整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

投資戦略

マシュマロ・チャレンジで勝利した!

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先週は第90回日本整形外科学会学術集会出席するために、仙台へ行っていました。学会が終わってからブロガーの飲み会に参加しました。


この飲み会を主催されたのは、整形外科医のための英語ペラペラ道場のブログ主先生です。一次会では、マシュマロ・チャレンジというゲームを行いました。


マシュマロ・チャレンジと聞いて、マシュマロ実験のことだと思いました。おいおい、いい大人をつかまえて、15分マシュマロを食べることが我慢できるかな? はないだろう(笑)


しかし、実際は下記のようなゲームでした。初対面のチームで共同作業を行い、18分で一つの完成したプロダクトを作るという、企業の製品開発のプロセスを疑似体験できます。



マシュマロ・チャレンジ
  • 用意するもの: マシュマロ1個、パスタ20本、糸、テープ 
  • 3~4人で1つのチーム
  • 制限時間18分でパスタを使って自立型の塔を作りマシュマロを乗せる
  • 一番マシュマロの高さが高いチームが勝ち



比較的単純なゲームですが面白かったです。後で知りましたが、一番多いパターンは高い塔を作ることにフォーカスして、最後にマシュマロを載せると塔が倒れるパターンだそうです。


今回は6チームの対戦です。最初の2~3分は高い塔の作り方を頭の中でシミレーションしました。しかし、いくら考えても始まらないので取り合えずパスタをいじることにしました。


このような展開が読めないゲームを行う場合、まず、私は「退路を確保」します。いきなりですが、マシュマロに3本のパスタを刺して、とりあえず高さ20㎝の自立型の塔を作りました。


このように、まず高さ20㎝の自立型の塔を確保した後に、脚と梁をテープを使って作っていきました。周囲を見渡すと、他のグループは高い塔を作ることにフォーカスしていました。


いきなりマシュマロにパスタを刺したのは私たちだけでした。最終的には約60㎝の自立型の塔が完成しました。他のグループは自立型の塔を作れず、唯一の塔である私たちの勝利です。



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上記は勝利後の記念写真です。少し傾いていますが、自立型の塔であることが分かります。マシュマロ・チャレンジは、ある程度スモールビジネスや資産形成にも通じると感じました。


実際に私が立ち上げたビジネスや資産形成で、当初の想定通りに進んだことはほとんどありません。刻々と移り変わる情勢に対応して、上手く乗り切ることに注力するしかありません。


例えば、私が友人のSEと最初に立ち上げたビジネスである空室対策支援事業は、当初「Google不動産」というサービスを前提にスタートアップしました。


しかし、Google不動産はあっという間に終了してしまいました。Googleの見切りの速さは特筆するべきですが、ビジネスの新陳代謝が早すぎます。。。


「う~ん、困ったな」と友人と膝を突合せて協議した結果、Google不動産とは少し違う方向に進むことにして収益化に成功しました。旅館業も泥縄式でシステムを構築しました。


よく、成功者の逸話を見聞きしますが、最初の見通しどおりにビジネス・投資が進んでいくことはほとんどないと思います。世の中の全てを見通せる神様など存在しないのです。


何事も泥臭くトライアンドエラーの連続です。ひとつのことに固執し続けるのではなく、状況の変化に都度適応しながら、前に進んでいくのがベストではないでしょうか。





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現物不動産 vs REIT

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先日のブログ内で下記のような質問をいただきました。




私は以前からREITに投資しており、現物不動産には投資したことがありません。 いくつかの理由があります。

現物不動産に投資するなら、生半可な知識で参入したらプロの餌食になるだけだと思ったこと。 物件選択、客付け、管理、修繕費用、業者交渉の手間。 空き室、未払い、不良住人、事故物件、火事、地震などのリスク。

下手に不人気物件に手を出してしまったら、湯沢のリゾートマンションのように、売りたくても売れないババ抜き物件を抱えてしまうリスク・・・

かつて不動産投資を少し勉強したことがありますが、これだけのリスクがあることに気づいて、とても参入する気になれなかったのです。

いっぽうREITなら簡単に参入できるし、REITでも資産分散やインフレリスクへの対処ができます。 だから私は、REITが現物不動産に劣るのは、節税効果だけだと思っているのです。

医師の仕事をしつつ、現物不動産投資に成功しておられる先生は本当にすごいと思います。 もしよろしければ、REITという便利な不動産投資法のある現代において、あえて現物不動産投資を続けておられる理由をお聞きしたいと思った次第です。

 



