整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

旅行

お盆に安く旅行するポイント

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ゴールデンウイークも終わってしまい、すっかり元の生活に戻ってしまいました。
そして、私の心はすでに今年の夏休みに向かっています(笑)。


私は、夏期にはできるだけ長期休暇を取らせていただくようにしています。長期休暇を取る目的は、非日常の経験を積むためです。そして、この経験は私だけでなく家族全員で共有します。


特に、こどもには積極的に普段の生活とは違う体験をさせたいと思っています。このため、基本的には沖縄や北海道、もしくは海外に出かけることになります。


しかし、こどもが大きくなってくると長期休暇を取れる日程が限られてきます。学校や塾を優先させると、必然的に夏期で長期休暇を取得できるのはお盆の時期しかありません。


しかし、この時期は当然のごとく旅費がバカ高い! 例えば、家族全員で沖縄のブセナテラスやリッツカールトンに1週間宿泊すると、宿泊費だけで優に100万円を超えてしまいます・・・


沖縄はアクセスしやすく人も温和で大好きなのですが、お盆の時期はあまりにもお得感が無さ過ぎて満足できません。では海外はどのような状況でしょうか?


最近はLCC価格に引っ張られて航空料金がかなり安くなっています。しかも、日本のお盆の時期も海外(ハワイを除く)では影響がほとんどないので、普通のハイシーズン価格で宿泊可能です。


このように、旅行会社を通さずにLCC+Booking.comやExpediaでホテルを直接予約することで、お盆の時期であっても海外であればかなりリーズナブルに旅行することが可能です。


ちなみにLCCのビジネスモデルはレベニューマネジメントと言って、高搭乗率の達成を目的とした販売戦略を採っています。このビジネスモデルを理解することで安い航空券をゲットできます。


具体的には、売れ残ると思われる便を最初に安く売り、混み合ってくる便の出発間際には運賃を高くすることで、限りある座席を売り切って売上を最大化させます。


一方、私が実践している旅館業でのレベニューマネジメントは、最初に高めの定価で販売することで高い利ザヤを確保して、2週間を切った段階で徐々に割引して売り切ってしまう手法です。


LCCの販売戦略とは真逆ですが、全商品を売り切ることを目標として、その条件の元で収益を最大化するという意味では同じ手法だと言えます。


個人経営の高価格帯宿泊施設は、高額所得者向けの価格設定を頑として変更せずに稼働率が低迷する傾向にありますが、私にはプライドが無いのでそのあたりは臨機応変です(笑)。


話が脱線しましたが、LLCで安価な航空料金をゲットするには、早めに航空券を購入することが推奨されます。ぼやぼやして7月ごろまで引っ張ると、バカ高い航空料金を払うことになります。


そこで、LCCで行ける地域を検討してみました。自分的にはミャンマーがいいかなと思ったのですが家族で行くにはややハードです。


いろいろ悩んでいると、友人の不動産投資家がインドネシアのロンボク島にリゾート施設建設用地を取得したと言っていたのを思い出しました。そうだ、ちょうど乾季のロンボク島に行こう!


価格を調べてみると、沖縄に行くよりもかなり安価のようです。そして、友人の建設用地を絡めた物件調査明目の経費で落とすことも可能そうです。


勤務先の調整や友人の都合も訊いてからですが、今年はロンボク島を第一に考えることにしました。周囲ではインドネシア不動産投資が熱いので、一緒に行こうと声掛けするつもりです。




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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





ハワイの物件調査

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何気なくブログを更新しているので分かりにくいですが、数日前から私はハワイに滞在しています。ハワイに来た目的は、観光ではなくビジネス+その他諸々の用事のためです。


主な渡航目的は、ブログで公開できる内容ではありません。私と直接知り合いの方は、こっそり訊いて下さい(笑)。そこで、当たり障りの無いハワイの物件調査についてご報告いたします。


今回は知り合いの不動産エージェンシーに、ワイキキのコンドミニアムを案内してもらいました。エージェンシーのオーナーは以前からの投資家仲間で、2年前にホノルルで起業しています。




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まず、1件目はイリカイ ホテル(Ilikai Hotel & Luxury Suites)の2Fのコンドミニアムです。イリカイはご存知の方も多いと思いますが、アラモアナに隣接する高級ホテルです。



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今回は2Fが一括でリノベーションされての売り出しです。償却は日本では7年で可能(建物比率はほぼ90%)で 、価値は下がりにくいオーシャンフロントの立地です。


3月8日~31日までの入札制で、私は滑り込みでの物件内覧でした。物件価格は約40万ドルからのスタートで、表面利回りは5~6%程度のようです。さほど東京と変わらない感覚ですね。


運悪く(?)、ゲストハウス開業に現金の大半を注ぎ込んだ+所有物件売却の決済が4月にずれこんでいるので、今回は完全な傍観者となっています。




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2件目はアラモアナよりももう少し西側のWard Villageのコンドミニアムです。画像のごとく現在建築中で、2018年の完成予定です。近くにハワイ初のモノレールの新駅ができる予定です。


隣にある棟は4 ミリオンドル(約5億円)スタートですが、今回のアエオは60万ドルスタートなので、注目を浴びているようです。アラモアナビーチの目の前で素晴らしい立地と建物です。



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賃貸メインで月額賃料3~4000ドル(35~45万円)、表面利回りは6%前後のようです。日本では、ミドルアッパー層狙いの物件でこの価格帯はちょっと厳しいですがハワイは強気です。



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最後は、ワイキキ中心部のIsland Colonyという築50年のコンドミニアムです。価格は29万ドルと手ごろです。しかし画像では分かりにくいですが前の2物件と比べてかなり貧相です。


