整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

家具付とフルリノベ、どちらが勝つ?


2月下旬は、賃貸繁忙期の真っただ中です。
例年忙しい時期ですが、今年の私は少し違います。


2014年以降は、住居系の新規物件購入を完全にストップして、所有物件の売却に転じています。不動産投資家に人気のある、積算の出る郊外の1棟マンションは売り切りました。


無数のライバルが出現する郊外の物件を売却して、高地価の都市中心部の物件のみを残しているので、客付け業務が非常に楽になりました。このため繁忙期なのにやることがありません。


現在は、投資用マンションの建築ラッシュが続いています。相続税の改正で税負担が重くなった不動産所有者が、大挙して所有地に新築マンションを建築しているのです。


もともと、大〇建託やレ〇
パレスが、30年一括借り上げを撒き餌にして販売攻勢をかけていましたが、相続税法改正の追い風に乗って、凄まじい勢いで建築されているのです。


周辺部から確実に既存の不動産賃貸市場は崩壊しつつあります。収益性が急激に悪化しているのです。そんな真っ赤に染まったレッドオーシャンからは、早めに脱出するに限ります。


さて、ちょっと余裕のある繁忙期を過ごしている私ですが、現在ちょっとした実験を行っています。その実験とは、家具付き賃貸 vs フルリノベ部屋はどちらが強いか? です。


昨年までAirbnbを運営していた部屋を、家具付き賃貸として賃貸市場に再投入しています。一時期、簡易宿泊所へのコンバートを検討しましたが、結局消防署の許可が降りませんでした。


100を超える高レビューを蓄積しており、素晴らしく高収益だったので残念ですが、遵法性は大事です。民泊からは完全撤退で、今後は営業許可取得済みの旅館業に専念します。


さて、Airbnb部屋に設置していた家具は、総額で30万円ほどです。まだまだ綺麗なので捨てるのはもったいないです。しかも、破棄するのにコストがかかるし面倒です。


これをクリアするためには「家具付き賃貸」として、賃貸市場に再投入することにしました。初期費用は回収しているので痛くないのですが、更に家賃を5000円アップしました。


どんなけ欲深いんや、という声が聞こえてきそうですね(笑)。それとは別にフルリノベした部屋も家賃アップして、どちらが早く埋まるかを観察しました。


結果は、圧倒的に家具付き賃貸でした。う~ん、皆さん花より団子のようです。この物件は某旧帝国大学徒歩圏内の立地なので、比較的高所得の入居者が多いです。


そんな入居者層にも関わらず、実利を満たした部屋の人気が高かったようです。この小経験を今後の参考にしようと思います。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





投資ブログはちょっと危ないかも?


先日、私が所有しているBARで、昨年10月に立ち上げた医療系スタートアップ事業に協力してもらっている医師数名と、懇親会を行いました。


こちらのスペースは、自社ホームページでの顧客獲得が順調に進んでいます。また、個人的にも頻回に利用しており、英語ペラペラ道場主の先生をご招待したこともあります。


さて、その懇親会の際に、金融資産投資の話が出てきました。お越しいただいた先生のひとりが、なんと産金株欧州銀行株に投資していたとのことです!


しかも、このブログをみて産金株や欧州銀行株への投資を決断したようです。私と同じ時期に参戦しているので、結果的にはほぼベストタイミングでの投資のようです。



ABX - コピー
バリックゴールド(世界最大の産金会社)


HSBC - コピー
 HSBC(金融コングロマリットの旗艦銀行)



ちなみに2017年1月時点で、私のポートフォリオでの時価評価は、日本円ベースで産金株は+63%、欧州銀行株は+53%ほどの含み益があります。


まずまずの金額を投資したようで、含み益があるそうです。私はこの話をお伺いして素直に嬉しく思った反面、ちょっと微妙な気持ちにもなりました。


それは、思いのほかブログ記事の影響が大きそうなことです。私が産金株や欧州銀行株を紹介するブログを書いた時には、他の人がこれらの株式に投資することは想定外でした。


何故なら、あのタイミングであの業界に投資する行為は、常識的に考えてかなり危ないことだったからです。投資するのは、私ぐらいしか居ないだろうという軽い気持ちでした。


実際、不動産投資のメンター兼友人である、資産20億円規模のメガ大家さんに「先週、産金株に投資したんだけど、一緒にどう?」と言うと、「いや、ちょっと無理かも・・・」でした。


