整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

投資戦略

資産形成の黄金律

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10月11日からケアネットで、医師の資産形成について連載を始めることになりました。連載を始めるにあたって、なぜ自分は結果を出すことができたのかを再検証してみました。


まず、時価評価では、不動産:金融資産=5:3です。純資産評価でみると、不動産:金融資産=1:1です。不動産を時価評価することは難しいので、厳しめの査定を行いました。


私の医師としての給与所得は平均より高いものの、とび抜けて高いわけではありません。給与は3/4を天引き貯金していますが、毎月貯金額は総資産ベースでは微々たる金額です。


では、この落差はどこからきているのでしょうか。最大の要因は、資産の大半を現金ではなく不動産や株式等の市場性のある商品で所有していることが挙げられます。


現在のように好況時には、不動産・金融資産とも時価評価が膨張しているので「水膨れ」しているのです。含み益なので、いくら評価額が増えようと税金は1円もかかりません。


そして、水膨れしている最大の要因は、非常に安価な時期に購入しているからです。つまり、資産形成に最も大きな影響を及ぼした要因は、購入時期なのです。


ただ、購入時期を厳選するだけでは2~3倍が関の山です。所有株式の中にはテンバガー(10倍株)がいくつもありますが、資産全体でこの数字を叩き出すことは難しいです。


では、2~3倍を遥かに超えるレベルにまで膨張した原因は何かというと、①CFを産む資産を購入して ②複利運用した ことに尽きると思います。


上記をまとめると、下記の3つが資産形成の屋台骨を成すと思われます。
  1.  購入時期を厳選する
  2.  購入対象はCFを産む資産
  3.  複利運用


上記3つでは購入時期が最も重要です。資産形成の大部分はコレで決まると言っても過言ではありません。そしてその珠玉の時期に、CFを産む資産を集中的に購入して複利で回す。


資産形成は、この一文に集約されるのではないでしょうか。そんなことは誰でも知っていることだろう! と思う方は多いでしょう。


しかし、知っていることと実践できることは、雲泥の差があります。当たり前のことを実践することができる人が少ないことは、現実の状況が物語っていると思います。






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金融資産市場から北朝鮮情勢を注視する

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北朝鮮情勢が緊迫化しています。9月3日に北朝鮮は、約1年ぶりとなる6回目の核実験を実施し、大陸間弾道ミサイル(ICBM)搭載用の水爆実験に成功したと発表しました。


北朝鮮の最大の目的は、金王朝の体制維持です。世界最貧国のひとつである北朝鮮が、周囲の大国に伍して生き残るためには、軍事力に頼るしかありません。


その軍事力も通常戦力では、在韓米軍および韓国軍には歯が立ちません。この劣勢を挽回する唯一無二の武器が核兵器です。このため、北朝鮮が核開発を放棄することはあり得ません。


そして、北朝鮮が米国本土を射程に入れるために必要な道具は、水爆とICBMです。北朝鮮のICBMはまだまだ性能が悪いのですが、水爆の破壊力の大きさがその欠点をカバーします。


つまり、多少的を外しても水爆は破壊力が巨大なので、米国本土に深刻なダメージを与えることが可能となります。この2つの道具を北朝鮮は、まさに手に入れようとしているのです。


米国を極度に敵視する国が、米国本土の中枢を破壊できる攻撃手段を獲得しつつあるということは、米国にとって国家存続が脅かされることを意味します。


ICBMが完成して実戦配備されたら、いくら米国でもなかなか手を出せません。そして、北朝鮮は、体制維持のための唯一無二の手段が核兵器です。


ここから導きだされる結論は、米国がこの危機的状況を回避するためには、軍事力行使しか選択肢が無いということになります。トランプ大統領でなくても、結論は同じでしょう。


問題は、どの時期にどの程度の戦争が起こるか? ということに集約されます。北朝鮮と米国の軍事力を比較すると、短期決戦になることが予想されます。


中露が参戦しないかぎり早期に終結しそうですが、問題は日本に類が及ぶのか否かです。米軍基地のある横須賀・横田・厚木が集中する南関東は、第一の攻撃目標です。


水爆をひとつ撃ち込まれるだけで、国家機能が麻痺してしまいます。小市民としては、まずは自分の身の安全を確保することを考えるべきでしょう。


実際に米国と北朝鮮が開戦した場合には、私は東証REIT指数に注目するつもりです。東証に上場しているREITのほとんどは首都圏に集中しています。


このため、南関東への攻撃確率上昇とともに、東証REIT指数は暴落する可能性が高いです。なぜ、攻撃前に東証REIT指数が暴落する可能性が高いのかはこちらをご覧ください。


