整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

収益マイホーム

ケアネット:タワマン、買うなら◯◯で選べ!

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ケアネットの連載企画【医師のためのお金の話】第 38回が、本日アップされました。お題はタワマン、買うなら◯◯で選べ! です。



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私自身はタワマンとは縁遠い生活を送っているのですが、タワマンに対して多少の憧れは抱いています。何と言って駅近物件が多くて眺望も良さそうです。


しかし、本気でタワマンを購入しようと思ったことはないので、特にタワマンについての研究をしたことはありませんでした。


先日のことですが、区分所有マンションもたくさん所有している大規模な不動産投資家の方と飲みに行く機会があり、その際にタワマンについての話題になりました。


この方は、先祖代々の好立地で広大な地所と
豊富な資金力で、私のエリアでは圧倒的な実力者です。所有物件のグレードは高く、タワマンもポートフォリオの一部になっています。


そんな万能型の不動産投資家がタワマンについて語ってくれたので、かなり酔っていたものの必死でアタマに書き留めました(笑)。


今回の連載は、その際の内容をベースに、何人かのタワマン投資家の話をまとめてみました。結論は非常にシンプルで驚かれる方も多いことでしょう。


3分で読了可能なので、ぜひケアネット・ドットコムの連載企画【医師のためのお金の話】第 38回を訪問してくださいね!






★★ REITで実践する不動産投資セミナー ★★
 


現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
  • スライド形式のレジメ(72ページ)



スライド形式のレジメをベースにしたプロ投資家による講義で、30日間の返品保証付きです。現物不動産投資はコワイけど、不動産投資の恩恵にあやかりたい方におススメです。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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収益マイホームで自社オフィスをゲット!

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収益マイホームである自宅2号の 1Fの利用方法が難航していました。自宅 1Fなので、ド派手な店舗や臭いの出る飲食関係お断りです。美容室もちょっと臭そうなのでお断りました。


入居オファーを断り続けていたのですが、よく考えると該当するテナントがほとんど無いことに気付きました...。待てよ、ひとつだけぴったりのテナントがありました!


それは自社です(笑)。たまたまですが、展開しているビジネスの顧客予備軍が徒歩圏内に多数集積しています。地下鉄駅徒歩1分なので、スタッフの通勤も問題なさそうです。


もともと、クラウド+Slackで業務を行っているリモートワーク主体の会社です。しかし、創業から4年経過して、対外的にもそろそろホンモノのオフィスの必要性が出てきました。


スタッフと協議の結果、自宅2号の 1Fを自社オフィスにすることに決定しました。そうなると次のステージに移ります。すなわち、業務効率を最大化するためのリノベーションです。


40㎡ほどあるスペースなので、創業まもない企業にしては贅沢な広さです。スペースの強みを生かして気持ちよく仕事ができるように工夫を凝らしたいと思います。


そのためには、自分たちの力だけでは不足でデザイナーの力を借りなければいけません。もちろんデザイン料はそこそこかかります。しかし、ここをケチってはいけません。


一般的に、デザイン等の無形サービスに対して出費することに躊躇するケースが多いです。しかし、今の世の中はデザイン等のソフトサービスにこそお金を使わなければいけません。


私の不動産ポートフォリオでは、賃料が高い物件ほどデザインに多くの費用を投入します。全くデザイナーを入れないのは賃料10万円以下の小粒な物件だけです。


さて、今回は改装+デザイン費用で 200万円近くの出費となる予定です。先日、自宅 1号のリノベーション工事で1000万円を超える出費が決まったばかりですが仕方ありません。


ビジネスでも不動産でも、出費するべきポイントは歯を食いしばってでも頑張るべきです。ビジネスでは人への投資であり、不動産では立地と物件スペックへの投資です。


今回は偶然にも両者が重なったため可能なかぎり頑張るつもりです。普通に借りたらトンデモない賃料になりますが、収益マイホームだからこそできるリーズナブルな投資です。






★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル ver. 190905


駅近の利便性はプライスレス

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自宅2号に引っ越してきて1ヵ月が経過しました。自宅1号に比べて建物面積が 3/4程度と、かなり狭くなったので手狭になりましたが、駅近なので非常に便利になりました。

  • 土地面積: 80坪 → 17坪
  • 建物面積: 130㎡ → 100㎡
  • 駅からの距離: 10分 → 1分
  • 用途地域:第二種住居地域 → 近隣商業地域