ちょっと知った人やファイナンシャルプランナーからは、「バカ」呼ばわりされること必定な投資判断だったのです。しかも、ニューヨーク市場に上場しているADRへの投資です。


ネタとして面白そうだったので正直に書きましたが、勝ったのは単なるまぐれかもしれません。実は、私は妻のお金で金融資産投資を行った経験がありますが、結果はイマイチです。


身内とは言え自分のお金ではないので、どうしても運用が保守的になります。私の金融資産投資は極端な集中投資であり、保守的な分散投資の対極に位置する投資手法です。


ファイナンシャルプランナーから見れば、とんでもないポートフォリオなのですが、自分で稼いだお金を投入しているので、自分の投資理論に従ってアグレッシブに攻めています。


しかし、妻のお金を預かった途端にチキン(笑)になって、投資タイミングや投資対象の選定が鈍ってしまうのです。ギリギリの状況下での投資判断は成績に直結します。


このため、自己資金での気楽な投資(実際は胃に穴が開くんじゃないかなという精神状態になります)と比べて、他の人の資金を運用する難しさを骨身に染みて理解しているのです。


過去のイマイチな投資成績から、ブログを見た方が同じような投資行動をする可能性があるかもしれないと思うと、チキンになって自分の投資判断も鈍らす可能性が出てきます。


このようなことを考えた結果、馬鹿正直に投資銘柄やタイミングを公開するのは、控えた方が良いのかもしれないなと思いました。


同じことは任意組合を運営している方もおっしゃられていました。自分のプライベート・アカウントと比べて保守的になるため、任意組合はどうしても成績が劣るようです。


まぁ、もし投資適格期が到来したら、コーフンして後先考えずに産金株や欧州銀行株のようにブログに書きなぐってしまうかもしれませんが・・・。完全にバカですね(笑)。




★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







80:20の法則は使える!


今年も、もう2月半ばになりました。
早いモノです。そして、2月は確定申告の時期でもあります。


不動産やスモールビジネスを所有している人にとっては、結構プレッシャーの掛かる時期です。私は複数の法人を所有していますが、基本的には経理を外注しています。


そして、1年間も他に任せていた会計業務をこの時期に全部見直すのです。だいたいの数字は把握しているのですが、税務申告レベルには到底達していません。


このため、出来上がってきた会計報告を目を皿のようにして確認・修正するのです。そのまま顧問税理士の先生との決算期の面談に臨むという選択肢はありません。


何故なら、税務申告時のちょっとした修正や調整が数十万円~数百万円単位の手残り利益に直結することがしばしばあるからです。


しかし、膨大な数の仕分け記録を目で追っていると、心が折れそうになります(笑)。特に最初の1社は、慣れないこともあり、目がうつろになってきます。


この場合、ひとつのポイントがあります。それは「金額の大きな仕分けを中心にチェックすること」です。当たり前に聞こえますが、膨大な数字の海を泳いでいると、つい忘れがちなことです。


特に、ひとつの仕分けが数百万円単位のものは要注意です。事前に税理士の先生とも相談して、入念に調整しておく必要があります。あと、固定資産税の漏れなどが無いかも確認します。


実は、とある物件の8年前の固定資産税の記帳漏れが先日発覚して、悶絶してしまいました。もう時効なのでどうしようもないのですが、200万円近い損失になりました・・・


このように大きな仕分けに集中してチェックを進めると、意外と早く終わるようになります。1000円ぐらいの会議費はいちいちチェックせずに、10万円以上のモノに絞ってチェックするのです。


