整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

3年振りの物件売却!

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先日、所有物件のひとつを売却しました。
私にしてはめずらしく 3LDKの区分マンションです。


築30年経過しているため修繕費がかさんできています。適切に大規模修繕を積み重ねているものの、かなり大規模な物件であるため最終的な出口を見通せません。


昨今の不動産価格高騰の影響で、このマンションの流通価格も上昇傾向です。そろそろ本格的な「負」動産になりつつあったので、賃借人の退去を機に売却することにしました。


物件売却は久し振りです。アベノミクスが始まって不動産価格が上昇に転じた 2013年から所有物件を順次売却して利確していきました。




そして今回は約 3年振りの物件売却です。物件売却はほぼ仕組化しているのであまり考えることはありません。ひたすら身体を動かすのみです!


まず行ったことは物件の資料集めです。区分マンションでは通常の物件と異なり管理規約も必要です。面倒だなぁ...。集めた資料を物件売却用のホームページにアップします。


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私は無料ホームページのひとつ jimdoを愛用しています。ホームページ立ち上げから資料のアップロードまでだいたい 30分で完了します。現地鍵対応はマストですね。


ここまできて、ようやく本番の不動産会社への営業が始まります。今回は5社にお願いしました。内訳は財閥系2社+鉄道系1社+独立系中堅1社+地元老舗1社です。


通常は大量の紙資料を持ち歩いて配布するのですが、今回はスマホ 1個持参しただけでした。特設ホームページのURLを提示してその場で先方のPCで情報を確認してもらいます。


この方法はなかなか好評です。足りない資料があってもすぐアップロードすることで資料の受け渡しが完了します。


数日で各社の査定金額が出揃います。判断基準は各社ほぼ同じなので似たような価格が並びます。面白くないですね(笑)。査定金額をホームページに入力して営業活動終了です。


今回は半日かけて営業に回ったところ、3週間後に買付が入りました。偶然にも満額の現金客だったので、すぐに売買契約を締結しました。


不動産市場にきな臭さが漂ってきたので、売却価格にはこだわらず早期売却を目指したところ、ほぼ希望通りの結果を手中に収めることができました。


不動産投資は売却してナンボです。利確するまでその投資の成否は分かりません。そう言いつつ、現在所有中の物件にいよいよ売り物が無くなってしまいました。


次の買い場が到来するまで不動産投資は小休止ですね。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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情報教材表紙




職人は変人が多い

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目下、絶賛自宅改装中ですが気付いたことを書いてみます。何と言っても職人さんは「変な人」が多いです。いわゆる変人ですね(笑)。


今回は職人さんと直接やりとりすることが多く結構大変です。日常生活で職人さんと接する機会はあまりないですが、自宅改装工事では日々接触せざるを得ません。


よく「近頃の若い人はコミュニケーション能力が低い」云々という話が世を賑わせますが、正直言って年配の職人さんの比ではありません。


コイツはコミュニケーション障害なのか?!という人の含有率が非常に高いのです。とにかく不愛想・会話が少ない(聞き取れない)等は当たり前です。


しかし、施主としてはここで挫けてはいけません。怒らず・へりくだらず・ニコニコと笑顔は絶やさずに温和に接することが理想です。


ただ、単純に信じて一任することはご法度です。常にメモをとったり、書面に指示を記載して手渡しします。後になって指示漏れが発生したときのエビデンスを取っておくのです。


書面化することで、彼らが言い逃れできないように詰めておくことが可能となります。これは工務店の仕事の一部ですが、施主が職人を直接使用する際のポイントと言えるでしょう。


あと、現場に再々立ち寄って業務の進み具合を確認します。その際に差し入れをする必要はありません。改装とは言え、私のようなサラリーマンが職人と折衝するのは結構大変です。


職人は基本的に人工制で動いています。つまり1日働いてナンボなので、仕事を急いで施行するインセンテイブが働かないのです。この辺りは施主と利益相反関係にあります。


ただ、倫理観が崩壊している人はほぼ居ないため、仕事内容や質に関しては一任でも大丈夫なことが多いです。彼らはプロなので、成果物の内容に関しては信頼に足ります。


このため、働かない職人をヨイショして働かさせるのが、工務店(今回の場合は施主)の仕事と言えるでしょう。


あ~、何だかどこかで見たことのある風景かも...。そう、それは私たち医師を取り巻く世界に似ているのです。


よく考えると医師も職人の一種です。経営陣(病院長など)からすると、私たちほどコミュニケーション能力が低くて扱いにくい人の含有率が高い職種は無いのではないでしょうか。


他人の振り見て我が振り直せとはよく言ったものです。不愛想でコミュニケーション能力に欠ける変人だと思われないように、日常診療では注意した方がよいのかもしれません。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





自宅屋上スペースでお酒を飲みたい!

