整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

収益マイホーム

自宅2号の決済完了!

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先日、自宅2号の決済が完了しました。今回 購入した のは事務所兼倉庫の物件で、地下鉄徒歩1分の商業地立地、土地の坪単価は約400万円です。


非常に便利な エリアではあるものの、路線価と実勢価格の乖離が約 2 倍ほどあるため、このエリアの物件を手出し無しで手に入れることは容易ではありません。


前回もお話ししたように、このような路線価と実勢価格の乖離が激しい物件に関しては、住宅ローンを利用して購入するという奥の手があります。もちろん収益マイホームです。


今回は住宅ローンだったので、久しぶりに私自身が決済の場に臨みました。普段は委任状を書いて代理人に決済に行ってもらっています。


かれこれ 30 回ほど不動産売買を経験していますが、最近ではほとんどの決済を代理人任せでした。久しぶりの決済でしたが、自宅購入は受け渡しの資料も少ないためシンプルです。


この機会に融資担当者と色々話をしようと思っていたのですが完全に肩透かしです。それでも 5 分ほどは時間があったので、融資担当者に普段あまり聞けないことを聞いてみました。




住宅ローンで最も重視されること


まず、住宅ローンにおいて銀行は借主のどこを最も重視するのかということを聞いてみました。意外なことに、最も重視するのは年収だそうです。


私は職種や勤務先のネームバリューを重視するのかと思っていましたが、どうやらそうではないようです。


今回の自宅購入では、住宅ローン申込書に記載した職種が医師ではありませんでした。融資担当者に言われるまま、自分の所有法人代表という肩書きで申し込みをしていたのです。


たしかに所有法人収益の方が医師収入よりも多いです。上司が挨拶に来たのですが、病院の名刺を渡すとお医者さんだったんですね~と言われました(笑)。


つまり銀行が最も重視するのは年収であり、返済能力さえあれば職種や勤務先などは二の次のようです。資産背景もある程度見るようですが、やはり年収ほど重要ではないようです。


住宅ローンをがっつり借りるには、とにかく年収を上げるしかないことを今更ながらに感じました。実はここ数年ほど、国に対してささやかな抵抗をしています。


どういうことかと言うと、個人年収にかかわる仕事量を減らして故意に個人年収を下げているのです。このようなささやかな抵抗は、住宅ローン的にはあまり良くないようです。




収益マイホームで返済負担を緩和


さて、今回購入した物件は、現在住んでいる自宅から 1 kmほどしか離れていないので、本来はセカンドハウスローンという扱いのはずです。


しかし、金融機関が違うため商品としてはセカンドハウスローンではなく普通の住宅ローンでした。融資条件は普通の住宅ローンなので、なかなかの好条件です。


目論見通りに狙いのエリアに物件を購入できて非常に満足しています。決済後に融資担当者と一緒に物件内部の写真撮影に向かいました。



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本体とは別にリフォームローンもお願いしているため、工事前の画像が必要だったからです。改めて何もなくなった物件の内部を銀行融資担当者と二人で見ました。


「とても人が住める状態ではないですね・・・というひと言が印象的でした(笑)。なんとか来年のゴールデンウィークまでにピカピカでかっこいい自宅に仕上げたいと思います。


1F の収益化を考えて返済負担を減らしつつ、2F 以上の階は自分たちの希望をぶち込むつもりです。屋上にバーベキューできるスペースが欲しいなぁ。。。






★★タダで自宅を手に入よう!収益マイホーム購入マニュアル★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


住宅ローンの条件見直し交渉に成功!

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先日、住宅ローンの条件見直し交渉を行いました。最大の動機は金利動向です。
トランプ氏が米国大統領に選出されて以来、米国債の金利が上昇しています。


それにつられて日本の長期国債の金利も上昇しています。2016年1月29日の日銀によるマイナス金利導入から水面下に沈んでいた金利が、大統領選以降は0%を超えてきています。



JGB10 - コピー



上記は日本の長期国債(10年)のチャートです。10年間ダダ下がりですが、最後でぴょこっと上っています。このチャートを見る限りでは、長期金利が下げ止まったとはとても思えません。


しかし、金利がマイナスという状態は、私にとって異常な感覚です。普通に考えたら「こちらがお金を払って、自分の虎の子のお金を他人に借りていただく」などあり得ないことです。


