整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

節水型トイレの落とし穴

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先日、半年ぶりに所属している家主の会に出席しました。久しぶりに会う大家仲間と、楽しいひとときを過ごすことができてよかったです。


最近はスタートアップのハンドリングに忙殺されており、不動産に構っている時間がほとんどありません。それでも勝手に回っていくところが不動産の良いところです。


さて、勉強会では某大手給排水業者さまのプレゼンテーションがありました。内容的は既知のことばかりだったのですが、その後の懇親会で社員の方と隣になりました。


プレゼンテーションの場と懇親会では、得ることができる情報の質に格差があります。懇親会では本音ベースの話をお伺いできることが多いのです。もちろん本音が重要です。


今回お伺いした中で最も印象に残ったのは、節水型機器の功罪についてです。世の中はエコブームのため、トイレやシャワーは節水型がメインです。


たしかに水道費用が下がりますが、節水することで排水管の寿命を著しく短縮させてしまうとのことでした。


本当はドバッーと大量の水で汚物を流すべきなのに、ギリギリの量で流すためにどうしても排水管内にある程度の汚物が残留してしまいます。


このため、管内の腐食や劣化が進んでしまい、排水管の寿命を縮まるそうです。節水型機器導入によって、トータルのコストは上昇してしまうのです。


賃貸マンション経営者の視点では、水道料金は入居者負担であるため、水回り機器は節水型ではなくて、ドバッーと大量の水を流せる従来型が吉ということになります。


私の場合は築30~40年の建物メインなので、従来型のドバッーと大量の水を流すタイプの水回り機器です。なるほど、入居者のおかげで水回りのトラブルが少ないようです(笑)




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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





久しぶりのタフ・ネゴシエーション

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先日、久しぶりにタフな交渉を行いました。所有物件のひとつに発生したトラブルに端を発した交渉ですが、まさに坂道を転がり落ちるような展開になってしまいました。


先週末にオンラインサロンのメンバーで物件見学会を行ったのですが、その際には少し冗談っぽく「ちょっとトラブってるんですよ~」という軽いノリでした。


しかし、数日後に代理人が白旗を上げてしまい、私が直々に乗り込まざるを得ない状況になったのです。膝を突き合わせて協議したのですが、なかなか厳しい。。。


こうなっては、翌日の外来や手術予定など考えている余裕はありません。目の前のトラブルを鎮静化させることに全力を尽くす必要があります。


延々と続く数時間に渡る交渉の結果、何とか事前に設定したレッドラインの一歩手前で踏み止まることに成功しました。まさにぎりぎりの妥結です。


この10年間で、私は不動産2件+ビジネス2件=合計4件のシビアな交渉を経験しました。決して私は交渉巧者ではないのですが、自分の身を守るためには腹をくくる必要があります。


不動産関係の1件は入居者間トラブルに端を発した反社会勢力OBとの後ろ向きな交渉、ビジネス関係はパートナーシップ締結に向けての前向きな交渉です。


不動産関係では約6時間に及ぶマラソン交渉の末に妥結したこともありましたが、最終的には暴対法施行後の裁判所の超攻撃的姿勢に助けられて結果を出せたに過ぎません。


一方、ビジネス関係では1か月を越える長丁場での交渉でした。そして、妥結後に全面協力をいただいた結果、たった1年で北海道から九州まで全国展開することに成功しました。


しかし、今回はそれらの交渉のいずれとも違いました。どちらかというと、今までの理詰めの交渉とは異なり、ややウェットな部分を考慮に入れての交渉だったのです。


今回改めて思ったのは、人生は「思ったとおりにはいかないのが普通」ということです。このことは、まさにゆるい先生のおっしゃられていることと同じです。


私は、周囲から「世の中をスイスイ泳いでいる」と言われることが多いです。しかし実際にはやることなすこと失敗だらけで、常に泥の中を這いずり回っているセルフイメージです。


泥臭い自分を鼓舞して、2度こけたら3度立ち上がる意気込みで最後まであきらめないことを信条にしています。


シビアな交渉など無いに越したことはありません。しかし、旨味のある投資やビジネスであるほど、シビアな交渉は不可避であることを理解しておく必要があると思います。






★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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大きなボーナス付き物件を新規購入!