このような「コストパフォーマンスを考えた思考法」は、決算の確認だけではなく、医療を含めた全てのことに通じるコツだと思います。


何かに取り掛かる時には、できるだけ大きな視点でまず全体像を把握します。そして、全体像を把握した次の段階では、全体の20%ほどある影響力の大きな項目に集中します。


これはいわゆるパレートの法則です。実社会では、この法則は非常に有用です。医療だけでなく、不動産投資やスモールビジネスでも、この法則を念頭に業務を進めていくとよいでしょう。





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161228 【書影】医師の経済的自由







周囲の人と違うことをする勇気


アベノミクス以降の長期上昇相場のおかげで、「億り人」が注目されています。もう忘れた人も多いかもしれませんが、民主党政権時代の閉塞感とは打って変わりました。


さまざまな不安要素はあるものの、大きな流れとしては日本の状況は悪くありません。しかし好景気は、お金持ちをますます富ませて格差社会の拡大につながる可能性が高いです。


私は、資本主義社会の中で1代でお金持ちになることは、稼いだお金以上の意味と価値があると思います。もちろん、お金を多く持っていること自体は、額面以上の価値を持ちません。


しかし、成功者を観察すると、周囲の人とは違った人が多いです。彼らは、才能・目標設定の高さ・実現に向けての努力・ハングリー精神・好奇心が、周囲の人よりも桁外れに高いです。


つまり、成功者たちは稼いだお金ではなく、その存在自体に価値があると思うのです。日本で暮らしていると、「周囲の人と違うことをする」ということは、大きなリスクと感じるでしょう。


しかし、将来的に成功する可能性を少しでも高めたいのであれば、若い時から絶え間ない努力を続けることはもちろんのこと、「周囲の人と違うことをする」勇気も持ち続けるべきだと思います。


例えば、サラリーマン(医師なら勤務医)としての成功が出世することだとすれば、それは社長(医師なら大学教授や院長)まで登りつめる可能性に賭けることになります。


しかし、残念ながら社長に登り詰めたとしても、それほど金銭的な成功を得ることはできません。年収でいえば2000万~3000万円程度が、多くの会社(病院)の上限なのです。


しかも出世をするということには、大きな落とし穴があります。社内(大学や院内)での出世に人生を賭けるということは、本人の実力だけではなく運にも左右されます。


つまり、かなり低い確率の事象に人生を賭けるということだからです。私には、このアプローチはあまり適切な選択枝だと思えません。


優秀な若者が、サラリーマンとして生涯で得るリターンと、どこかのタイミングで起業(医師なら開業)することによって得られるリターンでは、後者の方がリターンが高いと思います。


話が脱線しましたが、私達が資本主義社会で生活をしている以上、お金を稼げるかどうかは、その人が成功者かどうかということを判断する重要な指標のひとつです。


言い換えると、成功者の持っているお金には、額面以上の意味と価値があると思うのです。では、俗にいう不労所得(?)で得たお金はどうなのか?


お金には色がありません。例えば朝から晩まで一生懸命働いて稼いだ給料も、投資家が株式の売買で稼いだ利益も、大家さんが得る家賃収入も、お金としての違いは無いと思います。



