整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

m3: コロナ禍の不動産は買いか?

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先日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第29回がアップされました。お題はコロナ禍の不動産は買いか? です。



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コロナショックでは、株式市場で 2008年のリーマンショック以来の大バーゲンセールが開催されました。私も過去最大のキャッシュを投入して暴落した株式を買い漁ったものです。



しかし、不動産に関しては全く成果はありませんでした。少し色気を出して母校の前で売り出された物件に買い付けを入れましたが、あえなく撃沈です...。




株式市場と比較して不動産市場が崩落しなかった理由は、異常な金融緩和による余剰資金がジャブジャブに溢れていたためだと思われます。


私の中では資産形成をイタリア料理に例えると、株式投資は前菜で、不動産投資はプリモピアットの位置づけです。ちなみにメインとなるセコンドピアットはビジネスです。


つまり、株式投資だけでは全然つまらない!というのが本心なのですが、じつは株式投資の知識を利用して、不動産投資の未来予測をしています。


今回の m3.comの連載は、株式投資と不動産投資をリンクさせる方法を詳述しました。3分ほどで読了可能なので、是非 m3.comを訪問してくださいね!






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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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築古木造戸建で「錬金術」を実現する?!

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先日、オンラインサロン内で築古木造戸建についてコメントしました。私は築古木造戸建を購入する際には、節税効果込みの利回りを 20以上に設定しています。


例えば、表面利回り≒実質利回り 20
の場合、物件からの利回りは 15%で、節税による利回り上昇は 5%ぐらいのイメージです。


利回り 20%を確保できると、5年程度で投資資金を全額回収できることになります。そして購入月によりますが、
5年というのは減価償却が無くなってしまう時期です。


減価償却の無くなった築古木造戸建は、逆に税を取られる元凶となるため、そのまま自分で保有し続けるのは得策ではありません。


したがって、出口を探す必要がありますが、売却ではこれまで食ってきた減価償却による節税を譲渡課税で取り返されてしまいます。


したがって、税務的に考えると、築古木造戸建では売却ではなく贈与が正解です。贈与するなら親族ですが、ここでは最も一般的な子供への贈与を前提にしています。


表面利回り 20%以上の築古木造戸建は 4~5年間自分で所有して、その後は安価に子供に贈与すると興味深い状況になります。


つまり、5年で投資資金を全額回収した時点で子供に贈与するため、まさにゼロから生んだ資産をどんどん子供に贈与するという「錬金術」が成立するのです。


このスキームが成立すれば、どんどん購入して子供に贈与すればゼロから ATMをどんどん獲得できるという夢物語が完成します。


本当にそんな美味しい話はあるのでしょうか??? 実際には下記の3つが課題となって、どんどん築古木造戸建購入を推し進めていけるわけではありません。


  1. 表明利回り 15%以上(節税効果込みで 20%)を見込める物件は滅多にない
  2. 築古木造戸建投資を加速するためには、5年ほど遊ばせる多額のキャッシュが必要
  3. 給与所得金額によって、同時期に所有できる物件総額が抑制される


①は自明の理であり、ほとんどの物件は投資するに値しないクソ物件です。某姫路のトランプさんのように、何でも購入していると危うい状態になることは必定です。


②ですが、もし築古木造戸建を毎年購入するとなると、投資資金を全額回収する 5年ほどは物件に縛り付けられた状態になります。相応の現金を準備する必要があります。


③に関しては、年収 2000万円ぐらいでも、効率良く節税効果を得るには、同時期に維持する物件総額を 1000万円程度に抑える必要があります。


それ以上の物件総額になると、減価償却費が大きくなり過ぎて節税効果が落ちるからです。このため、実質的には給与所得金額によるガラスの天井があるのです。


このような理由のため、「錬金術」が大規模に実現することはありません。まぁ、毎年500万円ずつでもコツコツと仕入れ続けると、長い目では大きくなりますが...。





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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





