整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

資産形成ではキャッシュフローを追え!

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今回、地価のバカ高いエリアでの売ビルを購入しようとしたことで、改めて資産形成を見つめ直す機会を得ました。


昨年は600万円の築古を、今年は1500万円のコインパーキング用地を購入しましたが、基本的に小振りなので、現金決済の感覚で緊張感無くやり過ごしていました。


しかし、今回は住宅ローンの上限をはるかに超える買付価格で、多額の現金を投入する必要のある物件でした。ビル屋上からの眺望に魅せられた「消費者的な」判断です。


結果的にはダメだったのですが、もしかしたら購入できなくて正解だったのかもしれません。そこで、反省を込めて原点回帰したいと思います。




キャッシュフローが重要


今回は、物件周辺のオフィス賃料相場から算出した想定キャッシュフロー ≒ 返済金額でした。地価がバカ高いのと50%の住宅ローン縛りがあるとは言え、これはいただけません。


何のために物件を購入するのか? もちろん見栄(=今回の私?)のためではないですが、キャピタルゲインのために購入するというのも、少し違うと思います。


キャピタルゲインを狙うということは、インサイダーでの安値買か将来の値上がり益を期待するということになります。


インサイダーは不動産業者でなくては難しく、また将来の値上がり益は不確定なので「運」に自分の身を任せることになります。運任せでは連勝は望めません。


したがって、私たちのような一般人は将来的なキャピタルゲイン目的での投資は慎むべきだと考えます。類似の投資対象として、アジアや米国などの海外不動産が挙げられます。


アジアや米国は経済成長しているし、人口も増えているから物件は値上がりするに違いない! という考えで海外不動産に投資する行為は、厳に慎むべきでしょう。


本当に重要なものは将来の不確定なキャピタルゲインではなく、今すぐ得ることのできるインカムゲイン(キャッシュフロー)です。Cash is King ! なのです。




節税にフォーカスし過ぎない


医師のような高額所得者は、税に痛めつけられています。詳細を知れば知るほど鬱になるほど国家から搾取されているので、節税したくなる気持ちは痛いほど分かります。


しかし、その気持ちが強すぎると、長期的に良くない結果を招いてしまいます。今回の物件は法定耐用年数が10年弱だったので多額の減価償却を見込めました。


しかし、キャッシュフローの出ない物件で、節税目的で物件を購入するとロクな目に遭いません。何故なら減価償却を通じての節税は、他に収入があることが前提だからです。


もし、医師としての個人所得が減少すれば「絵に描いた餅」となります。このため、いったんこのような物件を購入するとハイペースで稼ぎ続けなければなりません。


これって何だか嫌じゃないですか? 私はキャッシュフローを生まない減価償却物件購入は、奴隷への第一歩だと考えています。


節税物件のために働き続けなければならないなんて、本末転倒にも程があります。私は、キャッシュフローあっての節税物件だと思うのですが、いかがでしょうか?






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





リモートワークの現実

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最近話題の「働き方改革」について考えてみました。医師の働き方改革として、労働時間管理の適正化やタスク・シフティングの推進が話題になります。


確かに多忙な日常診療の現場をみていると、働き方改革を率先して実行に移すべき職種のひとつに医師が選ばれることも頷けます。


しかし、一貫して医師の労働時間を削減することにフォーカスして議論されていることに対して、少し違和感を感じています。


働き方改革の本来の目的は、生産性向上による国力アップだと思います。人口減少社会に突入した日本では、生産性向上は喫緊の課題です。




スタートアップでもスタッフの働き方は重要


そして、私自身が注力している医療系のスタートアップにおいても、スタッフの働き方を考えることは、経営戦略に直結する重要な課題です。


新しいこと好き(?)の私は、スタートアップの仕組みをすべてクラウドで完結させる方針で、最初から取り組んでいます。クラウドで完結するメリットは下記のごとくです。

  1.  初期投資が最小となる
  2.  固定費が最小となる
  3.  全国展開が容易
  4.  ある種の能力に長けたスタッフの採用に有利


上記①②の初期投資や固定費が最小になると、事業のリスクも最小限にすることが可能です。また、事業を開始するハードルもかなり低くなります。


完全にクラウドで完結している顧問業ビジネスから、宿泊業やレンタルスペース事業のように、現場にスタッフを派遣する形態まで展開していますが、概ね下記の装備です。



Slack+Google cloud+AWS+ネットバンキング+freee



売上1~2億円程度であれば、上記パターンのクラウド運用によって、オフィス等のリアルでの固定も不要なため、損益分岐点の低い非常に強固なビジネスを展開することができます。