自宅1号 ↔ 自宅2号間の距離は約10分で、乗降駅は同じです。傍から見るとほぼ同じエリアなので変化無いように感じるでしょうが、実感としては全く別物です。


これほど駅から近いことのメリットが多いとは思っていませんでした。メリットの中で最大のものは、やはり door to doorの時間が劇的に短縮したことです。


徒歩10分と徒歩1分では、外出に対する心理的バリアが全く異なります。電車の発着時刻に合わせるとターミナル駅まで10分以内に行けてしまうので大幅な時間の節約になります。


更に、徒歩圏内には重層的に商業施設が蓄積されているため、散歩するだけで楽しいです。飲食店・カフェから大型書籍店、はては特許事務所までほぼ何でもそろっています。


私はイタリア料理やスペイン料理が好きなのですが、週末・平日にかかわらず食べ歩いているのに、1ヵ月経っても全然回り切れないほどです。


一方、良いことづくめでは当然ありません。最も気になるのは地下鉄乗降客の数が半端ではないことです。毎朝7時ぐらいからすごい数の人が家の前を往来します。


あと、隣が結構人気のあるケーキ屋さんなので、ひっきりなしにお客さんが来て辟易です。ある時間帯になると甘い匂いが周囲い立ち込めるので誘惑に抗するのがキツイです(笑)。


更に、となりの物件との距離が近いので、かなりの圧迫感を感じています。このあたりは便利さとのトレードオフの関係なのでしょう。


もちろん、駅直結型の区分所有マンションではこのような問題点は少ないのでしょうが、資産性、ハンドリング、出口戦略を考えると土地所有をメインに考えざるを得ません。




ここまでつらつらと自宅2号の雑感を述べてきましたが、最もお伝えしたいのは物件価値の中でも、駅近の利便性はプライスレスであることです。


自分の時間の節約になることはもちろんですが、生活の質が劇的に向上したことを実感しています。この効果は計り知れないもので、事業も含めて人生の選択肢を広げそうです。


自宅1号の時は駅徒歩10分でも便利だなと思っていましたが、駅徒歩1分を体感すると、もう二度とあんな「不便な」場所には住めないなと本気で思っています。


今回が終の棲家になることはないですが、次に収益マイホームを用いて「やどかり作戦
を実践する際には、駅近立地でエレベーター付きの物件にしようと思っています。






★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


自宅2号の決済完了!

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先日、自宅2号の決済が完了しました。今回 購入した のは事務所兼倉庫の物件で、地下鉄徒歩1分の商業地立地、土地の坪単価は約400万円です。


非常に便利な エリアではあるものの、路線価と実勢価格の乖離が約 2 倍ほどあるため、このエリアの物件を手出し無しで手に入れることは容易ではありません。


前回もお話ししたように、このような路線価と実勢価格の乖離が激しい物件に関しては、住宅ローンを利用して購入するという奥の手があります。もちろん収益マイホームです。


今回は住宅ローンだったので、久しぶりに私自身が決済の場に臨みました。普段は委任状を書いて代理人に決済に行ってもらっています。


かれこれ 30 回ほど不動産売買を経験していますが、最近ではほとんどの決済を代理人任せでした。久しぶりの決済でしたが、自宅購入は受け渡しの資料も少ないためシンプルです。


この機会に融資担当者と色々話をしようと思っていたのですが完全に肩透かしです。それでも 5 分ほどは時間があったので、融資担当者に普段あまり聞けないことを聞いてみました。




住宅ローンで最も重視されること


まず、住宅ローンにおいて銀行は借主のどこを最も重視するのかということを聞いてみました。意外なことに、最も重視するのは年収だそうです。


私は職種や勤務先のネームバリューを重視するのかと思っていましたが、どうやらそうではないようです。


今回の自宅購入では、住宅ローン申込書に記載した職種が医師ではありませんでした。融資担当者に言われるまま、自分の所有法人代表という肩書きで申し込みをしていたのです。


たしかに所有法人収益の方が医師収入よりも多いです。上司が挨拶に来たのですが、病院の名刺を渡すとお医者さんだったんですね~と言われました(笑)。


つまり銀行が最も重視するのは年収であり、返済能力さえあれば職種や勤務先などは二の次のようです。資産背景もある程度見るようですが、やはり年収ほど重要ではないようです。


