整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

収益マイホーム

住宅ローンの条件見直し交渉に成功!

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先日、住宅ローンの条件見直し交渉を行いました。最大の動機は金利動向です。
トランプ氏が米国大統領に選出されて以来、米国債の金利が上昇しています。


それにつられて日本の長期国債の金利も上昇しています。2016年1月29日の日銀によるマイナス金利導入から水面下に沈んでいた金利が、大統領選以降は0%を超えてきています。



JGB10 - コピー



上記は日本の長期国債(10年)のチャートです。10年間ダダ下がりですが、最後でぴょこっと上っています。このチャートを見る限りでは、長期金利が下げ止まったとはとても思えません。


しかし、金利がマイナスという状態は、私にとって異常な感覚です。普通に考えたら「こちらがお金を払って、自分の虎の子のお金を他人に借りていただく」などあり得ないことです。


経済学者のウンチク云々も理解できなくはないですが、マイナス金利は自然の摂理として異常な状況だと思っています。その「異常な状況」が、トランプ氏当選の影響で解消されました。


これからの金利動向など、素人の私には皆目見当がつきません。しかし、そろそろ負債の金利を長期固定するべき最後のタイミングではないのか? と思うようになりました。


本当にそう思うのなら、善は急げ!です。実はマイナス金利導入以来、住宅ローン借り換えを検討していました。しかし、10年固定0.45%など派手に宣伝している商品には落し穴があります。


それは、融資手数料がバカ高いことです。残債の2%以上取る銀行が多く、低金利の分をここでしっかり回収しているのです。トータルで言うと全然安くありません。


登記費用のため、むしろ足が出てしまいます。う~ん、これは誇大広告ではないのでしょうか?全ての銀行を調べましたが、現在の10年固定金利1.1%を借り換えるメリットはゼロでした。


その後すっかり忘れていましたが、11月に大学の先生とお話しをしている時に住宅ローンの金利引き下げ交渉の話が出ました。その先生は電話1本で10年固定金利0.8%になったそうです!


おおっ、これはすごい!銀行内の金利条件の変更なので、手数料は10000円ほどしか掛かりません。これなら丸儲けです。早速、私も担当者に電話してみました。


私の場合、法人・個人とも同じ担当者です。法人では難しい案件で御世話になっていることもあり、少し申し訳ない気分でしたが思い切って交渉してみました。


結果は、あっさり10年固定金利0.8%になりました!しかも、固定期間も仕切り直しになって丸々10年も更新されました。これは、すごい!


1ヵ月あたりの減少額はわずか7000円程度です。しかし、私は資産形成を「賽の河原に石を積み上げる作業」と認識しています。7000円の固定費減額でも非常にうれしいのです。


現在、私は法人4本、個人住宅ローン1本の計5本の融資を受けています。そのうち4本は10年以上の固定金利です。最も高い金利は、日本政策公庫からの無担保融資15年固定1.2%です。


これは産業用太陽光発電施設への融資であり、私の自慢の融資のひとつです。しかし、この融資は例外的であり、今回の住宅ローンの融資条件は、それに次ぐ条件となりました。


一般的に住宅ローン以外の固定金利では、一括返済時に違約金がかかります。しかし、私の法人では一括返済してもペナルティが掛からない特約を結んでいます。


銀行救済のための「徳政令」でも出ない限り、金利上昇リスクはほぼゼロになりました。それにしても、こんな破格の条件で借りることができるのなら、ガンガン借りたいものです。


あぁ、でも融資対象の不動産が割高過ぎますね(笑)





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勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


郊外型の高級住宅街には近寄るな!

