整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

超長期逆張投資でも売却経験は必要

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先日、現在注力中の医療系スタートアップの営業アポの合間に、1時間ほどの空き時間が出来ました。毎日、余暇の全てを使って仕事しているので、たまには本屋にでも行くか・・・


本当に久しぶりに、大型書店に立ち寄りました。最近ではほとんど興味の無くなった不動産関係の書棚の前で歩を止めました。何だか知らない本が増えています。


新しい本を中心にパラパラ流し読みしましたが、内容の薄さに驚きました。何故、最近の不動産投資本はこんなに劣化しているんだ?! この手の本の内容は、主に下記の3つです。


  • マイナス金利政策なので融資をガンガン引き出そう!
  • ユルユルの融資姿勢なのでガンガン物件購入しよう!
  • 1~2年でメガ大家の仲間入りしよう!


う~ん、こりゃひどい。不動産投資関係の書棚は、この手の ”輩” 本に埋め尽くされていました。タチの悪いことに、煽りが凄いため自分も成功者(?)になれそうな気がします。


多くの著者が、2013年のアベノミクス始動時前後から不動産投資を始め、物件価格上昇による担保価値増大とユルユルの融資姿勢に助けられて規模を拡大しています。


彼らの経験年数は5年程度しかなく、属性を明らかにしていないために再現性が無いのが特徴です。そして、最も悪い点は、出口(=売却)を確定した経験がないことです。


先日のブログでも書きましたが、不動産投資において最も重要なことは、資産規模でも所有期間中のCFでもなく、「最終的な税引き後利益が手元にいくら残るか」で決まります


これらの著者は、いかにして物件を取得するかというところにフォーカスしていますが、融資がユルユルなので、ある程度の属性があれば誰でもメガ大家になれます。


そして、これにはたったひとつだけハードルがあります。それは「自分の心のリミッターを外す」ことです。つまりいかにバカになれるかが、規模拡大の隠されたTIPSなのです(笑)。


2013年以降にメガ大家~ギガ大家になった人の多くは、百選練磨の不動産業者や不動産投資家の売却先です。つまり、彼らは気付いていないのですが、絶好のカモにされているのです。


参考: メガ大家も内情は火の車?!


このようなカモにされている著者が執筆した本を信じてしまうと、読者もカモにされてしまいます。これではまるでカモの再生産工場です・・・


世の中に錬金術などありません。少なくとも公開されている情報で、短期間のうちに努力もなく富裕層~超富裕層に到達するなど、通常ではあり得ないことです。


不動産投資本を読むことは悪いことではありませんが、少なくとも売却経験の無い人の書籍は、読む価値が無いと言って過言ではないでしょう。


金融資産投資でもそうですが、投資において最も難しいのは売却して利益を確保することです。「相応の価格で売却する」テクニックは半端ではなく難しいのです。


私は、金融資産投資・不動産投資において、基本的には超長期~永久保有を前提にしています。ただし、最初からそうであったわけではありません。


何度も売り買いを経験して資産の組み換えを行い、優良資産を選別してようやく最後に到達したのが超長期~永久保有でした。最初から優良資産を購入できるほど世の中甘くないです。


投資では、どれほど売却が難しいのかということを理解できていると、怖くて簡単には購入しなくなります。超長期逆張り投資家として成功するには売却も経験するべきでしょう。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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情報教材表紙




築古木造戸建のATM化完了!

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4月下旬に購入した築古木造戸建の入居者獲得に成功しました! 何だかんだ言って改装工事が終了したのは、2か月後の6月下旬です。



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今回の改装費の予算は100万円でしたが、250万円と大幅に超過してしまいました。その主な理由は水回りを総入れ替えしたことです。公団型ではあるものの、新品はイイものです。


もともとあったキッチンはダイノックシート張り替え等で何とか使用できる(?)レベルでしたが、53%は経費化できるので清水の舞台から飛び降りるつもりで新調しました。


築古木造戸建投資では、節税効果を考えながら改装工事をどこまで行うかを決定します。人それぞれの流儀がありますが、最近の私は改装費をたっぷりかける方向に舵を切っています。





完成した物件を見学しがてら、不動産業者の営業廻りを行いました。不動産業者の営業は本当に久しぶりです。5年ぶりぐらいでしょうか?