なるほど、確かにそういう考え方もありますね。現物不動産投資のリスクについて非常によく勉強されていると思いました。


実際、私は2004年に不動産投資を開始してから13年間で、不良住人・住人逮捕・孤独死、火事(ぼや騒ぎで消防車出動)を経験しました。また、空室・未払い・漏水などは日常茶飯事です。


現在は都市中心部の自動運転可能な物件に資産組み換えしたため、かなり楽になっていますが、それでも客付け、管理、修繕費用、火災・地震リスクは負っています。


ただ、金利も含めて何らかのヘッジはいずれも可能であり、究極的には慣れれば全てコントロールできます。自動運転化の可否は、知っているか否かだけの問題なのです。


さて、私が思う現物不動産投資のメリットは下記のごとくです。これらのメリットは、残念ながらREITから享受することはできません。

  1.  自分の力でコントロールできる部分が大きい(区分を除く) 
  2.  10倍近いレバレッジが効かすことも可能
  3.  節税効果を見込める場合がある
  4.  ビジネスのトレーニングとなりうる
  5.  競争相手のレベルが低い(不勉強な地主系オーナーが多い) 



一方、REITのデメリットは下記のごとくです。メリットを挙げずにデメリットだけ強調していることはご容赦ください。

  1.  首都圏に物件が集中し過ぎている
  2.  現金購入が前提となる
  3.  不動産経営の経験値を積めない
  4.  殺菌され過ぎており、通常期では投資メリットに乏しい(利回りが低すぎる)
  5.  スポンサーと利益相反関係にある構造上の問題
  6.  売却以外は、自分の力でコントロールできる部分が無い 


確かにREITの原資は不動産ですが、事実上はペーパーアセット(紙の資産)です。特に②⑥は致命的です。


とはいうものの先日のブログでお伝えしたように、私も2008~2009年に購入したREITを大量に保有しています。分配金上昇の効果もあり、購入価格に対する表面利回りは約9.3%です。


この程度の利回りを確保できれば④の問題はクリアできますが、チャンスの窓は18年間で1年ほどしか開きませんでした。 まさに期間限定の投資です。


ゼロから始めて純資産億越えを目指すのなら、レバレッジの利く現物不動産は避けては通れないと思います。金融資産のみではCF確保が難しく、経済的自由に到達しにくいからです。


ただ海外不動産投資に関しては、REITもアリだと思っています。特に国内で現役で働いている医師にとっては、節税効果を考えても海外現物不動産投資はハードルが高いと思います。


以上をまとめると、現物不動産 vs REITの対立軸ではなく、チャンスの窓が開けば両方とも取りに行く姿勢で良いのではないでしょうか。


REITは素晴らしい投資商品ですが、不動産ではなくペパーアセットです。その点を十分に認識して、数年に一度のチャンスの窓が開くのを虎視眈々と狙っていきましょう!
 




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連休に日本の国家破綻対策を考える

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せっかくのゴールデンウィークなので、普段できないことをやってみました。普段できないこととは、もちろん旅行に行くことではなく、物事を深く考えることです。


図らずも、普段は何も考えずに生きていることをカミングアウトしてしまいましたが、今回沈思したのは「日本の国家財政破綻をいかにして生き延びるか」です。


ご存知のように日本は、世界でも飛び抜けて財政状況が悪いです。論理的に考えて、正攻法で財政悪化を克服することは不可能であり、インフレ税でしか財政正常化はできません。


では、インフレ税はどのような形で私たちに襲来するのか? これには主に下記のような2つのパターンが考えられます。

  1.  マイルドなインフレ税
  2.  財産税を伴う過激なインフレ税 


①のマイルドなインフレ税が、50歳台よりも下の年齢層にとって最も都合の良いパターンです。高齢の年金生活者にとっては①②とも救いはありませんが、私たちには心地良い状況です。


この場合の対策としては、インフレ対策の王道として下記の資産を保有することが必須です。この点に関しては教科書レベルのことなので、今更語る必要はないと思います。

  •  好立地の不動産
  •  優良企業の株式
  •  貴金属
  •  海外資産
  •  固定金利で銀行融資を受ける


一方、②が発生してしまった場合には、①と全く状況が変わってしまいます。まず、財産税を導入せざるを得ない状況というのは国家の危機的状況です。


民主国家において財産税の導入は、政治的な自殺行為です。政治家も含めて財産税導入という過激な政策は可能な限り避けたいところです。


しかし、日本国債・日本円・日本株式のトリプル安が始まると、国家破綻に現実味が生じます。これを回避するための劇薬が、いわゆる財産税なのです。


財産税と言ってもピンからキリまであります。最も軽いものは、銀行預金までに留まるものでしょう。例えば、1000万円以上の銀行預金に対して100%の財産税を課すといったものです。


