整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

不動産投資の「貧すれば鈍する」

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今日は不動産投資における「貧すれば鈍するについての話をしたいと思います。不動産投資の世界では DIY をすることは 比較的好意的に受け止められています。


その理由は定かではありませんが、不動産投資が一般化した初期の頃のカリスマ不動産投資家の何人かが DIY を推奨していたことが関係あるかもしれません。


昔からの大家さんや地主さんは、基本的には所有物件に不具合が生じたときにも自分の手を汚すことはありませんでした。


このような常識の中で、ゼロから始めた不動産投資家が汗をかいて DIY で物件をメンテナンスしていく様は、見るものに新鮮な感動を与えたことも理由のひとつだと思います。


しかしこのことが原因になって、その後も物件に自分の労働力を注入することが美徳という考えが不動産投資家の間で広まってしまいました。


もちろん、この事に関して全否定するつもりはありません。しかし、不動産投資の最大の目的は利益を得ることです。決して DIY で物件をメンテナンスすることではありません。


不動産投資は経営的な部分が大きなウエイトを占めます。このため、何でも自分でやるというのではなく、適材適所で外注していくのが基本方針となります。


DYI をしていいのは
  1. プロ並みの技量があって
  2. 自分がそれを趣味にしている

という場合に限られるべきだと思います。この両者に該当しない人は、投資判断や経営判断するところに特化して、物件のメンテナンスは外注することが望ましいと考えています。


このようなことを言うと、各方面からご批判をいただくことになるかもしれませんが、世の中で勝っていくには、戦術ではなく戦略を考え抜くのが秘訣です。




不動産投資の黄信号


私が不動産投資家として少々危ない状況になってきたと感じるサインは、経費をケチって自分で物件のメンテナンスを行うようになることです。


このような行動をとるのは、二代目大家さんに多いです。ゼロから独力で大きな資産を築いた者は、どのようにして不動産投資というゲームを進めていけば良いのかを知っています。


ところが先代から何の苦労もなく物件を引き継いだ二代目大家さんは物件運営能力に欠けるケースが多く、何をしていいのか分からないため経営状態が悪化しがちです。


そして経営状態が悪化した時に採られがちなのが経費削減なのです。 安易に自分でできることは自分でやろうという考えに至ります。つまり何も考えていないんですね。


例えば、物件のクロス張り替えなどを大家さん自身が施工するようになってくると、その方の行っている不動産投資は黄信号が灯っていると考えてよいでしょう。


自分でやるほうが職人さんに外注するより安価ということは、それだけ自分の経営能力が劣っている証拠であり、経営能力向上が喫緊の課題だからです。


このようなケースでは、自分の時給単価が職人より低いから自分でやってしまおうというのではなく、少なくとも職人の時給単価を上回る程度に経営能力を上げるべきだと思います。


このように不動産投資において美徳とされている「自分で汗をかいて物件を運営する」ことは単なる思考停止であり、不動産投資がうまくいっていないサインだと認識しています。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





m3.com 第11回がアップされました!

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一昨日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第11回がアップされました。お題はビジネスは他人の褌で相撲をとるな! です。



m3com_logo




資産形成におけるマイブームは、ビジネスの立ち上げです。現在も同時並行でいくつかの事業を進行させています。マイブームとなった理由は下記のごとくです。


  1. 金融資産、不動産を含めてほとんどの投資対象が割高なので投資旨味が無い
  2. 強力なキャッシュ産生マシーンを元手ゼロで獲得できる可能性がある
  3. 起業経験やスキルが身についたため、気軽にビジネス立ち上げができるようになった



ビジネスの立ち上げには麻薬的な楽しさがあり、一度その面白さを知ると止め難い魅力があります。これは面白いネタかも、あれも面白いネタかも、と毎日楽しいのです。


もちろん、起業は苦しいことが多く、毎日のように難題が降りかかってきます。基本的には経営者(CEO)が全てを解決する必要があるので、精神的には非常にタフな仕事です。


