整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

医療と不動産投資はつながっている?

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先日、大腿骨転子部骨折術後の患者さんが、入浴訓練をしている場面に遭遇しました。私は、時間ができればリハビリテーション室に行って、患者さんの身体能力を確認しています。


リハビリテーション室での回診を日課にしているのですが、空風呂を用いた入浴訓練を直接見る機会はそれほど多くありません。


この日はたまたま、患者さんが浴槽をまたぐ姿を拝見したのですが、体が固くて筋力も不足しているため、うまく浴槽のエプロン部分をまたぐことができません。


浴槽の高さは自宅と同じ高さに設定しているため、浴槽のエプロン部分の上に、高さ5cmほどの木板を置いての訓練です。これは、なかなか厳しいですね。


さて、5分ほどがんばっていましたが、結局介助無しでは浴槽内に入ることはできませんでした。う~ん、これでは自宅の浴槽で入浴することは難しいかもしれません。


おそらく、この方が家を建てた際には、自分が大腿骨を骨折するとは思いもしなかったことでしょう。いや、自分が高齢者になることさえ、思いつかなかったかもしれません。


しかし、現実は残酷です。高齢になると、浴槽が高いだけでも入浴困難となります。今更ですが、新築時や引越しする際、自分が高齢になったときのことも考えておくべきでした。


そして、これは他人事ではありません。私は築古木造戸建をいくつか所有していますが、水回りのリフォームは費用がかかるので、極力残して再利用することにしています。


このため、エプロン部分が高い、いわゆる「五右衛門風呂」的な浴槽が多いです。私にとっては少し狭いかなという感覚ですが、高齢者にとってはとんでもなく入浴し辛いお風呂です。


このため、潜在的な高齢者層の需要を取りこぼしている可能性が高そうです。まさか、受け持ち患者さんのリハビリテーションをみて、所有物件の欠点を知るとは思いませんでした。


意外と、医療と不動産投資はつながっているのかもしれないなと思った1日でした。おそらく、医師目線での住宅選びも、重要なファクターとなりそうです。




★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資のCFに影響を与える要因は?

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先日のメガ大家も内情は火の車?!の反響が、私の周囲では意外にも大きかったです。このため、調子に乗って追記してみたいと思います。


先日ご紹介した東急リバブルの収支シミュレーションですが、これは意外と使えるおもちゃです。世の中ではたくさんの不動産投資家が、ブログ上で誇らしげに自らの状態を披露しています。




55 - コピー




「年間家賃収入1億円」などは、全く珍しくありません。では、実際はどの程度儲かっているのか? お手並み拝見です。暇だったの数十名の公表データを入力して遊んでみました。


尚、収益シミュレーターに入力する値ですが、「物件価格=投資総額」と「年間予定賃料収入」以外は、推定値となります。ここでは私の経験上、下記スペックを前提としました。


  • 立地は大都市郊外圏もしくは地方都市
  • 物件の路線価は20万円/㎡未満
  • 物件スペックは住居系の鉄骨造もしくはRC造
  • 自己資金ゼロ
  • 稼働率90%
  • 経費率20%
  • 借入期間20年
  • 金利1.5%



現在活躍中の不動産投資家は、上記条件に合致するケースが多いです。このステージを脱出した方は、坪200万円を超える都市部の1棟マンション投資に参入するケースが多いです。


都市部の不動産投資においては、中古ではなく(自分で土地の仕込みや建設を行う)新築マンション投資が利回り的にも熱かったです。


このレベルになると物件売却益で手にした分厚い自己資金があるため、不動産投資の戦い方が一般不動産投資家と異なります。このため、上記条件は当てはまらないことが多いです。


さて、上記条件を収益シミュレーターに入力し続けると分かりますが、おおむね表面利回り10%では手残りのキャッシュフローが絶望的に低いことが分かります。


例えば、総投資額10億円で表面利回り10%では、年間手残り収入は1209万円、実質利回り1.2%です。10億円も投資して、たったの1209万円です!私なら怖くて夜も眠れません。。。


総投資額10億円で表面利回り12%では、年間手残り収入は2609万円、実質利回り2.6%です。これでも全然ダメですね。数回のトラブルやちょっとした社会情勢の変化で即破綻です。


では、総投資額10億円で表面利回り15%ならどうでしょう?年間手残り収入は4709万円、実質利回り4.7%です。これなら何とかイケそうです!しかし、今時こんな物件ありますか?


