整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

3年振りの物件売却!

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先日、所有物件のひとつを売却しました。
私にしてはめずらしく 3LDKの区分マンションです。


築30年経過しているため修繕費がかさんできています。適切に大規模修繕を積み重ねているものの、かなり大規模な物件であるため最終的な出口を見通せません。


昨今の不動産価格高騰の影響で、このマンションの流通価格も上昇傾向です。そろそろ本格的な「負」動産になりつつあったので、賃借人の退去を機に売却することにしました。


物件売却は久し振りです。アベノミクスが始まって不動産価格が上昇に転じた 2013年から所有物件を順次売却して利確していきました。




そして今回は約 3年振りの物件売却です。物件売却はほぼ仕組化しているのであまり考えることはありません。ひたすら身体を動かすのみです!


まず行ったことは物件の資料集めです。区分マンションでは通常の物件と異なり管理規約も必要です。面倒だなぁ...。集めた資料を物件売却用のホームページにアップします。


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私は無料ホームページのひとつ jimdoを愛用しています。ホームページ立ち上げから資料のアップロードまでだいたい 30分で完了します。現地鍵対応はマストですね。


ここまできて、ようやく本番の不動産会社への営業が始まります。今回は5社にお願いしました。内訳は財閥系2社+鉄道系1社+独立系中堅1社+地元老舗1社です。


通常は大量の紙資料を持ち歩いて配布するのですが、今回はスマホ 1個持参しただけでした。特設ホームページのURLを提示してその場で先方のPCで情報を確認してもらいます。


この方法はなかなか好評です。足りない資料があってもすぐアップロードすることで資料の受け渡しが完了します。


数日で各社の査定金額が出揃います。判断基準は各社ほぼ同じなので似たような価格が並びます。面白くないですね(笑)。査定金額をホームページに入力して営業活動終了です。


今回は半日かけて営業に回ったところ、3週間後に買付が入りました。偶然にも満額の現金客だったので、すぐに売買契約を締結しました。


不動産市場にきな臭さが漂ってきたので、売却価格にはこだわらず早期売却を目指したところ、ほぼ希望通りの結果を手中に収めることができました。


不動産投資は売却してナンボです。利確するまでその投資の成否は分かりません。そう言いつつ、現在所有中の物件にいよいよ売り物が無くなってしまいました。


次の買い場が到来するまで不動産投資は小休止ですね。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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職人は変人が多い

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目下、絶賛自宅改装中ですが気付いたことを書いてみます。何と言っても職人さんは「変な人」が多いです。いわゆる変人ですね(笑)。


今回は職人さんと直接やりとりすることが多く結構大変です。日常生活で職人さんと接する機会はあまりないですが、自宅改装工事では日々接触せざるを得ません。


よく「近頃の若い人はコミュニケーション能力が低い」云々という話が世を賑わせますが、正直言って年配の職人さんの比ではありません。


コイツはコミュニケーション障害なのか?!という人の含有率が非常に高いのです。とにかく不愛想・会話が少ない(聞き取れない)等は当たり前です。


しかし、施主としてはここで挫けてはいけません。怒らず・へりくだらず・ニコニコと笑顔は絶やさずに温和に接することが理想です。


ただ、単純に信じて一任することはご法度です。常にメモをとったり、書面に指示を記載して手渡しします。後になって指示漏れが発生したときのエビデンスを取っておくのです。


書面化することで、彼らが言い逃れできないように詰めておくことが可能となります。これは工務店の仕事の一部ですが、施主が職人を直接使用する際のポイントと言えるでしょう。


あと、現場に再々立ち寄って業務の進み具合を確認します。その際に差し入れをする必要はありません。改装とは言え、私のようなサラリーマンが職人と折衝するのは結構大変です。