現在の所有物件は、都市中心部のごく狭いエリアに集中しています。このため不動産業者さんとはツウツウの仲なので、基本的には営業不要です。


しかし、新規エリアの物件では、そういうわけにはいきません。まずは人間関係の構築から始めなければいけません。そして、よくある話ですが、翌日に入居付けしてくれました。


経験上、営業廻りした次の週は、非常に成約率が高くなります。もちろん、自信を持って入居希望者にお勧めできるレベルの改装工事を施工したという自負が必要です。


今回の入居付け成功の結果、4月下旬購入から賃料発生までは3カ月で完了したことになります。財務的な詳細は下記のごとくです。

  •  物件価格: 300万円
  •  諸経費 : 35万円
  •  改修費 : 250万円
  •  賃 料 : 59000円
  •  表面利回り: 12.07%
  •  実質利回り: 21.71%


最後の実質利回りとは節税効果込みの利回りという意味です。ちなみに、築古木造戸建の場合は1棟マンションと異なり、税効果を考慮しない場合には、表面利回り ≒ 実質利回りです。





今回の物件購入からATM化まで、実質的な労働時間は数時間に過ぎませんでした。そんなに美味しい話はウソ臭い! と思う方が多いと思います。


実際、その感覚は正しいと思います。何故なら、2004年から始めた不動産投資の経験値が無ければ、たった数時間で築古木造戸建をATM化することは不可能だからです。


一方、経験値さえ積めば簡単にATMを量産できるのなら、築古木造戸建投資に特化すればいいのではないのか? という考えは、残念ながら正解ではありません。


適切な物件を購入できるという前提では、築古木造戸建投資は最強の資産形成術ですが、もちろん世の中そんなに甘くありません。築古木造戸建投資のデメリットは下記のごとくです。

  1.  基本的には自己資金を投入する必要がある
  2.  規模が小さいので、築古木造戸建投資だけで経済的自由に到達することが難しい
  3.  チャンスの窓が開いている時期には実践し難い



①は、銀行融資も可能ですが、効率を考えると現金投入が望ましいです。数百万~1000万円程度の資金を得るのに、銀行への融資申し込みは煩雑過ぎるし嫌われます。


②は、今回のATMも実質的に手元に残る金額は、たかだか月額55000円程度にしか過ぎません。経済的自由(月間の不労所得100万円程度)には程遠いです。


3万円の週一夜診バイトの手残り金額は、3万円×4日×(1-税率=0.47)=56400円なので、週に1回夜診バイトに行く代わりに、家でダラダラ過ごせるメリットはありますが・・・


③に関しては奥が深いです。私の場合、築古木造戸建投資は資産形成の「おやつ」に過ぎません。主食は、都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株・ビジネスです。


都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株に関しては、購入できるチャンスの窓が開くのは10年に一度程度しかありません。そして、その時期は資金繰りで必死になります。


よだれが出るほど欲しい立地の物件がちらほらと投げ売りされる状況下では、軍資金の関係で購入できる物件の数が限られるからです。数億円のキャッシュがあっても状況は同じです。


さらにチャンスの窓が開く時期は、不動産と株式ともほぼ同時です。限られた資金をどの投資対象に振り向けるかは本当に大きな悩みなのです。


正直言って、そんな時期に築古木造戸建で遊んでいる余裕はありません。何故なら立地が良ければ良いほど、余程の緊急事態でない限り、市場へ売りに出されることはないからです。


言うなれば、築古木造戸建投資は投資の閑散期(=社会が好景気な時期)しか購入する機会はありません。経済危機の極期では、都市中心部の希少物件を狙いにいくべきなのです。


逆に言うと、投資の閑散期にも楽しめるのは、ビジネス以外では築古木造戸建投資ぐらいしか思いつきません。


そうは言っても選球眼は必要です。投資の閑散期に資金をブタ積みするのは勿体ないなと思うようになって来れば、築古木造戸建投資を始める機は熟しているのかもしれません。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





路線価推移からみた不動産の真実

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平成29年度の路線価が、7月3日に発表されました。私は、所有物件の不動産価値のひとつの指標として、路線価を毎年ウォッチしています。


