整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

投資は数字で考えろ!

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先日、国内有数規模の大家の会の会長による、クローズドのウェビナーがありました。この方とは、個人的にご一緒させていただいたこともあるので興味深く拝聴しました。


年齢・不動産投資開始時期・ゼロから始めたことまで私と共通していますが、不動産投資に関しては格の違いを見せつけられる豊富な知識と経験量で驚きました。


私の場合は医師免許を持っていないと再現性が低い投資手法ですが、この方はやる気があれば万人が実践できるスタイルです。まさにサラリーマンの星のような存在だと思います。


もちろんサラリーマンの星と言っても、とてつもない不動産投資の才能の持ち主であることは論を俟たないです。今回のウェビナーで私が特に共感した点をご紹介します。



投資は数字で考えろ!

不動産投資では立地や物件スペックが重視されますが、やはり利回りや CFなどの数字も大事です。だいたい良い物件をみると、舞い上がって是が非でも欲しくなるのが人情です。


しかし、感情で物件を購入するとうまくいかないことが多いです。いつ何時も数字を考えて、自分の投資基準に合わない物件は深追いしない姿勢が重要です。


このことは不動産投資だけではなく、株式投資にも当てはまります。今週は無茶な増資が嫌気されて日本ビルファンドが下落しました。


あのビルファンドがコロナショック極期の株価を下回ったのです!J-REIT投資をする者にとって憧れの銘柄なので相当欲しくなりましたが、グッとガマンしました。


投資基準に合わないからです。同様にサイゼリヤや東宝もずっと追いかけていますが、欲しい気持ちを抑えてガマンし続けています...。



自分の目で確かめろ!

皆がスルーしている物件はヤバイ物件が多いです。しかし、本当にヤバイのか否かは直接自分で確認するまで分かりません。精査すると意外と何とかなる物件もあるようです。


正直言って、自験例ではヤバそうに見える物件はやはり相当ヤバかったということが多いですが、おそらく精査する深さや見ている物件数が違うのでしょう。


専業で不動産投資をしている方の強みだと思いますが、とにかく自分の目で確かめて投資判断をする姿勢は見習いたいと思います。



自分がどこを目指しているのか意識しろ!

この方もゼロから始めているので、時期によって投資方針に変遷がありました。不動産投資家として成熟すると、規模を拡大するか安定化するかを考える必要があります。


この方も私と同様にアベノミクスで資産浄化を行った結果、実質的無借金に舵を切ったようです。もちろん、一般的な投資家のように規模拡大に邁進するのもアリです。


どちらが正解かは誰にも分かりません。しかし流れに身を任せるのではなく、ある程度自分の方針を自覚して、それにしたがって行動する重要さを学びました。


ちなみに、私にとっての不動産投資はサイドディッシュの位置づけです。安定的な CFと富の貯蔵手段のひとつとみなしているため、ハイレバレッジな不動産投資は行っていません。




この他にもたくさんの気付きを得ました。やはり、本当に実力のある方のセミナーを拝聴すると非常に勉強になります。文字では得難い情報があることを再確認しました。






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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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決算書振り返りでみるべきポイント

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本日は久し振りにビジネスの話題です。
先日、所有法人のひとつが決算を無事乗り切りました。


決算書の最終案をまじまじと眺めて、前期の振り返りを行いました。不動産所有法人ではないリアルビジネス系の法人において、まず決算書で見るべきポイントは粗利です。


粗利は損益計算書の上の方に記載されています。正確には、粗利ではなく売上総利益金額です。ざっくり言って、売上高から材料費となる売上原価を引いた数字です。


では、なぜ粗利が重要なのでしょうか?法人会計では5つの利益がありますが、粗利は一番最初に登場します。


粗利は、一番最後の純利益に行きつくまでの基礎といえる利益です。会社経営に欠かすことのできない人件費、販管費、水道光熱費などの経費は、すべて粗利から支払われます。


粗利以上の利益は見込めないので、持続可能なビジネスを展開するためには粗利率を可能な限り引き上げることが重要です。


例えば、今回の法人の粗利率は約60%でしたが、売上の60%が利益だったらぼろ儲け!というわけには当然なりません。


60%の粗利から、スタッフの給与、広告費、サイト運営費、デジタルツール使用料などを捻出して残ったのが税引前登記純利益となります。


ここまでの過程で60%もあった粗利率のうち50%が消失して10%しか残りません。そして税金支払いでトドメをさされるので、最終的には一桁台利益率となります...。


あれだけがんばっても一桁台利益かと意気消沈しますが、世の中そんなものでしょう。まぁ、規模拡大のために広告費や社内の環境整備にお金をかけているので仕方ありません。


ここまでが決算書の損益計算書をみるポイントですが、粗利に関してはもうひとつ確認するべきポイントがあります。


それは粗利率の推移です。前期比で粗利率が低下していなければビジネスは順調と考えるべきです。粗利率に変化がないのは「事業の収益構造に変化がない」と言えるからです。


これは評価されるべきことです。一般的なビジネスモデルでは収益(売上)の拡大に伴い、競争相手とシェアの奪い合いを行うため価格競争(値引合戦)となります。


その結果、売上高は増加するが粗利率は減少し、売上を伸ばすための人件費が増加していくという構図となります。


売上が伸長しているにも関わらず、粗利率が依然として維持されているということは、事業の核心部分がしっかりしている(コアコンピタンスが保持されている) と言えるのです。


このような分析を顧問税理士にしてもらいながら前期の振り返りを行いました。普通の経営者なら誰でもしていることですが、CEO初心者マークの私には新鮮な分析結果でした。






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ケアネット:収入減の人に教えたい、絶対に「負けない」投資法

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ケアネットの連載企画【医師のためのお金の話】第 37回が、先日アップされました。お題は収入減の人に教えたい、絶対に「負けない」投資法 です。



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コロナ禍は、絶対盤石と思われていた医師にまで大きな影響を及ぼしました。私たちは、国民皆保険制度に守られた準公務員ではなかったのか???


