整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

これは凄い!自治体別超長期データ


2017.2.4号の 週刊ダイヤモンド は、非常に読み応えがありました。
不動産に興味のある方は、購読することを強くお勧めします。






この特集記事の何が一体すごいのか?それは圧倒的なデータ数に裏打ちされた、自治体レベルの超長期変動を知ることができるからです。そしてデータの出所は、あのスタイルアクトです。


スタイルアクトの社長は、沖有人氏です。以前、沖社長とご一緒する機会を得ましたが、住まいサーフィンで収集した膨大なデータを解析する「データの鬼」でした。


沖社長は、理詰めでビジネスや投資を実践して結果を出しています。自分と考え方が似ていることもあるのでしょうが、こんなに凄い人が世の中に居るのかと衝撃を受けたものです。


さて、肝心の内容ですが、まずは33ページを見てみましょう。沖社長は、マイホーム購入で勝ち組になるためのポイントは「いつどこで買うか」だと指摘しています。


首都圏と関西圏の都道府県別に、マンションが分譲された時期ごとの中古騰落率の推移のグラフがあります。2006~2008年のミニバブル期では、全ての都道府県で騰落率がマイナスです。


つまり、この時期に購入した層は、都道府県レベルでみると、どこで購入しても「負け」なのです。購入時期は重要です。では、もっとミクロの自治体レベルではどうなっているのでしょうか?


34~35ページを見ると、驚くべき表があります。この表のデータは、東京都23区、東京都・市部、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、京都府、兵庫県の主要自治体で構成されています。


2001~2013年までのデータが、時系列で並んでいます。それだけ長期間にわたって、充分な厚みのある中古マンション市場が存在するエリアのみが、今回の調査対象の自治体です。


すると、都道府県レベルでは全滅だった2006~2008年のミニバブル期も含めて、東京都の都心3区(港区、中央区、千代田区)と目黒区だけは、全期間にわたって騰落率がプラスです。


それに次ぐエリアとして、2001年以降のいつ購入しても2013年まで保有すればプラスになるのは、下記のように東京都の約半分の区、神奈川県、大阪市、京都市の中心部のみです。


  • 渋谷区、江東区、品川区、台東区、文京区、墨田区、新宿区、豊島区、荒川区
  • 横浜市西区、川崎市中原区、川崎市幸区
  • 大阪市福島区、西区、北区
  • 京都市中京区、下京区、上京区、左京区



以上のデータからエリアとしての安定度と資産性を読み解くと、2001~2013年の間に不動産を購入したとすれば、下記自治体であれば間違い無かったことになります。


  • 港区、中央区、千代田区、渋谷区、江東区、品川区、台東区、文京区、墨田区、新宿区
  • 横浜市西区、川崎市中原区
  • 京都市中京区、下京区、上京区



尚、意外なことに、自治体別騰落率のトップは港区(21.1%)ではなく、京都市中京区(26.0%)でした。これは厳しい建築規制のために、新規供給が極端に制限されているためでしょう。


実際の不動産投資では、更にミクロのエリアの土地勘が必要です。ただ、投資するべきエリアを検討する段階では、今回の自治体レベルでの超長期データは有用な参考資料となります。


私は、2002年から自分のテリトリーの2自治体の不動産マーケットをウォッチしています。今回のデータよりも地価の振幅はもっと大きい印象ですが、市場トレンドは概ね合致しています。


このため、自分のテリトリー以外の自治体への進出を考える際には、今回の資料を紐解くつもりです。その意味で、この34~35ページの資料は、PDF化して大切に保存しておこうと思います。


尚、札幌、仙台、名古屋、福岡、那覇などの有力自治体は、残念ながら調査対象ではありませんでした。十分な厚みの中古マンション市場が無かったためですが、今後に期待したいですね。


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161228 【書影】医師の経済的自由







憧れのペントハウスへの第一歩!


