整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

金融資産投資(国内)

REITで実践する不動産投資セミナー

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本日は、REITで実践する不動産投資セミナーのご紹介です。2018年12月・2019年1月に、オンラインサロンのメンバーを対象にして、東京と大阪で上記セミナーを開催しました。


セミナーを開催しようと思いついたのは、出資させていただいている任意組合の総会後懇親会の席での会話でした。詳細はこちらをご覧ください。


本日のテーマである REITとは不動産投資信託のことで、投資法人が投資家から資金を集めてオフィスビルや商業施設などを購入して運用します。


このため、通常の株式とは少し趣が異なります。 株式は、会社というある意味実体のないモノが原資ですが、REITでは実物資産である不動産が原資となっているのです。


REITは実物不動産と株式の中間のような存在です。イメージで言うと、動物と植物のあいのこであるミドリムシや、卵を産む哺乳類カモノハシのような存在でしょうか(笑) 。


REITの特徴はいくつかありますが、私が REIT に好んで投資する理由のひとつとして、REIT は実物不動産が原資であるため、価値がゼロになることはないことが挙げられます。


確かに過去にはニューシティーレジデンス(NCR)というREITが破綻したことがありました。しかし、現在では法制度が整備されて、理論上は REITの倒産はありえない状態です。


また不動産が原資なので、収益は非常に安定しています。このように破綻確率がほぼゼロで収益が安定しているというメリットがあるため、私は REITを好んでいるのです。


一方、このような特徴のある REITは、GAFAに代表されるいわゆる成長株のような劇的な資産価値向上を見込めません。


REIT 価格に影響を及ぼすのは不動産市況ですが、成長株のように不動産市場がどんどん成長することは考えられないです。このため、REITの価格変動は比較的緩やかです。


このような特徴を考えると、REIT への投資は購入するタイミングが全てです。通常の金融資産投資ではその企業の収益性や将来性を吟味する必要があり複雑なステップが必要です。


しかし REITに関しては資産査定はあまり必要ではなく、注意して見るべき指標もさほど多くありません。投資対象がシンプルなので、素人投資家にとって有利であると言えます




2008年11月~2009年3月における私の小経験


では、実際に REIT投資で大きな利益を得ることはできるのでしょうか? 私は 2008年11月~2009年3月に、約3000万円の資金を暴落し続ける REIT市場に投入しました。


そして 10年後の現在、分配金のみで投資資金の全てを回収しました。当時購入した REITはすべて保有しているため、タダで時価評価1億を超える REITをゲットしたことになります。


これは私にだけ偶然おこった幸運だったのでしょうか? このお話を任意組合の管理者にしたところ、私以外にも同様の投資をおこなった人は居たそうです。


ある人は退職金3000万円全額を REITにぶちこんで私と同じ成果を得たそうです。このような事例を見聞きすると、REITの投資法を体系化できるのではないか?と思いつきました。


私の個人的な経験に他の人の経験も併せて、金融資産投資のプロである任意組合の管理者がまとめたものが今回のセミナー内容です。主に5つの投資戦略を挙げています。


2008年当時と比較して、REIT-ETFという素晴らしい器も登場したので、より洗練された投資戦略が提示されています。


当時の私は自分の経験と勘にしたがって孤独な戦いを強いられましたが、今回のセミナーで REIT投資手法はある程度体系化されたと言えます。


現在の REITは、史上最高値に近いレベルの価格に上昇しているので今回のセミナーでお話したメインの手法を使える状況ではありません。


しかし、歴史は繰り返します。2008年当時のような危機が発生・深化したときに、今回のセミナー内容が生きてくるのではないかと思っています。






★★ REITで実践する不動産投資セミナー ★★
 


現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
  • スライド形式のレジメ(72ページ)



スライド形式のレジメをベースにしたプロ投資家による講義で、30日間の返品保証付きです。現物不動産投資はコワイけど、不動産投資の恩恵にあやかりたい方におススメです。 




REITで実践する不動産投資セミナー




  • 医師以外の方のご購入はご遠慮ください
  • オンラインサロンメンバーは5000円で視聴いただけます。サロン内から私にメッセください

金融資産投資は物件購入に通じる?!