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今、私が余暇の全てを費やしているのはビジネスと自宅改装です。ビジネスの方は継続的に自分の労働力を注入中ですが、自宅改装に関しては 3ヵ月間の期間限定の作業です。


自宅から 1 km ぐらいのところにある物件なので、頻回に工事の進行状況を見に行っています。意外なことに(?)、本格的な物件建築は私にとって初めての経験です。


今までは中古物件を購入してそのまま運用、もしくは数百万円ほどで手直ししての運用がメインだったので、改装工事に数千万円単位の費用をかけることはありませんでした。


物件をほぼスケルトン状態にしてフリーハンドに近い形で改装計画を立てました。新築に近い感覚なのかなと思っています。


単にローン支払いをしながら住むのは面白くないので、住宅ローン返済金額の 1/2は 1階スペースからの収入で賄おうと思っています。


今回の物件は出口が明確で、数年のあいだは自宅として好立地を楽しみ、飽きたら住居スペースをシェアハウスにコンバージョンしようと思っています。


このようにあくまで数年住むだけの仮宿と思ってはいるのですが、人生のうちで数年というのは思った以上に長くて貴重な時間だと思っています。


このため自分の納得できる改装をしようといろいろ細かい部分にまで首を突っ込んでいます。 特に思い入れが強いのは屋上スペースの利用法です。


私は結構アウトドア派(?)なので、物件の屋上でバーベキューをしたりお酒を飲むのが夢です。このため、むりやり分厚い ALCをぶち抜いて屋上への階段を新設しました。


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これだけで約 400万円のコストアップ要因です。完全に採算度外視で自分の趣味だけで屋上スペースを新設することにしました。我ながらバカですね...


不動産投資家仲間には都市中心部のビルオーナーが多いのですが、彼らは屋上でこんな感じのソファーに座ってお酒を飲んでいます。


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レンタルバーの時は数回で飽きてしまい、自己使用しなくなりました。この時は自分の趣味で 600万円ほどスッてしまいました。今回は 400万円ですが、結果は如何に???


最終的にソファーを購入するのは物件完成後ということになりますが、このような画像を糧にしてもう少しだけ頑張ろうと思います...


今回の物件購入はマイホームなので、いわゆる消費財に該当するため資産形成的な感覚で言うと好ましくありません。


しかし、少しでもダメージを減らすために 1Fスペースを貸し出したり、最終的には全体を収益物件として運用するという出口戦略を前提とした計画を立てています。


このような創意工夫によって、自分の消費的な楽しみを最終的にはほぼタダで堪能できる ことになりそうです。





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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工務店、ちょっとボリ過ぎじゃない?

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目下、自宅 2号の改装中です。
毎朝、工事現場に寄って進み具合を確認するのが日課となっています。


重量鉄骨の倉庫なのですが、ALC板を壊して取り外しているため埃がすごいです。1日中こんな環境で仕事すると体に悪そうです。職人さんには本当に頭が下がります。



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さて、埃まみれになってから出勤するため最近体が砂っぽい私ですが、請負契約を交わして解体工事が始まる直前まで工務店の研究をしていました。


今回は鉄骨造倉庫の改修工事のため、いつもお願いしている木造建築物の工務店では対応できません。
普通の工務店は木造建築物メインなのです


このため、重量鉄骨造の建物に対応できる工務店を探す必要があります。いつもの工務店なら阿吽の呼吸ですが、新規工務店は見積段階からふっかけてくるので困っています...。


当初、紹介してもらった工務店 2社に見積り依頼しましたが、あまりにひどい見積りだったので、すべてちゃぶ台返しにして別の工務店を探す羽目になりました。


改装工事の場合は詳細に見積書を作ること自体が容易ではありません。このため、むやみに相見積りを取ることはしない方針だったのですが、無茶苦茶な見積書をあげてきました。


