整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

地震保険は打ち出の小槌?!

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先日、地震保険の調査会社の方とご一緒する機会がありました。不動産投資関係で保険といえば、何と言っても火災保険です。


火災保険の請求ノウハウはかなりメジャー化しています。不動産投資家で火災保険のノウハウを知らない、もしくは自分で申請したことが無い人はモグリと言っていいでしょう。


それほどメジャーな存在ですが、地震保険に関してはそうではありません。地震保険は気軽に請求できるものであるという考え方がありませんでした。


そもそも、地震保険は地震が発生しないと使い道が無いという思い込みがあったのです。しかし、よくよくお話を伺いすると、地震発生直後しか申請できないわけではないそうです。


地震から数年たって申請しても認められるとのことでした。日本は地震大国なので、ほとんどの地域で過去に比較的大きな地震があったと思います。


保険調査会社の方がおっしゃられるには、震度3以上であれば建物の躯体に何らかの損傷が加わっているとのことでした。


震度3以上で躯体に地震による損傷が加わるのであれば、日本に存在する建物のほとんどに何らかの地震の痕跡があるはずです。


このような地震の痕跡を元に保険請求すると、地震保険であっても保険金が給付される可能性が高いとのことです。


もちろん、この辺はかなり高度なノウハウがあって、それに乗っかった形でないと保険請求しても認められない可能性が高いとのことです。これが彼らの食い扶持です。


逆に、このような専門知識を知っていると、地震保険は打ち出の小槌になり得ます。今回、私はすべての所有物件で地震保険の調査依頼をしました。




地震保険の隠されたうま味


そして、実は地震保険には意外な盲点がありました。それは過去に所有していた物件であっても、地震保険の請求が可能というものです。


このことを知ったのは、所有物件の調査依頼後に雑談をしていた時のことです。何気なく「このエリアにも所有物件があったんですよね~」と言うと喰いついてきました(笑)。


過去に所有していた物件であっても、その所有期間の中に地震保険へ加入していたのであれば、保険請求する権利があるのです。売却済み物件から、更に利益を得ることができる!




お得情報をモノにできた3つの要因


私は、2013年以降に所有物件のほとんどを売却して不動産ポートフォリオを大幅に入れ替えています。そして過去に所有していた物件は、ボロボロの物件ばかりです(今も?)。


素人目に見てもクラックだらけの物件だったので、これらの物件群で保険請求すると、かなりの金額の保険金がおりることが予想されます。


このことを聞いた私は、その場で過去に所有していた全物件の調査も依頼しました。今回、このようにトントン拍子に話がまとまった理由は下記のとおりです。


  • 他業種の人たちと積極的にお話をすることを心掛けている
  • 資料をすべて電子化している
  • 電子化した資料を全てクラウド上に保管している


他業種の人との会話で気付きを得たら、すぐにクラウドに保管している情報へアクセスできることは大きな強みだと思います。


私はほぼ全てのデータをクラウド上に保管しているので、端末さえあれば世界中のどこからでも自分の情報にアクセスできます。


このため、理論上はノマドのような生活を送れるのですが、今回の保険金請求でもそれが実証された形になりました。なかなか便利な世の中になったものですね。




地震保険は絶対加入!


それはそうと、調査結果はどうだったのでしょうか?。気になる結果発表ですが、数物件で地震保険がおりる可能性が高いことが判明しました! 数百万円ゲットできるかも?!


最後にまとめなのですが、地震保険は絶対に加入しておくべきです。商業系物件ではペイしないので不可ですが、少なくとも住居系物件では加入するべきです。


そして、地震保険加入の目的は防御的なものだけではなく「攻め」でもあります。火災保険同様、地震保険も申請ノウハウがあると強力なツールになります。


不動産投資家だけではなく自宅などの不動産を所有している人は、「宝くじ」もしくは「打ち出の小槌」なので絶対に地震保険に加入しておきましょう!




【注意


クラックがある=地震保険請求可能ではありません。請求を検討する際には必ず専門家に依頼しましょう。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





コインパーキング増設問題が解決!

