整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

集客! 集客! 集客!

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1月初旬は祝祭日が多いので、プライベートの時間で仕事をたくさん行いました。その中でも、不動産投資やスモールビジネスにおいて、非常に重要な「集客」についてまとめてみました。



不動産投資 (不動産賃貸業)


いよいよ繁忙期入りです。遵法性を担保するためAirbnbから撤退した部屋を、「家具付き」賃貸として募集開始しました。2~3年ほぼ満室が続いていたため、久しぶりの本格リーシングです。


私のリーシングの基本戦略は【 対面営業 → FAX → メール営業 】です。対面営業(地上戦)は初回のみで、2回目以降は、FAX+メールによる「空中戦」です。



業者リスト - コピー




しかし、久しぶりに打ったFAX・メールとも反応が芳しくありません。そこで、リスト(上図)を見直すと、ナント最終更新が2013.6.25ではないですか! もう4年近く前のリストです・・・


残念ながら、このリストは ” 腐って ” います(笑)。そこで、リストを更新しました。今回はがんばってターミナル駅も含めて、営業先を一挙に倍増しました。その結果は下記のごとくです。




pamfax



先週の1月6日のFAXは1/3が届いていませんでしたが、1月12日はほぼ100%に近い送信率です。ガンガン営業して、早期の満室を目指そうと思います。




レンタルバー


こちらは、大学生チームが主体になって、オペレーションの仕組みはかなり完成されてきました。最近の学生は本当に優秀です。


しかし、ビジネスにおいて最も重要なのは、やはり集客です。商品が良くても集客がダメでは話になりません。そして当然、この点については学生は経験がありません。


ビジネスオーナーとしては、集客にフォーカスしてコミットする必要があります。レンタルバーの性質上、集客はネットとリアルを半々ぐらいで進めていく必要があります。


さしあたって、仲介サイトへの出稿、Google Adwords、Facebook広告に取り組んでいますが、結果が出ているのは自施設HP経由です。経費があまりかからないのが良いですね。


あとは現地に広告を設置しようと思います。もちろん、自分で立て看板を置くような無粋なことはしません。広告効果を最大限にするためにも、きっちりとデザイナーさん入れる予定です。




医療系コンサルティング事業


こちらは、自社HPを実装しているものの、集客は主に対面営業です。勤務医には一番辛いパターンです。分析すると、Google Adwords、Facebook広告はほとんど効果なさそうです。


キャプチャ - コピー



上記はGoogle Adwordsの管理画面なのですが、最近1ヵ月間は悲惨な結果でした(笑)。まぁ、業態的にある程度予想できたことですが、「空中戦」はどうもダメっぽいです。


マーケティングの世界においては、対面>電話>ダイレクトメール>FAX>メール の順に効果があると言われています。この事業においても、上記が完全に当てはまっています。


う~ん、これは休みを返上してでも営業活動をせざるを得ないと思い始めています。こんなところで躊躇している時点で、自分のビジネスセンスの無さを痛感します(笑)。


電話アポ → 営業を組織化して、どぶ板営業をがんばろうと思います。やはり、地上戦は気合と根性ですね。といいつつも、滔々と営業先でしゃべりまくることは、結構楽しかったりします(笑)。




旅館業


こちらは、集客以外はほぼ完全に自動運転しています。収益的にも不動産所得、給与所得に次いで大きく第3の柱に育ちました。こちらの集客は100%ネット経由です。


やはり、ネット経由の集客は非常に楽です。ほとんどゲーム感覚で、数日単位でのレベニューマネジメントを実践しています。このような誰でも勝てる、集客の容易な業界は良いですね。


課題はBooking.comに集客を過度に依存していることです。自施設HPや他のOTAの集客力はさっぱりです。やはり、ワールドワイドではBooking.comが頭ひとつ抜けている印象です。


問題点は、手数料が12%と高いことです。あと、中国などとの関係悪化が経営不振に直結するリスクもあります。現在は潤っているものの、中長期的には安定しているとは言い難いです。




このように、不動産投資・スモールビジネスとも、全てのキモは集客となっています。医師をしていると、商品力(医療技術)があればOK! みたいな幻想を抱きがちです。


しかし、現実は集客がすべてで、集客できれば商品力やサービス向上は後から付いてきます。外科医で言うと、手術の経験数が多い医師は、手術が上手であることと同じ理屈ですね。