トランプ大統領、強気ですね。。。
選挙期間中のトンデモ政策を、大統領令で次々に実現していきます。


世界はトランプ大統領の本質を見極められていないと思います。宮古島や石垣島を虎視眈々と狙う中国の圧力にさらされている私たちにとって(※)、米国の行方は気が気ではないですね。


しばらく目が離せないトランプ大統領ですが、私は別の視点からも注目しています。そう、それはニューヨーク 5 番街にある「トランプタワー」です。



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トランプ大統領は、このキラキラ輝く超高層ビルの最上階にお住まいだったとのことで、改めて羨ましいなぁと思いました。いやぁ、完全にミーハーですね(笑)。



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上記は、トランプ大統領の部屋ではないですが、超高層ビルにあるレジデンスの内装です。あぁ、いい感じですね! こういう部屋に憧れます。しかし、実際の私の自宅のイメージは下記です。



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理想と現実とのギャップが激しいですね(笑)。こんな貧相な私ですが、トランプ氏の登場で、ビルのペントハウスに住む夢があったことを思い出しました。


自宅から徒歩圏内のところに日赤病院があります。最上階の病室にお見舞いに行ったことがあるのですが、ぼんやり病室の外を眺めていると、隣のビルの屋上に居る人と目が合いました。


朝からラジオ体操をしているおじいさんでした(笑)。あれっ?と思って周囲を見渡すと、あちらこちらのビルの屋上で、人が生活しているではないですか!


花に水をあげている人もいれば、洗濯物を干している人もいます。。。皆さん、ビルのオーナーのようです。規制のためか、各ビルの高さはほぼ同じです。まるで天空の庭のような光景でした。


それらのビルの横をよく通りますが、下界からはそんな空間の存在に全く気付きません。それ以来、このエリアのビルオーナーになって屋上でラジオ体操しよう!と心に誓ったのです(笑)。


といいつつも、しばらくするとその誓いを完全に忘れてしまいました。そして、トランプ大統領の登場で、久しぶりに思い出したのです。やはり、終の棲家は都市中心部ですね。




少し話が飛びますが、10年以上も賃貸不動産市場で戦ってきた経験から、少しずつ市況の悪化を感じます。この変化に対応するため、当初とは建物に対する考えが変わってきました。


当初は、できるだけ固定費の掛からないエレベーター無し物件が最高だと思っていました。しかし、高齢化社会への対応から、低層マンションでもエレベーターが必須と宗旨変えしたのです。


どうせエレベーターのある物件なら、やはりできるだけ都市中心部に近い容積率の取れるエリアを選択するべきでしょう。上に積むことで収益性を稼ぐのです。


そして、「自分のビルの屋上でラジオ体操をするという夢」をかなえるためにも、新築マンション建設を検討しています。


ちなみに、自分の土地に建てたマンション最上階のペントハウスに住もうという人は、高率に物件を手放してしまいます(笑)。本来、自分が住むのは、最も条件の悪い所にするべきなのです。




2017年現在、地価は高止まりしているため、新規の物件取得は考えていません。このため、既に所有している物件に新築するしかないです。そして、候補の物件は2つあります。


ひとつは自宅(80坪)で、もうひとつは某旧帝国大学医学部附属病院前にあるコインパーキング(60坪)です。引っ越しの手間を考えると附属病院前ですが、救急車の騒音がネックです。


ちなみに、新築マンションは工期・スペック・税制を考えると鉄骨造がお勧めです。そして、建築費用は国土交通省ホームページにある 建設工事費デフレーター を参考にするとよいでしょう。


2005年が基準で100なのですが、最新の2016.10月は106.0です。2014年7月につけた最高値110.4よりも下がっていますが、2009~2012年の102~103と比べて、やや割高です。


このあたりの鉄骨造の建築費の推移をみながら、適切な自宅マンションの新築時期を見極めていきたいと考えています。


このような考え方は、売却が出口の不動産投資家には向きません。しかし、永久保有の土地への新築であれば、建築費と金利動向を睨みながら時期を選ぶことが合理的だと思います。


今年は、医療系スタートアップやレンタルバーに注力しようと思っていましたが、新築マンションも考えなければならなくなってきました。う~ん、ワクワクしますね!