経済学者のウンチク云々も理解できなくはないですが、マイナス金利は自然の摂理として異常な状況だと思っています。その「異常な状況」が、トランプ氏当選の影響で解消されました。


これからの金利動向など、素人の私には皆目見当がつきません。しかし、そろそろ負債の金利を長期固定するべき最後のタイミングではないのか? と思うようになりました。


本当にそう思うのなら、善は急げ!です。実はマイナス金利導入以来、住宅ローン借り換えを検討していました。しかし、10年固定0.45%など派手に宣伝している商品には落し穴があります。


それは、融資手数料がバカ高いことです。残債の2%以上取る銀行が多く、低金利の分をここでしっかり回収しているのです。トータルで言うと全然安くありません。


登記費用のため、むしろ足が出てしまいます。う~ん、これは誇大広告ではないのでしょうか?全ての銀行を調べましたが、現在の10年固定金利1.1%を借り換えるメリットはゼロでした。


その後すっかり忘れていましたが、11月に大学の先生とお話しをしている時に住宅ローンの金利引き下げ交渉の話が出ました。その先生は電話1本で10年固定金利0.8%になったそうです!


おおっ、これはすごい!銀行内の金利条件の変更なので、手数料は10000円ほどしか掛かりません。これなら丸儲けです。早速、私も担当者に電話してみました。


私の場合、法人・個人とも同じ担当者です。法人では難しい案件で御世話になっていることもあり、少し申し訳ない気分でしたが思い切って交渉してみました。


結果は、あっさり10年固定金利0.8%になりました!しかも、固定期間も仕切り直しになって丸々10年も更新されました。これは、すごい!


1ヵ月あたりの減少額はわずか7000円程度です。しかし、私は資産形成を「賽の河原に石を積み上げる作業」と認識しています。7000円の固定費減額でも非常にうれしいのです。


現在、私は法人4本、個人住宅ローン1本の計5本の融資を受けています。そのうち4本は10年以上の固定金利です。最も高い金利は、日本政策公庫からの無担保融資15年固定1.2%です。


これは産業用太陽光発電施設への融資であり、私の自慢の融資のひとつです。しかし、この融資は例外的であり、今回の住宅ローンの融資条件は、それに次ぐ条件となりました。


一般的に住宅ローン以外の固定金利では、一括返済時に違約金がかかります。しかし、私の法人では一括返済してもペナルティが掛からない特約を結んでいます。


銀行救済のための「徳政令」でも出ない限り、金利上昇リスクはほぼゼロになりました。それにしても、こんな破格の条件で借りることができるのなら、ガンガン借りたいものです。


あぁ、でも融資対象の不動産が割高過ぎますね(笑)





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勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


郊外型の高級住宅街には近寄るな!

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2016.12.12号の全国賃貸住宅新聞で、賃貸住宅フェア2016のセミナーレポートがありました。リクルート住まいカンパニーの池本洋一編集長のセミナー報告です。


セミナーのタイトルは、「閑静な住宅街から便利な街が人気に」です。これから不動産を購入する方にとっては絶対に外せない内容です。以下に箇条書きでセミナーの要点を記載します。



  • 住みたい街の状況がひと昔前と変化している。ひと昔前は教育環境が良くてイメージが良い、いわゆる閑静な住宅街が好まれており、住む場所と働く場所が異なった。

  • 現在は、独身や共働き、アクティブ・シニアが増えたため、これらの層が望む地域・街の人気が上昇している。その地域・街の共通項は純粋に便利なところ。

  • 首都圏では東急田園都市線沿線は少しずつ厳しくなっている。逆に赤羽や北千住といった利便性の良い街の人気がでている。

  • 関西圏では神戸三宮が少しずつ大阪北区~難波に人気を取られている。働く場所も御堂筋線を軸としたラインに人気が集中してきている。

  • 首都圏・関西圏とも、イメージの良いところよりも便利なところに人々の意向が移っている。コンビニ・ドラッグストア・ショッピングモールなど、生活と密着した施設を求めている。