最初の 2社は初回の見積書で A4ペライチの内容のない見積書で、ざっくりとした数字しか並んでいません。しかも新築の鉄骨造を建築するよりも高い金額の見積りです...。


まったく話にならないことを指摘した上で、もう少し詳細な見積りをお願いしたところ、そのうちの一社はなしのつぶてです。


もう一社の方は 2か月ほどして見積書を出してきたものの、まだ相当割高な見積りでした。一応私も不動産投資家のはしくれなので、工事の詳細や単価は熟知しています。


その目線で見積書を検討したのですが、住器に関しては仕切りが37~45% ぐらいのはずのところを定価の 8割で見積りをあげています。


また人工賃に関しても、通常 4工で行けるところを 8工など倍見積もっており、これに加えて諸経費を 20%で計算していました。


全てを合算するとおおよそ発注金額の 5割が利益になる計算です。もちろん改修工事なので予想外のことが起こりやすく、実際は 3割ぐらいの利益に落ち着くことが多いのです。


しかし、今回に関しては突発的なことを考えても 4割ぐらいの利益が乗っていることになります。さすがにこれはいただけないと感じて、他の工務店を探すことにしました。


一般的には、何も知らない施主さんが多いことが予想され、初見客に対する工務店の暴利の凄まじさに驚いた次第です。


ただ、見積書を正確に精査できる人は限られており、その点が不動産投資や自宅改修の難しいところだと感じました。不動産とはなかなか魑魅魍魎な世界ですね...。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





違法な住宅ローンスキームが横行?!

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住宅ローンを悪用した不動産投資スキームが問題になっているようです。このニュースは仲良くさせていただいているフリーランス医師の作り方のブログ主に教えていただきました。


住宅ローンは最もハードルの低い不動産融資です。最近までスルガ銀行をはじめとしてユルユルの不動産融資環境が続いていました。


このようなユルユルの不動産融資環境においても、住宅ローンはそれらの融資と比較にならないほど簡単におりてしまいます。


不動産融資に関しては医師といえども融資がおりないケースがありますが、住宅ローンであればほぼ 100%おります。


しかもその融資条件は破格の設定です。経済的合理性を無視した長期固定の低金利を実現しているため、リアルワールドでは存在しない融資条件の享受が可能となります。


もともと住宅ローンというのは国の政策によってこのような破格の融資条件が維持されているのですが、それを悪用したのが今回の住宅ローンを用いた不動産投資スキームです。


今回の住宅ローンスキームは、マンションを住宅ローンを用いて購入して、自分が住まずに賃貸に回すというスキームです。


誰でも思いつくスキームですが、普通の感覚ではこんなことはしません。しかし、ルールを全く知らない、もしくは倫理観が欠落している人がこのスキームを実践したようです。


完全に融資条件を逸脱しているので、スキームがばれた場合には期限の利益を確実に喪失します。そうなると一括返済を迫られるので破綻を免れません。


不動産業者は、気軽に銀行からお金を引き出す ATM として、このスキームを推奨していたようです。基本的にはスルガスキームと同じで銀行からお金を吸い上げる手段です。


私自身も住宅ローンには以前から注目しており、収益マイホームを通じて住宅ローンを用いた不動産投資は実践しています。


ただし、あくまでもルールに則った手法であり、収益マイホームでは住居部分 50%以上は絶対にクリアするべき条件です。


実は 50%以上の住居部分というのは、不動産投資目線では結構ハードルが高く収益化が難しい原因となっています。


これをいかにクリアするかが収益マイホームを成功に導くか否かのポイントなのですが、今回の住宅ローンスキームではここを完全に無視しているのが驚きです。


明らかな違法行為なのでここまで大胆なことをする人がいるのが驚きですが、住宅ローンは基本的には一生のうちに一本しか借りることができないことが多いので救いがあります。


つまり、銀行に詰められた時には自分がそこに住むということで難を逃れることは可能かもしれないからです。


もちろん賃借人を追い出す必要がありますし、信用度は地に落ちますが、かぼちゃの馬車やスルガスキームで人生が飛んでしまうほどのダメージではない気がします。


そうは言ってもこのような違法スキームに手を染めることは絶対にしてはならないと考えています。必ずルールを熟知して、その上で最適解を志向することが重要です。






★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


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自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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