整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

投資戦略

内輪で回すことが理想的!

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一昨日、資産形成マニュアルをご購入、もしくは2015年に神戸で開催したセミナーにご参加いただいた先生方に、先日行った資産形成戦略の実際というセミナーの動画を無料配信しました。



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1時間33分と少し長いですが、プログレッシブダウンロードなのでストレスなく視聴できると思います。もし届いていない先生がいらっしゃれば、メッセージ欄からご連絡ください。


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ビジネスや不動産投資を実践していく上では、どうしても他人の力が必要となります。自分だけで全ての業務を行うことは非効率ですし、拡張性が無いからです。


このため外注は必須となりますが、この際に注意するべき点は「合理的な範囲で内輪で回す」ことです。「可能なかぎり」ではなく「合理的な範囲で」というところがポイントです。


そして、この場合の「内輪」とは、自分の家族や親族だけではなく、ビジネスパートナーや知人・友人までも含みます。華僑では、親族内でビジネスを回すことが常識だそうです。


しかし、何でもかんでも内輪で済まそうとすることには問題点があります。それは、依頼先の能力差がこちらの事業の成否に大きな影響を及ぼすことが多い点です。


例えば不動産投資において、火災保険の使い方の巧拙は、投資収益に大きな影響を及ぼします。特約の取捨選択、そしてスムーズに給付金を獲得する手法は、絶対に外せない知識です。


ご存知のように、保険代理店は保険会社から保険料の10~40%程度の手数料を得ますので、内輪の保険代理店で火災保険に加入すれば、彼らに大きな利益を提供できます。


しかし、あまりにも能力に問題があると、肝心のこちらのビジネスや不動産投資に大きな損失が発生します。このため、義理人情だけで何でも内輪にというわけにはいきません。


このようなことを勘案して、私は下記のような優先順位を付けて、不動産投資やビジネスでの業務を発注することにしています。



  1.  最も重視するのは自分の利益
  2.  自分の利益にあまり影響を及ぼさないのであれば、内輪に発注する
  3.  内輪の度合いによって、自分の利益減少には多少目をつぶる


ざっくり言って上記のような方針で、外注先の取捨選択をしています。ただ、実際的な印象では、自らの実務能力や投資能力を向上させるにしたがって、内輪に発注する頻度が増えます。


何故なら、効率的にビジネスや不動産を運営するということは、必然的に「能力の高いメンバーを集めた自分だけのチーム」を形成することに他ならないためです。


たくさん業務をこなしていると、外注の機会が多いです。そして能力が低かったり不誠実な会社(人)には二度と発注しないため、必然的に能力が高くて誠実な会社(人)が残ってきます。


つまり、自分の成長とともに、自分と同等以上の能力を持ち合わせたビジネスパートナーが濾されてくるため、信頼できる「内輪」に発注する頻度が上昇するのです。


こうなってくると、良い循環に入るため、お互いがWin-Winの関係になります。ビジネスや不動産投資の枠を越えた人間関係も構築されることが多いため、人生がますます楽しくなります。






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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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将棋をやめても金銀飛車角は残そう!

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先週の週末に、著書出版記念セミナーを開催したのですが、その後に聴講いただいた方から興味深い感想をいただきました。


事前知識なのですが、今回のセミナーは「不動産投資」や「金融資産投資」などの各論的な内容ではなく、資産形成マニュアルに沿って総論から各論まで網羅した内容でした。


具体例を提示して理論を実践に落とし込む方法を講演したところ、「 将棋がダメになったらチェスで勝負するが、金・銀・飛車・角は残している 」という感想を述べた方が居ました。


一瞬、??? と思いましたが、すぐに理解しました。つまり、おいしい時期だけ参入して、労せず優良資産を取得する資産形成戦略を上手く例えていただいたのです。


セミナー内で、既に相当なレッドオーシャンと化している地方や大都市郊外圏の住居系不動産投資からは、完全に撤退したことを講演しました。Airbnbからも撤退です。


しかし、全ての不動産投資から撤退したわけではなく、都市中心部の1棟マンションやコインパーキング、そして築古木造戸建に関しては、手元に温存しています。もちろん永久保有目的です。


金融資産投資にしても然りです。J-REIT、電力などのストック型業種や、日本や海外の超大型株を、コツコツと10~30年来安値で購入し続けています。こちらも永久保有目的です。


