整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

スモールビジネス

もう春なのに、冬支度を考えた1日

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3月も中旬に差し掛かった平日のお昼休みに、1本の電話がかかってきました。相手は旅館業仲間で、観光庁の補助金獲得の件で頻回に連絡を取り合っています。


今回の電話は「旅館業界は4月に繁忙期入りするため、4月だけ旅館業組合の補助金業務の取りまとめをお願いできないか」という趣旨でした。う~ん、表面上は私も同業者なんだけどなぁ・・・


私は、旅館業仲間に素性を明かしていません。あえて自分が勤務医であることは伝えていないのです。このため旅館業仲間は、私のことを旅館経営者だと思っています。


皆、数軒程度の宿泊施設を運営しているオーナー社長です。客室合計が100室にも満たないので、自分でオペレーションを行っています。日々の清掃まで行っている方もいるようです。


一方、私は値付けと監視以外の業務を、全てアルバイトスタッフで回す仕組みを構築しています。他のメンバ―と異なり時間的融通が利くため、補助金業務では常に先頭を走っていました。


このため、実務能力が高いヒトと思われてしまい、今回の依頼につながったようです。最初は断るつもりでしたは、カツカツ状態のようなので仕方なく1ヵ月だけ引き受けることにしました。


この話の伏線として、観光庁からの補助金事業のために結成した旅館業組合を通じて、近隣で開業されているたくさんのホテル・旅館施設経営者と知り合いになりました。


宿泊業に関しては、不動産賃貸業と同様にマーケットが大きいため、近隣と言えども直接の競合関係になることはあまりありません。このため、お互いの近況を報告しあっています。


そして補助金業務を取り仕切ることになったのですが、昨年比の稼働率データ収集が主な業務です。続々と近隣同業者のデータが集まってくるのですが、稼働率を確認して驚きました。


一般的に1~2月は閑散期なのですが、それでも昨年比で大幅な稼働率低下を認めました。たしかにAirbnbなどの民泊は既に過当競争に陥っているため、価格勝負の世界に突入しています。


しかし、旅館業法の営業許可を取得した施設でも、供給過多による過当競争の芽をかいま見てしまいました。具体的には1・2月とも、昨年比で20%程度稼働率が落ちているようです。


大本営発表の数字は、大都市圏の大規模ホテル稼働率は未だに高値推移しています。しかし、直近のマーケットの肌感覚としては、じわりと供給過多による悪影響を感じざるを得ません。


2年前まで新築物件のほとんどは、相続対策の賃貸マンションでした。私のエリアは時価と路線価が2倍ほど乖離しているため、賃貸マンションを新築すると強力な相続税対策になります。


しかし、昨年からは新築される物件のほとんどがホテル等の宿泊施設です。コンビニよりも多いのではないか?と感じるほど、凄まじい勢いでホテルの建築ラッシュが続いています。


先日、知り合いの不動産投資家から、総投資額6億円で売上9000万円の新築ホテルの投資案件をどう思うか? と訊かれました。今から「想定」利回り15%のホテルは非常にリスキーです。


実情を伝え、その投資は止めた方がよいと忠告しました。他県からみるとこのエリアは、豊饒地に見えるようです。このあたりは実際にマーケットで戦っている人間しか分からない感覚です。


まだ収益性が高くて美味しい市場ですが、不動産賃貸業同様にそろそろ冬支度をしなければいけない時期に差し掛かっているのかもしれません。この機会に私の施設の概略をまとめました。

  • 年間売上 807万円
  • 営業利益 503万円
  • 売上高営業利益率 62.3%
  • 稼働率 64.1% 
  • 表面利回り 20.7% → 売上高 ÷(物件購入費用+改装費)
  • 実質利回り 12.9% → 営業利益 ÷(物件購入費用+改装費)


地下鉄徒歩5分の商業地で流通坪単価200~300万円、1棟ビルの流通利回り6%のエリアなので、営業利益利回り7%程度でも売却できそうです。う~ん、今が売り時かもしれません。


ドルフ・デ・ルースの「物件に惚れるな、取引に惚れろ」という名言を思い出しました。取引に惚れるのなら売却です。しかし、丹精を込めて創り上げた施設を手放すのは心理的に難しい・・・


「売却」という冬支度が良いのか、永久保有目的で賃貸物件へのコンバートを含めた「退路の確保」という冬支度のどちらが良いのかを、もう少し考えてみようと思います。
 




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キャンピングカー投資に挑戦か?!