※ 2017年1月28日号の週刊ダイヤモンドによると、第一列島線を越えるために、中国は尖閣諸島ではなく、宮古島や石垣島への侵攻を第一に考えているそうです。




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集客! 集客! 集客!


1月初旬は祝祭日が多いので、プライベートの時間で仕事をたくさん行いました。その中でも、不動産投資やスモールビジネスにおいて、非常に重要な「集客」についてまとめてみました。



不動産投資 (不動産賃貸業)


いよいよ繁忙期入りです。遵法性を担保するためAirbnbから撤退した部屋を、「家具付き」賃貸として募集開始しました。2~3年ほぼ満室が続いていたため、久しぶりの本格リーシングです。


私のリーシングの基本戦略は【 対面営業 → FAX → メール営業 】です。対面営業(地上戦)は初回のみで、2回目以降は、FAX+メールによる「空中戦」です。



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しかし、久しぶりに打ったFAX・メールとも反応が芳しくありません。そこで、リスト(上図)を見直すと、ナント最終更新が2013.6.25ではないですか! もう4年近く前のリストです・・・


残念ながら、このリストは ” 腐って ” います(笑)。そこで、リストを更新しました。今回はがんばってターミナル駅も含めて、営業先を一挙に倍増しました。その結果は下記のごとくです。




pamfax



先週の1月6日のFAXは1/3が届いていませんでしたが、1月12日はほぼ100%に近い送信率です。ガンガン営業して、早期の満室を目指そうと思います。




レンタルバー


こちらは、大学生チームが主体になって、オペレーションの仕組みはかなり完成されてきました。最近の学生は本当に優秀です。


しかし、ビジネスにおいて最も重要なのは、やはり集客です。商品が良くても集客がダメでは話になりません。そして当然、この点については学生は経験がありません。


ビジネスオーナーとしては、集客にフォーカスしてコミットする必要があります。レンタルバーの性質上、集客はネットとリアルを半々ぐらいで進めていく必要があります。


さしあたって、仲介サイトへの出稿、Google Adwords、Facebook広告に取り組んでいますが、結果が出ているのは自施設HP経由です。経費があまりかからないのが良いですね。


あとは現地に広告を設置しようと思います。もちろん、自分で立て看板を置くような無粋なことはしません。広告効果を最大限にするためにも、きっちりとデザイナーさん入れる予定です。




医療系コンサルティング事業


こちらは、自社HPを実装しているものの、集客は主に対面営業です。勤務医には一番辛いパターンです。分析すると、Google Adwords、Facebook広告はほとんど効果なさそうです。


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上記はGoogle Adwordsの管理画面なのですが、最近1ヵ月間は悲惨な結果でした(笑)。まぁ、業態的にある程度予想できたことですが、「空中戦」はどうもダメっぽいです。


マーケティングの世界においては、対面>電話>ダイレクトメール>FAX>メール の順に効果があると言われています。この事業においても、上記が完全に当てはまっています。


う~ん、これは休みを返上してでも営業活動をせざるを得ないと思い始めています。こんなところで躊躇している時点で、自分のビジネスセンスの無さを痛感します(笑)。


電話アポ → 営業を組織化して、どぶ板営業をがんばろうと思います。やはり、地上戦は気合と根性ですね。といいつつも、滔々と営業先でしゃべりまくることは、結構楽しかったりします(笑)。




旅館業


こちらは、集客以外はほぼ完全に自動運転しています。収益的にも不動産所得、給与所得に次いで大きく第3の柱に育ちました。こちらの集客は100%ネット経由です。


やはり、ネット経由の集客は非常に楽です。ほとんどゲーム感覚で、数日単位でのレベニューマネジメントを実践しています。このような誰でも勝てる、集客の容易な業界は良いですね。