次に、総投資額10億円で表面利回り12%ですが、融資期間が30年ならどうでしょう?このケースでは、年間手残り収入は4258万円、実質利回り4.25%です。これもイケますね。


このようにいろいろ遊んでいると、自分で意思決定できる因子で、最終的な手残り収入に影響を与えるモノは、下記のふたつであることが分かります。

  1. 物件の表面利回り
  2. 融資期間


稼働率や経費率はある程度努力でカバーできるものの、基本的には立地と物件スペックで決まっています。属性を上げても、金利を完全にコントロールするのは難しいです。


このため不動産投資で成功するためには、できるだけ長期の融資を獲得できる表面利回りの高い物件を獲得するしかないのです。その際のひとつの目安は下記数字ではないでしょうか。

  • 表面利回り12% × 融資期間30年
  • 表面利回り15% × 融資期間20年
 


売却を前提にしない場合、「真に」この条件を満たす可能性がある物件は、2017年3月時点では、一般的な不動産市場にはほとんど存在しないというのが正直なところです。


ちなみに「真に」とは、普通にやれば経費率20%程度で、稼働率90%を長期間(おおむね10年程度は)確保できるという意味です。お化粧された表面利回り12%や15%ではありません。


尚、当然のことではありますが、自己資金が多ければ多いほど年間手残り収入は増加します。ただ、ほとんどの人は潤沢なタネ銭が無いので、現実的な解ではありませんね。






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メガ大家も内情は火の車?!

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最近は、金融緩和の影響で資産インフレが顕著です。
そして、資産インフレだけではなく、不動産賃貸業の世界もインフレ傾向にあります。


ワンピースの世界では、王下七武会のクロコダイルでさえ、懸賞金は当初8100万ベリーでした。それが最近では億越えは当然で、10億ベリーに達するキャラクターも登場しています。


ワンピースでは懸賞金インフレが極端過ぎると揶揄されていますが、現実の不動産投資家の業界でも同様のことが発生しています。いや、もっとすごいかもしれません(笑)。


私が不動産投資の世界に参入した2004年頃は、資産的なバックグランドの無い素人が投資物件を購入することは非常に難しかったです。書籍もほぼ皆無なので、全て手探りの状態でした。


ちなみに私が初めて購入した1棟オフィスビルは、たったの3500万円でした。当時はこの程度の金額の物件を購入するのも、清水の舞台から飛び降りる覚悟でした・・・。


ところが、2013年以降のアベノミクス始動から情勢が激変しました。銀行融資がユルユルなので、理屈さえ分かっていれば面白いように規模を拡大できるのです。


これに加えて収益物件の価格が高騰したことも、彼らの担保余力を増大させました。このふたつの要因のおかげで、たった数年で
資産(※)を数十倍にまで膨らませる人が続出したのです。


※ バランスシートの大きさであり純資産ではありません。端的にいうと図体が大きいだけです


今では、資産10億円越えの「メガ大家さん」は珍しくもなんともありません。中には50億円から100億円越えの人まで出現しています。


資産10億円超なので、家賃収入は1億円を超える人が多いです。「毎年1億円も家賃収入が入ってくると左団扇じゃやないか」と思うアナタ! 事はそんなに単純ではありません。


実際にモデルケースで検証してみました。先日、本屋さんで拝見した某メガ大家さんが公表しているデータを、東急リバブルの収支シミュレーションに入力してみました。




55 - コピー




この方は最近派手に活動されており、投資総額16億円・年間家賃収入1.2億円と公表しています。試算結果は上記のごとくで、16億円投資していて年間手残り収入が1921万円でした。


この数字は税引き前なので、税引き後は更に手残り収入が少なくなります。税引き前の実質利回り1.2%は相当厳しい数字です。突発事故1件ですぐに飛んでしまうレベルです。


今回は、諸経費のデフォルトが15%だったのでそのまま使用しましたが、郊外のRC物件がメインポートフォリオのようなので、私の肌感覚では30%ぐらいのイメージです。


敢えてそうせずに諸経費15%、稼働率95%という大甘の数字を採用したのは、私の肌感覚の数字を入力すると、手残り収入がマイナスになったからです・・・


おそらく、減価償却を確保して税の支払いを先送りするために、毎年新規物件を購入し続けなければ、税の支払いで資金ショートしてしまう自転車操業的な状況ではないかと推察します。


このような状況であっても、物件を購入し続けることができる間は、大過なく過ごすことが可能です。しかし市況が悪化して保有物件の担保余力が無くなると、新規購入が不可能となります。


こうなると破綻へと一直線となります。私は不動産投資ウォッチャーなので、借入金額・満室想定家賃・物件スペック・エリアが分かると、内情をだいたい察することができます。


現在活躍中(?)のメガ大家さんの中には、内情が火の車である方が結構多い印象です。このような人が苦境を脱出するには売却しかないですが、市況下落までの時間との戦いです。


医師でここまで極端な方はあまり居ないと思いますが、本屋さんに並ぶ書籍の不動産投資手法を鵜呑みにすることは危ないと思います。世の中に「錬金術」などありませんから・・・


※ ちなみに私の不動産メンターにもメガ大家は何人か居ますが、いたずらに規模拡大を追求せず、皆手堅く不動産経営をされています。





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  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





お勧めの不動産投資勉強法

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私事ですが、拙著 医師の経済的自由 の増刷が決まりました!
発売から3週間のスピード増刷で、非常にありがたいです。