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先日、個人の確定申告を終えましたが、今年もため息をついてしまいました。がんばってはいるものの、相変わらず個人所得は底の抜けたバケツで水を汲んでいるようなものだからです。


そして、顧問税理士の先生から最後通告(?)が来ました。曰く、平成29年度以降は個人所得税の還付は無く、納税する見込みになりそうだと・・・。理由は2つあります。


ひとつめは、減価償却を終えた築古木造戸建を贈与して、個人所得から切り離していることです。ふたつめは2011年に立ち上げたスモールビジネスの減価償却が終了したことです。


手持ちの築古木造戸建だけでは、今年度以降の節税効果が十分ではありません。どうしたものかと思案しましたが、下記の特徴を満たすモノは築古木造戸建以外では思いつきません。


  1.  減価償却を短期間で計上できる
  2.  収益性を見込める
  3.  出口戦略を描ける
  4.  市場性があって容易に換金可能
  5.  価値が落ちない(落ちにくい)


通勤途中にボーっとしながら自転車に乗っていると、目の前をキャンピングカーが通り過ぎました。その時、天啓が閃きました。もしかしたら、キャンピングカーで節税できるかも!


早速、キャンピングカーを調べると、築古木造戸建ほどではないものの、上記①②③④はみたしていることが判明しました。



① 減価償却

よく「ベンツは4年落ちを買え」 と言われます。4年落ちのキャンピングカーの法定耐用年数は6年なので、6年-4年+4年×0.2=2.8年となり、たった2年で減価償却できます。



② 収益性

最もキモとなる部分です。収益を産まないモノは単なる浪費に過ぎません。まだまだ周知されていませんが、カーシェアを利用して、キャンピングカーで収益を生むことは可能です。


主なキャンピングカーを取り扱っているカーシェアのサイトは下記のごとくです。これらのサイトに登録して、購入したキャンピングカーを貸し出すことで収益を得ます。



ROAD CRUISEの収支シュミレーションによると、年間売上256万円に対して経費が138万円かかるため、手残り収益は118万円になるそうです。実際はこれの半分ぐらいでしょうか。


尚、レンタカー事業では運輸局で営業許可を取得する必要があります。登録免許税は9万円です。エニカやカフォレではこの点に触れておらず、Airbnb同様にグレーな状態のようです。


そして、中古キャンピングカーの価格ですが、2017.3.4にカーセンサーで調べた限りでは、トイレ・シャワー付きの2010~2013年モノで、約600万円から出品されています。


理論上の収益性は、118万円 ÷(600万円+100万円)=16.8%、厳しめで計算すると、60万円 ÷(600万円+100万円)=8.6%です。


個人所得税43%+住民税10%の方では、(600万円+100万円)×53%=371万円を減価償却できるので、60万円×2年+371万円=491万円の収益となります。


つまり、約210万円でキャンピングカーを購入したことになります。3年目からは減価償却を見込めないので、資金を全額回収するのは2年+210万円÷60万円=5.5年かかる計算です。



③ 出口戦略

築古木造戸建と同様に、時価で親族に贈与することで、減価償却を吸い切って不要となったキャンピングカーからの収益を、個人所得から切り離すことが可能です。



④ 市場性

カーセンサー等で調べると、それなりの数(2017.3.4時点で全国で約750台)のキャンピングカーが売りに出ています。まぁ、価格さえ下げれば売却は可能そうです。



⑤ 経済的耐用年数

これは、諸説ありますが、おおよそ10年ほどとみることが一般的なようです。4年落ちのキャンピングカーを購入して5.5年で全額回収すると、回収終了時点で使えない状態かもしれません。





まだざっくりしたブレインストーミングの状態ですが、キャンピングカー投資は荒唐無稽なアイデアというわけでもなさそうです。築古木造戸建との比較は、下記のごとくです。

  • 資産性 : 築古木造戸建 >> キャンピングカー
  • 収益性 : 築古木造戸建 >> キャンピングカー
  • 節税効果: キャンピングカー > 築古木造戸建
  • 購入時期: キャンピングカー > 築古木造戸建


