整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

フォトジェニックは賃貸経営に不向き?!

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スリランカ旅行の目的のひとつは、スリランカが生んだ天才建築家ジェフリー・バワの代表作であるHeritance Kandalama Hotelに宿泊することです。



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こんな感じの「森の中のホテル」です。自然と一体化しており、サルが普通にホテル内に居ます。窓を開けているとすぐに室内に侵入されてしまうほどです。


非常にフォトジェニックなのですが、実際に宿泊した感想は微妙な感じでした。確かにあまり他に類を見ないホテルではありますが、居心地が良いとは言えません。


まず、設備が古いので、最新鋭の宿泊施設に慣れた身には、居住性が良くないです。このことはHeritange Kandala Hotel に限らず、いわゆるコロニアルホテルにも当てはまります。


私はベトナムのホーチミンで、Majestic Saigonに宿泊したことがありますが、こちらも外観は素晴らしいものの、居住性はかなりイマイチでした。


これらのホテル群は、外観はフォトジェニックで素晴らしいものの、長期滞在という視点ではかなり劣後します。


短期勝負のビジネスには向いていますが、スパンの長いビジネスには不向きです。このことは、居住用の不動産賃貸経営に重要な示唆を与えています。


居住用不動産賃貸ビジネスでは、そのスパンは数年単位です。表面的にリノベーションしてビジュアルを良くしても、実際に住んでみると不便さが際立つ物件は退去につながります。


不動産賃貸経営では、リノベーションは一定の地位を固めていますが、居住性無視のデザイナーの自己満足物件は、本当の意味での不動産賃貸経営に資することはありません。


何でも自分のビジネスに絡めて考えてしまう性癖もどうかと思いますが、そういう視点で世の中を眺めると、ちょっと違った旅行を楽しめるかもしれませんね。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





m3.com連載企画がアップされました!

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昨日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第5回が本日アップされました。お題は不動産投資もビギナーズラック です。



m3com_logo



今回の連載は、私が初めて不動産投資に参入したときの話です。私の不動産投資はマイホーム購入から始まりました。


マイホームって、おいおい(笑)という印象を受ける方も多いと思いますが、2004年に私が購入したのは売工場です。


当時は、私のような資産家ではない一般人が1棟モノに投資することは極めてハードルが高い時代でした。融資を引くことも難しいし、実践的なマニュアル本はほぼ皆無でした。


今でこそ、エラソーに講釈を垂れている私ですが、当時はそんな認識さえ皆無なほどのおバカさんでした。


そんな頭の中がツルツルだった私が、偶然にも売工場を住宅ローンで購入することになって、不動産投資の世界に足を踏み入れたことをお話ししています。


もちろん、そんなにスムーズに話が進むわけもなく、今から考えると赤面ものの失敗をしながら何とか収益マイホーム(?)を購入できました。


ほぼビギナーズラックで購入した物件ではありましたが、その後の地価高騰で膨大な含み益を内包したため、初期のころの私の信用力のバックグランドになりました。


m3.comでは、基本的に失敗談を中心に連載しています。失敗だらけの人生なので執筆が非常に楽です(笑)。1分ほどで読了可能なので、是非m3.comを訪問してくださいね。






★★  「タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


築古木造戸建を購入しました!

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2018.7.31に、1年ぶりに個人で築古木造戸建を購入しました!
築32年の物件なので、全然問題の無いレベルだと思います。



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過去に私が購入した戸建は、築50~100年の物件が多いです。このため、今回の築32年は、私にとって最も「築浅」の築古木造戸建物件です(笑)。


ざっくり床下をみたところでは、柱が腐っていてどうしようもないということも無かったです。設備も真新しい! さすが、築32年の「築浅」物件です。



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今回の物件は私にとってホームエリアで、自宅から約1㎞に位置します。私の中では、やや遠い物件です。
具体的なスペックは下記のごとくです。


  • JR駅および地下鉄駅徒歩10分
  • 路地物件
  • 築32年の2階建て木造戸建
  • 価格600万円 建物面積 55㎡ 土地面積 42㎡ 



もともと、懇意の不動産業者様から
780万円でメールをいただきました。内覧したところ、瓦葺替と浴室前床補強が必要だったので、600万円だったら購入しますと返答しました。


一応、売主に交渉します!と言ってくれましたが、私が最初の客だったのでダメだろうと思ってしばらく忘れていました(笑)。


1か月ほど経過したある日、600万円でOK出ました! とのことでした。う~ん、少し指値が甘かったか???


