整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

スモールビジネス

民泊新法祭りが発生中!!

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今、ホテル業界では「民泊新法特需」が発生しています。2018年6月15日に施行された住宅宿泊事業法(民泊新法)のために、グレーゾーンだった民泊が駆逐されたからです。


私のように旅館業法に則って経営している者にとって、法律の外側で跋扈していた民泊運営者は、本当に迷惑な存在でした。


旅館業法では消防や衛生設備への投資が必要で、運営上でも宿泊定員などの制約がキツイです。一方、民泊運営者は法律の規制が無かったので、やりたい放題の状態でした。


まさに正直者がバカを見る茶番が、全国で繰り広げられていました。そしてその茶番のインフラが、世界最大の民泊検索・予約サイトのAirbnbでした。


2014年に日本へ進出して以来、法整備が追い付いていないのをいいことに、ほとんどの民泊を無審査で掲載していました。


法律を遵守するコストがかからない民泊運営者は価格競争力で優位なため、すごい勢いで民泊施設が増えていきました。


私は2015年からの参加組ですが(法令遵守のため無許可施設は2016年に撤退)、参加者激増により収益性が坂道を転がり落ちるように減少していく様を身をもって体験しました。




Airbnbが法令遵守の大ナタを振るう!



そんなAirbnbが民泊新法施行にあたり、大ナタを振るいました。2018年5月時点で6万件以上あった施設が、6月以降は13800件にまで激減したのです。


営業許可を取得していない施設を強制的に削除したため、Airbnb界隈では大混乱が生じました。その結果、許可取得済みの施設に予約が殺到しました。


私が異変に気付いたのは6月に入ってからです。宿泊予定のゲストから何件か15日以降の宿泊は本当に大丈夫なのか?という問い合わせが入り始めたのです。


最初は何のことか分からなかったのですが、営業許可を取得していない施設の予約が大量キャンセルされたことが海外でもニュースになっていたようです。


私は、逆バージョンのレベニューマネジメント戦略(宿泊日に向けて段階的に価格を下げていく)を掲げているのですが、利幅の大きな1ヵ月以上先でもバンバン予約が入ります。


6~8月は値引き無しにもかかわらず、ほぼ満室稼働です。例年はお盆を除き閑散期なのですが、今年に限っては繁忙期かと思うほどの盛況振りです。


この状況は、東日本大震災後の仙台市内の不動産賃貸市場の様相に似ていると思います。震災前は、じり貧だった仙台の賃貸市場が、震災の影響で空前の活況を呈しました。


その活況も2018年現在ではほぼ消失しましたが、5年ほどは入れ食い状態だったようです。そして、今回の民泊新法祭でも、短期間は活況が続く見込みです。


凄まじい勢いでホテル建設ラッシュが続いているため、今回の特需の期間は1年ほどを予測しています。ついこの間までは宿泊業撤退を検討していたのがウソのようです。。。




特需を利用して出口を確定するのか?



仙台の事例に学ぶのであれば、今回は最後の売場なのかもしれません。宿泊施設のM&Aもかなり一般化してきているため、真剣に検討するべきなのでしょう。


しかし、私は相変わらず腰が重いです(笑)。ビジネス感覚に優れている人なら既に動き始めているはずですが、私は単純に現在の活況を謳歌しているだけでです。


その理由のひとつは、宿泊業がダメになれば賃貸にコンバージョンすればいいや! と出口戦略を明確にしていることが理由のひとつです。


今回の施設を購入した究極の目的は「立地の良い物件を手に入れる」ことです。物件購入の融資原資を得るために宿泊業を行っているので、そもそも売却という選択肢がありません。





特需の発生は予測し難い


今回の特需は、正直に言って全く予測していませんでした。後から考えると、Airbnbが法令遵守に舵をきれば、今回のようなことが起こりえたことは予測できたかもしれません。


そもそも誰にでも予測できるのであれば、利益を得るために特需発生前から供給増加が発生します。そうなると、激烈な特需は発生しにくくなります。


株式のバブルと同じで、特需発生を予測しにくいことが利益の源泉です。このことから、特需を狙いにいくのではなく、発生した特需に波乗りすることがベストではないでしょうか。