現在のような不動産市況が高騰している時期には、節税目的の築古木造戸建と言えども購入意欲を刺激されません。節税効果を考えると市価の6~7割程度で購入することも可能です。


それでも都市中心部の地価は変動率が大きいため、現在の地価水準の5割近くにまで暴落する可能性も否定できません。そうなると、節税効果を利用して6~7割で購入してもイマイチです。


その点、キャンピングカーは10~15年程度で鉄クズですが、あまり市況を考えずに手っ取り早く減価償却を取りたいケースでは有用に思えます。


う~ん、築古木造戸建を買えないのなら、思い切ってキャンピングカーもアリなのでしょうか? ちなみに、個人的な趣向としてもキャンピングカーは欲しい「遊び道具」ではあります。


更に、ネットで調べた限りでは、キャンピングカーを投資対象(節税対象)としてみている人がほとんど居ないことも、私のハートに火をつけています(笑)。 


キャンピングカー投資は、もしかしたらブルーオーシャンなのか? どうせ買うならゴールデンウィークまでに購入して、自由気ままな旅へGOですね!
 




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161228 【書影】医師の経済的自由







やっぱり自動運転化っていいな!

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昨日、午前のTHAが終わって医局に戻ると、「3月11日に新規の宿泊予約が入りました」というメールが、サイトコントローラーから届いていました。


3月11日って明日じゃないか?! 私が所有・運営している宿泊施設は、外国人富裕層をターゲットにした1棟貸であるため、宿泊単価は2~7万円/日ですが常駐スタッフは居ません。


このため、固定費が売り上げの数パーセント未満という驚異的な収益性を誇るビジネスモデルなのですが、チェックイン対応のスタッフを都度確保しなければいけない制約があります。


マズイな・・・と思いながらFacebookを確認すると、既にチェックインスタッフが確保されており、お客様にも第1報の案内メールが送信済みでした!


対応してくれたのは、大学生チームを束ねるトリリンガルの美人大学生です。う~ん、素晴らしい。。。彼女には宿泊施設ホームページのモデルにもなってもらっています。


もともとは、単にルックスが良いのでモデルになってもらったのですが、リーダーとしても非常に優秀でした。将来、起業したら成功しそうな予感を感じさせる仕事ぶりです。


優秀な大学生スタッフのおかげで、私が手術室に居る間にも宿泊施設のオペレーションがほぼ自動で回っている状況を改めて確認できました。本当にありがたい話です。




キャプチャ - コピー




上記は、所有施設の来月(4月)の宿泊予定表です。最低宿泊日数を2泊以上にしているため、実質的にほぼ満室稼働であることが分かります。4月の月間売上は約130万円の予定です。


もちろんこの金額は単なる売り上げであり、手残り利益ではありません。しかし、ランニングコストが小さいため、最終的にはメイン病院の給与所得に近い手残り利益となります。


私の仕事は、宿泊料金の値付けと 高級ホテルへ遊びに行くこと 競合施設の調査です。さすがにこれらの経営の根幹に関わることに関しては、オーナーがコミットする必要があります。


自動運転化は、資産でもビジネスでも理想的な状況です。しかし、その仕組みを構築するためにはいくつかのコツがあります。私が考えるコツは下記のごとくです。


  1.  仕組みを構築する段階では、全ての業務に泥臭く関わってマニュアル化していく
  2.  いつまでも実務に関わらずに、マニュアル化した業務から順次移譲していく
  3.  スタッフがどんなに優秀でも、100点は要求せずに70点で良しとする
  4.  手離れした業務も、オーナーとして常に俯瞰・監視して、最終の責任を負う



このように、医師としての業務を行っている間にも、どんどん収益を生み出してくれる仕組みを所有していると、何の憂いもなく医業に集中することができます。


また、宿泊施設以外にも、賃貸不動産(都市中心部の1棟マンション・コインパーキング・築古木造戸建群)やスモールビジネスは、年間を通じて自動運転で安定収益を生み出してくれます。