担当者の方からは「今年の冬ぐらいまでに増刷になればいいですね~
というお話をしていただいていたぐらいなので、本当に驚いています。


新著の7~8割は「初版が最後の版」と言われていますが、何とか初版の壁を突き抜けることができました。これもひとえに先生方のお蔭と感謝しております。





さて昨日ですが、私の不動産投資のメンターの方に、私の出版のお祝いに某会員制の高級ホテルで1泊2日の懇親会、および出版記念セミナーを開催する機会をいただきました。


セミナーの内容は「資産形成戦略の実際」です。勤務医のための資産形成マニュアルに則した構成で、マニュアル内で展開した論理をどのように実践しているかを紹介しました。


文章化することが面倒なことでも、スライドと口演なら簡単に説明できるので、これも加えておかなければならないなと思っていた内容もある程度含めました。


セミナーは録画しているので、後日になりますが今までに資産形成マニュアルをご購入いただいた先生方にアップグレードの一環として無料で配布させていただこうと思っています。


セミナー内で、私が初心者の立場で今から不動産投資の勉強を開始するのであれば、どのように勉強すれば効率が良いのかという話題に触れました。せっかくなので要旨を書きます。


  1.  「不動産投資の正体」を一読 
  2.  本屋さんで50冊ほど書籍購入
  3.  1ヵ月以内に完全読破
  4.  再度、何度も「不動産投資の正体」を熟読
  5.  地元の大家の会に参加
  6.  物件情報収集&物件調査を繰り返す


①の不動産投資の正体は、不動産投資コンサルタント兼実践投資家である猪俣淳(いのまたきよし)氏による渾身の力作です。薄っぺらい本ですが、内容は非常に高度です。






もともと、同名の黄緑色の書籍がありましたが、今回の改訂で内容がやや平易になりました。私は黄緑色の書籍を持っていますが、何度読んでも理解できない部分があるほど難解です。


取り敢えずこの書籍を一読してから、50冊程のジャンルを問わない不動産投資本を読破しましょう。つまらない本やバイブル商法の怪しい本も含めて清濁併せ飲むことがポイントです。


そのあと、再度「不動産投資の正体」を精読します。少しは理解できるようになっているかもしれません。そして、いよいよ実地訓練ですが、まず地元の大家の会に入会しましょう。


その後は物件情報収集&物件調査の繰り返しです。最低でも100件ぐらいの物件調査は行いましょう。これぐらいやって、ようやくスタートラインに立てたかな?ぐらいの感覚です。


業者さんからもらった ”3 0年間借上げなので安心!” 等の宣伝文句が謳われている数枚の物件資料を見ただけで「コレを購入しよう」とかはありえない話です。くれぐれもご注意を。




★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







家具付とフルリノベ、どちらが勝つ?

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2月下旬は、賃貸繁忙期の真っただ中です。
例年忙しい時期ですが、今年の私は少し違います。


2014年以降は、住居系の新規物件購入を完全にストップして、所有物件の売却に転じています。不動産投資家に人気のある、積算の出る郊外の1棟マンションは売り切りました。


無数のライバルが出現する郊外の物件を売却して、高地価の都市中心部の物件のみを残しているので、客付け業務が非常に楽になりました。このため繁忙期なのにやることがありません。


現在は、投資用マンションの建築ラッシュが続いています。相続税の改正で税負担が重くなった不動産所有者が、大挙して所有地に新築マンションを建築しているのです。


もともと、大〇建託やレ〇
パレスが、30年一括借り上げを撒き餌にして販売攻勢をかけていましたが、相続税法改正の追い風に乗って、凄まじい勢いで建築されているのです。


周辺部から確実に既存の不動産賃貸市場は崩壊しつつあります。収益性が急激に悪化しているのです。そんな真っ赤に染まったレッドオーシャンからは、早めに脱出するに限ります。


さて、ちょっと余裕のある繁忙期を過ごしている私ですが、現在ちょっとした実験を行っています。その実験とは、家具付き賃貸 vs フルリノベ部屋はどちらが強いか? です。


昨年までAirbnbを運営していた部屋を、家具付き賃貸として賃貸市場に再投入しています。一時期、簡易宿泊所へのコンバートを検討しましたが、結局消防署の許可が降りませんでした。


100を超える高レビューを蓄積しており、素晴らしく高収益だったので残念ですが、遵法性は大事です。民泊からは完全撤退で、今後は営業許可取得済みの旅館業に専念します。


さて、Airbnb部屋に設置していた家具は、総額で30万円ほどです。まだまだ綺麗なので捨てるのはもったいないです。しかも、破棄するのにコストがかかるし面倒です。


これをクリアするためには「家具付き賃貸」として、賃貸市場に再投入することにしました。初期費用は回収しているので痛くないのですが、更に家賃を5000円アップしました。


どんなけ欲深いんや、という声が聞こえてきそうですね(笑)。それとは別にフルリノベした部屋も家賃アップして、どちらが早く埋まるかを観察しました。


結果は、圧倒的に家具付き賃貸でした。う~ん、皆さん花より団子のようです。この物件は某旧帝国大学徒歩圏内の立地なので、比較的高所得の入居者が多いです。


そんな入居者層にも関わらず、実利を満たした部屋の人気が高かったようです。この小経験を今後の参考にしようと思います。





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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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