整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

自宅1号の収益マイホーム化完了!

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先日、自宅 1号の賃貸借契約が完了しました!
昨年10月にシェアハウスへの改修を目指してチームを立ち上げました。


しかし、コロナ禍の影響を鑑みて今年の 2月に 1棟貸の戸建賃貸に大きく舵を切りました。結構大きな家なので改装費もバカになりません。このためピボットは大きな決断でした。


表面的な収益で言うとシェアハウスの方が良さそうですが、オペレーションを考えると大差無いレベルの手残り収益になりそうです。何度もシミュレーションして得た結論です。


今回は私の所有物件のなかでは最も高価格帯の賃料設定です。私にとって未知の客層なので、スペックおよび値付けには細心の注意を払いました。今回の数字は下記のごとくです。


  • グロス利回 ≒ ネット利回り: 20.7%


通常のケースでは、戸建賃貸に管理費は発生しません。また、築古木造戸建だけに固定資産税も30万円/年と微々たるものです。このため、グロスとネットがほぼ同じになります。


それではどの程度の利回りになったのでしょうか? ネット利回りが 20.7%です。なかなか良い数字だと思いませんか? しかし、この数字に違和感を感じる方は多いと思います。


普通に考えて、坪単価 200万円を超えるエリアの戸建賃貸でこの数字はないでしょう。そう、利回り計算の分母に物件取得価格が含まれておらず、単純に改装費だけなのです(笑)


物件取得価格込みでは 5%に過ぎません。バカなんじゃないの?と思った方も多いことでしょう。しかし地主的考えではこの計算が正しいです。つまり土地は「タダ」なんですね。


サラリーマン大家的には少しカチンとくる会話(建築費のみの利回り計算)が、地主系大家の間では飛び交っています。しかし、今回はあえてこの利回り計算を採用しました。


何故なら、2004年に購入しているためかなり返済が進んでいるからです。しかも地価上昇のおかげで 3倍以上値上がりしており、巨額の含み益(妄想の利益)まであります。


こういう状況なら、まぁ地主的な感覚で考えてもいいんじゃないのかと...。もちろん慢心はいけませんが、収益マイホームの完成型のひとつではないかと考えています。


つまり、マイホームからキャッシュフロー+巨額の含み益の両方を得る状態です。サラリーマンでも地主になれる(?)一例を提示しました。夢があると思いますがいかがでしょう?






★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全125ページのスライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル ver. 190905


J-POWERで現物つなぎ売り敢行!

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J-POWER投資で苦しんでいます。
予想以上に下落が進行しているからです。


巷では決算発表が目白押しですが、これまでディフェンシブ銘柄だと思われていた電力・ガス、鉄道までもが信じられないような悪決算のオンパレードです。


このため、BSや PLから考えにくいレベルにまで株価が下落している銘柄が続出です。J-POWERも過去チャートから大底間近と予想して購入ピッチを小さくしたのは悪手でした。


電源開発(J-POWER)
2020年3月16日 1990円
2020年5月 1日 1985円
2020年5月15日 1918円
2020年5月19日 1890円
2020年7月 5日 1830円
2020年7月 7日 1770円
2020年7月22日 1700円
2020年7月28日 1650円
2020年7月28日 1590円
2020年7月29日 1572円で全株式を売却
2020年7月29日 1523円で全株式を買戻

2020年7月30日 1510円
2020年7月31日 1492円で全株式を売却
2020年7月31日 1431円で全株式を買戻



一銘柄あたりの予算金額(500万円)をオーバーしたので、2020年7月29日と7月31日に総額を抑える対応を行いました。いわゆる現物つなぎ売りです。


現物つなぎ売りを敢行したのは、実に2008年の(たしか)野村HD以来12年ぶりです。リーマンショック後の金融機関株はヤバかったです。


現物つなぎ売りは半丁博打の要素が大きいですが、成功すれば平均取得株価の引き下げ効果は絶大です。ただし、精神的な負担が尋常ではないため今回は2日しか実施していません。


