整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

スモールビジネス

旅館業の成績まとめ

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先日、所有しているレンタルスペースで、旅館業仲間と勉強会を行いました。各オーナーが自分の施設の特徴や経営方針を、皆の前でプレゼンテーションしました。



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施設の運営年数はまちまちで、2009年から開始しているオーナーも居ました。私は2016年からなので、一番ペーペーな立場です(笑)。ちなみに私の施設はこちらです。


さて、今回のプレゼンテーションに向けて、自施設の成績をまとめてみました。スライド形式の発表であったため、下記に要点を貼り付けました。





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そもそも、なぜ旅館業なのか? からプレゼンテーションしました。私の不動産投資は、都市部でのドミナント戦略です。エリア内で出た物件の収益を最適化する必要があります。


2015年の購入した物件は、商業地・地下鉄徒歩5分・20mの幹線道路に面した希少物件です。購入坪単価が230万円のこの物件で、表面利回り20%回そうとすると旅館業が最適でした。





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上記は私の施設の基本方針ですが、「楽して稼ぐ」をコンセプトにしています(笑)。つまり、宿泊単価が高くてクレームの少ない上客にお越しいただくことを目標にしています。


もちろん、このような上客獲得に向けて、さまざまな仕掛けをつくっていきます。何もせずに上客が来るなどというお花畑的な発想はあり得ません。





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この結果、2連泊以上しか受入不可+比較的高い宿泊費用(1泊2万円~7万円)にも関わらず、年間稼働率は64%でした。1泊から受け入れていれば80%ぐらいは見込めそうです。


まとめてみると、まずまずの成績で安心しました。手残りのCFベースで、開業後11カ月で改装費用を全額回収していました。改装費に対する表面利回りは160%越えです。


今回勉強会に参加した施設の中では、3番目の収益性でした。ただ、実際のオペレーションを大学生チームで回している私に対して、1・2位のメンバーは自分の労働力を投入しています。


彼らの問題点は、自分の労働力を投入しているため拡張性が阻害されていることです。私のように値付けに特化して、あとはスタッフに丸投げしていると、ほとんど時間を取られません。


確かに、チェックイン対応や清掃などで額に汗をかくのも悪くないですが、ビジネスオーナーとしての視点では、他人に業務を禅譲していく考え方も必要だと思います。


ちなみに旅館業に関して、私はほとんどほったらかし状態です。旅館業は、あと1年ぐらいこのまま戦えそうです。余暇はダラダラ過ごすか、スタートアップの事業展開を考えています。






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スモールビジネスパートナーの選び方

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2017年4月時点で、私は5つのスモールビジネスを展開しています。そして、スモールビジネスでは「人」が重要であることが多いです。


独りだけで展開可能なビジネスもありますが、私の場合は5つ中4つのビジネスで、たくさんのパートナーの助力を得てビジネスを回している状況です。


そして、「人」がポイントのスモールビジネスにおいて、「困ったビジネスパートナー」を見極めることが重要です。今回は少し言いにくいことを書こうと思います。


尚、不動産投資は投資とビジネスの中間の位置付けなので、今回の話題から省きます。物件スペックが良ければ、「人」に大きな影響を受けにくいからです。


企業では、よく会社にいる人材を育てる作業が重視されますが、個人のスモールビジネスにおいては、そんな余裕はありません。困った人はパートナーにしないに限ります。


困ったビジネスパートナーの分類は下記のごとくです。本当に居るの?と思いがちなタイプの人ですが、表面的な付き合いでは分からないことが多い印象です。

  1.  納期を守れない人
  2.  性格は良いが、能力が不足している人
  3.  熱意の無い人
  4.  すぐに嘘をつく人


まず①ですが、納期を守れない人はビジネスにおいて致命的です。もちろん、納期を守れない理由があるのですが、真剣勝負のビジネスにおいて言い訳は通用しません。


例えば、自分が事故を起こしたり身内に不幸があったとしても、クライアントには何の関係もありません。事故や身内の不幸も、納期を守れない理由にはならないのです。


②ですが、いつもニコニコしている人当たりの良い人は、能力の欠如を覆い隠してしまいがちです。大事なことは結果であり、性格の良さではありません。


個人の能力に大きく依存するスモールビジネスにおいて、 能力不足は致命的です。友人としてなら好ましいのですが、真剣勝負のビジネスでは百害あって一利なしなのです。


基本的にスモールビジネスのオーナーは、オールラウンドプレヤーであることが求められます。営業・資金繰り・税務・ITスキル・会計知識を独りでカバーできて当たり前です。


これらの知識や経験がひとつでも欠けている人をビジネスパートナーにすることは、非常に大きなハンディを背負うことになります。


理想を言えば、最低でもひとつのビジネスを既に展開している人をビジネスパートナーに選ぶべきでしょう。ただ、実際問題として、医療業界ではなかなか人材を見つけ難いです。