これだけなら致死的損害とまでは言えないですが、銀行預金から更に踏み込んで株式などの金融資産や不動産まで財産税が課せられると、国内資産の保全が極めて困難となります。 


最も極端な例は、国内にある全てのモノが国有化されるケースです。この場合には、海外資産以外は身ぐるみ剝がされてしまうことになります。 対策は、海外への資産移転です。


ただ、東アジア周辺国では日本政府の影響が及ばないとも限らないので、海外資産も絶対に安心とは言えません。おそらく地球上で最も安全な場所は、米国だと推察されます。


さすがにここまで過激な政策を採る可能性が低いと思いますが、金融資産や不動産もある程度は財産税の生贄になることは避けられないでしょう。


この場合のポイントは、財産税が法人にまで及ぶか否かだと思います。富の源である日本経済を生かし続けるためにも、法人への財産税課税は個人ほど重くないことが予想されます。


この場合の対策は、法人で不動産や金融資産を所有することです。いわゆる資産所有法人です。それも一社だけではなく複数社で所有する方が安全度が高まると思います。


そして、銀行融資も財産税を考える上でのひとつのポイントになります。通常、財産税を導入するのは銀行システムの救済が直接の目的であることが多いです。


私たちが銀行から受ける融資は、銀行にとっては資産(債権)です。国民と銀行がフラットな関係であるならば、当然銀行融資にも財産税が掛かるはずです。


しかし、そもそもの財産税導入の目的が銀行システム救済であるため、銀行融資という銀行の資産を取り上げてしまうことはありえないでしょう。


つまり、私たちの目線では、資産は全部召し上げられた上に借金だけが残ったという最悪な状況が発生します。


マイルドなインフレ税では銀行融資を受けることが必勝パターンですが、財産税を伴う過激なインフレ税の状況下では、銀行融資に対して細心の注意を払う必要があります。


ここまでの話を総合すると、財産税を伴う過激なインフレ税対策としては下記が挙げられます。ただし、誰も予想できない状況なので、本当に有効か否かは確信を持てません。

  •  海外資産 (米国)
  •  資産保有法人
  •  貴金属 (現物)
  •  海外取引所で所有する仮想通貨 (ビットコイン等)


日本国債10年の金利がゼロ付近をうろうろしている状況で、何をバカなことを言っているんだと思う方が大半だと思います。しかし、論理的に考えるとインフレ税は不可避です。


インフレ税が襲来するのか否かではなく、いつ・どの程度の規模のインフレ税が襲来するのかだけが問題点です。明日を生き抜くためにも、今後も検討していこうと思います。






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内輪で回すことが理想的!

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一昨日、資産形成マニュアルをご購入、もしくは2015年に神戸で開催したセミナーにご参加いただいた先生方に、先日行った資産形成戦略の実際というセミナーの動画を無料配信しました。



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1時間33分と少し長いですが、プログレッシブダウンロードなのでストレスなく視聴できると思います。もし届いていない先生がいらっしゃれば、メッセージ欄からご連絡ください。


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ビジネスや不動産投資を実践していく上では、どうしても他人の力が必要となります。自分だけで全ての業務を行うことは非効率ですし、拡張性が無いからです。


このため外注は必須となりますが、この際に注意するべき点は「合理的な範囲で内輪で回す」ことです。「可能なかぎり」ではなく「合理的な範囲で」というところがポイントです。


そして、この場合の「内輪」とは、自分の家族や親族だけではなく、ビジネスパートナーや知人・友人までも含みます。華僑では、親族内でビジネスを回すことが常識だそうです。


しかし、何でもかんでも内輪で済まそうとすることには問題点があります。それは、依頼先の能力差がこちらの事業の成否に大きな影響を及ぼすことが多い点です。


例えば不動産投資において、火災保険の使い方の巧拙は、投資収益に大きな影響を及ぼします。特約の取捨選択、そしてスムーズに給付金を獲得する手法は、絶対に外せない知識です。


ご存知のように、保険代理店は保険会社から保険料の10~40%程度の手数料を得ますので、内輪の保険代理店で火災保険に加入すれば、彼らに大きな利益を提供できます。


しかし、あまりにも能力に問題があると、肝心のこちらのビジネスや不動産投資に大きな損失が発生します。このため、義理人情だけで何でも内輪にというわけにはいきません。


このようなことを勘案して、私は下記のような優先順位を付けて、不動産投資やビジネスでの業務を発注することにしています。



  1.  最も重視するのは自分の利益
  2.  自分の利益にあまり影響を及ぼさないのであれば、内輪に発注する
  3.  内輪の度合いによって、自分の利益減少には多少目をつぶる