今回の物件は
母子家庭がターゲットで、賃料6~7万円で貸せそうです。このあたりの相場感は、ホームエリアなので調べるまでもありません。


物件購入にあたって現地調査は1回のみで、決済にさえ行っていません。5年後に投資資金を全額回収するメドが立っているので、気楽に資金投入できるのです。


物件価格がたった600万円であることも、この気楽さの要因のひとつです。さすがに億越えの物件では、ここまであっさり購入できないでしょう。


デメリットは、5年ほど資金が寝てしまうことと、購入時の労力が面倒くさいことです。1棟マンションと比べても、戸建購入時の雑務は大差ありません。


それでも敢えてこのような小粒物件にも投資するのは、5年後にはタダで手に入るという「欲」の賜物です。我ながらセコイですね(笑)。


収益1棟マンション・ビルや都市中心部の物件は、非常に価格が高騰しており参入するべき時期ではありません。しかし、それ以外の「忘れられた」物件は実需マーケットです。


唯一引っかかるのが、給与所得者をあと5年続ける必要ができてしまったことです。 リタイアの時期が、また延びてしまった・・・。


まぁ最悪の場合には、節税効果を無視してリタイアしても問題ないので、今回も気軽に築古木造戸建を購入しました。本当に小さな物件購入ですが、やはりワクワクしますね。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資成功の5つの法則

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不動産投資で気付きがあったのでシェアさせていただきます。先日、参加費10万円の某セミナーに参加したのですが、講師の方の肩書と経歴が半端ではなかったです。


いわゆる不動産投資家やカリスマ大家さんとは別次元の方の講演だったので、迫力が桁ちがいだったのですが、私のような泡沫投資家にも参考になる話がありました。


まず、不動産投資の成功の鉄則としては下記の3つが重要です。

  1.  安価に購入する
  2.  適切な時期に購入する
  3.  勝ち馬(エリア)に乗る



これらのことに関しては、今までにも当ブログ内で何度も記載しているので、ご存知の方も多いと思います。


①②はリンクしており、適切な時期(不動産価格が暴落している時期)に物件を購入することで、結果的に安価に購入することが可能となります。


③は、2012年以降に一本調子で路線価が上昇しているエリアは、潜在的に需要があって有望であると判断できます。


まぁ、ここまではほぼ常識的な話なのですが、物件をすでに所有している条件では下記の2つも重要となります。

  1.  過剰借入
  2.  poor management



①の過剰借入をしてしまうと、所有期間中のキャッシュフローが厳しくなります。不動産投資家の気持ちとしては、自己資金をできるだけ投入せずに物件を購入したいところです。


しかし、この気持ちが強すぎると必要以上の借り入れをしてしまい、キャッシュフローが厳しくなる傾向にあります。


特に医師のように高属性の方は要注意です。銀行も本音では貸したいので、一旦貸せるとなると必要以上の資金を貸し込もうとします。言うがままに借りているとアブナイですね。


②に関しては、物件運営がpoor managementになってしまわないことも大切です。しかし、これまで挙げた4つのポイントほどには重要ではないです。


つまり、いくら良い物件運営をしたとしても、①~④の要素で失敗すると、超長期でみると挽回することが難しいのです。


ここまで振り返ると全て当たり前なのですが、今回のセミナーを拝聴して改めて不動産投資の基本を再度気付かせていただきました。


不動産投資1F部分の3つのポイント+不動産投資2F部分の2つのポイントを押さえることで、大きな利益を得る可能性が高まります。頭の片隅に置いておきましょう!







★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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世界の不動産市場の市況感

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世界の不動産市況を知る手段のひとつとして、UBS Global Real Estate Bubble Indexがあります。UBSとは、世界有数の規模を誇るスイスの投資銀行です。




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上図は最新版(2017年)のGlobal Real Estate Bubble Indexです。これをみると、世界的に不動産価格が高騰しているエリアが多いことに気付きます。


最も激しく高騰しているのはbubble index>1.5の都市で、トロント、バンクーバーなどの北米の都市や、ロンドン、ストックホルム、ミュンヘンなどの欧州主要都市です。


北米の都市は中国の富裕層が、欧州の都市はロシアや中東の富裕層の買いが激しいようです。現時点では、これらの都市群の市場に参入することは危険と言わざるを得ません。





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一方、経時的なbubble indexの推移に関しては、2015→2017年にかけてバブルが膨らんでいることが分かります。


中国人の買いが入りやすい都市(トロント、バンクーバー、シドニー、香港)はバブル感が半端じゃないですね。


北米やシドニーに買いを入れている中国人は、投資目的というよりも資産保全が目的なので、彼らと競合するのは得策ではありません。


今回のUBSのレポートを俯瞰すると、今まではニュヨークや西海岸主要都市が高騰しているイメージでしたが、実際には軽度の高騰感に留まっているようです。


尚、今回のレポートはマクロなので、個々のエリアや物件にそのままストレートに当てはめる必要はありません。しかし、全体の市況感を知っておいて損はないでしょう。






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・日本整形外科学会専門医
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