いずれにせよ、こんな感じで今年もいろいろがんばっていこうと考えています。あれ、医療の方はどうなの? という声が聞こえてきそうですね(笑)。


医療に現在の集客技術(空中戦+地上戦)を応用すると、かなりの成果を残せそうな気がします。実際、まともな集患対策をしている医療機関を、私はほとんど見たことがありません。


これは、そこまで集患に必死にならなくても、そこそこやっていける医療機関が多いことと、そもそも医療は営利サービスではないと考えられていることが原因かもしれません。


さすがに、「集患!集患!」と思い続けて医療を行うことは、かなり違和感を感じます。このため、病院では社会貢献を念頭に、理想とする医療をトラブル無くやっていこうと思います。




★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







繁忙期に向けてリーシング活動開始!

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早いものですが、楽しいクリスマスの季節がやってきました。
今年のクリスマスは、久しぶりに某ホテルのクラブフロアに宿泊です。


暖かいクラブフロアで、たらふく飲んで食べてダラダラ過ごすのって最高です(笑)。だらけた生活を送っていますが、年明けからの不動産繁忙期に向けてそろそろ準備開始です。



555 - コピー



今年は物件売却益が大きかったため、節税目的で所有物件の大規模修繕を行いました。現在手元に残している物件は、産業用太陽光発電施設を除いて全て自宅から3km圏内の物件です。


土地の坪単価200万円~400万円のエリアなので、基本的には永久保有するつもりです。昨年はあえなく大規模修繕を見送りましたが、今年は税務署に背中を押されて敢行しました(笑)。


築30年の物件なのですが、前オーナーの方針(?)なのか初めての大規模修繕です。調査すると劣化が進んでおり物件が泣いていました。


地主系オーナーの中には、賃料収入を全て生活費に使い込んでしまう人がいます。このため、大規模修繕費用を積み立てていないことが多いです。


このあたりは、だから地主さんは・・・ということにはなりません。給与所得を全て生活費に充ててしまい、貯金ができていない医師も基本的には同じマインドだからです。


まぁ、私のような不動産投資家にとっては、経営感覚が不足気味な不動産オーナーは貴重な物件供給元のお得意様ではあります。もちろん、そのマインドは他山の石としています。


さて、大規模修繕の完了した物件は、外観・共用部・室内とも完璧に仕上がりました。あとは、リーシング活動となりますが、実は最近ちょっと自信がありません。


何故なら、しばらく満室が続いていたのでマーケット感覚が鈍っていることと、すごい勢いで変化する賃貸リーシングの手法についていけていないからです。


私のリーシング知識は3年ほど前で進化が止まっています。その間に入居希望者のスマホシフトが進みました。PHSユーザーの私にはスマホマーケティングが理解できていないのです(笑)。


う~ん、困ったなぁ。日本でスマホを持たない最後の人間になろうと思っていましたが、どうもビジネス上の必要性から、そろそろスマホユーザーにならざるを得ないようです。


年々レッドオーシャン化する不動産賃貸市場は居心地があまり良くありません。しかし、不動産投資家である以上は、笑って4月を迎えられるようにしたいと思います。


ちなみに不動産賃貸のリーシング手法は進化しているものの、ITスキルさえあれば数日でキャッチアップできます。あとはどれだけ資金と時間を投下できるかの問題です。


このように文章にして書くと「すぐにやればいいじゃないか」と思う方が多いでしょう。しかし、実際に行動に起こすのはなかなか容易ではありません。時間がないんです(※)。


※ クラブフロアでだらだらしているのですが。。。


ああ、大量に時間があれば・・・といつも思うのですが、それは皆同じなのだと思います。少し多方面に戦線を広げ過ぎているのかもしれません。ビジネスや投資の断捨離も必要かもですね。





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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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ついに医師がカモ認定された?!

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2016年12月5日号の全国賃貸住宅新聞の1面トップに、不動産投資で失敗して自己破産する医師が続出していることを伝える記事が載りました。



自己破産する家主が増加 


業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン


金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。 共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。


その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。 元金融機関出身のAオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。 これまで7~8人から相談を受けたという。


「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とAオーナーは話す。


相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。


保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Aオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。


なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。 「金融機関の選び方に問題があった」とAオーナーは指摘する。


不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間30年、金利は3.5%以上で場合によっては4.5%という融資条件を提示した。


購入する物件は地方のRC造。 金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。


Aオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。


ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任だ。 Aオーナーは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いが、自己資金の範囲内でやっているわけではない。