確実な未来を予測できるわけではありませんが、合理的な市場が形成されている場合、多くは「集合知」が働きます。私は、集合知の力を信じているのです。


東証REIT指数の極端な暴落が発生した場合には、首都圏から一次的に退避することも検討する必要があります。もちろん完全な私の妄想であり、責任は持てないのでご了承下さい。


さて、第一には身の安全ですが、次は資産をどう守るのかも検討したいと思います。日本に北朝鮮の攻撃が及べば、国内資産の多くは暴落することが予想されます。


しかし、首都圏に水爆が投下されて国家機能が麻痺しない限りは、かなりの確率で円高に振れる可能性が高いです。円が安全通貨だから選ばれて買われるわけではありません。


平時は低金利通貨である円を売って、高金利の新興国通貨を買うポジションを採る機関投資家が多いです。一方、リスクオフとなると投資家はポジションの手じまいを迫られます。


つまり、リスクテイク姿勢が強い平時に構築されるポジションは、リスクオフになるとポジションを閉じることを余儀なくされるため、円が買い戻されて円高に振れるのです。


この場合、株式等の国内資産の逆行高になるかたちで円の価値が高まります。このような状況が発生すれば、勇気を持って外貨資産を買いにいくことを検討しても良いかもしれません。





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戦略の失敗は戦術で挽回できず

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プレジデントオンラインで興味深い記事がありました。
FPの横山光昭氏による「贅沢していない」のウラに隠された贅沢 です。



かなり背伸びをした買い物だった…



早崎さん一家のケース
家族構成:夫/44歳・公務員、妻/43歳・主婦、子供2人/ 中学2年生・小学校5年生
年収:額面 夫/ 570万円、妻/ 72万円/パート
月収:手取り 夫/ 32万円、妻/ 6万円
ボーナス:夏32万円/ 冬57万円
貯蓄額:80万円


 「贅沢なんてしていないんですけど、貯まらないんです」、これが早崎夫妻の悩みだった。家計簿を見ると、たしかに交際費も被服費も交通費もみんなつましい。それもそのはず、毎月必ずかかる住居費と生命保険料の固定費でドーンと持っていかれるため、そもそも自由になるお金が少なかったのだ。


 早崎夫妻は14年前、子供が生まれると同時に2人が好きだった海の近くに一戸建てを購入。リゾート地の高級物件とまではいかないが、かなり背伸びをした買い物だった。住宅ローンは当時の高い金利のままだったので、まずは借り換えをして2万1000円を削減。


 保険については、「あくまでも社会保障や貯金でまかなえない部分をカバーするものであること」をアドバイス。生命保険は、保険料が割高で更新時に大幅に上がる定期特約付終身保険から、掛け捨ての収入保障保険と医療保険に切り替え、1万8000円削減した。


 もう1つ、一般家庭に比べて出費が多かったのが「食費」だ。妻がパートに出ている間、「子供がおなかをすかせてはかわいそう」という思いから、普段から菓子パンやインスタントラーメンなどをたくさん買い込んでいたという。これは、「週単位で食費を管理」する方法で買いすぎをセーブし、1万5000円も減らせた。


 また、夫の小遣いを見直すと同時に、これまでなかった妻のお小遣いを5000円に。というのも、妻はママ友との飲食代やパート仲間とのコーヒー代などを家計の財布から拝借していた。これでは使ったお金があいまいになり、出費が多くなってしまいがちになるからだ。


 こうして毎月プラス3万2000円、年間プラス38万4000円、家計の黒字化に成功。見直し前に比べて年間で114万円改善した。家計に無関心だった夫と将来について話ができたこと、さらに、自分のやりくりを見直せたことも大きな収穫だったという妻。今後の子供2人の教育費を考え、配偶者控除枠を超えて働くことを決意。現在、求職活動に励んでいる。