③に関してですが、スモールビジネスでは少数のパートナーで事業を回していく必要があります。このため、パートナーの熱意が無いと、負担が全てこちらに寄せられます。


特にスタートアップの時期には、スモールビジネス内での序列をつけることが必須です。50:50の関係は、最悪な関係です。 ビジネスにはトップダウンの決断力が必要なのです。


しかし、この際にサブに回った人の熱意を維持することは難しいのが現実です。 そしてこれを放置すると、ビジネスが瓦解する危険性が出てきます・・・


④は意外にも身近に存在します。このパターンの問題点は、本人に嘘をついている自覚が欠如している場合が多いことです。自分の言っている嘘を真実と思っているのです。


目は嘘をついていないので、表面的な付き合いでは判断できないことが難しいのです。このタイプの人は、ビジネスパートナーよりもアルバイトに多い傾向にあります。


いろいろ、言いにくいことを書きましたが、スモールビジネスは不動産投資や金融資産投資とは全く異なります。「人」との付き合い方が最重要なのです。


ちなみに、過去に何度か痛い目にあった経験があるので、現在の私は、ここまでに挙げてきたような困った御仁とは、幸いにも無縁であることを付け加えておきます。


やはり、スモールビジネスを立ち上げるには、最高のパートナー達との協業が理想です。お金の面だけではなく、精神面でも素晴らしい体験ができますから!




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スモールビジネスの拡大再生産手法

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昨年秋にスタートアップしたビジネスですが、目下の最大の課題は営業活動です。本業があるため、余暇でしか営業できないことが最大の問題点です。


効率的に営業できるようにテレアポ業務を外注しました。アポインターはテレアポのプロなので、私のように数度断られただけで嫌気がさしてしまう甘ちゃんとは訳が違います。


ビジネスの性質上、ネットだけでは完結しないので、クロージングは直接プレゼンテーションを行う必要があります。このため、時間の確保に一苦労です。


さて、現状は市場の開拓期なので、積極的に営業・宣伝活動を行っています。幸い、本業をしながらなので、今回のビジネスからの収益が生活費に消えることはありません。


この点だけは、一般的なスタートアップよりも有利です。何といっても普通は、自分の生活費も稼ぎ出さなければいけませんから。。。


このような状況下で私たちが決断したことは、ビジネスから上がってくる収益の大部分を広告宣伝費に注ぎ込むことです。ガンガン広告宣伝費にお金をかけて顧客を拡大するのです。


私が初めて立ち上げたビジネスは、いわゆるネットビジネスでした。ネットビジネスではPPC広告がメインになると思い込んでいたために、充分な費用や時間をかけませんでした。


さすがに、無料のSEO対策のみでビジネスを拡大できると考えるほどのおバカさんではなかったのでPPC広告は打ちましたが、それしか行わなかったのは悔やまれます。


そこそこ収益を上げるビジネスになりましたが、当初の目標には遠く及びません。この経験を糧にして、今回は全ての収益を営業広告費につぎ込んで拡大再生産したいところです。


そして、お金だけではなく時間もかけて営業を行っています。学会出張のついでに、その地での営業を行うように心掛けています。今度の日整会でも、学会後に仙台で営業する予定です。


投資家の初期段階ではタネ銭を貯めます。このステージでは、いわゆる貯金がメインになります。ストイックに貯金できる能力は重要です。


しかし、このステージのマインドでは、ビジネスで成功することは難しいと思います。何故ならビジネスでは、思い切って宣伝広告費に資金を注ぎこめるか否かが成否を分けるからです。


余裕資金の全てを広告宣伝費に注ぎ込む決断はなかなか難しいです。しかし、この思いっきりがないと、スタートアップしたビジネスを拡大して、巡航状態に乗せることは困難です。


この点は、ビジネスの立ち上げが不動産投資や金融資産投資と異なるポイントのひとつです。このあたりは、トライアンドエラーで体得していくしかないと思います。





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インターネット × 自分の仕事 =∞

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最近、セミナー動画の配信方法を考える上で、ストリーミングについて調べたことがあったのですが、技術の進歩と世の中の移り変わりの早さは目を見張るものがあります。


特にGoogle、Facebook、Amazon、AppleといったITジャイアントの提供するサービスは、ビジネスの原理だけではなく、文字通り世界を変える力を持っているように感じます。


これらの企業群が提供しているサービスを利用することで、スモールビジネスを成功に導きやすい環境が整いました。


ひと昔前までは、大企業とスモールビジネスの間には埋めがたい格差があったものですが、今では余計なお荷物を背負っていない、スモールビジネスオーナーの方が有利な状況です。


従来は、自分の仕事とクリエイティビティの掛け合わせぐらいはできましたが、これだけでは販路を広げることができません。このため、大企業に勝つことは容易ではありませんでした。


しかし、自分の仕事とクリエイティビティに、インターネットを掛け合わせることで状況が一変しました。個人レベルのスモールビジネスの販路が、世界に広がったのです。

  • クリエイティビティ
  • インターネット
  • 自分の仕事


上記の3つを掛け合わせることで、無数のニッチ分野と世界が結び付くようになりました。従来は見過ごされてきたニーズが、急に色鮮やかに輝きだしたのです。


むしろ、スモールビジネスの活躍の場であるニッチ分野では、動きの鈍い大企業は、非常に不利な立場へと追いやられます。


インターネットの知識をベースにしつつ、自分の仕事をクリエイブに考えることで、とてつもない収益を生む可能性が出現しました。私たち医師にとって、こんなに良い時代はありません。