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2016.12.12号の全国賃貸住宅新聞で、賃貸住宅フェア2016のセミナーレポートがありました。リクルート住まいカンパニーの池本洋一編集長のセミナー報告です。


セミナーのタイトルは、「閑静な住宅街から便利な街が人気に」です。これから不動産を購入する方にとっては絶対に外せない内容です。以下に箇条書きでセミナーの要点を記載します。



  • 住みたい街の状況がひと昔前と変化している。ひと昔前は教育環境が良くてイメージが良い、いわゆる閑静な住宅街が好まれており、住む場所と働く場所が異なった。

  • 現在は、独身や共働き、アクティブ・シニアが増えたため、これらの層が望む地域・街の人気が上昇している。その地域・街の共通項は純粋に便利なところ。

  • 首都圏では東急田園都市線沿線は少しずつ厳しくなっている。逆に赤羽や北千住といった利便性の良い街の人気がでている。

  • 関西圏では神戸三宮が少しずつ大阪北区~難波に人気を取られている。働く場所も御堂筋線を軸としたラインに人気が集中してきている。

  • 首都圏・関西圏とも、イメージの良いところよりも便利なところに人々の意向が移っている。コンビニ・ドラッグストア・ショッピングモールなど、生活と密着した施設を求めている。



う~ん、今更ながらですね(笑)。当たり前すぎて不動産投資家にとっては眠いセミナーだったかもです。現在の不動産市場は、バブル崩壊前と全く趣が異なります。


イケイケどんどんだった高度経済成長期からバブル期までは、田園調布や芦屋などの”郊外”の高級住宅街はステータスシンボルでした。


この時代の成功者は、こぞって郊外型の豪邸を購入したものです。しかし、バブルが崩壊して不動産市場の景色は激変しました。不動産も需給関係で、価格や街の趨勢が決まります。


新興富裕層は、既存の枠組みではなく効率性を重視してのし上がってきました。このため、自らの住居も、不便な郊外よりも利便性の良い都市中心部を好みます。


購買力のある新興富裕層が都市中心部を好むため、郊外立地の高級住宅街の地盤沈下がじわりと進行しています。彼らはビジネスを効率良く回すために、職住隣接エリアを選好します。


このため、郊外立地の高級住宅街の需要が減少しつつあります。もちろん、未だにバブル崩壊前に財を築いた旧富裕層は健在なので、需要はそれなりにあります。


ただし、彼らはどちらかというと絶滅危惧種なので、必然的に郊外立地の高級住宅街の需要は先細りとなります。ところで、なぜ私はこのような話をしているのでしょうか?


それは、郊外立地の高級住宅街を購入する最後の買い手が、医師になりつつあるからです。医師は国民皆保険制度と国家による医師数コントロールに守られた「準公務員」です。


バブル崩壊前に財をなした旧富裕層の数が先細りになる中、この世の春を謳歌する医師が、これらの郊外型の高級住宅街を購入するケースが増えています。


医師の多くは不動産市場の趨勢を知らないため、イメージだけで下降線を辿る郊外型の高級住宅街を購入してしまいます。将来的に多額の含み損を抱える可能性が高いにも関わらずです。


もちろん、現在の都市中心部への人の流れは単なる事実であり、未来を確実に予測するものではありません。昔のように郊外への回帰が発生する可能性も全くのゼロではありません。


しかし、世界中で都市中心部への人の流れが加速している状況を勘案すると、客観的に考えて私たちの生きている間は、このトレンドが世界規模で続くことが予想されます。


私は常々、マイホーム購入も不動産投資の一種であると主張しています。つまり、医師が郊外型の高級住宅街を購入することは、危険な行為である可能性が高いと危惧しているのです。


もし、あなたが不動産を購入するのはマイホームだけであり、マイホーム購入で絶対に失敗したくないと思っているのなら、下記の点は必ず守ってください。

  1.  可能なかぎり都市中心部に近い物件を購入する
  2.  100人中99人が不動産を購入するのは自殺行為だと言っている時期に購入する
  3.  もしくは、これ以上ないぐらい世相が暗くて将来を見通せない時期に購入する


どうでしょう?かなり無茶な条件ですね(笑)。ただし、これは冗談ではなく本気で言っています。私は、今後も上記を実践していくつもりです。当然、今は不動産を購入するつもりはありません。






★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





新築マイホームはレミングの行進?!