う~ん、今更ながらですね(笑)。当たり前すぎて不動産投資家にとっては眠いセミナーだったかもです。現在の不動産市場は、バブル崩壊前と全く趣が異なります。


イケイケどんどんだった高度経済成長期からバブル期までは、田園調布や芦屋などの”郊外”の高級住宅街はステータスシンボルでした。


この時代の成功者は、こぞって郊外型の豪邸を購入したものです。しかし、バブルが崩壊して不動産市場の景色は激変しました。不動産も需給関係で、価格や街の趨勢が決まります。


新興富裕層は、既存の枠組みではなく効率性を重視してのし上がってきました。このため、自らの住居も、不便な郊外よりも利便性の良い都市中心部を好みます。


購買力のある新興富裕層が都市中心部を好むため、郊外立地の高級住宅街の地盤沈下がじわりと進行しています。彼らはビジネスを効率良く回すために、職住隣接エリアを選好します。


このため、郊外立地の高級住宅街の需要が減少しつつあります。もちろん、未だにバブル崩壊前に財を築いた旧富裕層は健在なので、需要はそれなりにあります。


ただし、彼らはどちらかというと絶滅危惧種なので、必然的に郊外立地の高級住宅街の需要は先細りとなります。ところで、なぜ私はこのような話をしているのでしょうか?


それは、郊外立地の高級住宅街を購入する最後の買い手が、医師になりつつあるからです。医師は国民皆保険制度と国家による医師数コントロールに守られた「準公務員」です。


バブル崩壊前に財をなした旧富裕層の数が先細りになる中、この世の春を謳歌する医師が、これらの郊外型の高級住宅街を購入するケースが増えています。


医師の多くは不動産市場の趨勢を知らないため、イメージだけで下降線を辿る郊外型の高級住宅街を購入してしまいます。将来的に多額の含み損を抱える可能性が高いにも関わらずです。


もちろん、現在の都市中心部への人の流れは単なる事実であり、未来を確実に予測するものではありません。昔のように郊外への回帰が発生する可能性も全くのゼロではありません。


しかし、世界中で都市中心部への人の流れが加速している状況を勘案すると、客観的に考えて私たちの生きている間は、このトレンドが世界規模で続くことが予想されます。


私は常々、マイホーム購入も不動産投資の一種であると主張しています。つまり、医師が郊外型の高級住宅街を購入することは、危険な行為である可能性が高いと危惧しているのです。


もし、あなたが不動産を購入するのはマイホームだけであり、マイホーム購入で絶対に失敗したくないと思っているのなら、下記の点は必ず守ってください。

  1.  可能なかぎり都市中心部に近い物件を購入する
  2.  100人中99人が不動産を購入するのは自殺行為だと言っている時期に購入する
  3.  もしくは、これ以上ないぐらい世相が暗くて将来を見通せない時期に購入する


どうでしょう?かなり無茶な条件ですね(笑)。ただし、これは冗談ではなく本気で言っています。私は、今後も上記を実践していくつもりです。当然、今は不動産を購入するつもりはありません。






★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





新築マイホームはレミングの行進?!

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先週の高額商品はリセールバリューを考えようという話の捕捉です。
後から読み返してみると、建物を新築する場合の話が抜け落ちていました。


日本人の習性として、不動産は新築が好まれる傾向にあります。これはマイホームであっても、賃貸であっても同じです。しかし、残念ながら両者とも「新築プレミア」が上乗せされます。


先日の話のポイントは「マイホームや自動車などの大きな買い物を行う際には、リセールバリューを常に意識して購入するべき」です。資産価値が保たれやすいモノを買うことが鉄則です。


この観点からマイホームを新築することは「確実に負ける戦い」となります。どれだけ負けるのかは新築時に決まっており、建物価格+解体費用だけ確実に損することになります。


これは日本の税制および銀行の融資姿勢からくる歪んだ市場形成が原因です。銀行融資の基準では建物価格は法定耐用年数しか見ないので、木造建物は22年後に価値がゼロになります。


もちろん、実際の経済的耐用年数は40~50年ぐらい大丈夫なのですが、残念ながら銀行の評価がゼロなので、買主も建物価格をゼロと考えるしかないのです。


このため、30坪ほどの土地に新築の木造マイホームを建てる場合には、パワービルダーを利用しても約2000~2500万円の負けが決定します。


一方、築22年以降の木造物件は建物価格価格がゼロ評価なので、経済的耐用年数分だけ「タダ」で建物を貰うことになります。ざっくり言って築22年なら1000万円ほどの価値はありそうです。