従来の医師のように、医療技術を磨き続けるのもひとつの選択肢ですが、それだけでは目の前の患者さんしか救うことはできません。


新しい時代の医師として、クリエイティビティ × インターネット × 自分の仕事 を追求することで、より多くの患者さんを救うことを考えても良いのではないでしょうか。
 




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もう春なのに、冬支度を考えた1日

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3月も中旬に差し掛かった平日のお昼休みに、1本の電話がかかってきました。相手は旅館業仲間で、観光庁の補助金獲得の件で頻回に連絡を取り合っています。


今回の電話は「旅館業界は4月に繁忙期入りするため、4月だけ旅館業組合の補助金業務の取りまとめをお願いできないか」という趣旨でした。う~ん、表面上は私も同業者なんだけどなぁ・・・


私は、旅館業仲間に素性を明かしていません。あえて自分が勤務医であることは伝えていないのです。このため旅館業仲間は、私のことを旅館経営者だと思っています。


皆、数軒程度の宿泊施設を運営しているオーナー社長です。客室合計が100室にも満たないので、自分でオペレーションを行っています。日々の清掃まで行っている方もいるようです。


一方、私は値付けと監視以外の業務を、全てアルバイトスタッフで回す仕組みを構築しています。他のメンバ―と異なり時間的融通が利くため、補助金業務では常に先頭を走っていました。


このため、実務能力が高いヒトと思われてしまい、今回の依頼につながったようです。最初は断るつもりでしたは、カツカツ状態のようなので仕方なく1ヵ月だけ引き受けることにしました。


この話の伏線として、観光庁からの補助金事業のために結成した旅館業組合を通じて、近隣で開業されているたくさんのホテル・旅館施設経営者と知り合いになりました。


宿泊業に関しては、不動産賃貸業と同様にマーケットが大きいため、近隣と言えども直接の競合関係になることはあまりありません。このため、お互いの近況を報告しあっています。


そして補助金業務を取り仕切ることになったのですが、昨年比の稼働率データ収集が主な業務です。続々と近隣同業者のデータが集まってくるのですが、稼働率を確認して驚きました。


一般的に1~2月は閑散期なのですが、それでも昨年比で大幅な稼働率低下を認めました。たしかにAirbnbなどの民泊は既に過当競争に陥っているため、価格勝負の世界に突入しています。


しかし、旅館業法の営業許可を取得した施設でも、供給過多による過当競争の芽をかいま見てしまいました。具体的には1・2月とも、昨年比で20%程度稼働率が落ちているようです。


大本営発表の数字は、大都市圏の大規模ホテル稼働率は未だに高値推移しています。しかし、直近のマーケットの肌感覚としては、じわりと供給過多による悪影響を感じざるを得ません。


2年前まで新築物件のほとんどは、相続対策の賃貸マンションでした。私のエリアは時価と路線価が2倍ほど乖離しているため、賃貸マンションを新築すると強力な相続税対策になります。


しかし、昨年からは新築される物件のほとんどがホテル等の宿泊施設です。コンビニよりも多いのではないか?と感じるほど、凄まじい勢いでホテルの建築ラッシュが続いています。


先日、知り合いの不動産投資家から、総投資額6億円で売上9000万円の新築ホテルの投資案件をどう思うか? と訊かれました。今から「想定」利回り15%のホテルは非常にリスキーです。


実情を伝え、その投資は止めた方がよいと忠告しました。他県からみるとこのエリアは、豊饒地に見えるようです。このあたりは実際にマーケットで戦っている人間しか分からない感覚です。


まだ収益性が高くて美味しい市場ですが、不動産賃貸業同様にそろそろ冬支度をしなければいけない時期に差し掛かっているのかもしれません。この機会に私の施設の概略をまとめました。

  • 年間売上 807万円
  • 営業利益 503万円
  • 売上高営業利益率 62.3%
  • 稼働率 64.1% 
  • 表面利回り 20.7% → 売上高 ÷(物件購入費用+改装費)
  • 実質利回り 12.9% → 営業利益 ÷(物件購入費用+改装費)


地下鉄徒歩5分の商業地で流通坪単価200~300万円、1棟ビルの流通利回り6%のエリアなので、営業利益利回り7%程度でも売却できそうです。う~ん、今が売り時かもしれません。


ドルフ・デ・ルースの「物件に惚れるな、取引に惚れろ」という名言を思い出しました。取引に惚れるのなら売却です。しかし、丹精を込めて創り上げた施設を手放すのは心理的に難しい・・・


「売却」という冬支度が良いのか、永久保有目的で賃貸物件へのコンバートを含めた「退路の確保」という冬支度のどちらが良いのかを、もう少し考えてみようと思います。
 




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