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先週の高額商品はリセールバリューを考えようという話の捕捉です。
後から読み返してみると、建物を新築する場合の話が抜け落ちていました。


日本人の習性として、不動産は新築が好まれる傾向にあります。これはマイホームであっても、賃貸であっても同じです。しかし、残念ながら両者とも「新築プレミア」が上乗せされます。


先日の話のポイントは「マイホームや自動車などの大きな買い物を行う際には、リセールバリューを常に意識して購入するべき」です。資産価値が保たれやすいモノを買うことが鉄則です。


この観点からマイホームを新築することは「確実に負ける戦い」となります。どれだけ負けるのかは新築時に決まっており、建物価格+解体費用だけ確実に損することになります。


これは日本の税制および銀行の融資姿勢からくる歪んだ市場形成が原因です。銀行融資の基準では建物価格は法定耐用年数しか見ないので、木造建物は22年後に価値がゼロになります。


もちろん、実際の経済的耐用年数は40~50年ぐらい大丈夫なのですが、残念ながら銀行の評価がゼロなので、買主も建物価格をゼロと考えるしかないのです。


このため、30坪ほどの土地に新築の木造マイホームを建てる場合には、パワービルダーを利用しても約2000~2500万円の負けが決定します。


一方、築22年以降の木造物件は建物価格価格がゼロ評価なので、経済的耐用年数分だけ「タダ」で建物を貰うことになります。ざっくり言って築22年なら1000万円ほどの価値はありそうです。


この差は約3500万円です。何も考えずにマイホームを新築してしまうのか、築22年以降の築古木造戸建を購入するのかで、手残り金額にこれだけ大きな差が生まれてしまうのです。


もちろん、築古木造戸建を購入して水回りを中心に内部をフルリノベすることは可能です。そうすることで、少なくとも実際に住む環境は快適になります。


ここまで新築のダメさを列挙しましたが、これはあくまでも消費財としてのマイホームです。投資用案件では別の理論となり、時期とスキルによっては新築の方が有利となります。


具体的には2009年ごろから最近までは、新築1棟マンションの方が有利でした。機会があればお話ししますが、これはマイホームの新築とは全く別物です。


もちろん、新築と言ってもサブリースを撒き餌にしたバカ高いマンションではありません。不動産投資家としてきっちり建築コンペを行い、建設費をコントロールする必要があります。


話が脱線しましたが、資産形成では資産価値が保たれやすいモノを買うことが鉄則です。残念ながら、消費財としての建物は経年的に価値が下がるので、購入するべきではありません。


少々キツイことを言わせてもらうと、皆が買うから新築マンションや新築戸建を買うという行為は、レミングの行進であることを肝に銘じておくべきでしょう。





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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





高額商品ではリセールを考えよう!

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最近、私の周囲では自宅を買おうとする人が多い印象です。
今は不動産が「熱い」ので、マイホームに接する機会が多いからなのでしょうか。


このような人たちと話をしていて思うことは、マイホーム購入を資産形成と結び付けて考えている人がとても少ないことです。これは非常にもったいなく、かつ危険な状態です。


親から資産継承できない普通の人が大きな資産をつくるためにはいくつかのポイントがありますが、そのうちのひとつに「価値が下がらないものを意識的に購入すること」が挙げられます。


例えば、自宅や自動車などの高額商品では、将来的に価値が上がりそうなもの、もしくは少なくとも価値が下がりにくそうなものを買うことが鉄則です。


言い換えると、これらの大きな買い物を行う際には、リセールバリューを常に意識して購入するべきだということです。買値とリセールの関係に影響する因子は下記の2点です。

  1.  購入対象は価値が保たれやすいのか
  2.  購入タイミングは適切か


①は入り口の段階の話です。例えば同じグレードと面積のマンションで、ターミナル駅から徒歩5分で6000万円物件と徒歩20分の4000万円の物件があるとします。


この場合、どちらの物件を購入しようとするかがセンスの問われるところです。多くの人は15分余分の歩くぐらいなら2000万円安い徒歩 20分の物件を購入しようと思うのではないでしょうか。


しかし、私なら迷わず徒歩5分の物件を購入します。何故なら駅近や人気エリアの物件は利便性が高いだけではなく供給が少ないので希少性が高く、資産価値が保たれやすいからです。