長期ローンを組む賃貸事業はずるずる続いていく。購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。


金融機関の家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり、今後の動向に注目していきたい。


                                 




上記の記事はフィクションではなく、不動産投資の世界ではゴロゴロ転がっています。誰もが知っていることなので新鮮味が無いですが、状況は更に悪化しているなと感じました。


ス○○スキームは、2011~2012年ごろから不動産業者の間で注目されるようになりました。悪質さが過ぎるので、当ブログでもその危険性について何度も警告しています。


知り合いに資産25億円の「メガ大家」がいますが、この方は2012年からス○○スキームを用いて1代で成り上がりました。2012年当時の売却先リストの7割が医師だったことを覚えています・・・


一時期、ス○○スキームも下火になったかなと思ったのですが、ここにきてのマイナス金利で再び息を吹き返したようです。このスキームにはめられると「生ける屍」となります。


親の資産があり、損切や借換が可能な方であれば脱出できるのですが、それ以外の人は自己破産するか、いつ飛ぶかに慄きながら生血を吸われ続ける「生ける屍」しか道がありません。


ス○○スキームの特徴は、下記のごとくです。特に③は重要で、融資が下りるからという理由だけで見ず知らずの土地で物件を購入することは破滅への第一歩です。

  1. 物件の収益力ではなく、医師個人の属性へ融資している 
  2. 3~4%台の高金利であるため、表面利回り10%程度ではキャッシュフローがほとんどない
  3. 積算評価の高い地方や郊外のRC物件に多い


だいたい不動産投資で成功している人の大多数は「ドミナント戦略」を実践しています。私のように半径3km圏内から100km圏内まで幅はありますが、落下傘で成功することは難しいです。


札幌・横浜・静岡・名古屋・大阪・福岡等の各自の本拠地エリアで戦って成功する人が多いですが、「首都圏在住 → 札幌」「関西在住 → 長崎」など遠隔ドミナント展開で成功する人も居ます。


一方、「首都圏 → 札幌・北陸・九州」 「関西 → 札幌・東海・九州」など、節操なく不動産業者に勧められるままに様々なところで物件を購入している人は破産予備軍であることが多いです。


事実、前述のメガ大家さんが某政令指定都市の病院経営者に売却した物件は、私の実家の地元では「いわくつき」の物件ですが、物件情報だけで把握することは不可能です。


不動産投資の王道は、都市中心部の1棟マンションや1棟ビルへの投資ですが、そこに至る道は平坦ではありません。焦らず急がず慎重に歩を進めるべきだと思います。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





トロフィーワイフってどうでしょう?

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トランプ氏が米国大統領に選出されて「トロフィーワイフ」が注目されるようになりました。
メラニア・トランプ氏はスロベニア出身の元モデルで、トロフィーワイフの代表と言われています。


トロフィーワイフとは、社会的に成功した男性が人生の「勝ち組」であることを誇示するために迎えた年下の若くて美しい妻のことをいいます。 優勝者が手にする「トロフィー」のような女性です。


私的には うらやましい 興味無いですが、確かに社会的に成功している人の奥さんは美しい印象があります。美しい奥さんはイイものですね(笑)。


既婚者の場合、トロフィーワイフを得ることは倫理的に問題ありますが、トロフィーアセットならウェルカムではないでしょうか?「トロフィー」と言うからには第3者に見てもらう必要があります。


アセットには金融資産・不動産・貴金属・ビジネス等がありますが、金融資産は第3者にみせるようなモノではないので、トロフィーアセットにはなりにくいです。


貴金属は盗まれる可能性があるし、金(ゴールド)は単価が安いのでかさばり過ぎて見栄えが悪いです。
一方、ビジネスオーナーであれば、「私が代取です」「私が社長です」と自慢できます。


しかし、名もないスモールビジネスのオーナーなど、風が吹けば飛んでいくような存在と見なされやすく、「私が社長です」といっても「あっそ」という反応が多いです(笑)。


こうなってくると、トロフィーアセットの代表は不動産ということになってきます。しかし、不動産といってもいろいろな種類があります。


さまざまな種類の不動産を所有している私の経験上、不動産はトロフィーアセットとなるのか?という質問にお答えすると、「ほとんどはダメだがときどきトロフィーになるものもある」です。


私の経験では、儲かる物件は基本的に見栄えの悪いモノが多いです。例えば立地は良いがネズミが走り回るような築古木造戸建は、素人が見ると廃屋と間違ってしまう可能性すらあります。


