整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

メガ大家も内情は火の車?!

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最近は、金融緩和の影響で資産インフレが顕著です。
そして、資産インフレだけではなく、不動産賃貸業の世界もインフレ傾向にあります。


ワンピースの世界では、王下七武会のクロコダイルでさえ、懸賞金は当初8100万ベリーでした。それが最近では億越えは当然で、10億ベリーに達するキャラクターも登場しています。


ワンピースでは懸賞金インフレが極端過ぎると揶揄されていますが、現実の不動産投資家の業界でも同様のことが発生しています。いや、もっとすごいかもしれません(笑)。


私が不動産投資の世界に参入した2004年頃は、資産的なバックグランドの無い素人が投資物件を購入することは非常に難しかったです。書籍もほぼ皆無なので、全て手探りの状態でした。


ちなみに私が初めて購入した1棟オフィスビルは、たったの3500万円でした。当時はこの程度の金額の物件を購入するのも、清水の舞台から飛び降りる覚悟でした・・・。


ところが、2013年以降のアベノミクス始動から情勢が激変しました。銀行融資がユルユルなので、理屈さえ分かっていれば面白いように規模を拡大できるのです。


これに加えて収益物件の価格が高騰したことも、彼らの担保余力を増大させました。このふたつの要因のおかげで、たった数年で
資産(※)を数十倍にまで膨らませる人が続出したのです。


※ バランスシートの大きさであり純資産ではありません。端的にいうと図体が大きいだけです


今では、資産10億円越えの「メガ大家さん」は珍しくもなんともありません。中には50億円から100億円越えの人まで出現しています。


資産10億円超なので、家賃収入は1億円を超える人が多いです。「毎年1億円も家賃収入が入ってくると左団扇じゃやないか」と思うアナタ! 事はそんなに単純ではありません。


実際にモデルケースで検証してみました。先日、本屋さんで拝見した某メガ大家さんが公表しているデータを、東急リバブルの収支シミュレーションに入力してみました。




55 - コピー




この方は最近派手に活動されており、投資総額16億円・年間家賃収入1.2億円と公表しています。試算結果は上記のごとくで、16億円投資していて年間手残り収入が1921万円でした。


この数字は税引き前なので、税引き後は更に手残り収入が少なくなります。税引き前の実質利回り1.2%は相当厳しい数字です。突発事故1件ですぐに飛んでしまうレベルです。


今回は、諸経費のデフォルトが15%だったのでそのまま使用しましたが、郊外のRC物件がメインポートフォリオのようなので、私の肌感覚では30%ぐらいのイメージです。


敢えてそうせずに諸経費15%、稼働率95%という大甘の数字を採用したのは、私の肌感覚の数字を入力すると、手残り収入がマイナスになったからです・・・


おそらく、減価償却を確保して税の支払いを先送りするために、毎年新規物件を購入し続けなければ、税の支払いで資金ショートしてしまう自転車操業的な状況ではないかと推察します。


このような状況であっても、物件を購入し続けることができる間は、大過なく過ごすことが可能です。しかし市況が悪化して保有物件の担保余力が無くなると、新規購入が不可能となります。


こうなると破綻へと一直線となります。私は不動産投資ウォッチャーなので、借入金額・満室想定家賃・物件スペック・エリアが分かると、内情をだいたい察することができます。


現在活躍中(?)のメガ大家さんの中には、内情が火の車である方が結構多い印象です。このような人が苦境を脱出するには売却しかないですが、市況下落までの時間との戦いです。


医師でここまで極端な方はあまり居ないと思いますが、本屋さんに並ぶ書籍の不動産投資手法を鵜呑みにすることは危ないと思います。世の中に「錬金術」などありませんから・・・


※ ちなみに私の不動産メンターにもメガ大家は何人か居ますが、いたずらに規模拡大を追求せず、皆手堅く不動産経営をされています。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





もう春なのに、冬支度を考えた1日

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3月も中旬に差し掛かった平日のお昼休みに、1本の電話がかかってきました。相手は旅館業仲間で、観光庁の補助金獲得の件で頻回に連絡を取り合っています。


今回の電話は「旅館業界は4月に繁忙期入りするため、4月だけ旅館業組合の補助金業務の取りまとめをお願いできないか」という趣旨でした。う~ん、表面上は私も同業者なんだけどなぁ・・・


私は、旅館業仲間に素性を明かしていません。あえて自分が勤務医であることは伝えていないのです。このため旅館業仲間は、私のことを旅館経営者だと思っています。


皆、数軒程度の宿泊施設を運営しているオーナー社長です。客室合計が100室にも満たないので、自分でオペレーションを行っています。日々の清掃まで行っている方もいるようです。


一方、私は値付けと監視以外の業務を、全てアルバイトスタッフで回す仕組みを構築しています。他のメンバ―と異なり時間的融通が利くため、補助金業務では常に先頭を走っていました。