売買手数料を差し引いても
、取得株価を約 110円引き下げることに成功しました。2020年7月31日時点では平均取得株価は 1687円です。


1687円は先週までの上場来安値に近い株価ですが、今週になって凄まじい勢いで上場来最安値を更新し続けているのでどんどん含み損が膨らんでいます。


独歩安の原因は不明ですが、おそらく相当イケていない決算発表になることが予想されます。8月5日の17時に発表予定なので、インサイダーが売っているのでしょう。


J-POWERは老朽化して石炭火力発電を多数保有しており、2020年台半ばには太陽光発電+蓄電池の発電コストに負けると言われています。暗い未来予想図ですね...。


お先真っ暗の電力業界の中でも、さらにヤバい電力会社のひとつが J-POWERのようです。あ~なんて銘柄に投資をしてしまったんだ。それでも機械的に買い下がりますが(笑)。


最後になりますが、くれぐれも電力業界、その中でも特に J-POWERへの投資は止めておきましょう!






★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



起業家としての大企業との付き合い方

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最近、某総合商社の子会社との取引を検討する機会がありました。いわゆる、企業間取引(B2B)です。その子会社自体も東証一部に上場しています。


どんな凄い提案してくれるのかワクワクして拝聴したのですが、出された提案は何のことはない単なる中抜きなんですね...。それなら最初から下請け(?)に発注します。


もちろん、ロットが小さいためまともに人材を投入するとコスト倒れになることは理解できます。しかし、私の経験では、少なくとも1億円程度では中抜きだという印象です。


以前にスタートアップを立ち上げたときのシステム開発や、産業用太陽光発電のメーカー選定でも大企業の提案はよく見ると中抜きでした。


下請けの商品に自社ブランドを冠して売るのがよくあるパターンです。中抜きにもかかわらずかなりのフィーを抜くので、自腹を切って購入する際にはどうしても目につきます。


普通に考えたら、大企業を通さずに購入する方が安価です。それにもかかわらず、なぜ大企業の中抜きが横行しているのでしょうか?


おそらく何か問題が発生した場合、購入先が大企業であれば担当者は免責されますが、無名企業の場合は社内的に言い訳できないことが原因なのでしょう。


しかし、サラリーマンではなく経営者の立場で交渉に臨むのであれば、大企業から商品を購入するメリットは少ないです。何故なら誰にもエクスキューズする必要がないからです。


このような経験をいくつかしていると、大企業や大法人格への不信感が熟成されます。ちょっと嫌な奴かもしれませんね(笑)。




一方、同じ B2Bと言っても、こちらが商品やサービスを大企業に売る場合は 180度考え方が異なります。同じ商品を売るのであれば、大企業と取引するに越したことはありません。


おかげ様で、私たちの法人も東証1部上場クラスの大法人格と取引させていただいていますが、やはり予算の組み方やサービス購入額のロットが異なります。


ビジネスの成長を志向するなら、小規模な顧客だけでは不十分です。もちろん、B2Cの場合はマス対象ですが、B2Bの場合は小口顧客だけでは収益性が上がらず売上も立ちません。


このため、ある程度業界の中で地歩を固めた段階で、大企業の攻略を真剣に進めていく必要があります。もちろん、売上の大部分が大企業 1社になるのはご法度です。


しかし、通常の起業であれば最初は信用が無いので、小口顧客を汗をかきながら開拓していくことになります。このため、大企業に自社の命運を握られることは無いでしょう。


そうは言っても、いきなり大企業と取引を開始するなど望むべくもありません。最初は全く相手にされないこと必定です。ではどうすれば大企業と取引できるようになるのでしょう?


定石は無いと思いますが、私たちのケースでは既存の有力顧客からの紹介でした。大企業を紹介してもらおうと思っていたわけではなく、繋がっていることさえ知りませんでした。


いつも通り誠心誠意の対応をしていたところ、「ところで」という感じでとんとん拍子に話が進みました。突破口がひとつ開くと、あとは芋づる式です。


このように、こちらが買主か売主かによって、大企業とのかかわり方は全く異なります。買主としては注意深く、売主としては最重要攻略対象として対応するのが吉だと思います。





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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確実を追い求める人は不幸になる

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金融資産投資において、私の時間軸は 10年を超える超長期です。だからと言って、短期投資の勉強をしないわけではありません。いろいろな投資手法を学び、最適解を探るのです。







上記は、株式投資をしている人の中ではかなり有名な書籍です。初版が2002年なので、20年近く前の本なのですが、心構えや戦略面を説いているので今でも色褪せていません。


