整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

不動産の無借金経営は無敵

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ここ半年ほど不動産投資にほとんど関与していませんでしたが、年末が近くなってきたので再始動し始める季節がやってきました! いよいよ不動産の繁忙期の到来です。


私も 1週間前に管理会社から退去連絡がやってきて、不動産投資の存在を思い出しました(笑)。と言ってやることは FAX営業なので、毎週 1回木曜日の夜にポチるだけです。


さてさて、こんな楽勝モードの不動産投資ですが、これほどお気楽なのは実質的無借金を維持しているからに他なりません。


実質的無借金達成の手法は、
  1.  物件売却益を金融資産投資に回して、
  2.  配当込みで数倍にした
というシンプルなものです。


もちろん物件売却益以外にも、ビジネス収益、既存物件の賃料収入、給与所得などを金融資産投資に投入したのは論を俟ちません。しかし、ロットが大きいのは物件売却益です。


世の中の億越え不動産投資家の中で、無借金経営している人はほとんど居ないため、その良さが語られることはほとんどありません。無借金経営していると何が良いのでしょうか?


まず第一に挙げられることは、デッドクロスを気にする必要が全くないことです。ご存知のようにデッドクロスは、融資の元金返済額が減価償却費を上回ってしまう状態を指します。


デッドクロスを迎えると資金繰りが悪化して不動産投資に暗雲が垂れ込みますが、無借金経営だと「デッドクロス何それ?」なので横綱相撲を展開できます。


そして何よりありがたいのが、CFの大部分がそのまま手残り収益になることです。通常の不動産投資では、賃料収入の 30%も残れば御の字です。


しかし、無傷の物件では固定資産税・管理料・火災保険・営繕費程度の支出しかないので、すごい勢いで手元資金が積みあがっていきます。築古の現金買いでも同じ体験が可能です。


この話を初めて聞いた時は、膨大な借金を抱えていたので全く理解できませんでした。しかし 2013年に実質的無借金を達成してからはキャッシュマシーンの威力を実感しています。


コロナ禍の異常な金融緩和のために、不動産の無借金経営戦略を改める必要性がでてきましたが、その良さを理解しておいて損は無いと思います。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資の学習は意外と難しい?!

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先日、不動産投資について学ぶことは意外と難しいと感じた出来事がありました。それはリフォーム工事について質問されたときのことです。


長年住まわれていた戸建のオーナーチェンジ物件で、今回は購入後最初のリフォームとなります。戸建てのフルリフォームなので、そこそこボリューム感のある工事になりそうです。


質問内容は、相見積もりの取り方なのですが、その方は当初時間を決めて各社一斉に現地で見積もりしてもらおうと考えていました。


これは自分の時間の節約としては一理ある方法なのですが、工務店からみると相見積もりであることが露骨に分かるので、絶対におこなってはいけないやり方です。


工務店や職人は横のつながりが大きく、都市部においても悪い噂は野火のように広がります。ブラックリスト入り必至なので、地方であれば今後の賃貸経営継続が困難となります。


これほどリスクの大きな行動なのですが、意外にもこの点について記載されている書籍は、私のマニュアルも含めて皆無です。


この方は、いみじくも「肝心のどう動くというところが書いていない」とおっしゃられていました。私もまさにその通りだと感じました。


その理由を考えてみましたが、いろいろな場面を想定することは難しいことと、著者はプロレベルの不動産投資家なので、工務店の選定で悩むことは無いからだと思い当たりました。


だいたい著者になるような人は、すでに自分のチームを持っているので、改装工事で相見積もりを取ったりする場面はあまりありません。


整形外科的に言うと、脊椎手術で腰椎レベルでは硬膜を排除しても許されますが、頚椎・胸椎レベルで硬膜を排除すると脊損を惹起することがあまり明記されていないのと同じです。


これまで不動産投資など簡単だと思っていましたが、意外と「どう動くのか」についてまで伝えることは難しいということに気付きました。


不動産投資初心者は、身近にいる不動産投資家に疑問点について教えを乞うのが安全な方法だと思います。不動産投資でまず最初にするべきことは、メンターを得ることでしょう。


ちなみに今回のリフォームの相見積もりを取る方法の正解は、電子錠の物件であれば暗証番号を、電子錠でなければ現地にキーボックスを設置して工務店に教える方法です。


工務店にとっては見積書作成もコストのかかる作業です。見積書作成に際しての墨出し作業では、かなりの労力が必要であることを理解しておくべきだと思います。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





投資は数字で考えろ!

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先日、国内有数規模の大家の会の会長による、クローズドのウェビナーがありました。この方とは、個人的にご一緒させていただいたこともあるので興味深く拝聴しました。


年齢・不動産投資開始時期・ゼロから始めたことまで私と共通していますが、不動産投資に関しては格の違いを見せつけられる豊富な知識と経験量で驚きました。


私の場合は医師免許を持っていないと再現性が低い投資手法ですが、この方はやる気があれば万人が実践できるスタイルです。まさにサラリーマンの星のような存在だと思います。


もちろんサラリーマンの星と言っても、とてつもない不動産投資の才能の持ち主であることは論を俟たないです。今回のウェビナーで私が特に共感した点をご紹介します。



投資は数字で考えろ!

不動産投資では立地や物件スペックが重視されますが、やはり利回りや CFなどの数字も大事です。だいたい良い物件をみると、舞い上がって是が非でも欲しくなるのが人情です。


しかし、感情で物件を購入するとうまくいかないことが多いです。いつ何時も数字を考えて、自分の投資基準に合わない物件は深追いしない姿勢が重要です。


このことは不動産投資だけではなく、株式投資にも当てはまります。今週は無茶な増資が嫌気されて日本ビルファンドが下落しました。


あのビルファンドがコロナショック極期の株価を下回ったのです!J-REIT投資をする者にとって憧れの銘柄なので相当欲しくなりましたが、グッとガマンしました。


投資基準に合わないからです。同様にサイゼリヤや東宝もずっと追いかけていますが、欲しい気持ちを抑えてガマンし続けています...。



自分の目で確かめろ!