その時々の社会・経済状況によって、投資対象やスモールビジネスの対象は変化していきますが、基本的な姿勢は「安価に仕入れた価値のあるものを永久保有する」です。


勝ち易い環境にあるときだけ参戦して、二流ながらも時流に乗って、価値ある資産を格安に拾い集めます。しかし、二流であるため競争が激化すると生き残ることが難しくなります。


このため、時流に乗っておいしい思いをした分野から撤退するのことに、私は一切躊躇しません。自分の実力が二流であることを自覚しているので、変なプライドとは無縁なのです。


いつまでもレッドオーシャン化した分野で頑張り続けることは、非常に効率が悪いです。このことは、郊外の収益1棟マンション投資で嫌というほど思い知りました。


本屋さんに行けば分かりますが、不動産投資の書籍が溢れかえっています。投資対象として非常にメジャーな存在となっており、猫も杓子も不動産投資に参入しています。


私が不動産投資に参入した2004年には、不動産投資に関する書籍はほとんど存在しませんでした。これだけ容易に情報を取得できる=レッドオーシャン化して旨味の無い業界です。


Airbnbにしても然りです。随分、Airbnbに関する書籍が増えました。供給過多になり、急激に旨味が無くなってきています。このような領域からは、逃げるに限ります。


このように、おいしい時期だけ参加して、その時期に獲得した果実を永久保有するという私の資産形成戦略を、この方は「将棋をやめても金銀飛車角は残す」と例えたのです。


私の場合、将棋=不動産投資や株式投資、金銀飛車角=都市部の収益1棟マンションやストック型株式群、チェス=旅館業・医療系スタートアップ事業 となります。



う~ん、これは言い得て妙です。今度からこのフレーズを使わせてもらおう。私は、決して私生活では尻が軽いわけではないのですが、「尻軽資産形成法」ではカッコ悪いです。


「尻軽資産形成法」よりも、「将棋をやめても金銀飛車角は残す」の方がシブい感じです。今度から私のことを「将棋をやめても金銀飛車角は残す」医師と呼んでくださいね(笑)。



【お願いがあります!】


拙著「医師の経済的自由」のレビューが、かなり貯まってきました。ただ、もう少しだけレビューいただければ非常に嬉しいです。お忙しいとは存じますが何卒宜しくお願いいたします。





★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







スノーボールⅡ

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先週末は、数年来の寒波が来ました。
私の居住地域でも、かなりの積雪がありました。


私の自宅は、収益マイホームです。自宅前の50坪の土地を月極駐車場として貸しています。その駐車場にも雪がたくさん積もりました。こんな機会はめったにありません。



キャプチャ - コピー (2)




近所の子供達との雪合戦にも疲れたので、スノーボールを作ってみることにしました。スノーボールと言えば、昨年末に資産形成の絡みで記事にしたことがあります。


あの時には、単なる複利運用の例え話として挙げたたけなのですが、実際にスノーボールを作るときにはひとつのコツがあることに気付きました。


そのコツとは、最初に転がし始める雪玉は、ある程度以上の大きさにするというものです。例えば、拳の大きさぐらいの雪玉では、いくら雪面を転がしてもなかなか大きくなってくれません。


何故なら、雪玉が軽すぎて雪面の雪を絡み取ることができないからです。しかし、ある程度以上の大きさの雪玉を転がし始めると、自重が大きいので雪面の雪をしっかり絡み取ります。


そして、どんどん雪玉が大きくなってくると、加速度的に雪玉の自重も大きくなっていきます。こうなると、1回転で絡み取る雪面の面積が広くなることもあり、加速度的に雪玉が大きくなります。


雪玉の大きさもさることながら、重くなればなるほど確実に雪面の雪を絡み取って雪玉が巨大化していくのです。これって、まさに資産形成のコツと同じであることに気付きました。


つまり、最初のタネ銭が小さければ、いくら雪面を転がしても(資産運用しても)タネ銭は大きくならないです。資産形成するためには、ある程度以上のサイズのタネ銭が必須なのです。


資産形成マニュアルの中で主張しているように、私はタネ銭の最小サイズを1000万円と考えています。タネ銭がこれより小さければ、努力に見合う結果を得ることが難しいと思うのです。