「分散投資をするな」等の、投資初心者に多いインデックス投資信望派にとってはトンデモナイ内容が含まれていますが一読に値します。デイトレードに分散はないですが(笑)。


さて、そのような短期投資の世界の水先案内人の書籍の中にも、世の中の真実の一端が述べられていたのでご紹介させていただきます。それは、世の中に「確実」は無いことです。


起業で失敗しても社会的に抹殺されることの無い米国や中国とは異なり、日本人は失敗を過度に忌避するといわれています。年中失敗している私には生きにくい環境です(笑)。


そのことの背景には「確実」を追い求める風潮があるように思われます。このことが高じて、職業では公務員や大企業、投資では元本保証・分散・インデックス投資が好まれます。


ただ、当たり前のことですが世の中に確実など存在しません。たしかに戦後70年のスパンではそれなりの効果がありましたが、国家の枠組みも含めて確実や永続など存在しません。


確実という幻影を追い求めていると投資では負けてしまうと著者は説いています。私も思わず大きく頷いてしまいました。世の中に確実など存在しないのです。


確実の代わりに高確率を求めることが推奨されています。投資も含めて、世の中の事象は確率のゲームです。不確実性の中で、できるだけ勝つ確率の高い可能性に賭け続けるのです。


一方、確実にすがり過ぎると、たいてい確実をウリにする人の餌食になってしまいます。世の中に確実など存在しないわけですから、確実をウリにしているのは詐欺師だからです。


年金が100年安心とかあり得ないことは皆知っているのに、公務員や大企業に就職すると安心確実とか、元本保証・分散・インデックス投資しているとOKというのはおかしいです。


この世に確実なものなど存在せず、常に確率の良い方を選択しながら生きていくということを意識すると、世の中に対する見方が変わるかもしれません。






★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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不動産投資のピボット

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昨日はビジネスのデータ移行の話でしたが、本日は不動産がテーマです。コロナ禍の影響は、私のような泡沫家主にまで影響を及ぼしています。


私は立地至上主義&ドミナント戦略を標榜しているので、半径 1km以内で最強の不動産投資家を目指しています。さすがにちょっと無理がありそうですね
(笑)


もちろん古くからの大地主様には到底及びませんが、ぽっと出の不動産投資家の中では(ごくごく狭いエリア内で)最上位に居たいものです。


狭いエリアに物件を固めているため「1棟マンションがいい」「貸家じゃなきゃダメ」「楽ちんなコインパーキングでしょ」とかいう我がままは許されません。


とにかく立地の良い物件なら何でも買うぜ!的な姿勢じゃないと、物件を増やすことは不可能です。そんなことを公言しているため、私の所有物件の種類は雑多です。


このため、いつも気にしていることは、どうすれば最も収益性が高くなるのか?です。今回のコロナ禍のタイミングでも、下記のようなピボットを実行しました。


  • 1月:宿泊施設 → 貸店舗
  • 2月:シェアハウス → 1棟貸家


厳密には、1月の宿泊施設から貸店舗へのピボットはコロナ禍とは無関係です。タイミング良くピボットできたのは単なる偶然です。


しかし、今回のコロナ禍が始まる前から宿泊施設の過当競争は看過できないレベルになっていたため、損益分岐点を下回る前に戦略的に撤退しました。


1月12日に廃業することを宿泊業仲間に公言していたので、「予知能力者」「中国のインサイダー」とか訳の分からない評価をいただきましたが(苦笑)


一方、2月のシェアハウスは真剣にコロナ禍と向き合って決定しました。当初シェアハウス開業に向けて物件の間取りを考えていましたが、急遽水回りを変更して対応しました。


あまり知られていませんが、シェアハウスはコロナ禍の影響を受けています。低価格帯は「そこしか無い」ので逃げ場が無い人が多いですが、高価格帯シェアハウスは厳しいです。


さらにシェアハウス不人気に拍車をかけたのは「テラハ事件」です。テラハ事件のために(高価格帯で意識高い系の)シェアハウスのイメージが極めて悪くなってしまいました。


もちろん、2月の段階でテラハ事件の予測はできませんでしたが、シェアハウス業界の先行きに対するニオイを感じていたのでピボットしたのは正解でした。


このように安定的と思われている不動産投資と言えども、社会情勢で収益性がアップダウンします。買えれば終了という甘い世界ではないことは知っておくべきでしょう。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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プロフィール

自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

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