整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

ゆるい先生と私の見解の相違とは?

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先週末は都内で、現在注力中のスタートアップに関連した医療関係のセミナーを行いました。私は股関節外科医なのですが、セミナーの内容は「腰椎疾患」です(笑)。


専門外なのでイマイチ講演内容に迫力が足りなかったのは否めません。やはり、餅は餅屋に依頼するべきかと反省しました。


さて、その前日、整形外科医のゆるいブログ先生と飲みに行きました。ゆるい先生とお会いするのは、昨年5月の日整会以来です。


ゆるい先生は、不動産投資で成功された勤務医ですが、だいたい私よりも数年アクションが早い方です。例えば、蓄財は3~4年、不動産投資は約2年、私よりも開始時期が早いです。


私が嬉しいのは、2000年台前半の悲惨な不動産市況下で、巨大なリスクを背負って勝負した経験を共有していることです。不遜な言い方をすると、一種の戦友的な感覚でしょうか。


さて、今回1年ぶりにお話しして、実践していることに類似点が多いものの、不動産投資に対する考え方が少し異なることに気付きました。


最も強く感じた違いは「普通の医師は不動産投資のガチンコ勝負で勝てるのか否か?」についての見解です。ゆるい先生は「勝てない」派でした。


私は ? というと「どちらかと言えば難しいけれど、不動産投資の才能がある、もしくはガチンコ勝負を回避すれば勝てる」派です。玉虫色で全方位外交的な迷回答ですね(笑)。


客観的にみて、サラリーマン不動産投資のメインストリームである地方都市・大都市郊外圏の1棟マンション投資で勝つことは、2017年時点では極めて難しいと思います。


ほとんどの医師は、高属性を武器にして金融機関から引き出した融資を、そのまま百戦錬磨の不動産業者や不動産投資家に献上しています。


医師で1棟マンション投資をしている人はたくさん居ます。しかし私の目からみて、本当の意味での「勝者」には、残念ながらほとんどお目にかかったことがありません。


その理由は、やはり不動産投資にかける労力の違いだと思います。プロの不動産業者や海千山千の不動産投資家に対抗するためには、生半可な努力では歯が立ちません。


もともと社会経験に乏しく、本業の縛りで不動産投資に時間を割けない医師は、絶好のカモにすぎないと・・・。この意見には、私も肯定せざるを得ません。


しかし、全く勝ち目がないかと言うとそうではないと思います。ゆるい先生はそのひとつの手段として競売を勧めていますが、私は下記の2つの条件での勝負を推奨しています。

  1.  資産家以外への銀行融資がほとんどストップするような最悪期に投資する
  2.  投資マーケットではなく実需マーケットで勝負する


投資の王道は、上記の①です。成長の止まった社会において、真に不動産投資で成功するにはこのパターンしかありません。この時期には、できるだけ都市中心部を狙いにいきます。


②は競争回避型です。投資家の狙うキラキラしたマーケットを外して、ウマミの無さそうな投資対象を狙います。代表選手は、実需マーケットが存在する郊外型の築古木造戸建でしょう。


一般的には、新築や築浅のピカピカの1棟マンションは憧れの的です。私のような10年来の廃屋好きは、かなり特殊な存在だと自覚しています。でも儲かるのはどちらでしょうか?


まぁ、あくまで私のポジショントークなので話半分に聞く必要がありますが、少なくとも他の人と同じことをしていては、余程の才能が無い限り勝ち残ることは難しいです。


そして、ひとつだけ注意点があるとすれば「1棟マンション投資を実践している = 特別な人間」では決してないということです。


確かに上位20%ぐらいには入っていますが、メインストリームで生き残るのは上位4%だけです。上位5~20%は喰われるだけなので、平常時には投資しない方が正解なのです。


ちなみに、2013年以降の天井圏で物件を掴んだ人が、市場下落に耐え切れなくなって手放す物件を、私は虎視眈々と狙っています。前回は2009~2011年でしたが今回はいつでしょうね。


このあたりの現象を見て、ゆるい先生は「勝てない」と考え、私は「タマムシ色」に考えているのです。同じ現象をみても結論が異なるのは、多様性のなせる業かもしれませんね。





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161228 【書影】医師の経済的自由







再建築価額と時価のアービトラージ

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今日は少しマニアックな話です。
最近、築古木造戸建投資でひとつのひらめきを得ました。