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一昨日、懸案だったコインパーキング増設問題がようやく解決しました。11月1日に新装オープンしたのです! いや~、長かった。


購入が2月末だったので、かれこれ開業まで9ヶ月を要しました。単なるコインパーキングにもかかわらずここまで開業が遅れたのは、近隣とのトラブルがあったからです。


今までに20軒近くの物件を購入してきたのですが、ここまで厳しい近隣トラブルは初めての経験でした。不動産において近隣トラブルが発生した場合、感情的になるのは禁物です。


できるだけトーンダウンして、またワンクッション置いて慎重に行動する必要があります。 一度でもヒートアップして反射的な行動に出ると取り返しのつかない事態に陥ります。


不動産のトラブルにおいて「水に流す」などという言葉はほぼないと思うべきでしょう。まさに覆水盆に返らずです。


このため、今回の近隣トラブルが発生したと認識した段階で、非常に慎重な対応を心がけました。もちろん、輩的な 近隣者に対しては法的処置を念頭に毅然とした対応が必要です。


しかし、そうではない感情面でのトラブルは、訴訟では解決できません。したがって、できるだけボタンの掛け違いを直しつつ、冷静に対応する必要があります。


今回は機会損失だけで100万円以上の損害が発生しましたが、とにかく開業まで持っていけてホッとしています。


先週に引き続き ATM が稼働開始したわけですが、やはり ATM をひとつ創るということはなかなか大変な作業だと思いました。


  1.  情報を仕入れ
  2.  資金を引っ張ってきて
  3.  収益スキームを組み立てる
  4.  場合によっては近隣と交渉する


不動産投資の一連の作業は、非常にシンプルで再現性があります。このため、通常のビジネスと比較して、知識・経験・信用さえあれば不動産投資では簡単に結果を出せます。


今回は、今までの経験した中で最も苦労した ATM でしたが、振り返ってみるとヒートアップせずに最後まで冷静に対応できたことを自己評価しています。


今年得た2つの ATM からの収益は、キャッシュフローベースで月額約12万円です。それほど多くない金額ですが、数年で投下資金を回収した後は甘い汁を吸い続ける予定です。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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情報教材表紙




m3.comの連載企画がアップされました!

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一昨日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第7回がアップされました。お題は 商業系物件でもはずしまくる! です。



m3com_logo



今回の連載は、私が1棟モノの商業系物件への投資を開始したときの話です。住居系物件では、苦労しながらも不動産投資家として独り立ちしました。


しかし、商業系物件は最後まで苦労の連続で、売却益を除けば結果を出したとは到底言えません。相変わらずのトラブル続きで、今思い返しても楽しい思い出は全くありません。


商業系物件ではリアルワールドでのビジネスの厳しさを身をもって経験しました。相次ぐトラブルのため、自分のビルは何者かに憑りつかれているのでは? と感じたほどです。


空室の長期化は、所有者の精神をむしばみます。ついにはアダルトサイト運営業者からの入居申込を受けざるを得ないのか?! というところまで追い込まれました。


ただ、苦労続きでロクな思い出はありませんでしたが、トータルで考えると悪いことばかりではなかったです。


m3では記載していませんが、店子だった百戦錬磨のビジネスオーナーの行動を見てリーマンショックの深刻さを知り、当時の全財産を賭けてJ-REIT投資を敢行することにしました。


商業系物件を所有していなければ、医療界でヌクヌクしていた私が巨大なリスクを取って、すべての現金をJ-REITにぶち込むといった常軌を逸した行動はとらなかったことでしょう。


m3.comでは、基本的に失敗談を中心に連載しています。失敗だらけの人生なので執筆が非常に楽です(笑)。1分ほどで読了可能なので、是非m3.comを訪問してくださいね。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





募集4日目の入居申込は痛恨のミス!