③の全国展開に関しては、事業の種類によりますが、物理的なハードルが無いと全国展開が容易になりやすいです。全国各地に支店を出すには、膨大な資金が必要となりますから。


逆に言うと、全国展開を狙うのであれば、最初からクラウドで完結するビジネスモデルを構築すると良いということになります。そうであれば本社があるだけでOKです。


④のある種の能力に長けたスタッフとは、少し普通と違う感性を持っている人材です。決まった時間に決まった場所(=オフィス)に通うことは想像以上に大きな制約です。


その制約を良しとする人が大半ですが、そうではない人も世の中には居ます。そのような人は「普通」の会社に勤めることはできません。


しかし、クラウドがベースのリモートワークであれば制約が大きく緩和されるため、不安定なスタートアップでは採用が難しい優秀な人材であっても採れることもあります。




リモートワークの現実


ここまで、リモートワークの素晴らしさを語ってきましたが、実際に仕組みを動かしている感想を述べると、なかなか一筋縄ではいかないというのが正直なところです。


いつもでどこでも好きな時間や場所で働くというと、理想郷のような職場なのですが、実際にそれで結果を出せるかは別問題です。


働きやすいだけで結果を出せないようであれば本末転倒です。経営者からするとボランティアでスタッフを雇っているようなものなので、絶対に結果は出さなければいけません。


リモートワーク最大の問題点は、自発的に業務を執行する人じゃないと仕事が全然回らないことです。周りの目が無ければ、大人であっても意外とダラけてしまうものです。


おそらく、リモートワークはメジャーな働き方のひとつになるのでしょうが、自発的に仕事を回せる人しか通用しないという感触を得ています。この辺で大きな格差が生じそうです。


あと、スタッフのモチベーションを保つことが難しいことも問題点です。チャットやメール越しで仕事を進めるので、人との触れ合いが無く、モチベーションが低下しがちです。


対策として、月に1回ほどリアルの場での勉強会&飲み会を実践しようとしています。単に飲みたいだけだという話もありますが、飲みにケーションは意外と重要です。


このように問題点は山積していますが、それでもリアルの事務所を構えて行う従来のビジネスと比べて、メリットは大きいのではないかと感じています。




それでも、リモートワーク!


何といっても10年ほど前であれば実現不可能であった低予算でも、アイデアひとつで起業できてしまうのが最大のメリットです。


リモートワークがメジャーな存在になるのか否かは分かりませんが、最先端の働き方(?)を実践している私としては、試行錯誤しながらこのスタイルを維持しようと考えています。






★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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参加希望の先生方は、こちらからお願いします




家業化の成功事例を検証する

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最近、家業について考えることが多くなりました。
「家業」という言葉に、あなたはどのようなイメージを持たれているでしょうか?


私の場合、正直言って羨ましい気持ちがあります。一代で成り上がることは、現実的にかなりの困難を伴うため、安定的に稼げる家業があれば、これに越したことはありません。


このような思いをきっかけにして、私は自分のビジネスや不動産投資を家業化できないかを検討してみました。


私の周囲には、家業で飯を食っている人が少なからず存在します。業種としては、一般製造業の中小企業、不動産オーナー、そして伝統産業の家内企業などです。


この中で私が注目しているのは伝統産業の家内企業です。伝統産業に注目しているのは、下記の理由によります。

  1.  残存者利益
  2.  参入障壁の高さ
  3.  先祖代々の資産
  4.  子供の教育方針が一般と異なる




① 残存者利益


伝統産業の家内企業といってもさまざまな業態があります。代表的なものは、歌舞伎や狂言でしょう。ここでは、私の知り合いの織物の染め物系の方を検討しました。


彼らの業種は、昔の日本では花形産業でした。しかし、時代とともに廃れて、同業者の99%が消滅しています。その中で生き残った1%は、残存者利益にあずかっています。


何といって供給できる人が非常に限られているので、全体の需要は漸減しつつあるものの、収益性は高いです。


傍から見ると、古びた業種でカッコ悪いイメージ(失礼!)なので、新規参入する人もほとんどおらず、ひたすら独り勝ちの状態です。本当にうらやましい・・・




② 参入障壁


伝統産業では「歴史」という誰にも侵すことのできない絶対的な参入障壁があります。創業300年と創業3年では、どちらに発注するかは明白ですね。


さらに、伝統産業では感覚的に伝えられてきた特殊技術があります。客観的な資料が存在せず、一族にしか技術が伝承されません。このため参入障壁が非常に高いです。




③ 先祖代々の資産


彼らの多くは、先祖代々受け継いできた不動産を所有しています。これらの不動産は、もともと工場でした。


都市中心部に広大な物件を所有している某伝統産業の家内企業は、工場を潰して賃貸マンションを建築して、膨大な不動産収入まで得ています。


主力の伝統産業でも残存者利益と参入障壁の高さに守られて高収益を上げているのですが、これに加えてかなりの不動産所得も得ています。う~ん、まさに盤石ですね。




④ 子供の教育方針が一般と異なる


安定的な家業である場合、子供の教育方針から異なります。塾に通わすものの、目的は大学附属中学校や小学校への合格です。中には幼稚園からの入学を目指すことさえあります。


