整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

書評: イノベーション・オブ・ライフ

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先日、イノベーション・オブ・ライフという書籍を拝読しました。この書籍はハーバード・ビジネススクール(HBS)の名物教授による書籍です。








原題は ” How Will You Measure Your Life? " であり、内容的にも邦題の「イノベーション」が冠せられている意味が分かりませんが、書籍自体はそこそこ感銘を受けました。


企業経営論を人生に応用することで、より良い人生を送る指針とすることを説いています。仕事で直面する問題の多くは、家庭で経験する問題と本質的に同じというスタンスです。


HBS教授である著者が、仕事上で学んだ企業経営の知識を、いかにして彼自身の人生に応用して、人生・子育て・家庭生活をより良いものにしていったかを論述しています。


HBSの教授という世俗的には成功の極めに立つ著者が、素晴らしい人生を送るためにどのような心掛けをしているのか? 


私が最も感銘を受けたのは、限られた「自分の時間」という貴重な資源を、いかにして戦略的に人生に「投資」していくのかを詳述している点です。


確かにリアルワールドでの事業や投資は、限られた資源(資金)を有効活用するために、投資するべき対象を苦心しながら取捨選択する小さな決断の連続です。


このことに関しては、所有している資産が100万円であっても1億円であっても同じことで、資産規模に関わらずビジネスオーナーや投資家が一様に悩み苦しむ問題点です。


ビジネスや投資では、資金配分をするための定石がある程度あります。そして、人生においても、「時間
という貴重な資源を、有効に投資する考え方が提唱されています。


最後に、成功のダークサイドについても詳述しています。成功のダークサイドといえば神田昌典氏の 成功者の告白 が有名ですが、少し異なる切り口での対策を知ることができます。


地位や名誉を得たり、経済的に富裕になることが、幸せな人生に結び付くのか? 残念ながら、それだけでは必要条件のひとつに過ぎません。


底辺から這い上がる過程では見えないモノを、あらかじめ知っておくことは非常に有用です。成功のダークサイド対策には神田氏の書籍がお勧めですが、この書籍も悪くありません。


ただし、予備知識があったとしても、成功のダークサイドを完全に回避するのは難しいことを、最後に付け加えておきます。特に医師の方は、充分に注意する必要があると思います。





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当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







資産組み換えのポイント

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今日は不動産投資の話です。
私のメインエリアでは、最近になって物件の売買が滞り気味です。


私が不動産投資を始めたのは2004年ですが、この13年間で最高地点にまで地価は高騰しています。街を歩けば、あの時無理してでも購入しておけば・・・という物件が多いです。


しかし、銀行融資が絞られてきているようなので、地価は下落トレンドに変化するかもしれません。私は資産組み換え完了済みですが、まだ売却するべき物件がある方は要注意です。


そして、複数物件所有しており資産組み換えを検討している方は、投資効率の悪い物件を選定する必要があります。投資効率の悪い物件は下記の3つです。

  1.  積算価格  > 収益価格
  2.  賃料以外の条件や不動産業者の対応を見直しても収益性が改善されない
  3.  再投資により収益性が改善される見込みがない


①の収益価格は収益還元法で算出します。収益性を客観的にみるためには、過去3年分のレントロールを評価するべきです。ベースの利回りは地域相場+3%ぐらいが妥当でしょうか。


不動産の価値の源泉は収益性です。その真の不動産価値よりも、銀行目線の積算価格が上回っている物件は、銀行の融資姿勢が変化すれば崩れてしまう砂上の楼閣です。


積算価格はもちろん重要ですが、「生き物」であるマーケット価格(=収益価格=真の不動産価格)が、国や銀行が決めた単純な計算式で正確に評価できるわけがありません。


②も考え方は①と同様です。賃料以外の条件や不動産業者の対応見直しは、いわゆる経営努力です。いくら経営努力しても賃料を下げざるを得ないのは、賃料が割高な証拠です。


この状況に陥ると非常につらいことになります。商品力が無いので、賃料下げ以外は何をしても通用しません。そして、賃料にも下限があります。税+運営費以下では破綻します。


私も、過去に所有した郊外物件で、この経験をしました。商品力が低過ぎると何をしても空室が埋まらないのです。


③の状況は、需給関係が極端に悪化したエリアの物件や、築30年以上のRCで躯体構造に手を加えることのできない物件で顕在化します。


立地の需給関係は打つ手が無いですし、築古RCは資金があれば解体して新築ですが、あまり現実的な話ではありません。早期に売却して所有し続けるリスクを切り離すべきです。


上記の①~③に当てはまると判断した物件は、早急に売却しましょう。期間は3ヵ月をひとつのメドにしてはいかがでしょうか。また、専任媒介ではなく一般媒介とするべきです。


最初の1ヵ月は物件情報をクローズにして購入者を探し、見つからなければ2か月目に収益不動産サイトに情報を提示します。投資効率の悪い物件は一刻も早く売り抜けましょう。


ここまで書いていて非常に辛くなりました。過去の自分(~2012年)を思い出しながら、まとめたからです。週末には足を棒にして何十軒と不動産業者さんに営業廻りしたな・・・


2013年以降の不動産価格高騰の神風が吹かなかったら、郊外RC物件群を所有し続けていたかもしれません。私のように泥の中を這いまわる経験をした医師はあまり居ないはずです。


尚、本日の内容は、購入希望者への警鐘でもあります。サブリースを撒き餌にする新築不動産業者や、郊外の収益1棟物件をス○○スキームでハメこむ不動産仲介業者が跋扈しています。


売り抜けられる側にならないように、くれぐれもご注意を。





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




本物のコミュニケーション能力とは?