それは、築古木造戸建投資における税制上のメリットは「再建築価額と時価のアービトラージ」で得ることができるということです。何のことか分かりませんね(笑)。


上記を知っていれば、仮に建物価格がほぼゼロの物件であっても、それなりの節税効果を得ることが可能となります。


まず、再建築価格とは、国税庁が発表している建物の標準的な建築価額表で知ることができます。これによると、木造戸建の再建築価額は156500円/㎡です。


例えば、建物面積80㎡の築古木造戸建を新築すると、税制上は156500円/㎡×80㎡=12520000円と見なします。実際に建築してもこれぐらいかかるので妥当な数字ですね。


この価額が生きてくるのは、築古木造戸建に大規模修繕を施した時のことです。資本的支出が50%を超えると、新築を取得したものとみなされて減価償却期間は22年となります。


仮に、建物価格100万円+土地価格200万円の物件の場合、新築扱いを回避するには修繕(資本的支出)費は50万円未満に抑える必要があります。これでは何もできないですね。


ところが、建物価額の50%を超えても再建築価額の50%未満なら、「資本的支出の額を区分して計算した場合の耐用年数の簡便計算」を使うことで減価償却期間を短縮できます。


この場合、156500円/㎡×80㎡=12520000円の50%である6260000円未満に抑えれば、減価償却期間を短縮できます。この金額なら資本的支出であっても全然問題なく可能です。


つまり、今までは資本的支出に準ずる修繕を行うことを躊躇していた物件でも、多くの場合で税制上のメリットを享受できる可能性が高まるのです。


これは、かなり大きいことです。税理士の先生でもこのことを知らない方が多いようなので、築古木造戸建投資をする際には、頭の片隅に置いておく必要があります。






★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





超長期逆張投資でも売却経験は必要

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先日、現在注力中の医療系スタートアップの営業アポの合間に、1時間ほどの空き時間が出来ました。毎日、余暇の全てを使って仕事しているので、たまには本屋にでも行くか・・・


本当に久しぶりに、大型書店に立ち寄りました。最近ではほとんど興味の無くなった不動産関係の書棚の前で歩を止めました。何だか知らない本が増えています。


新しい本を中心にパラパラ流し読みしましたが、内容の薄さに驚きました。何故、最近の不動産投資本はこんなに劣化しているんだ?! この手の本の内容は、主に下記の3つです。


  • マイナス金利政策なので融資をガンガン引き出そう!
  • ユルユルの融資姿勢なのでガンガン物件購入しよう!
  • 1~2年でメガ大家の仲間入りしよう!


う~ん、こりゃひどい。不動産投資関係の書棚は、この手の ”輩” 本に埋め尽くされていました。タチの悪いことに、煽りが凄いため自分も成功者(?)になれそうな気がします。


多くの著者が、2013年のアベノミクス始動時前後から不動産投資を始め、物件価格上昇による担保価値増大とユルユルの融資姿勢に助けられて規模を拡大しています。


彼らの経験年数は5年程度しかなく、属性を明らかにしていないために再現性が無いのが特徴です。そして、最も悪い点は、出口(=売却)を確定した経験がないことです。


先日のブログでも書きましたが、不動産投資において最も重要なことは、資産規模でも所有期間中のCFでもなく、「最終的な税引き後利益が手元にいくら残るか」で決まります


これらの著者は、いかにして物件を取得するかというところにフォーカスしていますが、融資がユルユルなので、ある程度の属性があれば誰でもメガ大家になれます。


そして、これにはたったひとつだけハードルがあります。それは「自分の心のリミッターを外す」ことです。つまりいかにバカになれるかが、規模拡大の隠されたTIPSなのです(笑)。


2013年以降にメガ大家~ギガ大家になった人の多くは、百選練磨の不動産業者や不動産投資家の売却先です。つまり、彼らは気付いていないのですが、絶好のカモにされているのです。


参考: メガ大家も内情は火の車?!


このようなカモにされている著者が執筆した本を信じてしまうと、読者もカモにされてしまいます。これではまるでカモの再生産工場です・・・


世の中に錬金術などありません。少なくとも公開されている情報で、短期間のうちに努力もなく富裕層~超富裕層に到達するなど、通常ではあり得ないことです。


不動産投資本を読むことは悪いことではありませんが、少なくとも売却経験の無い人の書籍は、読む価値が無いと言って過言ではないでしょう。


金融資産投資でもそうですが、投資において最も難しいのは売却して利益を確保することです。「相応の価格で売却する」テクニックは半端ではなく難しいのです。


私は、金融資産投資・不動産投資において、基本的には超長期~永久保有を前提にしています。ただし、最初からそうであったわけではありません。


何度も売り買いを経験して資産の組み換えを行い、優良資産を選別してようやく最後に到達したのが超長期~永久保有でした。最初から優良資産を購入できるほど世の中甘くないです。


投資では、どれほど売却が難しいのかということを理解できていると、怖くて簡単には購入しなくなります。超長期逆張り投資家として成功するには売却も経験するべきでしょう。






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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




築古木造戸建のATM化完了!