このため、実務能力が高いヒトと思われてしまい、今回の依頼につながったようです。最初は断るつもりでしたは、カツカツ状態のようなので仕方なく1ヵ月だけ引き受けることにしました。


この話の伏線として、観光庁からの補助金事業のために結成した旅館業組合を通じて、近隣で開業されているたくさんのホテル・旅館施設経営者と知り合いになりました。


宿泊業に関しては、不動産賃貸業と同様にマーケットが大きいため、近隣と言えども直接の競合関係になることはあまりありません。このため、お互いの近況を報告しあっています。


そして補助金業務を取り仕切ることになったのですが、昨年比の稼働率データ収集が主な業務です。続々と近隣同業者のデータが集まってくるのですが、稼働率を確認して驚きました。


一般的に1~2月は閑散期なのですが、それでも昨年比で大幅な稼働率低下を認めました。たしかにAirbnbなどの民泊は既に過当競争に陥っているため、価格勝負の世界に突入しています。


しかし、旅館業法の営業許可を取得した施設でも、供給過多による過当競争の芽をかいま見てしまいました。具体的には1・2月とも、昨年比で20%程度稼働率が落ちているようです。


大本営発表の数字は、大都市圏の大規模ホテル稼働率は未だに高値推移しています。しかし、直近のマーケットの肌感覚としては、じわりと供給過多による悪影響を感じざるを得ません。


2年前まで新築物件のほとんどは、相続対策の賃貸マンションでした。私のエリアは時価と路線価が2倍ほど乖離しているため、賃貸マンションを新築すると強力な相続税対策になります。


しかし、昨年からは新築される物件のほとんどがホテル等の宿泊施設です。コンビニよりも多いのではないか?と感じるほど、凄まじい勢いでホテルの建築ラッシュが続いています。


先日、知り合いの不動産投資家から、総投資額6億円で売上9000万円の新築ホテルの投資案件をどう思うか? と訊かれました。今から「想定」利回り15%のホテルは非常にリスキーです。


実情を伝え、その投資は止めた方がよいと忠告しました。他県からみるとこのエリアは、豊饒地に見えるようです。このあたりは実際にマーケットで戦っている人間しか分からない感覚です。


まだ収益性が高くて美味しい市場ですが、不動産賃貸業同様にそろそろ冬支度をしなければいけない時期に差し掛かっているのかもしれません。この機会に私の施設の概略をまとめました。

  • 年間売上 807万円
  • 営業利益 503万円
  • 売上高営業利益率 62.3%
  • 稼働率 64.1% 
  • 表面利回り 20.7% → 売上高 ÷(物件購入費用+改装費)
  • 実質利回り 12.9% → 営業利益 ÷(物件購入費用+改装費)


地下鉄徒歩5分の商業地で流通坪単価200~300万円、1棟ビルの流通利回り6%のエリアなので、営業利益利回り7%程度でも売却できそうです。う~ん、今が売り時かもしれません。


ドルフ・デ・ルースの「物件に惚れるな、取引に惚れろ」という名言を思い出しました。取引に惚れるのなら売却です。しかし、丹精を込めて創り上げた施設を手放すのは心理的に難しい・・・


「売却」という冬支度が良いのか、永久保有目的で賃貸物件へのコンバートを含めた「退路の確保」という冬支度のどちらが良いのかを、もう少し考えてみようと思います。
 




★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




年下に教えを乞うのもひとつの才能

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自分の人間関係について考えたことはあるでしょうか?
もし、あなたがまだ20歳台なら、あまり深く考える必要は無さそうです。


何故なら、周囲のほぼ全員が社会での先輩にあたるため、とりあえず頭を下げて教えを乞う姿勢で問題ないからです。リープフロッグ現象に過度の期待を寄せることは禁物です。


しかし、30歳を超えて卒後10年目ぐらいになってくると、立ち位置が微妙になってきます。医師として、社会人としての実力が付くにしたがって、他人に頭を下げられなくなってくるからです。


そして、40歳を超えてくると更に顕著になっていきます。周囲で自分よりも上の立場(主に年齢ですが・・・)が少なくなるので、意識や態度が横柄になってくるのです。


特に、医師ではこのことが顕著になってきます。何故なら、医師が頭を下げなければならないのは、自分よりも年上の医師だけのことが多いからです。


狭い医療業界の中だけなら、まだ通用するかもしれません。しかし、医療業界から一歩外に出ると、「年下に頭を下げない変なプライド」が邪魔をして人生に災害をもたらすことがあります。