有名大学附属中学校に合格すると、一般の中学・高校生とは全く異なる学生生活を送ることが可能となります。


彼らはいわゆる受験勉強が不要なので、大学入試をエンドポイントにした学力は絶望的に低いです。だからと言って、社会で通用しないかというと、そういうわけではありません。


彼らは中学・高校時代に、自制心や社会性などの学力テストでは測定できない能力(=非認知能力)を高めます。「家業」を引き継ぐためには、非認知能力の方が重要です。


しかし、生まれ持った才能が無ければどんなに努力しても結果を出せない認知能力と比べて、非認知能力は環境や努力で育むことが可能です。


医学部や東京大学合格を目指して激烈な戦いを強いられている一般高校生と比べて、彼らの置かれている環境は、いわゆる特権階級のようにも思えます。。。





ここまでつらつらと伝統産業の家内企業の分析を行いましたが、やはり伝統産業を「家業」化することは非常に美味しいことが分かりました。


しかし、そもそも論として伝統産業は歴史があるからこそ強さを発揮します。私のようなポッと出の新参モノが扱える領域ではありません。


私たちの大半が飯を食っている業種は、技術の進歩が凄ましくて競争が激しいです。少なくとも、このような業種では、家業のような安定性を得ることは望むべくもありません。


そうなると、銀のスプーンをくわえて生まれた人に追いつくのは至難の業です。やはり、1代目は額に汗を流して、がんばるしかないのでしょう。


ただ、やみくもにがんばるだけではラットレースから脱出できません。家業化に成功した人の強み(残存者利益、参入障壁など)を参考に、ビジネスの構築を目指すべきでしょう。





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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情報教材表紙




住宅ローンで売ビルを購入できず・・・

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売ビルを住宅ローンで購入検討?! の続報です。
最終的には購入することはできませんでした。


住宅ローンの上限をはるかに超える物件価格だったので、かなり無茶な指値を入れたところ、2番手に融資特約無しで私の買い付け希望価格をあっさり上回られてしまったのです。


う~ん、残念。。。今回は、あこがれのビルオーナーの夢は叶いませんでした。しかし、久しぶりに住宅ローンで買い付けを入れたところ、新たな気付きを得たので綴ってみます。




キャッシュフロー


住宅ローンは属性への融資なので、物件スペックに縛られることなく購入することが可能です。買いたい物件を購入できる!当たり前のように見えますが、実は大変難しいことです。


