整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

投資戦略

価格交渉の考察: 不動産編

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昨日の 価格交渉は楽しい! の応用版です。
日本においても価格交渉する機会は多いです。


その代表は不動産売買とビジネスでの価格交渉です。いずれもエキサイティングですが、買物と異なり、楽しさの要素よりも恐怖感との闘いの要素の方が大きくなります。




不動産購入


不動産売却やビジネスと異なり、不動産購入はまだ楽しさの要素があります。何と言っても物件を安く購入できると、これ以上無いほどのお得感と喜びを感じることができます。


市況が最悪の時期(=不況で本当に不動産価格が暴落している時期)は、それなりに安い価格で購入できますが、その時点の相場よりも安価に取得することを目指します。


このような時期は、銀行の融資姿勢が極めて厳しいので、いかに自己資金を温存して安く購入できるかがポイントになります。まず価格交渉に入る前の心構えを記載します。

  1.  物件には執着せず、取引にこだわる
  2.  相場を熟知する
  3.  価格交渉は何往復でも付き合う
  4.  いつでも交渉のテーブルから降りる心積もりをしておく
  5.  相手の情報を集め、その心理状況を読む


不動産投資において私は立地にこだわっているので、立地を価格に優先すると思われがちですが、そうではありません。投資は買値で決まるので、価格に対する妥協は一切ありません。


まず①ですが、ドルフ・デ・ルース も述べているように「物件に惚れるな、取引に惚れろ!」です。最高の立地の物件であっても、価格が高ければその代償を払うのは自分です。


②は当然のことです。売買交渉においては最初の提示価格が重要ですが、その価格があまりに突拍子も無いものであれば相手にされないからです。


売主がへそを曲げずに交渉のテーブルに乗ってくるギリギリのラインを狙います。これはなかなか難しい! 私も未だに、鼻で笑われて一蹴されることが多々あります。


③ですが、価格交渉のやり取りは4~5往復することが多いです。交渉を通じて最終着地点をお互い探っていくイメージです。着地点をできるだけ自分の方に手繰り寄せることが目的です。


ただ、予想以上に皆さん根性が無い(笑)。私は10往復も厭わないのですが、4往復ぐらいで根を上げて妥協するか、プレッシャーに耐えかねて交渉のテーブルを降りる人がほとんどです。


④は、10往復した後でも許容範囲を超えた価格になりそうな場合には、躊躇なく交渉のテーブルを降りる覚悟です。物件に執着すると、この覚悟が鈍るので危険です。


⑤では、買主の売却理由などの取得できる限りの情報を収集することで、交渉中の売主の心理状態を予測します。売主の感情に訴えるため、大きな値引きを提示することもあります。




不動産売却


基本的には不動産購入の5つのポイントを踏襲しつつも、売却価格にはこだわり過ぎないことが重要です。今のような好況時においても、買主は貴重な存在です。


特に地方・郊外立地の物件の場合、気配値だけで物件価格が上昇している傾向があります。この点は、東証マザーズの小型株投資に通じます。売買無しの気配値のみなのです。


つまり、実際の売買はさほど無くても、売主の「これ以下では売らない」という気持ちだけで、相場が高止まりしているように見えるのです。


不動産売却においては80点ぐらいの価格でも、最初に手を挙げてくれた買主候補を大事にしましょう。「魚の頭と尾はくれてやれ」の相場格言は、不動産投資にも通じます。




その他にも、さまざまなテクニックがあります。基本的には交渉術の書籍を何冊か読破して自分なりの手法を確立しましょう。


不動産売買と交渉術は、切っても切り離せない関係です。優秀な不動産投資家は交渉術にも長けています。人生を豊かにする「交渉術」。是非、自分流の手法を確立してくださいね!






★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





「人脈のハブ」が資産形成への近道

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先日、久しぶりに不動産の勉強会に参加しました。地方・郊外立地としては最後の1棟を売却して、早1年です。心理的ストレスから解放されたので、必然的に興味を失くしています。


数棟の物件を5~10年のスパンで売却まで一巡した結果、利確した手残り金額は勤務医として生涯得るであろう可処分所得を上回りました。私の中では不動産は、閑散期入りしています。


物件価格が高騰していることもあり、不動産の新規購入に対する情熱は冷め冷めです。このため、今年になってまともに出席した不動産の勉強会は今回が初めてでした。


セミナー内容は、ベテラン大家さんと司法書士の先生の2本立てでしたが、特に目新しい話題はありませんでした。医学界と異なり、不動産業界はほとんど進歩が無いのです。


一度トップレベルの知識と経験を身に着けると、特に努力しなくても現状維持できるところが不動産投資の素晴らしい点です。あっという間に陳腐化する医学界とは全く異なります。