この差は約3500万円です。何も考えずにマイホームを新築してしまうのか、築22年以降の築古木造戸建を購入するのかで、手残り金額にこれだけ大きな差が生まれてしまうのです。


もちろん、築古木造戸建を購入して水回りを中心に内部をフルリノベすることは可能です。そうすることで、少なくとも実際に住む環境は快適になります。


ここまで新築のダメさを列挙しましたが、これはあくまでも消費財としてのマイホームです。投資用案件では別の理論となり、時期とスキルによっては新築の方が有利となります。


具体的には2009年ごろから最近までは、新築1棟マンションの方が有利でした。機会があればお話ししますが、これはマイホームの新築とは全く別物です。


もちろん、新築と言ってもサブリースを撒き餌にしたバカ高いマンションではありません。不動産投資家としてきっちり建築コンペを行い、建設費をコントロールする必要があります。


話が脱線しましたが、資産形成では資産価値が保たれやすいモノを買うことが鉄則です。残念ながら、消費財としての建物は経年的に価値が下がるので、購入するべきではありません。


少々キツイことを言わせてもらうと、皆が買うから新築マンションや新築戸建を買うという行為は、レミングの行進であることを肝に銘じておくべきでしょう。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





高額商品ではリセールを考えよう!

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最近、私の周囲では自宅を買おうとする人が多い印象です。
今は不動産が「熱い」ので、マイホームに接する機会が多いからなのでしょうか。


このような人たちと話をしていて思うことは、マイホーム購入を資産形成と結び付けて考えている人がとても少ないことです。これは非常にもったいなく、かつ危険な状態です。


親から資産継承できない普通の人が大きな資産をつくるためにはいくつかのポイントがありますが、そのうちのひとつに「価値が下がらないものを意識的に購入すること」が挙げられます。


例えば、自宅や自動車などの高額商品では、将来的に価値が上がりそうなもの、もしくは少なくとも価値が下がりにくそうなものを買うことが鉄則です。


言い換えると、これらの大きな買い物を行う際には、リセールバリューを常に意識して購入するべきだということです。買値とリセールの関係に影響する因子は下記の2点です。

  1.  購入対象は価値が保たれやすいのか
  2.  購入タイミングは適切か


①は入り口の段階の話です。例えば同じグレードと面積のマンションで、ターミナル駅から徒歩5分で6000万円物件と徒歩20分の4000万円の物件があるとします。


この場合、どちらの物件を購入しようとするかがセンスの問われるところです。多くの人は15分余分の歩くぐらいなら2000万円安い徒歩 20分の物件を購入しようと思うのではないでしょうか。


しかし、私なら迷わず徒歩5分の物件を購入します。何故なら駅近や人気エリアの物件は利便性が高いだけではなく供給が少ないので希少性が高く、資産価値が保たれやすいからです。


私の周囲でも、2004年ごろに自宅を同じ5000万円で購入した人が、駅近物件は15000万円で売却可能である一方、利便性に劣る物件は6000万円でしか売却できないという事例がありました。

 
両方とも値上がりしているので問題ないと思うかもしれません。しかし、 残債と税金を控除した手残り金額が1億円と3000万円では、ちょっと差が大きすぎると思うのは私だけでしょうか。


これは自動車でも同様です。詳しくはこちらを参考にして下さい。 べつにフェラーリやポルシェでなくメルセデスEクラス程度でも、リセールを考えると一般車よりも安くなる可能性があります。


一方、①でいくら資産価値の保たれやすいモノを選択しても、購入するタイミングを誤ると全く意味がありません。 具体的には、現在の不動産市場でのマイホーム購入は相当アブナイです。


喫緊にマイホームを購入する必要のある方は、不動産市場が落ち着くまで賃貸住宅に仮住まいすることを強くお勧めします。詳しくはこちらをご覧ください。
 

このように高額商品を購入する際には、資産価値を保ちやすいモノを適切なタイミングで買うことを心掛けましょう。これだけで人生が変わるほどのインパクトが発生すると思います。




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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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