55 - コピー





皆さんは、この記事を読んでどう思われたでしょうか?私は、表題と内容のギャップに違和感を感じました。「贅沢していない」のウラに隠された〝贅沢″ とは、ずばり自宅です。


副題にも〝圧迫原因は「海の近くの一戸建て」″とありますが、横山氏自身も指摘しているように、早崎家の最大の問題点は「海の近くの一戸建て」を購入したことです。


しかし、記事の中では最大の病巣である「海の近くの一戸建て」には踏み込めていません。これに関しては、FPの立場でアドバイスできる範囲は限られているので仕方無いと思います。


私がFPなら、自宅を売却(損切り)して人生を仕切り直すことを勧めますが、責任ある(?)FPとしては、そんな過激なことは伝えることはできるはずがないです。


今回のケースは架空のケースの可能性もありますが、教訓として下記2点が挙げられると思います。もしかしたら、横山氏もコンサルしながら感じているのかもしれません。

  1.  高額商品ではリセールバリューを考えて購入対象を選ぶ
  2.  戦略の過ちを戦術で挽回することは不可能



①に関しては、特に自宅や自動車を購入する時には必須だと思います。具体的には、下記を参考にしていただければ幸いです。



②に関しては、いくらFPが優秀であっても戦術面の挽回しか期待できないということです。仮に横山氏が損切を勧めても、それは止血作業に過ぎません。


今まで14年間も浪費してきた金銭は取り返せないからです。やはり、何事も戦術よりも戦略の方が重要です。そして戦略で失敗しないためには、自分で考える能力が必要です。


自分で考える。これが本日のポイントです。たとえ横山氏のような有名FPであっても、自らの手法で結果を出している人以外に、資産形成の戦略論を期待してはいけません。


横山氏はおそらく富裕層に到達していますが、自らのFPの知識で到達したわけではなく、著書やコンサルなどのFP業を消費者に提供することで財を成しているからです。





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本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







子供向けの資産形成レクチャー

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シェムリアップでの夏季休暇からすでの半月近く経過してしまいました。楽しいことはあっという間に過ぎ去っていくモノですね。


さて、私が毎年海外に行く主な理由は、家族に異文化体験をさせてあげたいからです。今回は、現地の人を題材に資産形成のレクチャーを行いました。




資産形成では物価水準の差を考えるべし!


発展途上国で羽振りの良い人達のひとつに、観光客相手の商売をしている職種が挙げられます。今回はホテル・英語を話せるタクシー運転手・華僑のレストランオーナーを例に挙げました。


まず、ホテルですがカンボジアの一人当たりGDPは、2017年で1308 USDです。一方、今回の旅行での宿泊費用は2000 USDでした。


つまり、ひとりのカンボジア人が1年で稼ぐ金額よりも多い金額を、私たちが宿泊したホテルは、たった1週間程度で稼いでいるのです。


そして、今回私たちが雇った英語を話せるタクシー運転手は、合計で100 USDを1週間程度で稼ぎました。ひとりのカンボジア人が1ヵ月で稼ぐ金額に相当します。


更に、華僑が経営するレストランでは、滞在中の飲み食いで300 USDほどの出費をしました。ひとりのカンボジア人が3ヵ月で稼ぐ金額に相当します。


たしかにホテルの環境は快適だし、食事は清潔で美味しく、タクシー運転手とは意思疎通が可能です。しかし、一般カンボジア人の労働力の30~365倍の価値があるのでしょうか?


サービスの質にそこまでの差はないでしょう。現実に発生している大きな収益力の差は、外国人観光客という(カンボジア人から見ると)金持ちを相手にしていることが要因です。


彼らは、高い物価水準の外国人のコミュニティー(もしくは外国そのもの)から高い物価の収益を得て、自国の低い物価水準で生活しています。この差が、彼らに巨額の富をもたらすのです。


この差は、アービトラージの一種といえるかもしれません。とにかく物価水準の異なるふたつの世界の両方に属することは、大きな収益源となる可能性が高いです。


実際に私がおこなっているビジネス(旅館業、空室対策支援事業、医療系スタートアップ)もこのパターンです。


程度の差はありますが、地方開業クリニックや勤務医も同じ収益モデルです。医療費という全国一律で比較的高い物価水準で収益を得て、低い物価水準の地方で暮らしていますから。