これだけなら大家仲間と久しぶりに楽しく語らう会に過ぎませんでしたが、久しぶりに新しい刺激をいただきました。懇親会の席で、メンターのひとりと話をしたのです。


この方は、不動産だけでなく金融資産投資にも精通しており、タイプとしては私と同じ総合的な投資家です。そして私の知る限りでは、その実力が私よりも上である唯一の人物です。


テクニカルな雑談を少しした後に、近況をお伺いして驚きました。純資産金額が、私の2倍近くにまで膨れ上がっていたのです。正直言って、かなり水をあけられた感がありました。


「最近は儲け話が向こうから勝手にやってくるよ~」とおっしゃられていました。特に嫌味で言っているわけではなく、客観的に見てもその通りだと思いました。


そして「勝手に儲け話がやってくる」ことは、この方に資産があることだけが理由ではありません。常に情報発信して「人脈のハブ」になっていることが、この方の強みなのです。


意識的に、自分を「人脈のハブ」にしているところが凄いんですね。具体的には、この方は勉強会を主催しています。そして私もやり方は違いますが、同じ方針で物事に取り組んでいます。


つまり、「人脈のハブ」となることを目的に、各種活動に精を出しているのです。ブログ運営・著書出版・セミナー開催も、究極の目的は「人脈のハブ」になることです。


実際に、これらの活動を通じて、本当にいろいろな所からお声掛けいただいています。例えば、今秋から某メディアで医師の資産形成に関する連載開始が決まりました。


そこから更に人脈が広がることを期待しています。そして、メンターほどではないものの、これらの活動を通じて「勝手に儲け話がやってくる」状況になりつつあります。


「勝手に儲け話がやってくる」状況は、相手にとってもメリットがあるから話がもたらされる点が重要です。つまり、お互い Win-Win の関係になれるのです。


そして、「勝手に儲け話がやってくる」人の周囲には、自然発生的にコミュニティーが形成されます。コミュニティーが形成されると、そこに属する皆がハッピーになります。


どうでしょう、理想的な状況だと思いませんか? 自分が人脈のハブになると、他からもたらされる「儲け話」が集中するため、好循環が発生します。


このようなエコシステムが構築されると、そこからビジネスや投資を共同で行うというチャンスがどんどん広がります。この状態こそ、私が目指している理想形なのです。


もちろん、このような状況に至ることはなかなか容易でありません。最も簡単で参入障壁が低いのはブログなのでしょうが、毎日続けるのは並大抵ではできません。


単にブログを続けるだけでは直接的な実入りが少ないのでモチベーションを維持できませんが、ある一線を越えると「人脈のハブ」効果で、乗数的に成果が出始めます。


その状況に至るとしめたものです。ほとんどの人はそこに至るまでに挫折してしまいますが、やり遂げることで道が開ける可能性が徐々に大きくなります。


気の遠くなるような話かもしれませんが、「人脈のハブ」を目指してブログを始めてみるのも一法かもしれませんね。





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「待つこと」を仕組み化する!

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先日の日本リハビリテーション医学会学術総会に出席した際、整形外科医のための英語ペラペラ道場のブログ主先生とランチをしました。


いろいろ雑談していたのですが、その中で「待つこと」の重要性を再認識したので、シェアさせていただきます。


まだ、物件を所有していない方からよく聞くのは「なかなか良い物件が無い」というフレーズです。はい、その通りで、私も現状では良い物件はほとんど無いと思っています(笑)。


直近の不動産市場のピークは2016年ごろと思われますが、2016年前後に物件を大量に購入している層は、潜在的な含み損という時限爆弾を抱えている可能性が高いです。


株式市場と同様に不動産市場においても、天井圏が最も大商いとなります。つまり「ババを掴む人が大量発生する」というのは自然の摂理なのです。


現状のユルユルの融資状況は、不動産投資を開始するには絶好のチャンスですが、購入対象となる不動産は最悪な状況(超割高)です。


もちろん、上手く立ち回れば割安に物件を購入することも可能です。しかし、これはあくまでも「現時点での」割安価格に過ぎません。


2002年の金融危機の頃、品川駅徒歩圏内の1棟ビルが、表面利回り15%で売りに出ていたことを覚えています。さすがに現在の状況で、このレベルで購入できる人は皆無でしょう。


つまり、不動産業者やインサイダーは割安に物件を購入できるかもしれませんが、あくまでその時点の市場価格よりも割安に買えるに過ぎないのです。


不動産市場のダイナミックな動きの中では、割安に購入したと言っても、所詮はさざ波程度の差でしかありません。それほどまでに、市場に参戦する時期は厳選する必要があります。