私の周囲でも、2004年ごろに自宅を同じ5000万円で購入した人が、駅近物件は15000万円で売却可能である一方、利便性に劣る物件は6000万円でしか売却できないという事例がありました。

 
両方とも値上がりしているので問題ないと思うかもしれません。しかし、 残債と税金を控除した手残り金額が1億円と3000万円では、ちょっと差が大きすぎると思うのは私だけでしょうか。


これは自動車でも同様です。詳しくはこちらを参考にして下さい。 べつにフェラーリやポルシェでなくメルセデスEクラス程度でも、リセールを考えると一般車よりも安くなる可能性があります。


一方、①でいくら資産価値の保たれやすいモノを選択しても、購入するタイミングを誤ると全く意味がありません。 具体的には、現在の不動産市場でのマイホーム購入は相当アブナイです。


喫緊にマイホームを購入する必要のある方は、不動産市場が落ち着くまで賃貸住宅に仮住まいすることを強くお勧めします。詳しくはこちらをご覧ください。
 

このように高額商品を購入する際には、資産価値を保ちやすいモノを適切なタイミングで買うことを心掛けましょう。これだけで人生が変わるほどのインパクトが発生すると思います。




★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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賃貸を併用した住宅波乗りのススメ

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住宅すごろくをご存知でしょうか?
経済成長期の団塊世代を中心に流行った意識で、下記のようなコースが理想的とされました。

  1.  振り出しは、「都会の単身アパート暮らし」
  2.  つぎに結婚して「ファミリータイプの賃貸マンション」
  3.  子供ができると「分譲マンション購入」
  4.  「マンションを転売して郊外に庭付き一戸建て住宅」を所有して、上がり


都市部を中心に、多くの方がこの方式で「上がり」となりました。これが可能だったのは、地価は上がり続けるという土地神話が健在だったためです。しかし、状況は激変しました。


郊外の不動産価値は下落しており、「上がり」ではなかったのです。問題が表面化しないのは、団塊世代は住宅ローンを完済しているからです。現在の不動産の状況は下記のごとくです。

  1.  地価は二極化している
  2.  中心部の利便性の高いエリアでは地価上昇、それ以外のエリアでは地価下落
  3.  中心部と言えども、世界経済とリンクした地価の浮き沈みがある


このような状況では、住宅すごろくを実践することは経済的な自殺行為となります。では、どうすれば良いのかと言うと、不動産市況を睨みながら上手く波乗りすることになります。


まず最初に認識するべき点は、「マイホーム購入はれっきとした不動産投資である」ということです。マイホームは夢の実現ではありません。純然たる投資行為なのです。


マイホーム購入が投資行為であることを認識すると、目指すことはひとつしかありません。「マイホーム購入で利益を得る」ことです。マイホーム購入で利益を得るためには下記が必須です。

  1.  安価に仕入れる
  2.  価格が維持されやすい物件を購入する


①の問題点は、不動産を安価に仕入れることができる時期は限られていることです。感覚的には10年間に2~3年程度しか購入するチャンスはありません。


1990年台前半のバブル崩壊以降の25年間では、2001~2004年、2009~2012年の8年間しか安価に購入できるタイミングはありませんでした。待ち時間が長いことが良く分かります。


しかし、不動産価格が高騰している時期にマイホームを購入すると、取り返しのつかない失敗につながります。では、その間はどうすれば良いのかというと、賃貸暮らしが推奨されます。


私は不動産賃貸経営者でもあるので分かるのですが、現在の賃料水準は非常に低いです。不動産価格が高騰しているだけに、賃料水準の低さが際立っています。


賃料と不動産価格の間には緩やかな相関性がありますが、それ以上に賃料水準を決定する主な要因は需給関係です。大量の賃貸物件が供給される状況では賃料は頭打ちになります。


この状況を上手く利用しない手はありません。しばらくは賃貸暮らしで様子をみて、不動産市況が暴落し始めると都市中心エリアの物件を物色するのです。


ちなみに私は、書籍やネットでこのようなことを主張している人をみたことがありません。過激な意見(?)かもしれないので、アウトローの戯言と思ってご参考にしていただければ幸いです。 




  ★★ 管理人監修の 「タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


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