私が築古木造戸建を選好する理由

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久しぶりに築古ネタです。
不動産投資家仲間で飲みに行くと、私がいまだに築古をイジッていることに驚かれます。


私と同程度の規模の不動産投資家は、1棟マンションがメインのポートフォリオの人がほとんどだからです。これ系の投資家はレバレッジを利かせる投資戦略なので築古は論外です。


なぜ築古木造戸建投資も行っているのかと訊かれたら、「小さな事からコツコツと」と言って笑いを取ります。本当は節税マシーンとして利用していることは論を俟ちません。


もちろん、時価評価は1棟マンション、コインパーキング、店舗物件がメインですが、築古木造戸建の方がインパクトがあるため「私=築古」というイメージが出来上がっています。


そんな感じなので、よく築古木造戸建の相談を受けます。先日は某県にある物件についての相談を受けました。県庁所在地から少し離れたエリアで、いわゆる郊外の物件です。


価格は 400万円程度で典型的な地方の築古木造戸建物件です。改装費込みの表面利回り10%の想定で、購入可否について意見を求められました。私の回答は下記のごとくです。


  • 築古の場合、5年以内に投資資金の全額回収が大前提(=利回り20%以上)
  • このため、超長期目線にこだわる必要はない
  • つまり過疎地域であっても、当面の賃貸需要があればOK
  • 駅近(徒歩10分・都市部)はツブシが利くので、可能であれば手に入れたい
  • 駅近の戸建物件であれば相当ボロくても借主に困ることはない(区分は該当せず)
  • 物件が小振りになるが、改装費が安くなるメリットもある
  • 建物面積 25㎡以上あれば及第点
  • 郊外立地の物件では 土地30坪以上の物件も安価に入手できるが、改装費が大きくなる
  • 建物が大きいとファミリーが入居するので、長期間の賃貸が見込めるメリットはある
  • 駅近の固い賃貸需要と安価な改装費を取るか、郊外で長期入居を取るかは好みの問題


こんな感じの意見を述べました。もうお分かりだと思いますが、このような理由で私は
、ランニングコストのかからない駅近(都市部)の狭小住宅を選好しています。





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不動産投資で実質的無借金を維持する理由

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先日、いまだ金と時間を持たざる医師たちへのブログ主と飲みに行きました。直接お会いするのは久しぶりなので楽しい時間を過ごすことができました。


普段はサロンや FBでやりとりするぐらいなので、現在何に注力しているのかあまり知りませんでしたが、リアルに会って話をすると以前とかなり違うことに気付きました。


さてさて、リアルな出会いは意外感を生み、自分を見つめ直す機会にもなります。今回の飲み会でもひとつの気付きを得ました。それは不動産投資に関することです。


私は、不動産投資においてドミナント戦略を採っています。具体的に言うと、自分の自宅を中心にして、
おおむね半径 2kmの円内に所有物件を集中させています。


現時点で、このエリアに 10物件ほど所有していますが、もともと集中していたわけではありません。2004年から不動産投資を始めましたが、当初は郊外立地の物件ばかりでした。


当時は三井住友銀行が収益還元法でフルローン融資をバンバン出していた時期です。いわゆる「チャンスの窓
が万人に開かれていたわけですが、必然的に郊外物件しか買えません。