最初は、誰もがこのサイズよりも小さなタネ銭しか持ち合わせていません(相続は除く)。数百万円レベルのタネ銭の段階では、資産運用ではなく貯蓄に励む方が望ましいと考えています。


そして、雪玉のサイズが1mを超えてくると、1回転する際に絡めとる雪の量も半端ではなく多くなります。今回は駐車場のど真ん中で1mの雪玉に成長してしまい、立往生してしまいました(笑)。


自動車の邪魔になるので駐車場の端に避けようとするのですが、雪玉を転がせば転がすほど巨大化するため、ますます転がすことが困難になったのです。


実際の雪玉は邪魔なだけですが、資産運用では嬉しい悲鳴に変わります。純資産のサイズが2~3億円を超えてくると、ちらほらと面白い案件が、周囲からもたらされるようになってくるのです。


特に、不動産とビジネスではその傾向が顕著です。最も大きな要因は、そのサイズまで独力で育てる過程で築き上げた人脈と信用力です。資産そのものではないことに注意が必要です。


一方、金融資産投資では、非常に美味しい案件というものはありません。基本的にはプロ同士の戦いなので、純資産5億円未満の小規模投資家には、美味しい案件など回ってこないのです。


ただ、タネ銭のロットが大きくなるので、わずかな変動率でも絶対値としての増減金額は巨額になります。例えば1億円の株式を所有している場合、3%変動するだけでも300万円変動します。


1ヵ月単位でみると、3%の変動率が発生しない月の方が珍しいほどです。また、配当金額も巨額になってきます。このように金融資産投資においても、スノーボール現象は当てはまります。


先日の大雪の日の気付きは、資産形成の重要なポイントでした。私にとってタネ銭の段階は遠い昔の記憶です。しかし、今からがんばろうとする方には、是非覚えてもらいたいと思います。




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161228 【書影】医師の経済的自由







使途の無い資金を借りる理由

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2017.1.14の週刊ダイヤモンドで興味深い記事がありました。
12年ぶりの社長復帰 H.I.S.の野望 です。





H.I.S.はハウステンボスを新ビジネスの孵化装置として、さまざまな新規事業を展開しています。今回は、その特集記事でしたが、私は澤田社長の財務戦略に注目しました。






超低金利環境を生かしてさらに400億円を調達


過去20年以上にわたり実質的な無借金経営を貫いてきたエイチ・アイ ・エス。財務の健全性が一つの強みを打ち出している。それが、ここ3~4年 の間に急速に有利子負債を増やして いる。


2016年10月末時点で、有利子負債は約1200億円まで増加。それを「さらに400億円増やしたい」(中谷茂・エイチ・アイ・エス取 締役経理・財務担当)とし、合計で1600億円もの負債を抱える方針を打ち出している。


一方でバランスシートを見てみると、現預金は16年10月末時点で同規模の1600億円。つまり、借り入れた金を使うことなく全てプールし ているのだ。狙いは、現在の金利環境を生かして、低金利で資金を調達しておき、今後の投資に備えておくことにある。そのため、銀行借り入れのほとんどを長期固定金利で調達している。


しかし問題は使い道。エイチ・ア イ・エスは、配当性向が10%台と同業他社と比べ低いため、市場から「投資するか、株主還元に回すなどして、資金を有効に活用してほしい」と指摘され続けてきたという過去がある。


それが澤田秀雄氏の社長復帰により、ベールに包まれていた資金の使途が徐々に明らかになってきた。これに対し、「これまで不透明だった投資の方向性が分かりやすくなった」(山村淳子・野村證券アナリス ト)と評価する声もある。


しかし、新たな事業が成功しなければ、市場の評価が下がる可能性もはらんでいる 。 





上記のように、現在のH.I.S.は銀行から長期固定金利で融資を受けているものの、そのほとんど全てを現預金で保有しています。


目的は、現在の金利環境を生かして、低金利で資金を調達しておき、今後の投資に備えておくことにあります。この記事を拝読して、私は非常に感銘を受けました。


何故なら、規模は全く比較にならないものの、私も澤田社長と同じ戦略を採っているからです。2015年に現金購入したゲストハウス用の物件は、その1年後に某銀行から同額融資を受けました。