また、都市中心部の希少立地物件はツウには驚かれますが、素人目線では単なる古ぼけたオンボロビルにすぎません。


一等地の土地の仕入れから自分で行い、コンストラクション・マネジメントを入れてローコストに新築した物件以外、ぴかぴかのトロフィーのような物件は収益性の悪いモノが多いです。


私は、基本的に資産形成では見た目の地味さやボロさは無視して、数字に厳格になる必要があると考えています。特に、初期の段階では倹約・倹約・倹約です。


初期の段階で身についた 貧乏性 倹約精神は、多少の資産ができても変化しにくいです。このため、ゼロから成り上がる人にはトロフィーワイフやトロフィーアセットは似合わないのです。


しかし、トロフィーと感じるか否かは、究極的には自分の心の持ちようで決まります。99人が「なんだそれ?」と思っても、自分1人だけが「すごいだろ!」と思えば、立派なトロフィーになるのです。


例えば私の自宅は収益マイホームなので、50坪のスペースを月極駐車場にしています。9.8kWhの太陽光発電の屋根付きなので、雨の日でもキャッチボールや大人数のBBQができます。


築40年の古家で見た目は超ハードでボロボロです。無造作に自動車が並んでいる貧乏くさい外観の家ですが、都市中心の高地価エリアの物件なので私の中ではトロフィーアセットです。


一方、旅館BARはデザイナーを入れているだけに素晴らしい外観であり、私の気持ちの上ではトロフィーアセットです。しかし、本質的には他人に見せるモノではなくお金を稼ぐ手段です。


トロフィーアセットは、最初から求めるのではありません。利益を追求する中でトロフィーアセットを作り上げることができると、懐だけではなく自分の虚栄心も満たされるので一石二鳥です。


その意味では金融資産・貴金属・ビジネスと比べると、不動産はトロフィーアセットになる可能性があるため、虚栄心も満足させたい方にはお勧めと言えます。


高級車やブラックカードなどにトロフィーを求めるよりも、よほど健全で役に立つと思います。ただし、最初からトロフィーを求めてはいけません。最初は泥臭く倹約することが必要だと思います。




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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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レンタルBARがプレ・オープン!

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先週末、ついにレンタルBARがプレオープンしました!
7月下旬のキックオフミーティングから早3カ月が過ぎ、ようやく完成に漕ぎ着けました。


キャプチャ - コピー


カウンター内でシャンパンを注いでいるのは私です。すっかりBARのマスター気分でした(笑)。今回は、オペレーションをお任せする方とデザイナーをもてなしました。


BARの箱を創るのは、不動産賃貸業が本業 モノづくりが好きな整形外科医なのでお手のモノです。デザイナーさんに絵を描いてもらい、懇意の工務店と協議しながら創り込んでいきます。


ポイントは、素人感覚を排除してプロのデザイナーを投入することです。旅館業では和テイストが得意のデザイナーさんでしたが、今回は飲食がメインのデザイナーさんに依頼しました。


あと、遵法性も重要なので飲食業の営業許可を取得しています。営業許可を取得するためには、食品衛生責任者が必要になります。一般的には講習を受講して資格を取得します。


講習は月に1回だけで丸1日かかります。誰かを受講させようと思っていたのですが、医師免許があれば無条件で食品衛生責任者になれることを発見しました! 医師免許おそるべし・・・


医師免許をBARで使用しているのは、日本広しと言えども私ぐらいではないでしょうか
(笑)。BARの営業許可は、旅館業と違って非常に簡単に取得できました。


さて、BARを所有してみた感想ですが、コレが非常にイイ感じです。ブラックカードよりも満足感を得られます。そして、大人の隠れ家的な感覚なので、いろいろなアイデアが浮かんできます。


ワールドカップやオリンピックではパブリックビューイングできますし、大晦日にはカウントダウンパーティーも可能です。飲み会の二次会やビジネスでの接待にも使えそうです。


本格的な営業開始はホームページが完成してからなのですが、私の頭の中では既に個人的な遊びの予定がぎっしり詰まっています。ビジネスではなく、完全に私の遊び道具ですね(笑)


大学を卒業してから、がむしゃらに医師としての仕事・ビジネス・資産形成に邁進してきましたが、最近では少し肩の力が抜けてきた気がします。人生は楽しんでナンボの世界です。


もちろん、医師もビジネスも資産形成も手を抜くつもりはありません。しかし、ストイックにはならずに、負担のかからない範囲で楽しみながら続けていこうと思います。





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