今回の顛末からの教訓


民泊新法特需は短期的ですが、もっと長期的な観点からの教訓がありました。それは、市場が急成長して規制が追い付いていない時が最も美味しい時期だということです。


市場の成長に規制が追い付くと、それまで大きな利益を得ていた人たちは大きな減収に見舞われます。別の言い方をすると、既存勢力に潰されるのです。


ほんの2~3年前には、民泊は希望の星でした。高収益を得ることのできる事業として注目を浴びていましたが、結局は既存勢力に潰されることになりました。


私は、途中から既存勢力側に転向しましたが、最後まで民泊特化でフルインベストメントだったら甚大な被害を被ったと思います。


仮想通貨にしてもそうですが、出る杭は打たれるというのが世の常のようです。潮目が変わったら即撤退するのが上手く渡っていくコツなのかもしれません。







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起業家から経営者へステップアップ

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ビジネスを立ち上げる時に、最も重要なことは、強力なキャッシュポイントを確保することであることは言うまでもありません。


LINEなどのインフラ系ネット企業の場合はネットワーク効果を得るため、拡大期にはキャッシュポイントを考えずに顧客獲得に注力する戦略があります。


しかし、これは例外的な話であり、通常のビジネスではキャッシュ産生能力が無いと、すぐにビジネスの命脈が尽きてしまいます。


キャッシュ産生能力を得ることは難しく、ほとんどの起業家はこの高いハードルを越えることができずに消えていきます。


ただし、これには例外があって、クリニック開業のように成功パターンが存在することもあります。目の前に成功モデルがぶら下がっているのであれば利用しない手はありません。


しかし、最も重要な
キャッシュ産生能力を得て独立を果たしてから、ぶち当たる壁があります。それは、収入のガラスの天井です。




起業で最も高いハードルは
チーム作りの力


セールスやマーケティングを学んでキャッシュ産生能力を得ると、そこそこ稼げるようになりますが、成果が起業家の時間に依存しているため、ガラスの天井にぶちあたります。


1日は24時間しかないので、それ以上の時間を業務に充てることができないからです。この状態は、自由な時間が無いので長期的に継続することは難しいです。


この壁を乗り越えるためには、チーム作りの力が必須です。起業家がこなしている業務を他の人に委託することで、収入の上限を超えるのです。


個人商店を脱却してビジネスの規模を拡大するためには、業務が起業家に依存しない状況を作り、 他の人に業務を実行してもらう必要があります。


ここで重要になるのは、チーム作りの能力です。これは、キャッシュ産生能力を造り上げるのとは別種の能力で、相当難易度が高いと感じています。


世の中に存在しているほとんどの会社が、実質的には社長個人の能力に依存した個人事業主のレベルであることを考えると、その難易度の高さが分かると思います。


実は、私もチーム作りで格闘しています。世の中には優秀な人材はそれほど多くないです。いいな!と思って声がけできるのは、本当に一握りの人だけです。


そのような選りすぐりの人材に業務フローを教えるのですが、これがなかなか難しい。。。私の場合には完全なリモートワークなので、簡潔に文章で伝える必要があります。


業務委譲が手探り状態であるため、優秀なスタッフの意見を聞きながら、試行錯誤を繰り返しています。


正直言ってスタッフへの教育などしない方がストレスなく、業務もどんどん進みます。しかし、それではじり貧となってしまいます。


チーム作りの高い壁を乗り越えて、ひとりの起業家から会社経営者にステップアップしたいと切実に思っています。




起業家から経営者へ


事業を立ち上げて起業家になるために重要な能力はキャッシュ産生能力ですが、起業家から会社経営者になるためには、チーム作りの能力が必要です。 







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リモートワークの現実

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最近話題の「働き方改革」について考えてみました。医師の働き方改革として、労働時間管理の適正化やタスク・シフティングの推進が話題になります。