今ある乏しい材料だけで問題を解決する必要があるので、整形外科医的にいうと巨大な骨欠損のある開放骨折を知恵を絞りながら手術していくような感覚です。


そんな大変な仕事を毎日できるわけないだろ! と思う方が多いでしょうが、これがヤミつきになるんですね(笑)。手術好きな先生ならご理解いただけると思います。


さて、そうは言ってもビジネスの立ち上げには危険がいっぱいです。無知な状態で挑むとほぼ確実にヤラれてしまいます。


落とし穴は無数にあるのですが、ビジネスモデルを考える時点で間違った道を進みだすと軌道修正不可能です。私も最初のビジネス立ち上げでイタイ目にあいました。


今回のm3.comでは、最初に立ち上げたビジネスがどうして危機に瀕したのかを詳述してみました。1分ほどで読了可能なので、是非m3.comを訪問してくださいね!







★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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参加希望の先生方は、こちらからお願いします




収益マイホームで苦闘中!

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自宅 2号の 1階活用方法について悩んでいます。改装の見積もりが上がってきて、なんとか予算内に収まる状況が見えてきました。


今回も収益マイホームにするつもりなのですが、肝心の収益源である 1階の活用方法がまだ固まっていません。現時点での候補は下記のごとくです。

  1.  月極駐輪場
  2.  時間貸駐輪場
  3.  月極駐輪場+自家用駐車場
  4.  レンタルスペース
  5.  賃貸(飲食店)
  6.  賃貸(一般)



この中で最有力は①の月極駐輪場と⑥の一般賃貸です。①の理由は、最も初期投資金額が安価であることと、収益性が確実なことです。⑥は誰でも考えることですね。


地下鉄駅徒歩 1分という立地であるため、駐輪場ニーズは非常に高いです。このため下手にスペースを貸すよりも、駐輪場の方が収益性が高くなることが予想されます。


②の収益性は月極を上回りますが不特定多数が出入りします。③レンタルスペースは運用が難しく、④飲食店に貸す場合は 2階以上で自分が居住するので夜中にうるさいと困ります。


賃貸に出す場合には基本的にはスケルトン貸しですが、水回りに関しては私が準備する必要があるので初期費用が少しかさむという難点もあります。


このあたりを考えると月極駐輪場がベストなのですが、最大の問題点は物件の外観が悪くなることです。これに関してはデザイナーさんに何とかしてもらうことで対応予定です。


それ以外の実務的なこととして、天井高が十分に取れるかということが挙げられます。駐輪場で収益性を最大限に高めるためには、2段の自転車ラックを導入する必要があります。


しかし自転車ラックに関しては、どのメーカーもだいたい天井高 250 cm必要です。今回の物件は鉄骨造なので、鉄骨の梁が室内に突き出しています。


梁から土間まで計測すると235 cmでした。これだとアウトですが室内に露出している梁は多くないため、その部分を外すことで
2段自転車ラックを
設置できる可能性があります。


このため、室内の画像をあらゆる方向から見て、自分で図面を引いてシミュレーションしているのですが、これがなかなか根気のいる作業でしんどいです。


限られた面積で最大限の収益性を上げるためには、アタマに汗をかいていろいろ考える必要があります。収益性を考えないのであれば、業者に丸投げで OKです。


しかし、不動産投資のようなストックビジネスに関しては、最初にいかにして最大の収益力を確保するのかが、長期的な収益をあげるポイントになります。


よなよな、ああでもないこうでもないと図面を引きなおして最大限の自転車を収納できるプランを練っています。


15年ほど前に、現在の自宅前に駐車場を造る時にも同じような事をしました。当時は PC ではなく、紙の図面の上で自動車の形をした長方形の紙を移動させて試行錯誤しました。


今回はパワーポイントなので随分スマートになりましたが、やっていることは結局同じです。とにかく自分で考え抜いて最大限の収益確保することが最重要です。


最初の収益マイホームでは一般的な常識よりも、かなり多い台数を詰め込むことに成功したので、15年間で700万円ほど手残りが上積みされました。


このように、最初にどれだけ自分のアタマをひねって汗をかくかによって、その後の収益性が変わるのが不動産投資のいいところです。今回もめげずに頑張ろうと思います。







★★ 管理人監修の 「収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


レオパレスに死亡フラグ?!