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私は資産形成を行う上で、金融資産投資・不動産投資・ビジネスの三つの手法を通じて実践しています。この中でも一番最初に取り組み始めたのは金融資産投資です。


金融資産投資は始める際のハードルが低く、比較的誰でも気軽に始められることがポイントです。2001年に金融資産投資を開始した当初は、確固たる投資戦略はありませんでした。


いろいろな本を読んで投資戦略をつまみ食いしながら試行錯誤していました。しかし本を読んで仕入れた知識も実際にはあまり役に立つことはありませんでした。


理論と現実には大きなギャップがあったのです。ビギナーズラックで200万円ほど利益をあげたものの、その後は鳴かず飛ばずでくすぶっていました。


しかし、2002~2003年、2008~2009年、2012年といった大きなイベントが発生した時に超長期逆張り投資を敢行することで、それなりに満足のいく成績をあげるようになりました。


現時点では特に金融資産投資について何かを行っているわけではないのですが、いつも虎視眈々と市場にチャンスの窓が開くのを待ち構えています。


このようなどっしりとした投資戦略を遂行できている理由は、私の金融資産投資に対する考え方が少し変わっていることが挙げられると思います。


一般的に、ほとんどの金融資産投資家はキャピタルゲイン目的です。しかし私はインカムゲインが目的なのです。もちろん、配当金やスワップポイント目的の投資家群は存在します。


しかし私の考え方は彼らと少し異なります。どういうことかと言うと、私の場合はインカムゲインを不動産で言うところの賃料に見立てているからです。


つまり、金融資産を購入するというよりも、むしろ小さな不動産を購入する、もしくは ATM を購入するという感覚なのです。


おそらく、私ほど徹底的に金融資産を購入すると言う感覚を意識の中からなくしている投資家はごく少数派なのではないでしょうか。


もちろん、株式投資の場合には銘柄の分析を行いますが、これは不動産の物件スペックを調査するのと同じ感覚です。


このように、割安になったインカムゲインを生み出すマシーンを買い集めるというのが私の金融資産投資戦略の概念です。


そしてこのことは、市場暴落の極期が過ぎ去ると大きなキャピタルゲインを得ることにもつながります。インカムゲインに見合うだけの価値を市場が再評価するからです。


投資対象を不動産にみたたてて購入していると、株価が上昇したからと言って利確してキャピタルゲインを得ようという感覚が希薄になります。


せっかく割安に仕入れた「物件」を売ってしまうと、「永久に」甘い汁を吸い続けようと思っている ATMが無くなってしまうからです。


市場では「利食い千人力」といく格言があります。キャピタルゲインを目的にしている場合には真実だと思います。


しかし、私のようにインカムゲインを極限まで追求している者にとっては、この格言は当てはまらないと感じています。







★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



ドルコスト妄信は地獄への道?!

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今日は、ドルコスト方式を最善の投資方法だと思っている方への辛口ブログ記事です。昨今ではVT+ドルコスト平均法が投資の王道と言わんばかりの風潮です。


確かにドルコスト平均法で投資すると負けない確率が高くなります。しかし、それは絶対に勝てるということを意味するわけではありません。単に負ける確率が低くなるだけです。




素人が勝てる可能性は極めて低いという冷徹な事実


有り体に言うと、金融市場はプロが勝つ仕組みになっています。つまり個人投資家のような素人が何の努力無く勝てる可能性は、最初から極めて低いです。


このような冷徹な現実があることを、まず投資家は知っておくべきだと思います。基本的には金融資産投資においても素人は負けるという大前提があることを知っておくべきです。


勝利の方程式(VT+ドルコスト平均法)を敢行すれば金融資産投資で勝てるわけではありません。VT+ドルコスト平均法でも、低い勝率がほんの少し上がるに過ぎません。


このため手放しにドルコスト平均法を推奨することに私は否定的な見解です。ドルコスト平均法で結果を出すためには数年にわたる下落相場に耐えうる強靭な精神力が必要です。


そしてこの下落相場に立ち向かう精神的な負担は、経験したことがない人では分からないほど巨大なものです。


私の場合、2008年10月ごろから暴落するJ-REIT相場へ買い下がりましたが、戦いが終了した2009年3月までのたった6ヵ月間で精神的にボロボロになりました。


暴落の極期から参戦してもこの有様なので、天井圏の2007年からから大底圏終了の2012年まで5年間も買い続けるのは極めて精神的にタフな人でないと難しいと感じました。




その投資手法は机上の空論ではないのか?


現在の上昇相場が始まったのは2012年12月からです。本格的な下落相場が発生した2007年以前から投資の世界に身を置いている人は少数派と思われます。


多くの評論家がドルコスト平均法を推奨していますが、彼らの中で唯一耳を傾けていいのは前回下落相場の始まる2007年以前からドルコスト平均法投資を実践している方だけです。


それ以降に参戦した人もしくは単に生業として論評しているだけの人は、下落相場の極期にドルコスト平均法を敢行した経験がありません。このことは大きな問題をはらんでいます。