そして、逆パターン(低い物価水準の環境で稼いで、高い物価水準の環境で消費する)は最悪です。無意識のうちにやってしまっている人は、とても多いのですが・・・




先日の交渉術に続く、私の実地教育をご紹介しました。旅先のレストランで、夕食を前にしながらこのような話をすると、かなりインパクトが強いです。


やはり目の前で交渉して結果を出したり、ビジネスモデルのカラクリを異国の地で説明することは記憶に残りますから。何事も机上の理論ではなく、実習が大事ですね。





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価格交渉の考察: 不動産編

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昨日の 価格交渉は楽しい! の応用版です。
日本においても価格交渉する機会は多いです。


その代表は不動産売買とビジネスでの価格交渉です。いずれもエキサイティングですが、買物と異なり、楽しさの要素よりも恐怖感との闘いの要素の方が大きくなります。




不動産購入


不動産売却やビジネスと異なり、不動産購入はまだ楽しさの要素があります。何と言っても物件を安く購入できると、これ以上無いほどのお得感と喜びを感じることができます。


市況が最悪の時期(=不況で本当に不動産価格が暴落している時期)は、それなりに安い価格で購入できますが、その時点の相場よりも安価に取得することを目指します。


このような時期は、銀行の融資姿勢が極めて厳しいので、いかに自己資金を温存して安く購入できるかがポイントになります。まず価格交渉に入る前の心構えを記載します。

  1.  物件には執着せず、取引にこだわる
  2.  相場を熟知する
  3.  価格交渉は何往復でも付き合う
  4.  いつでも交渉のテーブルから降りる心積もりをしておく
  5.  相手の情報を集め、その心理状況を読む


不動産投資において私は立地にこだわっているので、立地を価格に優先すると思われがちですが、そうではありません。投資は買値で決まるので、価格に対する妥協は一切ありません。


まず①ですが、ドルフ・デ・ルース も述べているように「物件に惚れるな、取引に惚れろ!」です。最高の立地の物件であっても、価格が高ければその代償を払うのは自分です。


②は当然のことです。売買交渉においては最初の提示価格が重要ですが、その価格があまりに突拍子も無いものであれば相手にされないからです。


売主がへそを曲げずに交渉のテーブルに乗ってくるギリギリのラインを狙います。これはなかなか難しい! 私も未だに、鼻で笑われて一蹴されることが多々あります。


③ですが、価格交渉のやり取りは4~5往復することが多いです。交渉を通じて最終着地点をお互い探っていくイメージです。着地点をできるだけ自分の方に手繰り寄せることが目的です。


ただ、予想以上に皆さん根性が無い(笑)。私は10往復も厭わないのですが、4往復ぐらいで根を上げて妥協するか、プレッシャーに耐えかねて交渉のテーブルを降りる人がほとんどです。


④は、10往復した後でも許容範囲を超えた価格になりそうな場合には、躊躇なく交渉のテーブルを降りる覚悟です。物件に執着すると、この覚悟が鈍るので危険です。


⑤では、買主の売却理由などの取得できる限りの情報を収集することで、交渉中の売主の心理状態を予測します。売主の感情に訴えるため、大きな値引きを提示することもあります。




不動産売却


基本的には不動産購入の5つのポイントを踏襲しつつも、売却価格にはこだわり過ぎないことが重要です。今のような好況時においても、買主は貴重な存在です。


特に地方・郊外立地の物件の場合、気配値だけで物件価格が上昇している傾向があります。この点は、東証マザーズの小型株投資に通じます。売買無しの気配値のみなのです。


つまり、実際の売買はさほど無くても、売主の「これ以下では売らない」という気持ちだけで、相場が高止まりしているように見えるのです。


不動産売却においては80点ぐらいの価格でも、最初に手を挙げてくれた買主候補を大事にしましょう。「魚の頭と尾はくれてやれ」の相場格言は、不動産投資にも通じます。




その他にも、さまざまなテクニックがあります。基本的には交渉術の書籍を何冊か読破して自分なりの手法を確立しましょう。


不動産売買と交渉術は、切っても切り離せない関係です。優秀な不動産投資家は交渉術にも長けています。人生を豊かにする「交渉術」。是非、自分流の手法を確立してくださいね!






★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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