課題はBooking.comに集客を過度に依存していることです。自施設HPや他のOTAの集客力はさっぱりです。やはり、ワールドワイドではBooking.comが頭ひとつ抜けている印象です。


問題点は、手数料が12%と高いことです。あと、中国などとの関係悪化が経営不振に直結するリスクもあります。現在は潤っているものの、中長期的には安定しているとは言い難いです。




このように、不動産投資・スモールビジネスとも、全てのキモは集客となっています。医師をしていると、商品力(医療技術)があればOK! みたいな幻想を抱きがちです。


しかし、現実は集客がすべてで、集客できれば商品力やサービス向上は後から付いてきます。外科医で言うと、手術の経験数が多い医師は、手術が上手であることと同じ理屈ですね。


いずれにせよ、こんな感じで今年もいろいろがんばっていこうと考えています。あれ、医療の方はどうなの? という声が聞こえてきそうですね(笑)。


医療に現在の集客技術(空中戦+地上戦)を応用すると、かなりの成果を残せそうな気がします。実際、まともな集患対策をしている医療機関を、私はほとんど見たことがありません。


これは、そこまで集患に必死にならなくても、そこそこやっていける医療機関が多いことと、そもそも医療は営利サービスではないと考えられていることが原因かもしれません。


さすがに、「集患!集患!」と思い続けて医療を行うことは、かなり違和感を感じます。このため、病院では社会貢献を念頭に、理想とする医療をトラブル無くやっていこうと思います。




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161228 【書影】医師の経済的自由







繁忙期に向けてリーシング活動開始!


早いものですが、楽しいクリスマスの季節がやってきました。
今年のクリスマスは、久しぶりに某ホテルのクラブフロアに宿泊です。


暖かいクラブフロアで、たらふく飲んで食べてダラダラ過ごすのって最高です(笑)。だらけた生活を送っていますが、年明けからの不動産繁忙期に向けてそろそろ準備開始です。



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今年は物件売却益が大きかったため、節税目的で所有物件の大規模修繕を行いました。現在手元に残している物件は、産業用太陽光発電施設を除いて全て自宅から3km圏内の物件です。


土地の坪単価200万円~400万円のエリアなので、基本的には永久保有するつもりです。昨年はあえなく大規模修繕を見送りましたが、今年は税務署に背中を押されて敢行しました(笑)。


築30年の物件なのですが、前オーナーの方針(?)なのか初めての大規模修繕です。調査すると劣化が進んでおり物件が泣いていました。


地主系オーナーの中には、賃料収入を全て生活費に使い込んでしまう人がいます。このため、大規模修繕費用を積み立てていないことが多いです。


このあたりは、だから地主さんは・・・ということにはなりません。給与所得を全て生活費に充ててしまい、貯金ができていない医師も基本的には同じマインドだからです。


まぁ、私のような不動産投資家にとっては、経営感覚が不足気味な不動産オーナーは貴重な物件供給元のお得意様ではあります。もちろん、そのマインドは他山の石としています。


さて、大規模修繕の完了した物件は、外観・共用部・室内とも完璧に仕上がりました。あとは、リーシング活動となりますが、実は最近ちょっと自信がありません。


何故なら、しばらく満室が続いていたのでマーケット感覚が鈍っていることと、すごい勢いで変化する賃貸リーシングの手法についていけていないからです。


私のリーシング知識は3年ほど前で進化が止まっています。その間に入居希望者のスマホシフトが進みました。PHSユーザーの私にはスマホマーケティングが理解できていないのです(笑)。