確かに多忙な日常診療の現場をみていると、働き方改革を率先して実行に移すべき職種のひとつに医師が選ばれることも頷けます。


しかし、一貫して医師の労働時間を削減することにフォーカスして議論されていることに対して、少し違和感を感じています。


働き方改革の本来の目的は、生産性向上による国力アップだと思います。人口減少社会に突入した日本では、生産性向上は喫緊の課題です。




スタートアップでもスタッフの働き方は重要


そして、私自身が注力している医療系のスタートアップにおいても、スタッフの働き方を考えることは、経営戦略に直結する重要な課題です。


新しいこと好き(?)の私は、スタートアップの仕組みをすべてクラウドで完結させる方針で、最初から取り組んでいます。クラウドで完結するメリットは下記のごとくです。

  1.  初期投資が最小となる
  2.  固定費が最小となる
  3.  全国展開が容易
  4.  ある種の能力に長けたスタッフの採用に有利


上記①②の初期投資や固定費が最小になると、事業のリスクも最小限にすることが可能です。また、事業を開始するハードルもかなり低くなります。


完全にクラウドで完結している顧問業ビジネスから、宿泊業やレンタルスペース事業のように、現場にスタッフを派遣する形態まで展開していますが、概ね下記の装備です。



Slack+Google cloud+AWS+ネットバンキング+freee



売上1~2億円程度であれば、上記パターンのクラウド運用によって、オフィス等のリアルでの固定も不要なため、損益分岐点の低い非常に強固なビジネスを展開することができます。


③の全国展開に関しては、事業の種類によりますが、物理的なハードルが無いと全国展開が容易になりやすいです。全国各地に支店を出すには、膨大な資金が必要となりますから。


逆に言うと、全国展開を狙うのであれば、最初からクラウドで完結するビジネスモデルを構築すると良いということになります。そうであれば本社があるだけでOKです。


④のある種の能力に長けたスタッフとは、少し普通と違う感性を持っている人材です。決まった時間に決まった場所(=オフィス)に通うことは想像以上に大きな制約です。


その制約を良しとする人が大半ですが、そうではない人も世の中には居ます。そのような人は「普通」の会社に勤めることはできません。


しかし、クラウドがベースのリモートワークであれば制約が大きく緩和されるため、不安定なスタートアップでは採用が難しい優秀な人材であっても採れることもあります。




リモートワークの現実


ここまで、リモートワークの素晴らしさを語ってきましたが、実際に仕組みを動かしている感想を述べると、なかなか一筋縄ではいかないというのが正直なところです。


いつもでどこでも好きな時間や場所で働くというと、理想郷のような職場なのですが、実際にそれで結果を出せるかは別問題です。


働きやすいだけで結果を出せないようであれば本末転倒です。経営者からするとボランティアでスタッフを雇っているようなものなので、絶対に結果は出さなければいけません。


リモートワーク最大の問題点は、自発的に業務を執行する人じゃないと仕事が全然回らないことです。周りの目が無ければ、大人であっても意外とダラけてしまうものです。


おそらく、リモートワークはメジャーな働き方のひとつになるのでしょうが、自発的に仕事を回せる人しか通用しないという感触を得ています。この辺で大きな格差が生じそうです。


あと、スタッフのモチベーションを保つことが難しいことも問題点です。チャットやメール越しで仕事を進めるので、人との触れ合いが無く、モチベーションが低下しがちです。


対策として、月に1回ほどリアルの場での勉強会&飲み会を実践しようとしています。単に飲みたいだけだという話もありますが、飲みにケーションは意外と重要です。


このように問題点は山積していますが、それでもリアルの事務所を構えて行う従来のビジネスと比べて、メリットは大きいのではないかと感じています。




それでも、リモートワーク!


何といっても10年ほど前であれば実現不可能であった低予算でも、アイデアひとつで起業できてしまうのが最大のメリットです。


リモートワークがメジャーな存在になるのか否かは分かりませんが、最先端の働き方(?)を実践している私としては、試行錯誤しながらこのスタイルを維持しようと考えています。






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民泊新法施行でひと息か?!