まぁ、私的にはこのボロさが最も落ち着くのですが(笑)、こんな「築古」物件でさえも表面利回りは6%程度とかなり低いことが驚きです。


しかし、いきなり1ミリオン越えの物件を狙うより、このような低額物件を最初に購入する方が安全だと知り合いの不動産エージェンシー・オーナーはおっしゃられていました。


リーマンショックの際にも、ホノルルの物件はあまり値下がりしなかったそうです。トレンドやマーケットの状況は、日本の不動産の感覚とは全く違うので完全にアウェーな気持ちになります。


海外投資に関して、私は為替と株式(産金株)においてある程度の結果を出していますが、不動産投資では全く実績がありません。いわゆる素人です。


自分の投資哲学に従うならハワイの不動産価格が大幅にドロップするまで「待ち」ですが、日本と社会情勢が全く異なるため、日本での投資判断が通用するか否かはちょっと自信無いです・・・




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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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情報教材表紙




ダラダラしながら投資案件を検討中

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相変わらず、タイのサムイ島でダラダラした生活を送っています。
昨日は、暇だったので  Elephant  trekking  に行ってきました。


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さて、怠惰な生活を送っているものの、日本からはいろいろな情報がやってきます。この2日は、下記の2つの事案に対してダラダラ検討しています。


  1. 懇意の不動産業者さんからの新規物件
  2. 東京電力の買い増しの是非


1. の新規物件ですが、メールチェックをしていると興味深い物件の紹介を受けていることに気付きました。現状で坪単価300万円ほどの売値ですが、極めて希少な立地のため精査しました。


今回の物件は知り尽くしたエリアにあるため、現地調査に行く必要はありません。このため、海外旅行中であることは全くハンディになりません。検討内容は収益性とCFのみになります。


収益性に関しては、① コインパーキング ② Airbnb で高収益を狙うことが可能なビジネスパートナーを確保しています。もちろん、①②とも自動運転可能です。


感覚的には坪250万円程度なら充分にCFがまわりそうです。帰国後に買い付けを入れるか否かの最終判断をしようと思います。


2. の東京電力の買い増しですが、先週から電力株全般にラリーが続いています。特に東京電力・関西電力・九州電力が狂ったように騰がっているため、少し欲がでてきました(笑)。


関西電力と九州電力はお腹いっぱい所有しているため、400株しか所有していない東京電力の買い増しを考えているのです。しかし、このタイミングの購入は私の株式投資戦略に反します。


理性では分かっているものの、株価的な割安感と「バスに乗り遅れるな」的なバカげた焦りで買い増しの是非を考えているのです。ここで東京電力を買うと負けるんだろうな(笑)。


海外に居ても、それなりに日本とのつながりがあって楽しいモノです。そう言えば、2012年に電力株を大量に買いまくったのも、バリ島での夏季休暇中でした・・・



★★  医師のための資産形成講義  ★★


第88回日本整形外科学会学術総会期間中の2015年5月23日に開催した、本ブログ管理人による 「医師のための資産形成セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。


2015神戸セミナー



本セミナーは経済的自由獲得を目指す医師向けに開催しました。 資産形成マニュアル は、医師に最適化した資産形成手法だと自負していますが、文書だけでは伝わらないことも多いです。


講義内では、資産形成マニュアルにおいて文面だけでは伝えきれなかった資産形成のコツや、寝ていても定期収入をもたらしてくれる 「資産の自動運転化」 を中心に説明しています。 



1週間ブログをお休みします

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昨日からタイのマレー半島東側にあるサムイ島(Koh Samui)に来ています。
私は1990年台前半にバックパッカーとして2週間ほどサムイ島滞在したことがあります。


しかし、当時の面影は全く無く、すっかり観光地化されていました。島の発展は目を見張るばかりで、サムイ島ひいてはタイの経済が大きく発展したことを感じました。


今回の宿泊先は、山の上のプライベート・ビラです。3ベッドルーム+ダイニングキッチン+プライベートプール付きのビラです。



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学生の頃に滞在していたゲストハウスとは雲泥の差ですが、この自分の中での格差が結構楽しかったりします(笑)。当時はかなりの円高だったので、本当にタイの物価は安かったです。


しかし、今回はそこそこ豪華なビラに宿泊していることもありますが、ローカル・スーパーマーケットに行っても物価は感覚的に日本とあまり変わりない(!)ことに驚きました。


例えば、「かっぱえびせん」などの日本製のお菓子の価格(=日本での価格)が、現地のタイ製のお菓子と大差無い価格でした。同じサムイ島の20年前の物価の肌感覚とは雲泥の差です。


もちろん、観光地であることが影響しているのでしょうが、1990年台前半の日本円の強さを知っている者としては、知らない間に日本人がずいぶん貧しくなったことに衝撃を受けています。


20年以上にわたって日本が停滞している間に、世界は大きく進歩したようです。現在の日本で海外からの旅行者が急増していることも納得できます。日本は物価が安くて安全快適ですから・・・


急激な円安の進行のため、3年で日本人の購買能力は50%落ちました。不動産や株価は同程度以上に値上がりしたため資産家の影響は少ないですが、現金のみの人には辛い状況です。



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このようなことを考えながら、今週はいろいろなことに思いをめぐらしてみたいと思います。夜はこんな感じで、プールサイドでSignha Beerを飲みながらまったりです。


完全に医師の仕事からが離れるので、ブログも1週間お休みする予定です。8月3日(月)から再開予定ですが、それまでは滞在先や資産系の話題を不定期にアップしたいと考えています。



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・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
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