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4月下旬に購入した築古木造戸建の入居者獲得に成功しました! 何だかんだ言って改装工事が終了したのは、2か月後の6月下旬です。



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今回の改装費の予算は100万円でしたが、250万円と大幅に超過してしまいました。その主な理由は水回りを総入れ替えしたことです。公団型ではあるものの、新品はイイものです。


もともとあったキッチンはダイノックシート張り替え等で何とか使用できる(?)レベルでしたが、53%は経費化できるので清水の舞台から飛び降りるつもりで新調しました。


築古木造戸建投資では、節税効果を考えながら改装工事をどこまで行うかを決定します。人それぞれの流儀がありますが、最近の私は改装費をたっぷりかける方向に舵を切っています。





完成した物件を見学しがてら、不動産業者の営業廻りを行いました。不動産業者の営業は本当に久しぶりです。5年ぶりぐらいでしょうか?


現在の所有物件は、都市中心部のごく狭いエリアに集中しています。このため不動産業者さんとはツウツウの仲なので、基本的には営業不要です。


しかし、新規エリアの物件では、そういうわけにはいきません。まずは人間関係の構築から始めなければいけません。そして、よくある話ですが、翌日に入居付けしてくれました。


経験上、営業廻りした次の週は、非常に成約率が高くなります。もちろん、自信を持って入居希望者にお勧めできるレベルの改装工事を施工したという自負が必要です。


今回の入居付け成功の結果、4月下旬購入から賃料発生までは3カ月で完了したことになります。財務的な詳細は下記のごとくです。

  •  物件価格: 300万円
  •  諸経費 : 35万円
  •  改修費 : 250万円
  •  賃 料 : 59000円
  •  表面利回り: 12.07%
  •  実質利回り: 21.71%


最後の実質利回りとは節税効果込みの利回りという意味です。ちなみに、築古木造戸建の場合は1棟マンションと異なり、税効果を考慮しない場合には、表面利回り ≒ 実質利回りです。





今回の物件購入からATM化まで、実質的な労働時間は数時間に過ぎませんでした。そんなに美味しい話はウソ臭い! と思う方が多いと思います。


実際、その感覚は正しいと思います。何故なら、2004年から始めた不動産投資の経験値が無ければ、たった数時間で築古木造戸建をATM化することは不可能だからです。


一方、経験値さえ積めば簡単にATMを量産できるのなら、築古木造戸建投資に特化すればいいのではないのか? という考えは、残念ながら正解ではありません。


適切な物件を購入できるという前提では、築古木造戸建投資は最強の資産形成術ですが、もちろん世の中そんなに甘くありません。築古木造戸建投資のデメリットは下記のごとくです。

  1.  基本的には自己資金を投入する必要がある
  2.  規模が小さいので、築古木造戸建投資だけで経済的自由に到達することが難しい
  3.  チャンスの窓が開いている時期には実践し難い



①は、銀行融資も可能ですが、効率を考えると現金投入が望ましいです。数百万~1000万円程度の資金を得るのに、銀行への融資申し込みは煩雑過ぎるし嫌われます。


②は、今回のATMも実質的に手元に残る金額は、たかだか月額55000円程度にしか過ぎません。経済的自由(月間の不労所得100万円程度)には程遠いです。


3万円の週一夜診バイトの手残り金額は、3万円×4日×(1-税率=0.47)=56400円なので、週に1回夜診バイトに行く代わりに、家でダラダラ過ごせるメリットはありますが・・・


③に関しては奥が深いです。私の場合、築古木造戸建投資は資産形成の「おやつ」に過ぎません。主食は、都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株・ビジネスです。


都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株に関しては、購入できるチャンスの窓が開くのは10年に一度程度しかありません。そして、その時期は資金繰りで必死になります。


よだれが出るほど欲しい立地の物件がちらほらと投げ売りされる状況下では、軍資金の関係で購入できる物件の数が限られるからです。数億円のキャッシュがあっても状況は同じです。