いわゆる、バックファイナンスです。条件はフルローン・融資期間25年・金利0.9%です。金利0.9%とはいえ、融資期間25年なのでそれなりの金利は支払っています。


傍から見て、使用目的のない資金に金利を支払うのは、馬鹿げた行為と映るでしょう。しかし、2008~2009年の経験から、非常時のキャッシュほど頼りになるものは無いと考えています。


巨大な政治・経済的ショック発生時に、銀行融資を受けることは難しいです。暴落して破格の安値にまで売り込まれた資産が目の前に転がっていても、購入できなければ意味がありません。
 


千載一遇のチャンスで大勝負したくても、ある程度の自己資金が無ければ、ただただ指を指をくわえて傍観するしかありません。


その意味で、現在のように狂ったような低金利の環境で資金を調達しておくことは、ひとつの投資戦略なのではないかと思っているのです。


ちなみに、私がバックファイナンスを受けるあたって、複数の投資家仲間に相談したところ、見事なまでに意見が2つに分かれました。


全員成功している投資家なのですが、意見一致を見ないことは非常に興味深かったです。投資戦略は人それぞれということでしょう。


ちなみに私の投資戦略は、かなりバイアスがかかっている可能性があります。少なくとも世の中の90%以上の人とは、真逆の考え方だと思っています。


そして、私も絶対の自信があるわけではありません。今日書いた内容に偽りはありませんが、それをあなたに勧めているわけではないので、あくまで参考意見程度に考えて下さいね。




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161228 【書影】医師の経済的自由







毎月買おう!自分だけの宝くじ

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先日の光速の支払いに関連した話題です。
私は下記のようなステップで、資産形成手法を発展させてきました。

  1.  金融資産投資   (2000年~)
  2.  不動産投資    (2004年~)
  3.  スモールビジネス (2011年~)


①では超長期逆張り投資、②ではドミナント戦略をメインに据えています。 これらの戦略や投資手法は、基本的に参入タイミングは同じで、投資する対象が違うだけです。


根底に流れている思想は共通しており、「良いもの」 を「激安」で購入するという、とてもシンプルなものです。このため、①②で考え方に齟齬が生じることはありません。


しかし、③のスモールビジネスに関しては、少し趣が異なります。スモールビジネスは、基本的にアイデア・人脈・資金を有機的に結び付けて、無から有を創り上げる作業だからです。


このため、①②では最重要の課題である「購入時期」は、スモールビジネスでは決定的に重要ではありません。もちろん、レッドオーシャンに参入することはご法度です。


しかし、レッドオーシャンはタイミングというよりも単なる状態を示す言葉なので、 ①②のように10年~20年来最安値を狙っていくなどという発想はありません。


むしろ、そのようなことを考えていると、スモールビジネスでは 確実に参入タイミングを逃して負けてしまいます。スモールビジネスでは思い立ったが吉日、すぐに行動する必要があります。


アイデアを思いついたら、詳細にシミュレーションしてみます。そして「イケる」となったら、思い切って資金を投入してみるのです。


しかし、虎の子の現金を投入することは勇気が要ります。このハードルは高いですが、迷ったら「月々のキャッシュフローの範囲内だからダメでも1ヵ月損するだけ」と思うようにしています。


先日お話ししたスノーボールが大きくなってくると、月々のキャッシュフローも大きくなります。そして、資産やビジネスからのキャッシュフローは、寝ていても自動的に入ってくるものです。


その勝手に入ってきたキャッシュフローを、新規スモールビジネスや築古木造戸建に思い切って投入するのです。尚、新規投資金額は月々のキャッシュフローを超えないようにしています。


こうすることで、(どうせ勝手に入ってきたお金だという)精神的な安定を得ながら、果敢に勝負することができます。言い換えると「自分だけの宝くじ」を購入していることと同義なのです。


スモールビジネスで成功する方が、宝くじで高額当選するよりも圧倒的に確率が高いです。私はこのように考えることで、積極的に小さなチャンスに対する賭けを続けています。


もちろん、投資するべきスモールビジネスや築古木造戸建が毎月あるわけではありません。基本的には銀行口座にブタ積みなのですが、死蔵されたお金ではないことが重要なのです。


チャンスがあれば、果敢にチャレンジしてみる。月々のキャッシュフローの範囲内なら、失敗してもノープロブレムです。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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