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先日の日経で興味深い記事がありました。
民泊仲介エアビー、掲載数8割減 新法控え対策 です。




一般住宅に旅行者を有料で泊める民泊の仲介世界最大手、米エアビーアンドビーが許認可などがない日本国内の施設の掲載をやめたことが4日、分かった。エアビーのサイトで現在検索できる施設は約1万3800件と今春時点から8割弱減った。15日の住宅宿泊事業法(民泊新法)の施行で求められる対策を前倒ししたとみられる。違法営業の恐れがある施設が減り、民泊市場が適正化される一歩になりそうだ。




Airbnbの登録総数は約6万2000件と、国内の民泊のほぼすべてが載っていましたが、4日時点で約1万3800件まで減ったそうです。


6月1日に、観光庁が民泊新法での届け出予定などがないのに掲載中の施設の予約取り消しなど求める通知を送ったため、Airbnbは掲載中止の対応を敢行しました。


この記事を読んだ私の感想は、Viva 観光庁! です(笑)。これまで法令無視のヤミ宿泊施設が跋扈していたため、法令に縛られている許可事業者が圧迫されていたためです。


部屋面積やトイレ・手洗い場の数で宿泊人数の定員が厳密に規定されていますが、ヤミ宿泊施設は完全無視で、宿泊定員=入れるだけ何人でも! 的な無茶苦茶をしていたので。。。


確かに、6月以降はBooking.com経由のお客様を抑えて、Airbnb経由のゲストが激増しています。経営的にもBooking.comの手数料18%に比べて、Airbnbの3%は超ありがたいです。


さて、ライバルが激減したので一息ついたのですが、宿泊施設の経営環境は厳しさを増しています。下のグラフは現在所有・運営している施設の開業からのトラックレコードです。




キャプチャ - コピー




売上と手残り収益をグラフ化していますが、月毎の変動が大きいものの、長期的にみると漸減傾向にあることが分かります。


手残り収益は、修繕積立金控除を売上の10%に設定しているため、実際の手残りはもう少し多いです。しかし、売上の減少傾向は歴然としています。


開業から計算すると、既に1000万円近くの手残り収益を生み出しているため、改装費などの初期投資(500万円)は十分に回収しています。


しかし、競合施設の激増によって、ビジネスの継続性に疑義が灯っているため、新規投資は中止している状況です。開業以来、リネン系の入れ替えさえも、未だ実行していません。


私の施設は、高単価×低回転のビジネスモデルなので、設備や備品の劣化が遅いこともありますが、回収の目途が立たないため怖くて新規投資できないというのが本音です。。。


宿泊業のオーナー仲間の対応は二分化しています。私のように新規投資を控えて市場からの撤退タイミングを窺っている者も居れば、借入を起こして新規施設を開業する者もいます。


このあたりの相場感は人それぞれですが、今のところ破綻した人は見たことがないので、それなりに皆うまくやっているのかなと思います。


これ以外にも、初期に立ち上げたビジネスの中には、そろそろ賞味期限が到来しているものもあります。ビジネスを始めるのは簡単ですが、撤退の決断は本当に難しい・・・


たぶん、医師をリタイアすることや、クリニックを売却する決断もなかなか難しいのでしょうね。幕引きの難しさを改めて考えさせられた日経の記事でした。






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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





ビジネスのキモは競合に有り!

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ビジネスの寿命は短いです。
衰退に向かう原因は、やはり競合の増加だと思います。


私のビジネスポートフォリオはいくつかあります。残念ながら、そのうちの2つのビジネスの寿命が尽きつつあります。

  • 空室対策支援事業(2011年~)
  • 宿泊業(2015年~)


2つのビジネスの概況を説明します。



空室対策事業


空室対策支援事業は非常にニッチな分野で展開していますが、それでも数社が参入していました。数社だけなら問題ないのですが、最大手のSUUMOまで参入することになりました。