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今週の月曜日に新規不動産を購入しました!
今回購入したのは、某旧帝国大学付属病院前のコインパーキングの隣接地です。


今回の物件は
コインパーキング業者様から直接お声がけいただきました。売主は、エリアの老舗不動産業者様で、再建不可の路地物件です。スペックは下記のごとくです。


  • 面積:15坪 
  • 価格:1400万円 


地価の相場は、公道に面していれば250~300万円/坪程度です。今回は
再建不可の路地物件なので、
100万円/坪程度は妥当な価格だと判断しました。


解体してコインパーキングの一部にしようと計画しています。コインパーキング業者様に提示いただいた車室料は、6万円/台×2台=12万円/月(=年間144万円+税)でした。


今回は再建不可の路地物件にもかかわらず、敷地が100%コインパーキング用地として利用できるため、新規購入物件のみでは、表面利回り10%越えを達成しました。


私以外の人にとっては、単なる再建不可の路地物件ですが、私にとっては公道に面する物件です。このため、250~300万円/坪-100万円/坪=150~200万円/坪のサヤを抜けます。


これだけで2000~3000万円の含み益です。固定資産税が未確定なので詳細な計算はできないですが、ネット利回り8~10%程度を見込めるので、まずますの投資だと思います。


今回のポイントは、公道に面する物件を所有していると、その物件に隣接している再建不可物件を購入できれば、大きなボーナスを得ることができる点です。


そして、そのボーナスは地価の高いエリアであるほど金額も大きくなります。このあたりの知識は、覚えておいて損しないと思います。




さて、解体予定の築古木造戸建ですが、エアコンやレトロな照明器具などのお宝が眠っていることがあります。これをゲットするため、決済後に現地へ電気業者さんを派遣しました。



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当日、私は外来だったので、お昼休みに報告を受けました。何か、お宝は見つかりましたか? と訊くと、完全に空振りだったようです。。。残念!


急いで電気業者さんを派遣した理由は、2日後から解体工事が始まるからです。もし、お宝があれば、その場で取り外して保管してもらう腹積もりでした。


仕方無いなと思ってコーヒーを飲んでいると、来週に予定しているオンラインサロンの物件見学会で、コインパーキングと新規購入物件の見学ができないことに気付きました。。。


封鎖されたコインパーキングにユンボウやトラックが並んでいる解体現場を見学してもらっても仕方ないかもしれませんが、立地と数字を説明して誤魔化そうと思います(笑)。






★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


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医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資家も財務強化がベター?!

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私は、常に総合商社の動きをウォッチしています。株式投資の対象としてだけではなく、自らの資産形成戦略の方針を決める材料のひとつとして観察しています。


ほとんどの人は株式・FX・仮想通貨などのペーパーアセットへの投資に留まりますが、私が投資対象のオペレーションまで自ら行うこともあるのは、総合商社の影響です。


彼らは資源の持分購入などを通じてペーパーアセットへの投資も行うものの、自らオペレーションすることで事業価値を挙げて高収益を叩き出すことが多いです。


そんな大手総合商社5社の一角を占める丸紅が、財務基盤の強化に舵を切りました。かつて、丸紅は1990年代のバブル崩壊やアジア通貨危機の影響で、経営危機に陥りました。


存亡の危機に立たされた丸紅は、財務強化に邁進して大きく財務内容を改善することに成功しました。ところが、2000年台の資源バブルの積極投資が裏目に出ます。


北海やメキシコ湾の油ガス田権益関連やチリ銅事業などで、大きな減損損失を計上したのです。財務悪化を受けて、2500億円の資金調達を敢行しました。


大手総合商社では連結純利益をベンチマークとする激しい順位争いを繰り広げています。しかし、あえて丸紅は連結純利益目標を引き下げ、財務基盤固めを推進することにしました。


その理由は、金融緩和が縮小に向かえば、格付けの低い会社は資金調達コストが膨らみ、事業計画の変更を余儀なくされるからです。


「過去十数年間は異常ともいえる金融緩和がつづいたが、 今後は正常化に向かい、今までのような低コストでの資金調達は難しくなる」と丸紅の國分社長は予測しています。


丸紅のような超巨大商社のトップの考察は傾聴に値します。世界中に張り巡らされた情報網から吸い上げた情報を元にした分析なので、単なるアナリストの意見とは重さが違います。


丸紅の経営方針変更は、私たちのような末端の投資家の投資戦略にも参考になります。特に融資が前提の不動産投資家は、丸紅の財務基盤強化への方針転換を重くみるべきでしょう。


ここ数年の超低金利のため、現状では1%未満の低金利ではあるものの、変動金利を選択している人が多いのではないでしょうか?