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先日、現在注力中の医療系スタートアップ・ビジネスの営業の帰りに、紀伊國屋書店に寄りました。何気に医学書のブースをうろついていると、拙書を発見しました!



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さすが、1000坪以上の売場面積を誇る大型書店は違いますね。実際に拙書が書店棚に陳列されているのを見るのは初めてです。しかし、この状態では誰も買わないだろうな(笑)。


ちなみに、下の画像は、札幌で開催された第46回日本脊椎脊髄病学会学術集会の書店風景です。これは目立っていていい感じですが、ちょっと恥ずかしいかもです(笑)



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さて本日の話題は、コミュニケーションです。コミュニケーション能力は、医師として成功するために、そして起業や不動産投資で成功するためにも必要不可欠な能力です。


私は、生まれつき人見知りする性格です。このため、営業はさぞ大変だろう? と思われがちです。しかし、そんなことはありません。この日も喜々として営業廻りしていました。


人見知りの性格ながら、社会的なコミュニケーション能力はそれなりに備わっているようです。それでは、私の思うコミュニケーション能力とは何なのか? 


一般的に「 コミュニケーション能力の高い人 = 誰とでも仲良くなれて花のある人物 」と目されているのではないでしょうか?


例えば、学生時代にクラスの人気者だった人や、飲み会で目立つ人、異性にモテる人(笑)。確かにこれらに該当する人は、一種のコミュニケーション能力が高い人でしょう。


しかし、これらに該当する人が、社会人として成功するとは限りません。いや、ほとんど相関性が無いと言った方が正確かもしれません。


学生時代やアフターで輝くためのコミュニケーション能力など、実社会では何の役にも立たないのです。それでは、どのようなコミュニケーション能力が必要とされるのでしょうか?


私が思う社会で成功するためのコミュニケーション能力とは下記のごとくです。

  1. 相手へのリスペクトを忘れない
  2. 相手の属性や立場に関係なく、わけ隔てない態度で接する
  3. (ある特定分野における)自分の能力・経験に自信がある
  4. 幅広い分野の知識・経験をもっている
  5. 相手が欲しがる知識・経験をもっている
  6. 相手の利益に対して常に配慮する
  7. 複数の実力者同士のコミュニティーに属している



上記は、本当にコミュニケーション能力?って思う人がほとんどではないでしょうか(笑)。そう、一般的に想像されがちな、飲み会の花的な人物像とは全く異なります。


プライベートでは、学生時代の延長の(子供じみた)コミュニケーション能力もアリだと思います。しかし、実社会では、そんなつまらない能力は全く必要とされていません。


30~40歳台にもなって、何の生産性もない話に毎日興じている人は、相手にされなくなります。少なくとも私は、ゴルフや車や女性の話ししかしないヒトには興味無いです。


私はできるだけ、異なるコミュニティーの人と会うようにしています。ビジネスも投資も、成功の秘訣は人との出会いです。異なるコミュニティーの人との出会いを大切にしましょう。


この1週間、自分の職場や医療関係者以外との会話が無かった方は要注意です。かなり自分の世界が狭く偏っている可能性が高いです。


特に、医師は上記①②が欠如している人が多い印象です。コメディカルやMRにタメ口の人は注意しましょう。③~⑤に関しては、相手が医師である場合、自分の専門分野は該当しません。


該当するとすれば、あなたが自分の専門分野で超一流の場合のみです。少なくとも私にとって最も退屈な話題は整形外科です。それほど同業者に一目置かれることは難しいのです。


そんな面倒なことはせずに、ポイントをずらした方が楽です。私は、不動産・スモールビジネス・金融資産投資・旅館経営・ブログ運営などで、それなりの知識・経験を有しています。


このため、医師・投資家・ビジネスオーナーのいずれの属性の方とも、問題なくコミュニケーションをとることができます。相手に提供できる話題は尽きないのです。


唯一、私が弱点とするのは、若い女性です。彼女たちのニーズに応えることができる話題は、ほとんど持っていないので・・・。よく考えるとつまらない人間ですね(笑)。





★★ 発刊後3週で増刷決定! ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







金融市場で北朝鮮情勢を予測する

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朝鮮半島情勢が緊迫化しています。北朝鮮が6回目の核実験に向けた準備の動きを見せるのに対し、アメリカは空母カール・ビンソンを朝鮮半島に向かわせています。


