験が無いため
「かぼちゃの馬車」のオーナー達と同じ立場です。しかし、あらゆる形態の不動産賃貸業に精通しているため、勝つ算段はあります。


今回のシェアハウス立ち上げチームは、3年前に宿泊施設を立ち上げたメンバーで、具体的にはデザイナー+いつもの工務店様です。


シェアハウス運営開始にあたって何冊かの書籍を読みましたが、正直言って情報量は極めて少ないです。この状況は、2015年の Airbnbや 2016年の旅館業参入時の既視感があります。


もっと言うと、2000年ごろ海外銀行に挑戦したときや、2004年の不動産投資参入時、そして2010年に太陽光発電に投資した時にも、まともな書籍はほとんど存在しませんでした。


関連書籍やネットでの情報がほとんど無く、世の中で流通している情報量が極めて少ない状況は、参入するのに好ましい時期であることが多いです。


これだけシェアハウスが一般的に認知されているにもかかわらず、開業や運営に関する書籍がほとんど無いのは、素人が片手間で運営するのが難しいからかもしれません。


しかし、失敗しても失うものがほとんど無いと自分を鼓舞しながら、どんどん開業に向けて進めています。少ない書籍から仕入れた、普通の不動産賃貸との違いは下記のごとくです。


  • トイレ・洗面台は複数必要
  • 可能であれば浴室も複数必要(もしくはシャワー室でも可)
  • 共用部は広く豪華にすることがマスト
  • 靴箱は大容量が望ましい
  • シェアハウスの競合は近隣ワンルームなので、賃料はワンルーム相場に落ち着く
  • 部屋は居住性最優先
  • 共用部の清掃を業者に依頼すると賃借人のトラブル回避に効果的
  • 客付けはシェアハウス専門のポータルサイトで行う
  • ターゲットは学生ではなく、20代後半から30歳代の社会人女性


ハード面での違いは主に水回りです。シェアハウスではトイレや洗面台が複数必須ですが、これは1棟貸しの賃貸住宅でも通用します。むしろ、複数ある方が望ましいぐらいです。


やはりネックとなるのはソフト面での運営体制のようです。宿泊業のような細かいオペレーションは必要ないですが、賃借人の人間関係を円滑に保つノウハウは難しそうです。


イメージとしては、人間関係をどれだけ円滑に保ち続けることができるのかが、シェアハウス運営のキモのように思えます。いや~、これはなかなか難しい。


自分がオペレーションに直接関わるのは、キャラクター的にもマンパワー的には不可能なので、潔く外注して仕組化するしかありません。


ここまで考えてみると、通常の不動産投資とは似て非なるものに思えてきました。しかし、失敗しても失うものは何も無いので、今回も無謀な(?)挑戦をしたいと思います。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





物件情報収集も自動化可能

このエントリーをはてなブックマークに追加

先日、外来が終わって医局でひと息ついていると、懇意の不動産業者様からメールが来ていました。その日の午前中に私が所有している物件の隣で新規売物件が出たとのことです。


資料を確認しましたが、所有物件の隣だけにほぼ周知の事項だらけです。むしろ、賃貸需要の強さや賃貸市場のトレンドも含めた物件のポテンシャルは私の方が分かるくらいです。


担当者に電話して気になる点を確認してから、その場で買い付けを入れました。ただし、隣家の購入価格で買い付けたので、かなり厳しい指値となってしまいました。


ニコニコ現金払い+3日以内の決済可という条件ですが、さすがに指値が厳しかったため、しばらく検討させて欲しいとの返答でした。そりゃそうですよね(笑)。


さて、今回のポイントは懇意の不動産業者様が、不動産投資のエージェントになってくれている点です。この点は非常に大きいです。


私は忙しいので、専業不動産投資家のように物件情報収集を年がら年中行うわけにはいきません。このため、物件情報収集で大きなハンディを抱えていることになります。


しかし、プロの不動産業者様が私の代わりに(?)常に目を光らせてくれています。もちろんレインズの情報にも対応しているので、情報収集能力としては最上位です。


事前に希望物件種類・エリアをお伝えしてるため、過不足無く私が好みそうな物件情報を紹介してくれます。それなりにセレクトしてくれているので、つまらない情報は来ません。


このような状態になると、不動産投資は非常に楽になります。物件情報収集に関しては完全に任せているため、ますます不動産投資に関してはやることがなくなります。


あえて言うならば、良い物件がでればいつでも購入できるようにファイナンス面を磨く必要がありますが、これは資産形成にも直結するので日々精進しています。


ここまでのロードマップを下記に記します。
  1. 不動産投資の勉強をみっちり行う
  2. とにかく物件を見まくる
  3. 物件を購入する
  4. 物件を運営する
  5. 運営面での自動化を進める
  6. 情報収集面での自動化を進める


⑥に到達すればバイサイドでは完璧です。ちなみに全行程を通じて、ファイナンス面の強化は必須です。最初はタネ銭から始まって、次第にキャッシュフローも潤沢にしていきます。


最終的には「あの人が好きそうな物件を持っていけば確実に購入するので仲介手数料が懐に入る!」状態が目標となるでしょう。何とも泥臭いですが不動産投資の真実だと思います。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

医療研究を身近な存在とし、医療の未来を作る


管理人の著書

161228 【書影】医師の経済的自由
管理人によるケアネット連載コラム
log_carenet

医師のためのお金の話

管理人による m3.com 連載コラム
管理人も参加しているオンラインサロン
勤務医のための資産形成マニュアル
築古木造戸建投資マニュアル

医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1
REITで実践する不動産投資セミナー
190122
医師のための 金融資産形成術


配送無料! 医学書 購入サイト
プロフィール

自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

QRコード
QRコード
記事検索
メッセージ
免責事項
免責事項に関して明示することで、当ブログの利用者は以下の事項に同意した上で利用しているものと考えます。 ここに書かれる意見には管理者のバイアスがかかっています。 利用者が当ブログに掲載されている情報を利用した際に生じた損害等について、当ブログの管理者は一切の責任を負いません。 また、当ブログの情報は、あくまでも目安としてご利用いただくものであり、医療行為は自己責任で行ってください。 また、当ブログは医療関係者を対象にしています。それ以外の方が、当ブログの情報から自己判断することは極めて危険な行為です。 必ず医療機関を受診して専門医の診察を受けてください。 当ブログの内容は、予告なしに内容を変更する場合があります。