一足飛びに実現することは難しいですが、自動運転化できる資産やビジネスをひとつひとつ構築していくことで、あなたも経済的自由な状況に到達することできると思います。





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私のインターネットビジネス戦略

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今月末に、とあるビジネスオーナーから相談を受けることになりました。
相談内容は医療関係ではなく、不動産投資や金融資産投資でもありません。


それは、インターネットを用いた集客手法についてです。具体的には、ブログやホームページなどの構築・運用方法についてお話することになりました。


私は、一般の方からは医療関係の相談を、医師仲間からは不動産・金融資産投資などの資産形成手法、不動産投資仲間からは金融資産投資の相談を受けることが多いです。


しかし、インターネットによる集客手法の相談は初めてです。よく考えると、この分野に関しては、不動産投資や金融資産投資と同程度の結果を出していることに気付きました。


2017年2月現在、私は不動産投資以外にも5つのスモールビジネスを展開しています。そして、その全てのビジネスにおいて、インターネットによる集客手法がメインです。


そもそも、私がインターネットビジネスの世界に足を踏み入れたのは、所有物件のホームページ作成がきっかけです。そこで学んだCMSの知識を引っ提げて参入しました。


当初(2010年)は知識がツルツルの状態でしたが、2011年に某国内大手IT企業に勤める友人と空室対策支援事業を立ち上げてから、本格的にネットビジネスに参入しました。


そして、現在では7つのホームページ(WordPress 4つ、Jimdo 3つ)と3つのブログを所有・展開するまでになりました。


しかし、インターネットの世界から果実を得るためには、ホームページやブログなどのサイトの数は問題ではありません。資産形成と同様にマインドと戦略が最重要なのです。


まず、何が目的なのか? 今回の相談者の目的は、新規顧客の掘り起こしです。そのための戦略として、プッシュ型サイトではなく、相互交流できるサイトを志向しています。


最近はSNSが全盛なのですが、SNSは交流型ではあるものの基本的にはフロー型です。つまり、時系列で情報が流れていくため、情報のストックが難しいのです。


私は投資でもリアルビジネスでもストック型を志向しているので、基本的な戦略は情報をストックできる形態を目指しています。


こうなると、ホームページやブログを重視することになります。そして、インターネットビジネスの最重用課題は、ページビュー(PV)をいかに集めるかです。


PVを集めるために「広く・浅く」が推奨されることが多いです。一方、スモールビジネスにおいては、経営戦略として下記が挙げられます。


  • 顧客対象をできるだけ狭くする
  • ブルーオーシャンで戦うために、ジャンルはできるだけ狭めて特殊分野に特化する
  • その特殊分野での圧倒的No.1を目指す



いわゆる、アフィリエイトのようなネットビジネス(?)では、どんな人でもいいので、とにかくPVを集めることが重要です。PVとサイトからの収益は、比例するからです。


一方、リアルビジネスを軸足におくケースでは、インターネット業界で一般的に行われているPVを稼ぐ戦略はナンセンスです。顧客対象外のPVは意味がないからです。 


とにかく、顧客対象のPVを獲得することに集中するのです。そして、そのための手段として、顧客対象にとって有益な情報を発信することが重要となります。


昨年に立ち上げた医療系スタートアップにおいても、この点を心掛けて毎週ブログ記事を配信しています。とにかく、顧客対象の役に立つ知識の提供が重要なのです。


ここでひとつの疑問点がでてきます。ホームページとブログはどちらが重要なのか?知識がより整理されているのはホームページです。ブログは時系列なので「鍋状態」です。


ブログでは全体の構成を考えることなく、気の向くままに記事をアップすれば良いのですが、ホームページは慎重に全体のフレームワークを構築しなければなりません。


当初、私はホームページ重視でしたが、Google analyticsで解析していると、ランディングページは必ずしもフロントページではないことに気付きました。


つまり、Googleなどの検索エンジン経由で流入してくるので、フロントページがランディングページにならないのです。


むしろ、意外なページがランディングページとなることが多いです。ニッチなキーワードで流入するケースが多いことに気付いた私は、いわゆるロングテール戦略に変換しました。