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レオパレス 21が大変なことになっています 。レオパレス建築のアパートで国の基準を満たさない物件が多数見つかり、最大14000人が引っ越しを余儀なくされています。


今回問題になっているのは天井裏です。天井裏の仕切り壁が無いため、なんと全ての部屋が天井裏で繋がっているという信じられない不正行為です。


レオパレスに関しては数々の伝説があります。ビー玉を床に置くと転がっていくや、壁が薄すぎてチャイムで全戸の住人が出てきた等で、主に下記のようなものがあります。




  • チャイムを鳴らされたと思って玄関を開けたら、4軒隣の部屋だった
  • チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった
  • チャイムを鳴らしたら住人全員が出てきた
  • ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも 爪切りの音も聞こえる
  • 納豆をかき混ぜる音も
  • 壁ドンしたら壁に穴が開いた
  • というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった
  • 壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた
  • 隣2部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったが、さらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた
  • 右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた
  • すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする
  • 地震だと思ったら、隣の住人が部屋の中を歩いてるだけだった
  • スピードラーニングを聞いていたらその棟に住んでる人が全員英語ペラペラになった
  • 訪問販売が来ると全員が居留守を使った
  • 朝6時に目覚まし時計のアラームを掛けておいたら朝6時に全室住人が起きた
  • だけど家賃6万
  • 業績悪化でさらに壁が薄くなる
  • 将来的には壁がなくなる可能性も





最後の方はネタでしょうが、天井裏が全て繋がっているのはなかなか衝撃的です。隣の部屋に侵入しようとすれば簡単にできてしまうので、若い女性にとっては極めて危険です。


レオパレスに関しては、以前から 30年一括借り上げのサブリース契約の一方的な賃料減額問題が世間を賑わしてきました。


この件に関しては法律の盲点を突いた手法なので、倫理的・道義的問題はあるものの法的な問題はありません。しかし、今回は完全にクロです。


レオパレス問題に関しては突然降って湧いたような話ではなく、少なくとも不動産投資家の中では常識的な話です。


ある程度本気で不動産投資にコミットしている人が、レオパレス・大※建※、TATE※Uなどの地主やサラリーマン投資家向けのパック商品を購入することは皆無です。


かぼちゃの馬車事件にも通じますが、やはり騙されるのは業界の内部情報を知らない素人です。レオパレスほど悪評高い企業であっても、外部に評判は漏れないのかもしれません。


レオパレスが生き残る可能性は極めて低くなってきましたが、巻き添えをくらう地主さんや入居者さんはやるせない気持ちでしょう。。。


やはり大きな投資をする場合には、少なくともその業界の空気感ぐらいは理解した上でおこなうべきだと強く感じました。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
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医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





m3.com 第10回がアップされました!

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一昨日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第10回がアップされました。お題は 私が投資タイミングを考える方法 です。



m3com_logo




私は投資というものは購入するタイミングがほぼ全てだと考えています。そして、このことは投資対象がどのようなものであっても不変の事実ではないでしょうか。


今回の連載では、株式投資と不動産投資における投資タイミングの関連性について述べてみました。一般的には、株式投資と不動産投資は全く別物のように思われています。


しかし、私は株式投資と不動産投資はタイミングという点では密接に絡み合っており、両方の市場を観察することによって適切な投資タイミングを知ることができると感じています。


端的に言うと、一般的には未来を見通すことは難しいのですが、不動産投資においては株式市場が未来を占う水晶玉の役目を果たすという仮定です。


今回のm3.comでは、半年ほど先の不動産市場を見るための手法を提唱してみました。1分ほどで読了可能なので、是非m3.comを訪問してくださいね!







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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・宅地建物取引主任士

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