う~ん、困ったなぁ。日本でスマホを持たない最後の人間になろうと思っていましたが、どうもビジネス上の必要性から、そろそろスマホユーザーにならざるを得ないようです。


年々レッドオーシャン化する不動産賃貸市場は居心地があまり良くありません。しかし、不動産投資家である以上は、笑って4月を迎えられるようにしたいと思います。


ちなみに不動産賃貸のリーシング手法は進化しているものの、ITスキルさえあれば数日でキャッチアップできます。あとはどれだけ資金と時間を投下できるかの問題です。


このように文章にして書くと「すぐにやればいいじゃないか」と思う方が多いでしょう。しかし、実際に行動に起こすのはなかなか容易ではありません。時間がないんです(※)。


※ クラブフロアでだらだらしているのですが。。。


ああ、大量に時間があれば・・・といつも思うのですが、それは皆同じなのだと思います。少し多方面に戦線を広げ過ぎているのかもしれません。ビジネスや投資の断捨離も必要かもですね。





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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情報教材表紙




ついに医師がカモ認定された?!


2016年12月5日号の全国賃貸住宅新聞の1面トップに、不動産投資で失敗して自己破産する医師が続出していることを伝える記事が載りました。



自己破産する家主が増加 


業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン


金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。 共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。


その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。 元金融機関出身のAオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。 これまで7~8人から相談を受けたという。


「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とAオーナーは話す。


相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。


保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Aオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。


なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。 「金融機関の選び方に問題があった」とAオーナーは指摘する。


不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間30年、金利は3.5%以上で場合によっては4.5%という融資条件を提示した。


購入する物件は地方のRC造。 金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。


Aオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。


ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任だ。 Aオーナーは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いが、自己資金の範囲内でやっているわけではない。


長期ローンを組む賃貸事業はずるずる続いていく。購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。


金融機関の家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり、今後の動向に注目していきたい。


                                 




上記の記事はフィクションではなく、不動産投資の世界ではゴロゴロ転がっています。誰もが知っていることなので新鮮味が無いですが、状況は更に悪化しているなと感じました。


ス○○スキームは、2011~2012年ごろから不動産業者の間で注目されるようになりました。悪質さが過ぎるので、当ブログでもその危険性について何度も警告しています。


知り合いに資産25億円の「メガ大家」がいますが、この方は2012年からス○○スキームを用いて1代で成り上がりました。2012年当時の売却先リストの7割が医師だったことを覚えています・・・


一時期、ス○○スキームも下火になったかなと思ったのですが、ここにきてのマイナス金利で再び息を吹き返したようです。このスキームにはめられると「生ける屍」となります。


親の資産があり、損切や借換が可能な方であれば脱出できるのですが、それ以外の人は自己破産するか、いつ飛ぶかに慄きながら生血を吸われ続ける「生ける屍」しか道がありません。


ス○○スキームの特徴は、下記のごとくです。特に③は重要で、融資が下りるからという理由だけで見ず知らずの土地で物件を購入することは破滅への第一歩です。

  1. 物件の収益力ではなく、医師個人の属性へ融資している 
  2. 3~4%台の高金利であるため、表面利回り10%程度ではキャッシュフローがほとんどない
  3. 積算評価の高い地方や郊外のRC物件に多い


だいたい不動産投資で成功している人の大多数は「ドミナント戦略」を実践しています。私のように半径3km圏内から100km圏内まで幅はありますが、落下傘で成功することは難しいです。


札幌・横浜・静岡・名古屋・大阪・福岡等の各自の本拠地エリアで戦って成功する人が多いですが、「首都圏在住 → 札幌」「関西在住 → 長崎」など遠隔ドミナント展開で成功する人も居ます。


一方、「首都圏 → 札幌・北陸・九州」 「関西 → 札幌・東海・九州」など、節操なく不動産業者に勧められるままに様々なところで物件を購入している人は破産予備軍であることが多いです。


事実、前述のメガ大家さんが某政令指定都市の病院経営者に売却した物件は、私の実家の地元では「いわくつき」の物件ですが、物件情報だけで把握することは不可能です。


不動産投資の王道は、都市中心部の1棟マンションや1棟ビルへの投資ですが、そこに至る道は平坦ではありません。焦らず急がず慎重に歩を進めるべきだと思います。





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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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