例えば0.7%の変動金利でキャッシュフローが回る計算で購入した物件の場合、金利が1.5%になったときの影響度を測るストレステストを確認しておく必要があります。


ちなみに、ス〇〇スキームの場合は、5%程度の金利と読み替えましょう。まちがっても1.5%なんて、オレが借りている4%の金利からみれば屁みたいなものだ! は通じません。


この程度の金利上昇でキャッシュフローが回らなくなるようであれば、残念ながら潜在的な危機的状況と判断してもよいかもしれません。対策としては、下記3つがあります。


  1.  長期固定金利への借り換え
  2.  キャッシュを手元に積み上げて金利上昇局面での元本削減の資金を蓄える
  3.  物件売却


いずれも難しい選択枝ですが、現状に甘んじて惰性で過ごすことは少々危険かもしれません。敢えて言うなら②>①>③でしょう。ちなみに丸紅は②や③に近いです。


あまりに異常過ぎる経済環境なので、過去の知識を応用しにくいのですが、「異常」を「正常」と勘違いしないようにだけはしておきたいものです。





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




不動産投資で甘い汁を吸うには?

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不動産賃貸業界は、繁忙期のど真ん中です。
この時期は本当に忙しい・・・はずですが、今年は一足先にアガってしまいました!


先週から今週にかけてプーケットで遊んでいる間に、4月以降の満室継続が決定したのです。今年は例年になく楽勝な繁忙期でした。


その理由を考えてみたのですが、正直言ってよく分かりません(笑)。敢えて言うなら下記のごとくでしょうか。


  1.  客付けの容易な都市中心部の物件以外は全て売却した(資産組み換え)
  2.  住居系から商業系物件にシフトしている
  3.  モデルルーム化の余韻が残っている
  4.  宅配ボックス設置



やはり、①が一番大きいと思います。面倒な物件は全て売却し尽しました。よく高利回りの地方・郊外物件を推奨する方が居ますが、専業でない限り、その意見には賛同しかねます。


特に、私のように不動産経営に割ける時間がほとんどなく、月に1~2時間程度の実労働時間で済まそうと思っている、ものぐさな人間には現実的ではありません。


高利回りに見えても、客付けできなければ絵に描いた餅です。また、賃料の差ほど原状回復費用の差は無いため、低利回りでも好立地物件の方が手残りが多くなる傾向にあります。


②の商業系は立地が全てであり、好立地物件ではリーシングを頑張らなくても勝手に回っていくという現実があります。逆に言うと立地がイマイチなら何をしても埋まりません。。。


③はまだ1度しか実践していないのですが、まだまだ営業マンの脳裏に余韻が残っているようです。実際は、モデルルーム化どころか原状回復工事前に空室が埋まっていきます。


空室が発生すると、いつものFAX攻撃を開始しますが、そのFAX広告のど真ん中に ” モデルルーム化! ” とデカデカと謳っています。


実際はモデルルーム化する前に埋まっていくので、嘘ではないものの今回の繁忙期では実弾を1発も発射していません。まるで「やるやる詐欺」のようですね(笑)。


④に関しては、オーナー的には12月に大枚をはたいて設置した宅配ボックスのおかげと思いたいところですが、実際のところどうなのでしょうか? 


正直言って、テナントリテンションになっても、新規入居者のハートを掴むほどではない気がします。まぁ、常に物件のブラッシュアップを図っている心意気を褒めてやってください。




というように、それなりに厳しくなってきたと言われる不動産投資ですが、好立地物件に特化しているためか、まだまだ甘い汁を吸い続けることができそうです。


好立地の物件を購入することは機会的にも資金的にも高いハードルではありますが、やはり立地の良い不動産はいいモノですね!






★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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・日本整形外科学会専門医
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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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