今年の路線価の傾向なのですが、全国約32万5千地点の標準宅地は前年比で0.4%のプラスとなり、2年連続で上昇しました。ただし、全国一律ではありません。


都道府県単位で上昇したのは、北海道・宮城県・福島県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・愛知県・京都府・大阪府・広島県・福岡県・沖縄県の13都道府県に過ぎません。


そして、都道府県内でも中心都市とその他のエリアで格差が生じています。まさに二極化が進んでいるのです。しかし、物事の真贋を見極めるには、生データを確認することが必須です。


とりあえず、私は自分の投資対象エリア以外の不動産にはあまり興味がないため、自分の所有物件の路線価の推移を調べてみました。下記がそのグラフです。



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一番下の物件⑧以外は、築古木造戸建や区分を除いた、そこそこの規模の物件のみを抽出しています。縦軸が路線価(千円/㎡)で、横軸は購入からの年数に3~6年を加えた年数です。


上から①~④の物件は、現在も所有しています。⑤~⑦の物件は売却済みです。参考として4月購入の戸建を⑧に示します。路線価が高い物件の上昇率が高い傾向にあります。


売却した下の⑥⑦は大都市郊外圏です。平成29年度の路線価も、前年比 マイナス~0%です。売却したのは1~2年前ですが、所有し続けても売却益の上積みは無さそうでした。


唯一、3年前に売却した物件⑤は、売却時路線価155千円/㎡ → 平成29年は220千円/㎡と大幅上昇しました。実勢上昇率はもっと上です。う~ん、これは悔しい。




ちなみに、参考として挙げた⑧の築古木造戸建ですが、地を這うような路線価です(笑)。景気の波に左右されず、一貫して下げ続けているのが恐ろしいところです。


この物件も長期保有するつもりですが、築古木造戸建に関しては下記前提条件があるからこそ、地価ゼロに向かって行進している物件であっても購入するのです。

  • 10年以上のスパンで賃貸需要が見込める
  • 維持費がほとんどかからない(固定資産税+火災保険 < 5~10万円/年)
  • 節税効果込みで実質利回り20%以上を確保できる → 5年で投資資金を全額回収




現在所有している物件の路線価上昇率は、路線価の高い順から平成28年度比で17.5%、8.6%、3.2%、3.8%でした。やはり路線価の高い物件ほど、上昇率が高い傾向にあります。


そして、実勢価格は、路線価とは比較にならないほど上昇しました。一方、路線価は1年遅れの数字なので、来年度の上昇率は一服もしくは下落に転じるものと予想しています。


以上から分かることは、やはり不動産は立地であるということです。もともとの地価が高い物件は、好況時に、周囲と比べて価格上昇率が高いです。


一方、地価の低い物件は、好況時にもその恩恵にあずかる度合いが低いです。普段のメンテナンスも含めて、できるだけ地価の高い物件をメインにすることが妥当な戦略でしょう。


そうは言っても、中心地の物件は希少価値があるため、買いたくても表に出てきません。このような物件を購入できるチャンスが、インサイダー以外に開かれるのは恐慌時だけです。


そして、チャンスの窓が開いた時に購入するためには、「現金を持っている+属性が高い」という条件を満たしている必要があります。う~ん、解決が難しい問題ですね。。。






★★ 発刊後3週で増刷決定! ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







東証REIT指数の下落が続く!

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私は毎月末に金融資産の時価評価を行っています。目的は、自分のポートフォリオの現状を正確に理解するためです。2017年6月末時点の評価額は、過去最高を記録しました。


4月に購入した築古木造戸建の改修費が大幅に膨らんでしまい、250万円を支払ったのですが、市況が良いので金融資産全体への影響はほとんどありませんでした。まさに絶好調です。


ただ、心配事が無いわけではありません。そのうちのひとつは東証REIT指数の下落です。2017.6.30の終値は、ついに1700の大台を割り込みました。





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上図は、2017年の東証REIT指数の推移です。日経225、TOPIXともに好調を維持している中、東証REIT指数のみ逆行安となっています。どこまで下がってもおかしくないチャートです。