職人は基本的に人工制で動いています。つまり1日働いてナンボなので、仕事を急いで施行するインセンテイブが働かないのです。この辺りは施主と利益相反関係にあります。


ただ、倫理観が崩壊している人はほぼ居ないため、仕事内容や質に関しては一任でも大丈夫なことが多いです。彼らはプロなので、成果物の内容に関しては信頼に足ります。


このため、働かない職人をヨイショして働かさせるのが、工務店(今回の場合は施主)の仕事と言えるでしょう。


あ~、何だかどこかで見たことのある風景かも...。そう、それは私たち医師を取り巻く世界に似ているのです。


よく考えると医師も職人の一種です。経営陣(病院長など)からすると、私たちほどコミュニケーション能力が低くて扱いにくい人の含有率が高い職種は無いのではないでしょうか。


他人の振り見て我が振り直せとはよく言ったものです。不愛想でコミュニケーション能力に欠ける変人だと思われないように、日常診療では注意した方がよいのかもしれません。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





ケアネット:株主優待はおいしいのか?!

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ケアネット・ドットコムの連載企画【医師のためのお金の話】第 21回が、本日アップされました。お題は、株主優待をおトクに使いこなせ! です。



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今回は、みんな大好きな株主優待のお話です。昔と比べて、最近では株主優待制度がますます充実してきました。


株主優待はおトク感満載なので、ソレ目的で株式投資している人も多いと思います。投資もできておトクな株主優待まで付いてくる・・・ 一粒で二度おいしいを地で行っています。


しかし、本当にそんなおいしい話があるのでしょうか? 株主優待に落とし穴は無いのか?私は大の牛丼好きなので、外食関係を中心にたくさんの株主優待銘柄を所有しています。


しかも、20年近く所有している銘柄まであります。今回は超長期の視点で自験例を検証してみました。果たして株主優待投資はおいしいのでしょうか?!


3分ほどで読了可能なので、是非ケアネット・ドットコムの連載企画【医師のためのお金の話】第 21回を訪問してください!






★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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自宅屋上スペースでお酒を飲みたい!

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今、私が余暇の全てを費やしているのはビジネスと自宅改装です。ビジネスの方は継続的に自分の労働力を注入中ですが、自宅改装に関しては 3ヵ月間の期間限定の作業です。


自宅から 1 km ぐらいのところにある物件なので、頻回に工事の進行状況を見に行っています。意外なことに(?)、本格的な物件建築は私にとって初めての経験です。


今までは中古物件を購入してそのまま運用、もしくは数百万円ほどで手直ししての運用がメインだったので、改装工事に数千万円単位の費用をかけることはありませんでした。


物件をほぼスケルトン状態にしてフリーハンドに近い形で改装計画を立てました。新築に近い感覚なのかなと思っています。


単にローン支払いをしながら住むのは面白くないので、住宅ローン返済金額の 1/2は 1階スペースからの収入で賄おうと思っています。


今回の物件は出口が明確で、数年のあいだは自宅として好立地を楽しみ、飽きたら住居スペースをシェアハウスにコンバージョンしようと思っています。


このようにあくまで数年住むだけの仮宿と思ってはいるのですが、人生のうちで数年というのは思った以上に長くて貴重な時間だと思っています。


このため自分の納得できる改装をしようといろいろ細かい部分にまで首を突っ込んでいます。 特に思い入れが強いのは屋上スペースの利用法です。


私は結構アウトドア派(?)なので、物件の屋上でバーベキューをしたりお酒を飲むのが夢です。このため、むりやり分厚い ALCをぶち抜いて屋上への階段を新設しました。


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これだけで約 400万円のコストアップ要因です。完全に採算度外視で自分の趣味だけで屋上スペースを新設することにしました。我ながらバカですね...


不動産投資家仲間には都市中心部のビルオーナーが多いのですが、彼らは屋上でこんな感じのソファーに座ってお酒を飲んでいます。


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レンタルバーの時は数回で飽きてしまい、自己使用しなくなりました。この時は自分の趣味で 600万円ほどスッてしまいました。今回は 400万円ですが、結果は如何に???