事業用融資を利用して物件を購入するには数々の条件をクリアする必要があります。特に今回のように嗜好性の高い物件を購入するのは容易ではありません。


ビル屋上からの眺望に惚れて購入を決断したとかいう自分の虚栄心を満たすような「消費的な」思考では、購入することは難しいです。


この点、住宅ローンでは「眺望に惚れた」「外観が気に入った」「趣味の花壇を持てる」等の不動産投資では負パターンの要素でも購入可能です。


しかし、このことは両刃の剣でもあります。何でも自分の欲しい物件を購入できるツールを手にしているため、物件の選定条件がどうしても緩くなるのです。


マイホーム購入もれっきとした不動産投資です。このため、キャッシュフローがマイナスの物件を購入すると、本当の意味での「負債」を抱えてしまうことになります。


この観点で考えると、ほとんどのマイホームは負債なのですが、あまりこの点は大々的に指摘されることはありません。夢と引き換えにロクでもないモノを背負っているのです。




今は購入するべき時期ではない


住宅ローンという属性に起因する貴重な与信枠を使うのは、物件スペックでの評価が落ちている時期が最大の効果を発揮します。


物件スペックが落ちている時期とは、具体的には不動産市場が暴落している時期や極めて不景気な時期です。


このような時期には事業性融資のハードルが上がるため、不動産購入が難しくなります。しかし、属性融資である住宅ローンは所得が下がらないかぎり影響を受けません。


事業用融資と住宅ローン差を利用した一種のアービトラージを行うことで優良物件を購入するチャンスが広がります。


完全なビギナーズラックではあったものの、私はこの手法で2004年に最初の物件を購入することに成功しました。




人生の選択肢は狭まる


私が不動産市況が高騰している今の時期に、あえて住宅ローンでの不動産購入を検討していることは、自分の人生設計と密接に関連しています。


それは、住宅ローンは個人所得の多寡がベースであるため、勤務医を辞めると借入可能金額が減少するためです。


勤務医を辞めて自分の年収設計の完全なフリーハンドを得ると、税支払いを最適化するために、個人所得を700~800万円に設定することになります。


こうなると、現在の住宅ローンの融資枠はかなり減少することが予想されます。しかし、やりたいことが激増している状況なので、いつまで勤務医を続けるか分かりません。


確かに医師の仕事は楽しくてやりがいがあるのですが、人生にはそれ以外にも楽しいことがたくさんあります。


それなら、不動産市況を無視してでも早めに住宅ローンの融資枠を使い切って、人生設計のフリーハンドを獲得する方が得策ではないか? という思いで逡巡中です。。。






★★ 「収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


売ビルを住宅ローンで購入検討?!

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最近、自宅探しの旅に出ています。
現在住んでいる自宅は、2004年に購入したいわゆる収益マイホームです。


近所には、大学教授・医師・法曹関係者、果てはノーベル賞受賞者のお孫さんまでお住まいの文教地区なので、住み心地は抜群です。


一時は、この地に永住をと考えていましたが、地価が激しく高騰している状況を勘案して、そろそろ利確しようかと検討中です。何といっても長期譲渡所得になるので税が安い!


そんな前振りはさておき、国から贈られた素晴らしいプレゼントがあります。そう、それは住宅ローンです。この制度融資は、経済的合理性を無視した構造になっています。


このため、通常の事業用融資とは比較にならないぐらい有利な制度設計になっています。主なメリットは下記のごとくです。


  1.  融資審査が属性で機械的に決まる
  2.  属性に対する融資なので物件のスペックは考慮されない
  3.  審査がスピーディー
  4.  超長期融資が基本
  5.  リスクと比較して金利が安い


正直言って、こんな破格な融資は他に存在しません。明らかに経済的合理性を無視しているので、借りる側なら誰にとってもおいしい融資制度です。


最も利用価値が高いのは年収1000万円ぐらいの層だと思います。年収5000万円と比べて経済的安定性が低いにもかかわらず、融資条件(金額・期間・金利)に差がないからです。


私が最も素晴らしいと思う点は、上記②の属性に対する融資なので物件のスペックは考慮されないことです。特に真価を発揮するのは下記のような物件を購入するときです。


  • 実勢価格と路線価の乖離したエリアの物件
  • 法定耐用年数オーバー物件



銀行は、基本的に路線価を基準に融資金額を決定します。いわゆる積算評価なのですが、実勢価格>>>路線価のエリアの物件では、融資金額が伸びません。


このため、そのようなエリアの物件を購入するには、評価不足分の現金もしくは信用力を投入するしかありません。


このため、このようなエリアの物件を購入できる層は、通常では資産家に限られます。では、なぜ資産家はこのようなエリアの物件を好んで購入するのか?


それは、相続税対策のためです。手持ち現金を高付加価値エリアの物件に交換することで資産の評価額を下げて相続税節税を目指すのです。


このような、実勢価格>>>路線価のエリアは、長い歴史を持つ安定的なエリアが多く、一般人では購入することが極めて難しいのが実情です。


更に、法定耐用年数オーバーの物件は、融資期間が伸びないためハードルが上がります。つまり、高付加価値エリアの法定耐用年数オーバー物件は、購入が極めて難しいのです。


しかし、住宅ローンを利用することで、一般人でもこのような物件を購入することが可能となります。それは、融資が物件の積算評価ではなく、借手の属性評価だからです。


では、なぜ私はこのような物件にこだわっているのか? それは、このような物件は比較的競合が少なく、長期的にみて最もおいしい物件だからです。


具体的には、都市中心部の地価のバカ高い物件が該当します。このようなエリアの中で更に購入ハードルの高い法定耐用年数オーバーの物件は、住宅ローンの絶好のターゲットです。


現在検討中の物件は、実勢坪単価300万円(路線価100万円)、築45年のRC造の1棟ビルです。ビルであっても人が住めば、立派な「住居」です(笑)。


住宅ローンを利用できる勤務医を、いつまで続けるか分からないので、
とりあえずシュートだけでも打ってみようと思います。


2018.6.16 追記  
顛末はこちら







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自由気ままな整形外科医


・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
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・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

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