さらにチャンスの窓が開く時期は、不動産と株式ともほぼ同時です。限られた資金をどの投資対象に振り向けるかは本当に大きな悩みなのです。


正直言って、そんな時期に築古木造戸建で遊んでいる余裕はありません。何故なら立地が良ければ良いほど、余程の緊急事態でない限り、市場へ売りに出されることはないからです。


言うなれば、築古木造戸建投資は投資の閑散期(=社会が好景気な時期)しか購入する機会はありません。経済危機の極期では、都市中心部の希少物件を狙いにいくべきなのです。


逆に言うと、投資の閑散期にも楽しめるのは、ビジネス以外では築古木造戸建投資ぐらいしか思いつきません。


そうは言っても選球眼は必要です。投資の閑散期に資金をブタ積みするのは勿体ないなと思うようになって来れば、築古木造戸建投資を始める機は熟しているのかもしれません。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





路線価推移からみた不動産の真実

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平成29年度の路線価が、7月3日に発表されました。私は、所有物件の不動産価値のひとつの指標として、路線価を毎年ウォッチしています。


今年の路線価の傾向なのですが、全国約32万5千地点の標準宅地は前年比で0.4%のプラスとなり、2年連続で上昇しました。ただし、全国一律ではありません。


都道府県単位で上昇したのは、北海道・宮城県・福島県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・愛知県・京都府・大阪府・広島県・福岡県・沖縄県の13都道府県に過ぎません。


そして、都道府県内でも中心都市とその他のエリアで格差が生じています。まさに二極化が進んでいるのです。しかし、物事の真贋を見極めるには、生データを確認することが必須です。


とりあえず、私は自分の投資対象エリア以外の不動産にはあまり興味がないため、自分の所有物件の路線価の推移を調べてみました。下記がそのグラフです。



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一番下の物件⑧以外は、築古木造戸建や区分を除いた、そこそこの規模の物件のみを抽出しています。縦軸が路線価(千円/㎡)で、横軸は購入からの年数に3~6年を加えた年数です。


上から①~④の物件は、現在も所有しています。⑤~⑦の物件は売却済みです。参考として4月購入の戸建を⑧に示します。路線価が高い物件の上昇率が高い傾向にあります。


売却した下の⑥⑦は大都市郊外圏です。平成29年度の路線価も、前年比 マイナス~0%です。売却したのは1~2年前ですが、所有し続けても売却益の上積みは無さそうでした。


唯一、3年前に売却した物件⑤は、売却時路線価155千円/㎡ → 平成29年は220千円/㎡と大幅上昇しました。実勢上昇率はもっと上です。う~ん、これは悔しい。




ちなみに、参考として挙げた⑧の築古木造戸建ですが、地を這うような路線価です(笑)。景気の波に左右されず、一貫して下げ続けているのが恐ろしいところです。


この物件も長期保有するつもりですが、築古木造戸建に関しては下記前提条件があるからこそ、地価ゼロに向かって行進している物件であっても購入するのです。

  • 10年以上のスパンで賃貸需要が見込める
  • 維持費がほとんどかからない(固定資産税+火災保険 < 5~10万円/年)
  • 節税効果込みで実質利回り20%以上を確保できる → 5年で投資資金を全額回収




現在所有している物件の路線価上昇率は、路線価の高い順から平成28年度比で17.5%、8.6%、3.2%、3.8%でした。やはり路線価の高い物件ほど、上昇率が高い傾向にあります。


そして、実勢価格は、路線価とは比較にならないほど上昇しました。一方、路線価は1年遅れの数字なので、来年度の上昇率は一服もしくは下落に転じるものと予想しています。


以上から分かることは、やはり不動産は立地であるということです。もともとの地価が高い物件は、好況時に、周囲と比べて価格上昇率が高いです。


一方、地価の低い物件は、好況時にもその恩恵にあずかる度合いが低いです。普段のメンテナンスも含めて、できるだけ地価の高い物件をメインにすることが妥当な戦略でしょう。


そうは言っても、中心地の物件は希少価値があるため、買いたくても表に出てきません。このような物件を購入できるチャンスが、インサイダー以外に開かれるのは恐慌時だけです。


そして、チャンスの窓が開いた時に購入するためには、「現金を持っている+属性が高い」という条件を満たしている必要があります。う~ん、解決が難しい問題ですね。。。






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