皆がスルーしている物件はヤバイ物件が多いです。しかし、本当にヤバイのか否かは直接自分で確認するまで分かりません。精査すると意外と何とかなる物件もあるようです。


正直言って、自験例ではヤバそうに見える物件はやはり相当ヤバかったということが多いですが、おそらく精査する深さや見ている物件数が違うのでしょう。


専業で不動産投資をしている方の強みだと思いますが、とにかく自分の目で確かめて投資判断をする姿勢は見習いたいと思います。



自分がどこを目指しているのか意識しろ!

この方もゼロから始めているので、時期によって投資方針に変遷がありました。不動産投資家として成熟すると、規模を拡大するか安定化するかを考える必要があります。


この方も私と同様にアベノミクスで資産浄化を行った結果、実質的無借金に舵を切ったようです。もちろん、一般的な投資家のように規模拡大に邁進するのもアリです。


どちらが正解かは誰にも分かりません。しかし流れに身を任せるのではなく、ある程度自分の方針を自覚して、それにしたがって行動する重要さを学びました。


ちなみに、私にとっての不動産投資はサイドディッシュの位置づけです。安定的な CFと富の貯蔵手段のひとつとみなしているため、ハイレバレッジな不動産投資は行っていません。




この他にもたくさんの気付きを得ました。やはり、本当に実力のある方のセミナーを拝聴すると非常に勉強になります。文字では得難い情報があることを再確認しました。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




m3: コロナ禍の不動産は買いか?

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先日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第29回がアップされました。お題はコロナ禍の不動産は買いか? です。



m3com_logo




コロナショックでは、株式市場で 2008年のリーマンショック以来の大バーゲンセールが開催されました。私も過去最大のキャッシュを投入して暴落した株式を買い漁ったものです。



しかし、不動産に関しては全く成果はありませんでした。少し色気を出して母校の前で売り出された物件に買い付けを入れましたが、あえなく撃沈です...。




株式市場と比較して不動産市場が崩落しなかった理由は、異常な金融緩和による余剰資金がジャブジャブに溢れていたためだと思われます。


私の中では資産形成をイタリア料理に例えると、株式投資は前菜で、不動産投資はプリモピアットの位置づけです。ちなみにメインとなるセコンドピアットはビジネスです。


つまり、株式投資だけでは全然つまらない!というのが本心なのですが、じつは株式投資の知識を利用して、不動産投資の未来予測をしています。


今回の m3.comの連載は、株式投資と不動産投資をリンクさせる方法を詳述しました。3分ほどで読了可能なので、是非 m3.comを訪問してくださいね!






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


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築古木造戸建で「錬金術」を実現する?!

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先日、オンラインサロン内で築古木造戸建についてコメントしました。私は築古木造戸建を購入する際には、節税効果込みの利回りを 20以上に設定しています。


例えば、表面利回り≒実質利回り 20
の場合、物件からの利回りは 15%で、節税による利回り上昇は 5%ぐらいのイメージです。


利回り 20%を確保できると、5年程度で投資資金を全額回収できることになります。そして購入月によりますが、
5年というのは減価償却が無くなってしまう時期です。


減価償却の無くなった築古木造戸建は、逆に税を取られる元凶となるため、そのまま自分で保有し続けるのは得策ではありません。


したがって、出口を探す必要がありますが、売却ではこれまで食ってきた減価償却による節税を譲渡課税で取り返されてしまいます。


したがって、税務的に考えると、築古木造戸建では売却ではなく贈与が正解です。贈与するなら親族ですが、ここでは最も一般的な子供への贈与を前提にしています。


表面利回り 20%以上の築古木造戸建は 4~5年間自分で所有して、その後は安価に子供に贈与すると興味深い状況になります。


つまり、5年で投資資金を全額回収した時点で子供に贈与するため、まさにゼロから生んだ資産をどんどん子供に贈与するという「錬金術」が成立するのです。


このスキームが成立すれば、どんどん購入して子供に贈与すればゼロから ATMをどんどん獲得できるという夢物語が完成します。


本当にそんな美味しい話はあるのでしょうか??? 実際には下記の3つが課題となって、どんどん築古木造戸建購入を推し進めていけるわけではありません。


  1. 表明利回り 15%以上(節税効果込みで 20%)を見込める物件は滅多にない
  2. 築古木造戸建投資を加速するためには、5年ほど遊ばせる多額のキャッシュが必要
  3. 給与所得金額によって、同時期に所有できる物件総額が抑制される


①は自明の理であり、ほとんどの物件は投資するに値しないクソ物件です。某姫路のトランプさんのように、何でも購入していると危うい状態になることは必定です。


②ですが、もし築古木造戸建を毎年購入するとなると、投資資金を全額回収する 5年ほどは物件に縛り付けられた状態になります。相応の現金を準備する必要があります。


③に関しては、年収 2000万円ぐらいでも、効率良く節税効果を得るには、同時期に維持する物件総額を 1000万円程度に抑える必要があります。


それ以上の物件総額になると、減価償却費が大きくなり過ぎて節税効果が落ちるからです。このため、実質的には給与所得金額によるガラスの天井があるのです。


このような理由のため、「錬金術」が大規模に実現することはありません。まぁ、毎年500万円ずつでもコツコツと仕入れ続けると、長い目では大きくなりますが...。





★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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・医学博士
・日本整形外科学会専門医
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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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