しかし、実際にはこれほど脆い地盤の上に成り立っていた砂の城であったことは、だれの目にも明らかになりました。


今回のコロナ禍は、これまでの放漫生活をあらためて攻守とも考え直す絶好のチャンスです。そして資産形成初心者にとって、攻守の要になるのは iDeCoです。


ご存知の人も多いでしょうが、iDeCoは節税効果と投資効果の両方を併せ持つ、国がプレゼントしてくれた優れた投資アイテムです。


しかし、iDeCoといえども単なる投資ツールに過ぎません。投資知識が無ければ悲惨な結果で終わってしまう可能性があるのがコワいところです。


今回の連載では、私自身も実践している「絶対に負けない」投資手法をお伝えします。「絶対に負けない」なんて怪しすぎると思わず、一度読んでみてください(笑)。


3分で読了可能なので、ぜひケアネット・ドットコムの連載企画【医師のためのお金の話】第 37回を訪問してくださいね!






★★ REITで実践する不動産投資セミナー ★★
 


現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
  • スライド形式のレジメ(72ページ)



スライド形式のレジメをベースにしたプロ投資家による講義で、30日間の返品保証付きです。現物不動産投資はコワイけど、不動産投資の恩恵にあやかりたい方におススメです。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



REITで実践する不動産投資セミナー




医師の平均積立金額と貯蓄目的に衝撃を受ける!

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連載させていただいている m3に興味深い記事がありました。【勤務形態・診療科別】医師の平均積立額とその目的は…です。


私自身はこの手のアンケートに回答したことはないのですが、結果をみるのはおもしろいです。さて、今回の調査で目を引いたのは下記の2点です。



【毎月の平均積立金額】

中央値・平均値とも参照しましたが、今回は離れ値が少ないことから、中央値でなく平均値を用いています、とのことです。


具体的な金額は、m3を参照いただきたいのですが、私の第一印象は「少なすぎる」でした。勤務医 vs 開業医の月々の積立額は 2倍の差がありますが、開業医でさえも過少です。


どうしてこの程度の金額しか積立できないのか最初は理解できませんでしたが、その理由のひとつとして対象が30~50歳台がメインだったことが挙げられるかもしれません。


この年代は子供の教育費やマイホーム取得で何かと出費のかさむ時期ではあります。しかし、理由が何であったとしても、資産形成のタネ銭収集のためには積立の増額が必要です。


私が躍起になって資産形成のタネ銭を集めたのは卒後10年ぐらいまでの間です。それ以降は資産からのキャッシュフローが相当大きくなったので、タネ銭集めもラクになりました。


卒後10年と言えば、一般的には子供の教育費はさほどかからず、住居費も収益マイホームにすれば支出を大幅に削減できます。


このあたりのライフサイクルを考えると、卒後10年間は積立金額を極限まで上げることが推奨されます。そして卒後10年間は、医師として研鑽する時期でもあります。


つまり、脇目もふらず仕事に没頭することで、自然とタネ銭が収集できる絶好の時期なのです。実際に私も卒後10年間は、3次救急の基幹病院で過労死寸前まで働いていました。



【貯蓄の目的】

こちらの調査結果にも驚きました。勤務医・開業医とも、堂々の第一位はナント「老後」です。60歳台以上なら理解できますが、20~40歳台で老後はないと思うのですが...。


2位以下は、子どもの教育資金、家族旅行、趣味、マイカー、マイホーム購入と続きます。留学資金や開業資金というのもありますが、いずれも少ないです。


おそらく、貯蓄目的の選択肢の影響もあるのでしょうが、投資資金(タネ銭)がほぼ皆無であることに衝撃を受けました。私にとっては、唯一無二の貯蓄理由はタネ銭です...。


とにかく雪だるまの核となるタネ銭を素早く集めて、ゴロゴロと雪だるまを転がしていくと、教育資金、家族旅行、趣味、マイカーまでなら、月々の CFで賄えるようになります。


貯蓄目的で投資資金という項目が無いこと自体に衝撃を受けました。しかし、統計学的外れ値なのは、案外私の方かもしれないと思い直しました。


普通は投資のタネ銭集めのために、貯蓄しないものなのでしょうか??? まぁ、他人の考えは私には無関係なのでどうでもいいことではありますが...。


ここまで、m3の少々ビミョーな調査結果の話題でしたが、皆さん本当はもっと堅実に生活しているのでしょうか???






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


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【要注意】Hotmail の利用は避けましょう!

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本日2回目の投稿です。
最近、Hotmail利用者の方からメールが届かないという連絡が散発しています。


本ブログで販売している情報教材はメール受け渡しですが、Hotmailは紛失リスクが非常に高いです。


当方からの連絡が取れなくて困っています。ブログを拝見いただいていれば、別のメールアドレス(もちろん Hotmail不可)でご連絡いただければ幸いです。


Hotmailは G-mailや Yahoo mailと比較して、圧倒的にメール紛失率が高いことで有名です
Microsoftも10年前からメールが届かないトラブルの原因を突き止められずにいます。


迷惑メールフォルダ内にさえ存在しないことが多いようなので、残念ながら Hotmailのメール紛失トラブルへの対処法は存在しません。


少なくとも、ビジネスでは 致命的なトラブルに発展するので 
Hotmailの利用は禁忌です。プライベート利用であっても極力 Hotmailの利用は避けた方が無難でしょう。





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