なぜなら、どの例も、時間・体力・思考力・決断力等の自分の持つ能力を使って取り組んだ結果として稼いだお金だからです。


したがって、稼ぎ方による優劣について(体を動かして稼いだお金が最も尊い等の)感情を挟む余地は無いのではないでしょうか。



だからこそ、どんな分野であっても成功を目指すことは、稼ぐことも含めて意味と価値があることだと思うのです。


そして、若い時から絶え間ない努力を続けることはもちろんのこと、「周囲の人と違うことをする」勇気を持ち続けることが、成功への近道だと思います。





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161228 【書影】医師の経済的自由







私のインターネットビジネス戦略


今月末に、とあるビジネスオーナーから相談を受けることになりました。
相談内容は医療関係ではなく、不動産投資や金融資産投資でもありません。


それは、インターネットを用いた集客手法についてです。具体的には、ブログやホームページなどの構築・運用方法についてお話することになりました。


私は、一般の方からは医療関係の相談を、医師仲間からは不動産・金融資産投資などの資産形成手法、不動産投資仲間からは金融資産投資の相談を受けることが多いです。


しかし、インターネットによる集客手法の相談は初めてです。よく考えると、この分野に関しては、不動産投資や金融資産投資と同程度の結果を出していることに気付きました。


2017年2月現在、私は不動産投資以外にも5つのスモールビジネスを展開しています。そして、その全てのビジネスにおいて、インターネットによる集客手法がメインです。


そもそも、私がインターネットビジネスの世界に足を踏み入れたのは、所有物件のホームページ作成がきっかけです。そこで学んだCMSの知識を引っ提げて参入しました。


当初(2010年)は知識がツルツルの状態でしたが、2011年に某国内大手IT企業に勤める友人と空室対策支援事業を立ち上げてから、本格的にネットビジネスに参入しました。


そして、現在では7つのホームページ(WordPress 4つ、Jimdo 3つ)と3つのブログを所有・展開するまでになりました。


しかし、インターネットの世界から果実を得るためには、ホームページやブログなどのサイトの数は問題ではありません。資産形成と同様にマインドと戦略が最重要なのです。


まず、何が目的なのか? 今回の相談者の目的は、新規顧客の掘り起こしです。そのための戦略として、プッシュ型サイトではなく、相互交流できるサイトを志向しています。


最近はSNSが全盛なのですが、SNSは交流型ではあるものの基本的にはフロー型です。つまり、時系列で情報が流れていくため、情報のストックが難しいのです。


私は投資でもリアルビジネスでもストック型を志向しているので、基本的な戦略は情報をストックできる形態を目指しています。


こうなると、ホームページやブログを重視することになります。そして、インターネットビジネスの最重用課題は、ページビュー(PV)をいかに集めるかです。


PVを集めるために「広く・浅く」が推奨されることが多いです。一方、スモールビジネスにおいては、経営戦略として下記が挙げられます。


  • 顧客対象をできるだけ狭くする
  • ブルーオーシャンで戦うために、ジャンルはできるだけ狭めて特殊分野に特化する
  • その特殊分野での圧倒的No.1を目指す



いわゆる、アフィリエイトのようなネットビジネス(?)では、どんな人でもいいので、とにかくPVを集めることが重要です。PVとサイトからの収益は、比例するからです。


一方、リアルビジネスを軸足におくケースでは、インターネット業界で一般的に行われているPVを稼ぐ戦略はナンセンスです。顧客対象外のPVは意味がないからです。 


とにかく、顧客対象のPVを獲得することに集中するのです。そして、そのための手段として、顧客対象にとって有益な情報を発信することが重要となります。


昨年に立ち上げた医療系スタートアップにおいても、この点を心掛けて毎週ブログ記事を配信しています。とにかく、顧客対象の役に立つ知識の提供が重要なのです。


ここでひとつの疑問点がでてきます。ホームページとブログはどちらが重要なのか?知識がより整理されているのはホームページです。ブログは時系列なので「鍋状態」です。


ブログでは全体の構成を考えることなく、気の向くままに記事をアップすれば良いのですが、ホームページは慎重に全体のフレームワークを構築しなければなりません。


当初、私はホームページ重視でしたが、Google analyticsで解析していると、ランディングページは必ずしもフロントページではないことに気付きました。


つまり、Googleなどの検索エンジン経由で流入してくるので、フロントページがランディングページにならないのです。


むしろ、意外なページがランディングページとなることが多いです。ニッチなキーワードで流入するケースが多いことに気付いた私は、いわゆるロングテール戦略に変換しました。

 
つまり、狭い顧客対象が検索するであろうキーワードに着目して、ニッチなキーワードでセレクトされた「濃い顧客」のみを集める戦略です。


昨年に立ち上げた医療系スタートアップの顧客対象は、人口比で1/500名程度の希少業種です。彼らの心に響くニッチで有益な知識を配信していく予定です。


このように、大まかな戦略を構築してから、実際のインターネットのツールを構築していきます。何事もマインドや戦略が最重要なのです。この点は資産形成と全く同じですね。


【 お願いがあります! 】 


拙書「医師の経済的自由」のAmazonレビューが、まだまだ少なくて困っています。マインドや資産形成論についての、あなたの意見や感想を是非聞かせてください!

 



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