住宅ローンをがっつり借りるには、とにかく年収を上げるしかないことを今更ながらに感じました。実はここ数年ほど、国に対してささやかな抵抗をしています。


どういうことかと言うと、個人年収にかかわる仕事量を減らして故意に個人年収を下げているのです。このようなささやかな抵抗は、住宅ローン的にはあまり良くないようです。




収益マイホームで返済負担を緩和


さて、今回購入した物件は、現在住んでいる自宅から 1 kmほどしか離れていないので、本来はセカンドハウスローンという扱いのはずです。


しかし、金融機関が違うため商品としてはセカンドハウスローンではなく普通の住宅ローンでした。融資条件は普通の住宅ローンなので、なかなかの好条件です。


目論見通りに狙いのエリアに物件を購入できて非常に満足しています。決済後に融資担当者と一緒に物件内部の写真撮影に向かいました。



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本体とは別にリフォームローンもお願いしているため、工事前の画像が必要だったからです。改めて何もなくなった物件の内部を銀行融資担当者と二人で見ました。


「とても人が住める状態ではないですね・・・というひと言が印象的でした(笑)。なんとか来年のゴールデンウィークまでにピカピカでかっこいい自宅に仕上げたいと思います。


1F の収益化を考えて返済負担を減らしつつ、2F 以上の階は自分たちの希望をぶち込むつもりです。屋上にバーベキューできるスペースが欲しいなぁ。。。






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住宅ローンの条件見直し交渉に成功!

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先日、住宅ローンの条件見直し交渉を行いました。最大の動機は金利動向です。
トランプ氏が米国大統領に選出されて以来、米国債の金利が上昇しています。


それにつられて日本の長期国債の金利も上昇しています。2016年1月29日の日銀によるマイナス金利導入から水面下に沈んでいた金利が、大統領選以降は0%を超えてきています。



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上記は日本の長期国債(10年)のチャートです。10年間ダダ下がりですが、最後でぴょこっと上っています。このチャートを見る限りでは、長期金利が下げ止まったとはとても思えません。


しかし、金利がマイナスという状態は、私にとって異常な感覚です。普通に考えたら「こちらがお金を払って、自分の虎の子のお金を他人に借りていただく」などあり得ないことです。


経済学者のウンチク云々も理解できなくはないですが、マイナス金利は自然の摂理として異常な状況だと思っています。その「異常な状況」が、トランプ氏当選の影響で解消されました。


これからの金利動向など、素人の私には皆目見当がつきません。しかし、そろそろ負債の金利を長期固定するべき最後のタイミングではないのか? と思うようになりました。


本当にそう思うのなら、善は急げ!です。実はマイナス金利導入以来、住宅ローン借り換えを検討していました。しかし、10年固定0.45%など派手に宣伝している商品には落し穴があります。


それは、融資手数料がバカ高いことです。残債の2%以上取る銀行が多く、低金利の分をここでしっかり回収しているのです。トータルで言うと全然安くありません。


登記費用のため、むしろ足が出てしまいます。う~ん、これは誇大広告ではないのでしょうか?全ての銀行を調べましたが、現在の10年固定金利1.1%を借り換えるメリットはゼロでした。


その後すっかり忘れていましたが、11月に大学の先生とお話しをしている時に住宅ローンの金利引き下げ交渉の話が出ました。その先生は電話1本で10年固定金利0.8%になったそうです!


おおっ、これはすごい!銀行内の金利条件の変更なので、手数料は10000円ほどしか掛かりません。これなら丸儲けです。早速、私も担当者に電話してみました。


私の場合、法人・個人とも同じ担当者です。法人では難しい案件で御世話になっていることもあり、少し申し訳ない気分でしたが思い切って交渉してみました。


結果は、あっさり10年固定金利0.8%になりました!しかも、固定期間も仕切り直しになって丸々10年も更新されました。これは、すごい!


1ヵ月あたりの減少額はわずか7000円程度です。しかし、私は資産形成を「賽の河原に石を積み上げる作業」と認識しています。7000円の固定費減額でも非常にうれしいのです。


現在、私は法人4本、個人住宅ローン1本の計5本の融資を受けています。そのうち4本は10年以上の固定金利です。最も高い金利は、日本政策公庫からの無担保融資15年固定1.2%です。


これは産業用太陽光発電施設への融資であり、私の自慢の融資のひとつです。しかし、この融資は例外的であり、今回の住宅ローンの融資条件は、それに次ぐ条件となりました。


一般的に住宅ローン以外の固定金利では、一括返済時に違約金がかかります。しかし、私の法人では一括返済してもペナルティが掛からない特約を結んでいます。


銀行救済のための「徳政令」でも出ない限り、金利上昇リスクはほぼゼロになりました。それにしても、こんな破格の条件で借りることができるのなら、ガンガン借りたいものです。


あぁ、でも融資対象の不動産が割高過ぎますね(笑)





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自由気ままな整形外科医

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