ざっくり言って上記のような方針で、外注先の取捨選択をしています。ただ、実際的な印象では、自らの実務能力や投資能力を向上させるにしたがって、内輪に発注する頻度が増えます。


何故なら、効率的にビジネスや不動産を運営するということは、必然的に「能力の高いメンバーを集めた自分だけのチーム」を形成することに他ならないためです。


たくさん業務をこなしていると、外注の機会が多いです。そして能力が低かったり不誠実な会社(人)には二度と発注しないため、必然的に能力が高くて誠実な会社(人)が残ってきます。


つまり、自分の成長とともに、自分と同等以上の能力を持ち合わせたビジネスパートナーが濾されてくるため、信頼できる「内輪」に発注する頻度が上昇するのです。


こうなってくると、良い循環に入るため、お互いがWin-Winの関係になります。ビジネスや不動産投資の枠を越えた人間関係も構築されることが多いため、人生がますます楽しくなります。






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将棋をやめても金銀飛車角は残そう!

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先週の週末に、著書出版記念セミナーを開催したのですが、その後に聴講いただいた方から興味深い感想をいただきました。


事前知識なのですが、今回のセミナーは「不動産投資」や「金融資産投資」などの各論的な内容ではなく、資産形成マニュアルに沿って総論から各論まで網羅した内容でした。


具体例を提示して理論を実践に落とし込む方法を講演したところ、「 将棋がダメになったらチェスで勝負するが、金・銀・飛車・角は残している 」という感想を述べた方が居ました。


一瞬、??? と思いましたが、すぐに理解しました。つまり、おいしい時期だけ参入して、労せず優良資産を取得する資産形成戦略を上手く例えていただいたのです。


セミナー内で、既に相当なレッドオーシャンと化している地方や大都市郊外圏の住居系不動産投資からは、完全に撤退したことを講演しました。Airbnbからも撤退です。


しかし、全ての不動産投資から撤退したわけではなく、都市中心部の1棟マンションやコインパーキング、そして築古木造戸建に関しては、手元に温存しています。もちろん永久保有目的です。


金融資産投資にしても然りです。J-REIT、電力などのストック型業種や、日本や海外の超大型株を、コツコツと10~30年来安値で購入し続けています。こちらも永久保有目的です。


その時々の社会・経済状況によって、投資対象やスモールビジネスの対象は変化していきますが、基本的な姿勢は「安価に仕入れた価値のあるものを永久保有する」です。


勝ち易い環境にあるときだけ参戦して、二流ながらも時流に乗って、価値ある資産を格安に拾い集めます。しかし、二流であるため競争が激化すると生き残ることが難しくなります。


このため、時流に乗っておいしい思いをした分野から撤退するのことに、私は一切躊躇しません。自分の実力が二流であることを自覚しているので、変なプライドとは無縁なのです。


いつまでもレッドオーシャン化した分野で頑張り続けることは、非常に効率が悪いです。このことは、郊外の収益1棟マンション投資で嫌というほど思い知りました。


本屋さんに行けば分かりますが、不動産投資の書籍が溢れかえっています。投資対象として非常にメジャーな存在となっており、猫も杓子も不動産投資に参入しています。


私が不動産投資に参入した2004年には、不動産投資に関する書籍はほとんど存在しませんでした。これだけ容易に情報を取得できる=レッドオーシャン化して旨味の無い業界です。


Airbnbにしても然りです。随分、Airbnbに関する書籍が増えました。供給過多になり、急激に旨味が無くなってきています。このような領域からは、逃げるに限ります。


このように、おいしい時期だけ参加して、その時期に獲得した果実を永久保有するという私の資産形成戦略を、この方は「将棋をやめても金銀飛車角は残す」と例えたのです。


私の場合、将棋=不動産投資や株式投資、金銀飛車角=都市部の収益1棟マンションやストック型株式群、チェス=旅館業・医療系スタートアップ事業 となります。



う~ん、これは言い得て妙です。今度からこのフレーズを使わせてもらおう。私は、決して私生活では尻が軽いわけではないのですが、「尻軽資産形成法」ではカッコ悪いです。


「尻軽資産形成法」よりも、「将棋をやめても金銀飛車角は残す」の方がシブい感じです。今度から私のことを「将棋をやめても金銀飛車角は残す」医師と呼んでくださいね(笑)。



【お願いがあります!】


拙著「医師の経済的自由」のレビューが、かなり貯まってきました。ただ、もう少しだけレビューいただければ非常に嬉しいです。お忙しいとは存じますが何卒宜しくお願いいたします。





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