「自分が一番物事を知っている」「年下の人間に頭を下げて教えを乞うなどありえない」と一瞬でも思った方は、かなりアブナイ状態かもしれません(笑)。


このような方が陥ってしまいがちなのが、こちらでご紹介したような悲惨なケースです。ひとりの人間が、世の中の森羅万象の全てに通ずることは不可能です。


そして、自分よりも年下であっても、ある特定分野で素晴らしい知識や経験をもっている人はたくさんいます。優れた人から教えてもらうことほど、効率の良いことはありません。


仮に自分の得意分野であっても、自分よりも年下だからと言って門前払いすることは百害あって一利無しなのです。私の場合も、不動産メンターのひとりは、私よりも10歳年下の方です。


不動産投資に関しては天才的な能力を持っているので、この方から受ける教えは非常に役に立っています。アドバイスに素直に従うことで、大きな利益を上げることに成功しました。


私は、できるだけ人の年齢は気にかけないようにしています。フォーカスするのは、その人の年齢ではなく実力です。自分よりも実力が高ければ、年下であっても頭を下げて教えを乞います。


不動産投資に限らず医療業界であっても、知らないことはあっさり訊くようにしています。訊く相手は医師に限らず、薬剤師・看護師・理学療法士・検査技師・事務の方等なんでもアリです。


医師になって本当に良かったと思うことのひとつは、教えを乞う時に喜々として教えてくれる人が多いことです。あらゆる分野で、この特権(?)を活かさない手はありませんね。





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161228 【書影】医師の経済的自由







キャンピングカー投資に挑戦か?!

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先日、個人の確定申告を終えましたが、今年もため息をついてしまいました。がんばってはいるものの、相変わらず個人所得は底の抜けたバケツで水を汲んでいるようなものだからです。


そして、顧問税理士の先生から最後通告(?)が来ました。曰く、平成29年度以降は個人所得税の還付は無く、納税する見込みになりそうだと・・・。理由は2つあります。


ひとつめは、減価償却を終えた築古木造戸建を贈与して、個人所得から切り離していることです。ふたつめは2011年に立ち上げたスモールビジネスの減価償却が終了したことです。


手持ちの築古木造戸建だけでは、今年度以降の節税効果が十分ではありません。どうしたものかと思案しましたが、下記の特徴を満たすモノは築古木造戸建以外では思いつきません。


  1.  減価償却を短期間で計上できる
  2.  収益性を見込める
  3.  出口戦略を描ける
  4.  市場性があって容易に換金可能
  5.  価値が落ちない(落ちにくい)


通勤途中にボーっとしながら自転車に乗っていると、目の前をキャンピングカーが通り過ぎました。その時、天啓が閃きました。もしかしたら、キャンピングカーで節税できるかも!


早速、キャンピングカーを調べると、築古木造戸建ほどではないものの、上記①②③④はみたしていることが判明しました。



① 減価償却

よく「ベンツは4年落ちを買え」 と言われます。4年落ちのキャンピングカーの法定耐用年数は6年なので、6年-4年+4年×0.2=2.8年となり、たった2年で減価償却できます。



② 収益性

最もキモとなる部分です。収益を産まないモノは単なる浪費に過ぎません。まだまだ周知されていませんが、カーシェアを利用して、キャンピングカーで収益を生むことは可能です。


主なキャンピングカーを取り扱っているカーシェアのサイトは下記のごとくです。これらのサイトに登録して、購入したキャンピングカーを貸し出すことで収益を得ます。



ROAD CRUISEの収支シュミレーションによると、年間売上256万円に対して経費が138万円かかるため、手残り収益は118万円になるそうです。実際はこれの半分ぐらいでしょうか。


尚、レンタカー事業では運輸局で営業許可を取得する必要があります。登録免許税は9万円です。エニカやカフォレではこの点に触れておらず、Airbnb同様にグレーな状態のようです。


そして、中古キャンピングカーの価格ですが、2017.3.4にカーセンサーで調べた限りでは、トイレ・シャワー付きの2010~2013年モノで、約600万円から出品されています。


理論上の収益性は、118万円 ÷(600万円+100万円)=16.8%、厳しめで計算すると、60万円 ÷(600万円+100万円)=8.6%です。


個人所得税43%+住民税10%の方では、(600万円+100万円)×53%=371万円を減価償却できるので、60万円×2年+371万円=491万円の収益となります。


つまり、約210万円でキャンピングカーを購入したことになります。3年目からは減価償却を見込めないので、資金を全額回収するのは2年+210万円÷60万円=5.5年かかる計算です。



③ 出口戦略

築古木造戸建と同様に、時価で親族に贈与することで、減価償却を吸い切って不要となったキャンピングカーからの収益を、個人所得から切り離すことが可能です。



④ 市場性

カーセンサー等で調べると、それなりの数(2017.3.4時点で全国で約750台)のキャンピングカーが売りに出ています。まぁ、価格さえ下げれば売却は可能そうです。



⑤ 経済的耐用年数

これは、諸説ありますが、おおよそ10年ほどとみることが一般的なようです。4年落ちのキャンピングカーを購入して5.5年で全額回収すると、回収終了時点で使えない状態かもしれません。