北朝鮮が6回目の核実験を実行した時点で、米軍が通常兵器による先制攻撃を行うというニュースも報じられています。そうなれば、全面戦争に至る可能性が出てきます。


全面戦争になれば、韓国の首都・ソウルは火の海になる可能性が高いです。もちろん、日本も無傷ではいられません。横須賀や東京に核攻撃を受ける可能性があります。


情報は錯綜していますが、どの程度緊迫した状況なのか?このような場面で、私は株式市場をひとつの指標にしています。下記は韓国のKOSPI指数(韓国総合株価指数)です。



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朝鮮半島情勢が表面化する前の2月末を基準にしています。不思議なことに、韓国株式市場は意外と堅調です。多少は調整しているものの、大きく崩れてはいません。


株価は将来のファンダメンタルを先行して表すを言います。これを見る限り、株式市場は、朝鮮半島情勢で韓国経済が厳しい状況になるとは予想していないようです。



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次は為替です。同じく朝鮮半島情勢が表面化する前の2月末を基準にしています。基軸国通貨である米国ドルに対しても、さほど韓国ウォンは大きく下げていないことが分かります。


株式市場・外国為替市場とも現時点(2017.4.15早朝)では、朝鮮半島情勢が最悪の状況に至る可能性は低いとみているようです。


もちろん、これらの指標は万能ではないので、確実な未来を予測できることはありません。しかし、合理的な市場が形成されている場合、多くは「集合知」が働きます。


このため、個々のアナリストよりも、より正確に「現時点」での未来予測が可能です。このような緊迫した場面では、金融市場の動向に目を配っておくのも一法でしょう。


ちなみに、2011年の東日本大震災の際、私は福岡リートと首都圏のリートの利回り差に注目して、福島第一原発の危険度を観察していました。


あくまで結果論かもしれませんが、福岡リートと首都圏のリートの利回り拡大は出現しなかったので、福島第一原発は何とか収束に向かうのではないかと予想していました。


今回がどうなるのかは分かりませんが、しばらくはKOSPIとUSD/KRWの動きに要注目だと思っています。







★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



長期投資には就職人気ランキングを!

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大学生の就職活動の解禁され、就職人気ランキングが話題に上ることが多くなりました。世の中の大学生は、どのような企業に就職したいのか? 以下に東洋経済から転載します。



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さすがに、日本を代表するような大企業ばかりですね。自分の一生がかかっているので、皆さん真剣に業界や企業の将来性を検討しているハズです。


その結果なので、日本の大学生の「集合知」と言えるでしょう。 私は集合知に対して、一種の畏怖の念を抱いています。しかし、この就職人気ランキングはいただけない・・・


まず、1位のJTBグループですが、確かに業界のガリバーです。しかし、旅行業界自体がビジネスモデルの転換期に差し掛かっています。趨勢は「中抜き」であり、典型的な斜陽産業です。


世界には、Priceline Group(Booking.com)やExpediaなどの巨大OTA(Online Travel Agent)が出現しています。また、シェアリングビジネスの雄・Airbnbも台頭著しいです。


2位以下の金融機関は、フィンテックでGoogle、AppleなどITジャイアントとの競争が激化する可能性が高いです。広告・出版業界も然り。IT企業に変化しなければ生き残りが難しいです。


過去の実績をみても、就職人気ランキングは企業の将来性を反映していません。それどころか、就職人気ランキングの上位企業は10年ほどで経営危機を迎えるとまで言われる有様です。


もともと企業の歯車になるのが嫌で医学部を選択したこともありますが、私が学生であるなら、正直言って絶対に就職したくない先行きの厳しい業界・企業ばかりです。


また、ANA、JALなどを希望している学生は、本当に業界の状況を把握しているのか? という疑問符が付きます。イメージだけで選んでいるとしか思えないお粗末さを感じます。


学生の就職人気ランキングの上位企業は、現時点がピークである可能性が高いです。しかし、学生の企業人としてのピークは、10~20年後にやってきます。


このように考えると、現在の人気企業を選んだ学生の将来は、決して明るいモノではなさそうです。学生の立場では、自分のキャリアのピークと業界のピークがマッチするのが理想です。


このように疑問符だらけで本当に将来のことを真剣に考えているのか?と訝ってしまう就職人気ランキングですが、実は日本株への長期投資を行う上では恰好の判断材料となります。


もちろん、逆指標としてです。つまり、就職人気ランキングの上位企業は、現在ピークにある割高企業であるため、絶対に長期投資してはいけない銘柄群である可能性が高いのです。


このように、私は日本株式投資を実践する上で、学生の就職人気ランキングを、長期投資を行ううえでの逆指標として非常に重視しています。


それにしても、学生は少々勉強不足だと感じてしまいます。まぁ、高学歴とは言え人生経験が浅い彼らに、超長期視点での判断を求めるのは酷ではありますが・・・




★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



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