ドルコスト平均法は理論上は負ける確率が低いですが、実際に実行できるか否かは全く別問題です。ほとんどの人は途中で挫折するため、単なる高値掴みで終わります。


ダイエットと同じで、理論と実践は別物なのです。摂取カロリーを少なくして適度な運動をすれば減量できるのは皆知っていますが、実践できる人は多くないのと同じ理由です。


理論的に大丈夫だからドルコスト平均法を勝利の方程式だと勘違いしてしまうのは極めて危険です。ドルコスト平均法を採用してよいのは、極めて精神的にタフな人だけなのです。






★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



2018年 金融資産投資の総括

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早いものでもう年の瀬です。
2018年の東京株式市場(大納会)も終了したので、今年を振り返ってみたいと思います。


日経225は10月2日に 27年ぶり高値となる 2万4270円をつけたものの、終わってみれば-12%で 7年振りに下落しました。



参考:



日本株への投資は、2014.12.17にウクライナ侵攻でセリングクライマックスとなったロシア株式指数・RTS連動型上投信 (1324)を75円で1000株購入してから一度もありません。


その際には結局1000株しか購入できず、実際に日本株の本格投資を行ったのは、2012.7月の電力株投資まで遡ります。実質的に最近6年間は、日本株に全く投資していません。


今年は世界的にほぼすべてのセクターの金融資産が下落しましたが、私のメインポートフォリオである J-REIT・電力株が強含みだったので、日本株は+318万円でした。


  • 日本株 : +318万円
  • 外 貨 : -354万円
  • 外国株 : -603万円
  • 任意組合: -140万円
  • 日本株式配当: 349万円(税引き後)
  • 外国株式配当: 115万円(税引き後)



しかし全体では-315万円でした。配当で下駄を履かせてもらいましたが、それが無ければ-779万円でした。全く投資活動していないので仕方ないですが・・・


単なる株式相場の振幅に過ぎないので何の感慨も湧きません。しかし、世界的に株価が下落している割には被害が少なかったことは意外でした。もちろん単なる偶然です。




2018年の金融資産投資の成果を検証しましたが、やはり、ボラティリティが高くて不安定であるという印象です。金融資産投資を資産形成の中心に据えることはとてもできません。


しかし、超長期逆張り投資を敢行して底値で拾った銘柄がメインの場合には、今年程度の下落では前年比マイナスではあるものの含み損を抱えることはありません。


唯一の問題点は、私のように 6 年以上購入するチャンスが無くても平然としていられるか否かです。普通は、機会損失しているのではないかという焦燥感との戦いとなります。


この焦燥感に打ち克ってチャンスの窓が開くまで待ち続けることができるのであれば、ほとんど金融資産投資で勝ったも同然です。


そうは言うものの、そろそろ 6 年間の沈黙を破って、日本株にも投資したいと願っています。日本株・外国株とも配当利回りが異常に上昇しているからです。


もちろん、この配当利回りの異常上昇は将来的な株価下落を暗示しているのですが、ディフェンシブなセクターであれば検討に値すると考えています。


いずれにせよ、私の感覚ではまだまだ購入できるレベルではないので、2019年はもっと株価が下落することを期待して筆を置きたいと思います。





★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



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勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



ソフトバンク IPO の教訓

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ソフトバンクの IPO は散々な結果でした。
公開価格1500円に対して一番きつい時には1176円まで下落しました。


先週末は1300円台を回復したものの、一度も公開価格を上回っていません。ソフトバンクにとってはかなりの逆風でしたが、これほどひどい IPO も珍しいのではないでしょうか。


さて、今回のソフトバンク IPO 祭りを振り返ってみて感想を述べたいと思います。まずソフトバンク IPOに既視感を覚えました。既視感の正体は下記3つです。


  • NTT 株上場(1987年)
  • ノムラ日本株戦略ファンド(2000年)
  • 郵政 3 社上場(2015年)



ソフトバンク IPOも含めて、これらの4つは鳴り物入りで宣伝されました。そしてメインのターゲットは個人投資家でした。


素人の個人投資家ターゲットなので、当然誰にでもわかるようなド派手なキャンペーンが展開されます。世間の雰囲気がイケイケ!なので、買えば儲かる錯覚に陥ります。


思惑通りに大量の個人投資家が購入するわけですが、NTTを除くと上場直後から暴落し始めます。そして株価が公開価格を上回れない悲惨な状況が数十年続いているのが実際です。


これまでの歴史を振り返ってみると、個人投資家がターゲットになったものにはロクなものがありません。


やはり、金融資産投資の世界において個人投資家は最下層に位置するので、その最下層をターゲットにしなければならない商品は質が低い可能性が高いです。


今回のソフトバンク IPO がここまで酷い結果になるとは思っていませんでしたが、個人投資家対象の商品には絶対に手を出さないことが吉であることを改めて思い知りました。






★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



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自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
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・宅地建物取引主任士

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