 
つまり、狭い顧客対象が検索するであろうキーワードに着目して、ニッチなキーワードでセレクトされた「濃い顧客」のみを集める戦略です。


昨年に立ち上げた医療系スタートアップの顧客対象は、人口比で1/500名程度の希少業種です。彼らの心に響くニッチで有益な知識を配信していく予定です。


このように、大まかな戦略を構築してから、実際のインターネットのツールを構築していきます。何事もマインドや戦略が最重要なのです。この点は資産形成と全く同じですね。


【 お願いがあります! 】 


拙書「医師の経済的自由」のAmazonレビューが、まだまだ少なくて困っています。マインドや資産形成論についての、あなたの意見や感想を是非聞かせてください!

 



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「非対称性」をキーワードにしよう!

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新年明けましておめでとうございます。
今年も宜しくお願い申し上げます。


新年ということもあり、今年の目標を考えてみました。昨年は私にとって、とにかく新しいことにトライした1年でした。下記のごとく、我ながらたくさんの種を蒔いたものだと思います。

  •   4月  旅館業開業
  •   5月  医師のキャリア革命に登壇
  •   5月  築古木造戸建投資勉強会を開催
  •   6月  著書執筆
  •   7月  欧州銀行株に本格参戦
  •   8月  某家主の会で旅館業について講演
  • 10月  医療系スタートアップ開業(友人と2人で)
  • 12月  レンタルバー開業


1つの金融資産投資、3つのスモールビジネス開業、1つの知財活動、講演・勉強会を3回行いました。不動産投資では新規購入が無かったものの、3物件を売却して大きな利益を得ました。


今年は、昨年ほど新規挑戦しないと思います。その理由は少々戦線を拡大し過ぎた感があるからです。基本的には自動運転ですが、スタートアップ事業は大量の労力を注ぐ必要があります、


このため、今年は昨年蒔いた種を大きく育てる時期という認識です。そして、2つのスタートアップを抱える身としては、成長戦略を考える必要があります。


今年のキーワードは「情報や立場の非対称性」です。身の回りにある「情報や立場の非対称性」を発見して、それをビジネスや投資に応用するのです。具体例を旅館業で挙げます。


私は 「 外国人+グループ+富裕層 」 をターゲットにしています。この3つの条件を満たす顧客が最も利益率が高くてオペレーションが楽だからです。表面的な優位性は下記のごとくです。

  • 地下鉄駅徒歩5分の施設にも関わらず、ぜいたくに1棟貸ししている
  • 最難関大学のひとつのバイリンガル学生および各国の留学生をアルバイトに雇える


主な競争力の源泉は上で述べた2点ではあるものの、地元の人間と外国人旅行者との「情報や立場の非対称性」を優位性として、付加価値を上げています。具体例は下記のごとくです。

  1. 70年モノの古着物を”アンティーク着物” として、無料で館内試着サービスを提供
  2. 無料のmobile WiFiを貸し出し


①は70年モノといっても古着なので、原価 3~5万円です。仕入れルートが特殊なので、日本人といえども一般人では手を出せませんが、PTAつながりの人脈で入手ルートを開拓しました。


仮に盗難にあっても保険が利くのでリスクゼロです。ちなみに希望者には10万円で販売していますが、土産物屋のモノと違って鑑定眼をもった人物の選なので旅行者にとっても格安です。


②はAirbnbでは一般的ですが、ホテル・旅館業ではメジャーなサービスとはなっていません。彼らは1週間で1万円近い通信料を払っていますが、私は1ヵ月で4000円しか払っていません。


旅館業において、インターネット回線は必須です。回線を有線にしても無線にしてもランニングコストはほぼ同じです。それであれば、旅行者により便利な無線のmobile WiFiにするべきです。




このように、私にとって安価に手に入るモノや情報であっても、他人にとっては手に入れることが難しくて高価なモノを積極的に探してみることで収益性を上げようという戦略です。


特に有望だと思っているのが医療関係です。私たちは、医療関係の知識や人脈には容易にアクセスできます。他科の医師であっても、水のように”タダ”でアクセスできることが多いです。


しかし、一般の方にとって、経験豊富な40歳台医師にアクセスすることは容易ではありません。私たちにとっては、単なる「おっさん」医師なのですが(笑)。





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