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一方、上図は東証REIT指数の10年チャートです。今年に関してはダダ下がりですが、長期チャート上では、まだ天井圏で小康状態を保っています。


私の肌感覚では、2016年夏ごろが最近の不動産価格のピークでしたが、東証REIT指数は2~3ヵ月先行して2016年4~5月に天井を打ったようです。そこから1年間下げ続けています。


私は、永久保有目的の都市中心部の物件以外は、2016年9月に最後の1棟を売却しました。結果的には、ベストに近い時期に売却できたことになります。


これから先のことは分かりませんが、私の感覚では不動産売却を検討している方は、少しでも早めに売却した方が良いと思います。


金融庁も過剰な不動産融資を問題視しており、コンプライアンスの高いメガバンクやりそな銀行は既に不動産への融資を引き締めています。


不動産価格は、資金を提供する銀行の融資姿勢から大きな影響を受けます。2013年以降にイケイケどんどんで規模を拡大してきた不動産投資家は、試練の季節を迎えるかもしれません。


融資が止まって新規物件を購入できなくなったときに、果たしてどれだけの期間を耐えられるのか? う~ん、他人事ながら、税支払いの資金ショート恐ろしいです。。。


少し話が脱線しましたが、超長期逆張り投資家目線では、東証REIT指数(REIT個別銘柄も)も含めて金融市場にチャンスの芽は全くなさそうです。


では、高額所得者なら強烈な節税効果を見込める築古木造戸建以外の収益不動産はどうなのか? 私の感覚では、まだ購入できる時期は到来しそうにありません。


一方、売るなら早めが良いのかなと思います。特に路線価20万円/坪を割るような資産性の低そうな物件は、急げ急げ! でしょう(※ ポジショントークです)。





★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



不動産投資は奥が深い!

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本日の話題は、AI関連の特集が組まれている2017.6.24号の週刊ダイヤモンドの特集1「不動産投資の甘い罠」です。不動産に興味のある方は、是非一読くださいね。







気付きを要約していきます。まず前半は、いかに「現在の不動産投資の活況が危険か」ということについてのデータが、手を変え品を変えて示されています。


大東建託、シノケン、レオパレス21といった有名企業が提案したシミレーションの問題点を詳述しており、いかに「ヤバいか」ということがよく理解できます。


また、一棟アパート・新築/中古ワンルーム・イスカンダル計画の真実を、余すことなく説明しています。数字を理解しなくても、アブナイことだけは肌感覚で知っておきましょう。


前半における私のTIPSは、特例を使えば相続税は大幅下減となるため、実はアパート建設など最初から必要がないケースが多いことでした。


私の場合、親から引き継ぐ資産はゼロ~マイナスなので、相続には興味も知識も全くありませんでした。このため、相続対策のアパート建設が馬鹿げていることを初めて知りました。




次にPart 4からの後半です。編集部が考えている勝ち組の基準が「投資規模の大きさ」なので、純資産比率を重視している私の価値観と相容れませんが、岡田社長は参考になりました。


エイドグループ代表の岡田社長は、これから大家の会を主催しており、著書も論理的で明快です。この方の実績は「本物」です。


ただし、記事や著書からは徒手空拳で成り上がったイメージを受けますが、実際は「銀の匙をくわえて生まれてきた」方です。あと、変な物件を紹介されないように注意しましょう。


玉川陽介氏による不動産投資の収益構造の表(74ページ)は、明快で視覚的にも理解しやすいです。そうなんです、不動産所有期間中のCFは薄いし、スプレッドが正味利益です。


その不動産投資が成功だったか否かは、資産規模でも所有期間中のCFでもなく、「最終的な税引き後利益が手元にいくら残るか」で決まります。結構、税でやられちゃいます・・・


前述の岡田社長もそうですが、玉川氏も本当に頭がいいです。学歴云々の頭の良さではなく、本当の意味での頭の良さです。


このような怪物クラスの人物が、世の中にはたくさん濶歩しています。本当の意味で不動産投資で大成功をおさめるためには、このレベルに到達する必要があります。


しかし、ちょこっと成功するだけなら、①時期を厳選 、もしくは②適切な物件種類を選択 するだけで可能なことが、不動産投資の良いところです。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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