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2018.7.31に購入した築古木造戸建ですが、無事計画が終了しました。計画終了ってどういう意味? と思う方が多いことでしょう。改装後に客付けが終了してATM 化したのです。


今回の物件の時系列記録は下記のごとくです。今年は比較的お腹いっぱいなので、不動産投資仲間に譲ろうかと思いましたが、10日以内の現金決済なので自分で購入しました。


  • 2018.7.5  懇意の業者様よりメールで物件紹介(780万円)
  • 2018.7.8  内覧、口頭で買付申込(600万円)
  • 2018.7.20  売主が受託
  • 2018.7.31  決済、工務店と現地で打ち合わせ
  • 2018.8.4  見積書を確認して改装工事契約締結
  • 2018.8.22  改装工事着工
  • 2018.9.22  改装工事終了
  • 2018.9.24  現地確認 → 追加工事発注
  • 2018.10.10  改装工事完了
  • 2018.10.11  客付け開始
  • 2018.10.15  入居申込(家賃保証会社の審査も完了)
  • 2018.11.27  入居開始予定



決済から4カ月でATM 稼働開始となりました。スピード感としては、改装工事でやや手こずりましたが、おおむね問題の無い範囲だと思います。


この物件の投資詳細は下記のごとくです。公道に面していると坪100万円は超えるエリアですが、再建築不可物件なので、この程度の価格で購入しました。


  • 物件価格 600万円
  • 諸費用 34万円(不動産取得税を含まず)
  • 改装費 153万円
  • 上記合計:787万円
  • 家賃 6.8万円
  • 表面利回り 10.23%
  • 節税効果込み表面利回り 18.41%

※ 築古木造戸建投資では、表面利回り ≒ 実質利回り です




ざっくりみて可もなく不可もなくといった数字です。今回はどちらかと言えば微妙な投資事案でした。反省点として、指値の甘さと賃料値付けの甘さが挙げられます。


いくら物件価格が高騰している時期と言っても、もう少し強気に指値をするべきだったのかもしれません。まぁ、取引先不動産業者との関係があるのでこの点については微妙ですが。


次に賃料値付けの甘さですが、入居募集開始後の引き合いの強さを傍観していたのはマズかったです。もう少し早く賃料再考を検討するべきでした。


募集開始4日目の入居申込は決して褒められたものではありません。それだけ物件価値に対する値付けが甘過ぎたということなので、潜在的な機会損失は巨大と言ってよいでしょう。


このエリアの相場は知り尽くしていると思っていましたが、まだまだ脇が甘いことを痛感しました。不動産投資はそれなりに奥が深いモノです。。。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





戸建投資好きでもマンション暮らし?!

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私は回復期リハビリテーションも担当しています。
回復期病棟においては、自宅退院率の上昇が喫緊の課題です。


その観点から、自宅退院を促す因子として下記が重要だと感じています。

  1.  住居形態
  2.  同居する家族の有無


まず①の住居形態ですが、戸建てよりもマンションの方が自宅復帰率が高いです。戸建てには階段や段差があるため、体力の衰えた高齢者には自宅復帰のハードルが高くなります。


一方、マンションに関しては基本的にエレベーター付きの物件が多く、またバリアフリーに近いマンションが多いため、戸建に比べると退院がスムーズな印象です。


次に②の同居する家族の有無ですが、こちらは独居よりも同居家族がいる方が何かと援助を得やすいため、自宅退院がしやすい印象です。


私は不動産投資家なので、余程の好立地物件以外は、区分所有マンションは投資不適格と考えています。


このため、私自身では区分所有は所有しておらず、1棟マンションもしくは戸建てが不動産のメインポートフォリオです。


しかし、もし自分が高齢者になった場合のことを考えると、いくら立地が良くても戸建は生活が不便になるので、区分所有マンションに引っ越すかもしれないと感じています。


投資的な感覚と高齢者にとっての居住性との間には、ミスマッチが存在しているのではないかと思う今日この頃です。








★★★  管理人 お勧めの医学書  ★★★

 
初学者が整形外科の外来や救急業務を遂行するにあたり、最もお勧めの書籍です


    



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・日本整形外科学会専門医
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・宅地建物取引主任士

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