そして、このことは株式市場や通貨などの金融資産投資にも言えます。ほとんどの投資において最重要なのは参戦する時期であると私は思っています。


それでは、その間はずっと待ち続けなければいけないのか? 理想論ではその通りです。そして、待ち時間が数年~10年以上ということもザラです。なかなか厳しいですね。。。


それでも最終的に勝つのは、数年~10年以上でも気長に待てる人です。普通の感覚ではないです(笑)。しかし、待ち時間は何もすることが無いので、最高にパフォーマンスが良いです。


その気の遠くなるような待ち時間の間、どうやって買いたいという気持ちを我慢し続けるのか? とよく訊かれます。私の答えは「忘れる」ことです。


市場が高騰している期間は、その投資対象のことを完全に意識下に沈めてしまい、仕事に精を出してタネ銭を貯めるのです。


そして、市場が高騰している時期は、好景気な時期が多いです。そのような時期にはビジネスに参戦することも吉です。そしてビジネスでキャッシュを積み上げます。


ちなみに私の場合は、好景気の恩恵を最大限受けている旅館業に(おそらく)期間限定で参戦中です。また、他のビジネスも立ち上げ中であり、忙しくて投資などやってられません。


理想のサイクルは下記だと思います。
  • 好景気の時期: 景気の波に乗ってビジネス参入、仕事に精を出してタネ銭を貯める
  • 不景気の時期: 好景気期に積み上げた資金で、割安になった資産を買い漁る


上記をナチュラルに実践できれば、常に市場に踏み止まることで割高な資産を掴んでしまう弊害を最小限にできます。まぁ、自分の軌跡を振り返った後付け理論かもしれませんが(笑)







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マシュマロ・チャレンジで勝利した!

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先週は第90回日本整形外科学会学術集会出席するために、仙台へ行っていました。学会が終わってからブロガーの飲み会に参加しました。


この飲み会を主催されたのは、整形外科医のための英語ペラペラ道場のブログ主先生です。一次会では、マシュマロ・チャレンジというゲームを行いました。


マシュマロ・チャレンジと聞いて、マシュマロ実験のことだと思いました。おいおい、いい大人をつかまえて、15分マシュマロを食べることが我慢できるかな? はないだろう(笑)


しかし、実際は下記のようなゲームでした。初対面のチームで共同作業を行い、18分で一つの完成したプロダクトを作るという、企業の製品開発のプロセスを疑似体験できます。



マシュマロ・チャレンジ
  • 用意するもの: マシュマロ1個、パスタ20本、糸、テープ 
  • 3~4人で1つのチーム
  • 制限時間18分でパスタを使って自立型の塔を作りマシュマロを乗せる
  • 一番マシュマロの高さが高いチームが勝ち



比較的単純なゲームですが面白かったです。後で知りましたが、一番多いパターンは高い塔を作ることにフォーカスして、最後にマシュマロを載せると塔が倒れるパターンだそうです。


今回は6チームの対戦です。最初の2~3分は高い塔の作り方を頭の中でシミレーションしました。しかし、いくら考えても始まらないので取り合えずパスタをいじることにしました。


このような展開が読めないゲームを行う場合、まず、私は「退路を確保」します。いきなりですが、マシュマロに3本のパスタを刺して、とりあえず高さ20㎝の自立型の塔を作りました。


このように、まず高さ20㎝の自立型の塔を確保した後に、脚と梁をテープを使って作っていきました。周囲を見渡すと、他のグループは高い塔を作ることにフォーカスしていました。


いきなりマシュマロにパスタを刺したのは私たちだけでした。最終的には約60㎝の自立型の塔が完成しました。他のグループは自立型の塔を作れず、唯一の塔である私たちの勝利です。



555 - コピー



上記は勝利後の記念写真です。少し傾いていますが、自立型の塔であることが分かります。マシュマロ・チャレンジは、ある程度スモールビジネスや資産形成にも通じると感じました。


実際に私が立ち上げたビジネスや資産形成で、当初の想定通りに進んだことはほとんどありません。刻々と移り変わる情勢に対応して、上手く乗り切ることに注力するしかありません。


例えば、私が友人のSEと最初に立ち上げたビジネスである空室対策支援事業は、当初「Google不動産」というサービスを前提にスタートアップしました。


しかし、Google不動産はあっという間に終了してしまいました。Googleの見切りの速さは特筆するべきですが、ビジネスの新陳代謝が早すぎます。。。


「う~ん、困ったな」と友人と膝を突合せて協議した結果、Google不動産とは少し違う方向に進むことにして収益化に成功しました。旅館業も泥縄式でシステムを構築しました。