SUUMOという「巨人」の参入が決定した時点で、このビジネスの将来性がほぼ決定してしまいました。もう撤退しかないと覚悟を決めています。


これまでたくさんのスタートアップがこの分野に挑戦しましたが、いずれもメジャーになれずに消えていきました。ポータルサイトビジネスの主役になるハードルは高いです。


しかし、その戦いもSUUMOという巨人が参入することで、決着がつきそうです。やはり、看板と資金力の差は如何ともしがたいです。。。




宿泊業


2015年からの宿泊業は、Airbnb → 営業許可取得施設というように物件を入れ替えて進化させてきましたが、いよいよ供給圧力が大きくなり過ぎて収益性が減少してきました。


更に、近隣では凄まじい数の新規宿泊施設が建築中です。最近建築されている1棟ビルのほとんどはホテルであり、建築現場の前を通る度に絶望感に苛まれます(笑)。


今後の方針を思案中ですが、スルメのように出がらしになるまで、どんどん薄くなっていく収益を吸い続けるのか、他業種にコンバージョンするのか決断の時が近づいています。




ビジネスの寿命が尽きた要因は競合参入


両者とも競合参入による収益性低下が、ビジネスの寿命が尽きるきっかけとなりました。顧客獲得単価が上がっていくと同時に、 獲得率が下がっていくという負のスパイラルです。


よく、競合が増えるほど市場が認知されて拡大すると言われますが、実際に戦っている身では「なんと浮世離れした・・・」といった感覚を抱いています。


それほどまでに競合の出現は脅威となります。そして、競合の出現を食い止めることはできません。特に収益性のあるビジネスであるほど、多くの競合が出現します。


空室対策支援事業は、不動産 × ITスキル が参入障壁なので非常に低いです。このため当初から競合出現を覚悟していましたが、宿泊業は高地価が参入障壁になると考えていました。


しかし、これも地域の不動産賃貸市場と同様に、高い地価など全く参入障壁にはならないことを思い知らされました。参入障壁というものは意外と脆いものです。




ビジネスの幕引きからの教訓


両者とも最終的には価格競争となっています。提供する商品に差がなければ、結局価格しか差別化できません。これは非常につらい状況です。


これらの苦い経験から、現在注力中の医療系スタートアップでは、将来的に価格競争になったときにも生き残れるように、顧客の心を掴むことを第一に考えて実践しています。


具体的には、短期的な利幅を削ってでも、顧客の立場でサービスや商品の提案をすることを心掛けています。


実は、先行している競合が焼き畑農業的な経営方針で自滅したことを反面教師にして考えた戦略なのですが、こちらが攻められる立場になったことを考えるきっかけになりました。


そして、もうひとつ考えていることは、私たちしか実践できないことをメインに据えて情報発信していく戦略です。


単に医師であることだけでは、高い参集障壁を築けません。医師 × 〇〇」が重要なのです。そして、「医師× 〇〇× 〇〇」の方が強力であることは諭を俟ちません。


〇〇は、特技や専門領域でもいいですし、実績なども該当します。特に開始した時期が早いと、それだけで他を圧する強力な材料となります。


何といってもタイムマシンはないので、自分が先行者である場合には「経験年数」は誰にも負けない強力な武器になるからです。


このように、ニッチなスモールビジネスを開始する場合には、常に競合の存在を気に掛ける必要があります。参入障壁の高さに安住してはいけません。


どれほどニッチで競合など出現しないだろうと思っていても、そこが美味しい領域であれば必ず競合は出現します。


競合が出現することは仕方ないことですが、それでもやはりビジネスの盛衰を決定する要素は競合の数です。競合の数が少なく、競合の力が弱い分野が理想だと思います。


これを実現するためには
  1. 競合出現確率が低い分野を狙う
  2. 競合を圧倒する武器をそろえる(参入障壁の2乗、3乗) 


という2点を押さえることが、ビジネスを成功に導くポイントだと考えています。①で戦略的に競合が出現しにくい分野を選択します。いわゆる参入障壁の高い分野ですね。


次に、その参入障壁の高い分野内でも、自分の鎧を強固にします。②の参入障壁の2乗や3乗(=例えば、医師 × 不動産投資ノウハウ × ITスキル等)で競合を圧倒しましょう。






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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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