まだざっくりしたブレインストーミングの状態ですが、キャンピングカー投資は荒唐無稽なアイデアというわけでもなさそうです。築古木造戸建との比較は、下記のごとくです。

  • 資産性 : 築古木造戸建 >> キャンピングカー
  • 収益性 : 築古木造戸建 >> キャンピングカー
  • 節税効果: キャンピングカー > 築古木造戸建
  • 購入時期: キャンピングカー > 築古木造戸建


現在のような不動産市況が高騰している時期には、節税目的の築古木造戸建と言えども購入意欲を刺激されません。節税効果を考えると市価の6~7割程度で購入することも可能です。


それでも都市中心部の地価は変動率が大きいため、現在の地価水準の5割近くにまで暴落する可能性も否定できません。そうなると、節税効果を利用して6~7割で購入してもイマイチです。


その点、キャンピングカーは10~15年程度で鉄クズですが、あまり市況を考えずに手っ取り早く減価償却を取りたいケースでは有用に思えます。


う~ん、築古木造戸建を買えないのなら、思い切ってキャンピングカーもアリなのでしょうか? ちなみに、個人的な趣向としてもキャンピングカーは欲しい「遊び道具」ではあります。


更に、ネットで調べた限りでは、キャンピングカーを投資対象(節税対象)としてみている人がほとんど居ないことも、私のハートに火をつけています(笑)。 


キャンピングカー投資は、もしかしたらブルーオーシャンなのか? どうせ買うならゴールデンウィークまでに購入して、自由気ままな旅へGOですね!
 




★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


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161228 【書影】医師の経済的自由







やっぱり自動運転化っていいな!

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昨日、午前のTHAが終わって医局に戻ると、「3月11日に新規の宿泊予約が入りました」というメールが、サイトコントローラーから届いていました。


3月11日って明日じゃないか?! 私が所有・運営している宿泊施設は、外国人富裕層をターゲットにした1棟貸であるため、宿泊単価は2~7万円/日ですが常駐スタッフは居ません。


このため、固定費が売り上げの数パーセント未満という驚異的な収益性を誇るビジネスモデルなのですが、チェックイン対応のスタッフを都度確保しなければいけない制約があります。


マズイな・・・と思いながらFacebookを確認すると、既にチェックインスタッフが確保されており、お客様にも第1報の案内メールが送信済みでした!


対応してくれたのは、大学生チームを束ねるトリリンガルの美人大学生です。う~ん、素晴らしい。。。彼女には宿泊施設ホームページのモデルにもなってもらっています。


もともとは、単にルックスが良いのでモデルになってもらったのですが、リーダーとしても非常に優秀でした。将来、起業したら成功しそうな予感を感じさせる仕事ぶりです。


優秀な大学生スタッフのおかげで、私が手術室に居る間にも宿泊施設のオペレーションがほぼ自動で回っている状況を改めて確認できました。本当にありがたい話です。




キャプチャ - コピー




上記は、所有施設の来月(4月)の宿泊予定表です。最低宿泊日数を2泊以上にしているため、実質的にほぼ満室稼働であることが分かります。4月の月間売上は約130万円の予定です。


もちろんこの金額は単なる売り上げであり、手残り利益ではありません。しかし、ランニングコストが小さいため、最終的にはメイン病院の給与所得に近い手残り利益となります。


私の仕事は、宿泊料金の値付けと 高級ホテルへ遊びに行くこと 競合施設の調査です。さすがにこれらの経営の根幹に関わることに関しては、オーナーがコミットする必要があります。


自動運転化は、資産でもビジネスでも理想的な状況です。しかし、その仕組みを構築するためにはいくつかのコツがあります。私が考えるコツは下記のごとくです。


  1.  仕組みを構築する段階では、全ての業務に泥臭く関わってマニュアル化していく
  2.  いつまでも実務に関わらずに、マニュアル化した業務から順次移譲していく
  3.  スタッフがどんなに優秀でも、100点は要求せずに70点で良しとする
  4.  手離れした業務も、オーナーとして常に俯瞰・監視して、最終の責任を負う



このように、医師としての業務を行っている間にも、どんどん収益を生み出してくれる仕組みを所有していると、何の憂いもなく医業に集中することができます。


また、宿泊施設以外にも、賃貸不動産(都市中心部の1棟マンション・コインパーキング・築古木造戸建群)やスモールビジネスは、年間を通じて自動運転で安定収益を生み出してくれます。


一足飛びに実現することは難しいですが、自動運転化できる資産やビジネスをひとつひとつ構築していくことで、あなたも経済的自由な状況に到達することできると思います。





★★ 発刊後3週で増刷決定! ★★
 


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161228 【書影】医師の経済的自由







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