よく、成功者の逸話を見聞きしますが、最初の見通しどおりにビジネス・投資が進んでいくことはほとんどないと思います。世の中の全てを見通せる神様など存在しないのです。


何事も泥臭くトライアンドエラーの連続です。ひとつのことに固執し続けるのではなく、状況の変化に都度適応しながら、前に進んでいくのがベストではないでしょうか。





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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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現物不動産 vs REIT

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先日のブログ内で下記のような質問をいただきました。




私は以前からREITに投資しており、現物不動産には投資したことがありません。 いくつかの理由があります。

現物不動産に投資するなら、生半可な知識で参入したらプロの餌食になるだけだと思ったこと。 物件選択、客付け、管理、修繕費用、業者交渉の手間。 空き室、未払い、不良住人、事故物件、火事、地震などのリスク。

下手に不人気物件に手を出してしまったら、湯沢のリゾートマンションのように、売りたくても売れないババ抜き物件を抱えてしまうリスク・・・

かつて不動産投資を少し勉強したことがありますが、これだけのリスクがあることに気づいて、とても参入する気になれなかったのです。

いっぽうREITなら簡単に参入できるし、REITでも資産分散やインフレリスクへの対処ができます。 だから私は、REITが現物不動産に劣るのは、節税効果だけだと思っているのです。

医師の仕事をしつつ、現物不動産投資に成功しておられる先生は本当にすごいと思います。 もしよろしければ、REITという便利な不動産投資法のある現代において、あえて現物不動産投資を続けておられる理由をお聞きしたいと思った次第です。

 



なるほど、確かにそういう考え方もありますね。現物不動産投資のリスクについて非常によく勉強されていると思いました。


実際、私は2004年に不動産投資を開始してから13年間で、不良住人・住人逮捕・孤独死、火事(ぼや騒ぎで消防車出動)を経験しました。また、空室・未払い・漏水などは日常茶飯事です。


現在は都市中心部の自動運転可能な物件に資産組み換えしたため、かなり楽になっていますが、それでも客付け、管理、修繕費用、火災・地震リスクは負っています。


ただ、金利も含めて何らかのヘッジはいずれも可能であり、究極的には慣れれば全てコントロールできます。自動運転化の可否は、知っているか否かだけの問題なのです。


さて、私が思う現物不動産投資のメリットは下記のごとくです。これらのメリットは、残念ながらREITから享受することはできません。

  1.  自分の力でコントロールできる部分が大きい(区分を除く) 
  2.  10倍近いレバレッジが効かすことも可能
  3.  節税効果を見込める場合がある
  4.  ビジネスのトレーニングとなりうる
  5.  競争相手のレベルが低い(不勉強な地主系オーナーが多い) 



一方、REITのデメリットは下記のごとくです。メリットを挙げずにデメリットだけ強調していることはご容赦ください。

  1.  首都圏に物件が集中し過ぎている
  2.  現金購入が前提となる
  3.  不動産経営の経験値を積めない
  4.  殺菌され過ぎており、通常期では投資メリットに乏しい(利回りが低すぎる)
  5.  スポンサーと利益相反関係にある構造上の問題
  6.  売却以外は、自分の力でコントロールできる部分が無い 


確かにREITの原資は不動産ですが、事実上はペーパーアセット(紙の資産)です。特に②⑥は致命的です。


とはいうものの先日のブログでお伝えしたように、私も2008~2009年に購入したREITを大量に保有しています。分配金上昇の効果もあり、購入価格に対する表面利回りは約9.3%です。


この程度の利回りを確保できれば④の問題はクリアできますが、チャンスの窓は18年間で1年ほどしか開きませんでした。 まさに期間限定の投資です。


ゼロから始めて純資産億越えを目指すのなら、レバレッジの利く現物不動産は避けては通れないと思います。金融資産のみではCF確保が難しく、経済的自由に到達しにくいからです。


ただ海外不動産投資に関しては、REITもアリだと思っています。特に国内で現役で働いている医師にとっては、節税効果を考えても海外現物不動産投資はハードルが高いと思います。


以上をまとめると、現物不動産 vs REITの対立軸ではなく、チャンスの窓が開けば両方とも取りに行く姿勢で良いのではないでしょうか。


REITは素晴らしい投資商品ですが、不動産ではなくペパーアセットです。その点を十分に認識して、数年に一度のチャンスの窓が開くのを虎視眈々と狙っていきましょう!
 




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