なぜなら、地価の高いエリアの物件は収益還元法では評価額が伸びないからです。フルローンにしようとすると、地価の低い郊外や地方立地の物件しか買えないのです。


私の場合、卒後 2年目で実家が破綻して生まれ育った生家も競売で無くなりました。したがって、完全にゼロからのスタートです。当時は頭金を準備するのも一苦労でした。


そんな医師免許以外は何も持たざる者にとって、三井住友銀行の収益還元法によるフルローンで購入するスキームは、人生を一発逆転させる大きな原動力となりました。


短期間に億越え物件をバンバン購入したので、総資産〇億円=債務額〇億円という典型的なヤバい不動産投資家の出来上がりです。今でいうメガ大家さんの走りですね(苦笑)。


私はチキンなので、この状況の危うさをビンビン感じていました。実力に比べて圧倒的に債務規模が大きいので、何かコトが起こるとあっという間に破綻するのは自明の理です。


そもそも実家が破綻しているので、リアルな状況を身近で見聞きしています。巨額債務の恐ろしさを身をもって体験しているのです。


日本が、親の債務を引き継がなければならない奴隷制度の国じゃなくて本当に良かったと大真面目に考えていたほどです。


このようなトラウマを抱えているため、私は極めて慎重な投資姿勢を貫いています。アベノミクスで皆が躍っているときにバンバン物件を売却して、資産の浄化を断行しました。


2013年には実質的無借金になりましたが、現在に至るまでその状態を維持しています。所有物件の数とエリアの地価水準を言うと、実質的無借金であることによく驚かれます。


今回の飲み会でも、なぜ普通の不動産投資家みたいにレバレッジを利かせて資産規模を拡大しないのかを質問されました。その回答は、端的にいうと私がチキンだからです(笑)。


それ以外の理由は、実勢価格と路線価の乖離が大きいので、融資を利用したくても半分も融資されないことが挙げられます。したがって、多額のキャッシュを入れざるを得ません。


このため、私の物件拡大スピードは、一般的な不動産投資家と比べて遅々としています。メガ大家レベルの規模に到達するのに 15年以上もかかったわけですから...。


今後、通貨価値下落兆候が鮮明になれば、方針を変更して大規模に融資を利用する可能性もあります。しかし、現時点では亀のように縮こまって情勢を見守りたいと思います。





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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





自宅1号の収益マイホーム化完了!

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先日、自宅 1号の賃貸借契約が完了しました!
昨年10月にシェアハウスへの改修を目指してチームを立ち上げました。


しかし、コロナ禍の影響を鑑みて今年の 2月に 1棟貸の戸建賃貸に大きく舵を切りました。結構大きな家なので改装費もバカになりません。このためピボットは大きな決断でした。


表面的な収益で言うとシェアハウスの方が良さそうですが、オペレーションを考えると大差無いレベルの手残り収益になりそうです。何度もシミュレーションして得た結論です。


今回は私の所有物件のなかでは最も高価格帯の賃料設定です。私にとって未知の客層なので、スペックおよび値付けには細心の注意を払いました。今回の数字は下記のごとくです。


  • グロス利回 ≒ ネット利回り: 20.7%


通常のケースでは、戸建賃貸に管理費は発生しません。また、築古木造戸建だけに固定資産税も30万円/年と微々たるものです。このため、グロスとネットがほぼ同じになります。


それではどの程度の利回りになったのでしょうか? ネット利回りが 20.7%です。なかなか良い数字だと思いませんか? しかし、この数字に違和感を感じる方は多いと思います。


普通に考えて、坪単価 200万円を超えるエリアの戸建賃貸でこの数字はないでしょう。そう、利回り計算の分母に物件取得価格が含まれておらず、単純に改装費だけなのです(笑)


物件取得価格込みでは 5%に過ぎません。バカなんじゃないの?と思った方も多いことでしょう。しかし地主的考えではこの計算が正しいです。つまり土地は「タダ」なんですね。


サラリーマン大家的には少しカチンとくる会話(建築費のみの利回り計算)が、地主系大家の間では飛び交っています。しかし、今回はあえてこの利回り計算を採用しました。


何故なら、2004年に購入しているためかなり返済が進んでいるからです。しかも地価上昇のおかげで 3倍以上値上がりしており、巨額の含み益(妄想の利益)まであります。


こういう状況なら、まぁ地主的な感覚で考えてもいいんじゃないのかと...。もちろん慢心はいけませんが、収益マイホームの完成型のひとつではないかと考えています。


つまり、マイホームからキャッシュフロー+巨額の含み益の両方を得る状態です。サラリーマンでも地主になれる(?)一例を提示しました。夢があると思いますがいかがでしょう?






★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全125ページのスライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル ver. 190905


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