最終的にソファーを購入するのは物件完成後ということになりますが、このような画像を糧にしてもう少しだけ頑張ろうと思います...


今回の物件購入はマイホームなので、いわゆる消費財に該当するため資産形成的な感覚で言うと好ましくありません。


しかし、少しでもダメージを減らすために 1Fスペースを貸し出したり、最終的には全体を収益物件として運用するという出口戦略を前提とした計画を立てています。


このような創意工夫によって、自分の消費的な楽しみを最終的にはほぼタダで堪能できる ことになりそうです。





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起業では最初から定期収入確保を!

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最近は社会の変化がますます速くなってきています。1990年代後半はリストラという言葉が斬新な意味合いを持っていました。


当時は終身雇用が一般的だったので、一度入社した会社からクビを切られるということ自体が非常に許しがたくて稀なケースだと認識されていたからです。


私もリストラという言葉を初めて聞いた時、それはごく一部の人だけがハマってしまった可哀想なケースだと思っていました。


ところが 2000年台に入って日本経済がますます落ち込んでくると、リストラが一般化してきました。今ではリストラしない企業の方が珍しいくらいです。


そして、ついにはトヨタの豊田社長が洩らしたように、あのトヨタでさえも終身雇用を維持するのは困難であるという時代に突入しました。


今の 20~30歳台の人で、公務員以外の職業が終身雇用だと思ってる人はほぼ居ないのではないでしょうか。


このような時代を生きている者としては、ひとつの会社に最後まで自分の命運を託すことは危険な行為だと思います。


激烈な大学入試を勝ち抜いて一流大学に入り、現状で一流と言われている企業に就職したとしても、20~30年後の将来が保証されているわけではありません。


対策として自分の力で生き残っていくことを常に考えておく必要があります。その選択肢のひとつとして起業があります。


もちろん、起業は現実には厳しいです。ピンの力でお金を稼ぎ出すことは想像以上に難しい。稼ぎ出す力を持っている人は比較的稀で貴重な存在なのです。


このため、国は起業家を大事にします。起業ではアイデアを仕組みにして、それをお金に変える必要があります。しかし机上のアイデアが現実化することはめったにありません。


仮にアイデア自体が良くても、実際にお金を稼ぎ出すためのハードルはとても高いのです。
このため、通常は試行錯誤しながらお金を稼ぐ仕組みの精度を上げていきます。


この場合の問題点は、自己資金がどれぐらい手元に存在するかによって生き残れる時間が決まってしまうことです。このことをスタートアップ界隈では Runwayと言います。


Runwayは会社が潰れるまでに残された時間なので、手元資金 ÷ 月々の支出で導かれます。通常は数ヶ月で手元資金が尽きてしまい倒産することになります。


起業の成功のためにはこの期間をできるだけ長くしたり、もしくは不安定な起業当時の状況を少しでも安定化させる手段を見つけることが重要です。


その手段のひとつとして、特に起業当初は安定した定期収入を確保することが重要です。この安定した定期的収入があるか否かで起業の成功率がずいぶん変わります。


ビジネスで定期収入を得るのは難しいです。しかしここは知恵の絞り所で、何とか価値のある商品を継続的に届けて定期収入を獲得する手法を考える必要があります。


そしてまず定期収入を確保してから、本当に自分がしたいと思っているビジネスアイデアを実現化していくのが起業の成功率を高める方法ではないかと考えています。


一方、私は自分の理想のアイデアというものに固執はしていません。むしろ今持っているお金を稼げるアイデアをブラッシュアップさせることに注力しています。


つまり、理想は持たず常に現実を見て、それをブラッシュアップしていくのが基本戦略です。 いわゆる長期視点を持たない泥縄式経営です(笑)。


起業家としての夢が全くないように見えますが、結果を出してお金を生み出す仕組みを大きくしていかなければ、起業家失格だと思っているのです。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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