整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

大人のマシュマロ実験

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マシュマロ実験をご存知でしょうか? マシュマロ実験とは、マシュマロを使って子どもの自制心と将来の社会的成果の関連性を測ることを目的とした調査です。


机の上にマシュマロを1個置いておき、15分間我慢できればもう1個のマシュマロをあげると伝えます。そして部屋の中に子どもだけを残して大人は退出します。


多くの子供は15分間マシュマロを食べる誘惑に耐えきれず食べてしまいます。しかしその誘惑を振り切って、見事我慢できた子どもは自分を律する力が強い証明になります。


そのような子供のは大人になってから社会的に成功することが多いそうです。このように人生においては、自分を律する力が重要なことがわかります。




年齢が上がるほど我慢の期間は長くなる


子どもの場合は自分を律する力が15分間でもすごいのですが、もちろん年歳が上がるにつれて我慢できる時間は長くなります。


このため、社会で成功するためには長期間にわたって自分を律する力が求められます。例えば大学受験では医学部や東京大学に合格するためには2~3年間勉強しなければなりません。


そしてこれが社会人になると、成功するために自分を律する期間は更に長くなります。大学受験のように2~3年がんばったら成果を得られるということはありません。


才能のある人であっても、スタートアップを立ち上げて軌道に乗せるためには数年間の我慢が必要ですし、組織の中で成功しようとすると数十年単位に及ぶこともあります




資産形成は最長のマシュマロ実験?


そして資産形成においても同様のことが言えます。最初はタネ銭を集めるのですが、実際に運用して資産形成を行い、十分な資産が形成されるまでは最低でも10年の期間が必要です。


最初は節約して慎ましやかな生活を送らざるを得ません。この期間が10年にも及ぶと多くの人は途中で挫折することになります。


しかしこれほどまでの長期間にわたって節約を続けて堅実な資産形成を行った暁には、大きくなった資産からのキャッシュフローで多少の贅沢は許容される状態になります。


具体的には資産からのキャッシュフローが月間200万を超えてくると、価格を見ずにメニューを注文しますし、自分の時間価値を考えるとタクシーも当然という状態になります。


充分なキャッシュフローを生む資産を一度手に入れると軽いメンテナンスを施すだけで済むので、生活の質は雪だるま式に向上します。


最初の10年を我慢して節約を旨として資産形成に勤しむか、最初から散財して最後まで苦労するのかはあなた次第だと思います。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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外注をうまく回すコツ

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不動産投資やビジネスをうまく回していくためには、他の職種の人との協業が重要です。全ての業務を自分だけで行うことは不可能なので、業務を外注する必要があるからです。


私は、医師は職人の一種であると考えています。そして、職人にありがちな行動パターンは、何でもかんでも自分で行おうとすることです。


確かに医師は実務能力のある人が多いので、何でもソツなくできてしまいます。しかし、何でもソツなくできてしまうのは諸刃の剣です。


何でもかんでも自分でやっていると、自分でやってしまう癖がつくからです。自分でやることは悪いことではない! と思う方が多いでしょう。私は「悪いこと」だと思っています。


その理由は、自分の最大の責務は全体を見渡して方針決定することだからです。何でもかんでも自分でやっていると全体を俯瞰する時間が決定的に不足してしまいます。


さらに、専門家の方が仕事の質が高いので、何でも自分でやってしまう人は最終的に結果を出すことが難しくなります。いわゆる器用貧乏ってやつですね。




他業種の人に業務委託するコツ


さて少し話が脱線しましたが、他の職種の人を使うのは結構大変です。これにはコツがあるので、私の考えを述べさせていただきます。


まず誰に依頼するのが良いのかと言うと、同じ業種であればできるだけ自営業者もしくはピンで独立している方を選ぶようにしています。


このような職人的な人は、自分の仕事に対するプライドもあり、また責任感も十分なのである程度任せてしまっても満足のいく仕事をしてくれます。


これに対して、注意するべきなのは雇用されている人です。特に時給単価で考えている「THE サラリーマン的な感覚の人は、仕事がいい加減になるパターンが多いです。


このため、私は自営業者やピンでやっている人以外には、かなり注意を払ってその仕事ぶりを確認するようにしています。


このあたりのことを考えると、外注する際には自営業者もしくはピンでやっている人を選択することは自分の時間の節約にもなるのでお勧めです。




最初は死ぬほど考えて、後はおまかせが理想


それでは、自営業者に外注すると何も考える必要が無いのかと言うとそうではありません。外注する入口の時点で、しっかり全体像を描けているのか否かを確認する必要があります。


協業する際には、最初の枠組みが最も重要です。一旦プロジェクトが動き始めてから枠組み自体を修正するには多大なエネルギーが必要だからです。


もちろん、クリエイティブな仕事はトライ&エラーを重ねながら進めていきます。しかし、枠組み自体の変更が必要になると、もはや同一のプロジェクトとは言えなくなります。


このような事態を避けるためには「最初は死ぬほど考えて、後はおまかせ」を心掛けるべきだと思います。


このことは言うがやすしですが、実践は難しいです。自分を振り返ると、最初の枠組みの詰めが甘くて途中で苦しむことがなんと多いことか。。。







★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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ケアネット第15回がアップされました!

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ケアネット・ドットコムの連載企画【医師のためのお金の話】第15回が、一昨日アップされました。お題は、投資詐欺を避ける3つの心構え です。



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いつもどこかで投資詐欺事件は発生しています。自分はそんな詐欺に引っ掛かるわけがない! と思っている方がほとんどでしょう。


しかし、プロであっても詐欺に引っかかることがあります。2017年に積水ハウスが地面師にだまされて、63億円もの損失を出したことは記憶に新しいところです。


プロであっても100%確実に詐欺被害から逃れることはできません。しかし、資産形成において投資を除外できないので、できるだけ詐欺に遭わないように心掛ける必要があります。


100%詐欺被害から逃れることは不可能ですが、私が日々注意している下記のような3つの心構えを今回の連載でご紹介させていただきました。


  • 世の中においしい話などほとんどない!
  • 安心を前面に出している商品はアブナイ!
  • 自分で運営できるのか


1分ほどで読了可能なので、是非ケアネット・ドットコムの連載企画【医師のためのお金の話】第15回を訪問してくださいね!






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m3.com 第9回がアップされました!

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一昨日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第9回がアップされました。お題は不動産投資の黄金律はたったの2つ!です。



m3com_logo




今回の連載は今までの連載とは異なり、めずらしく先生方の不動産投資の参考になる内容かもしれません(笑)。


これまではバカげたことをしでかして苦労しました! 的な内容でしたが、今回の連載ではそれらの失敗談も含めて検討した結果、導き出した黄金律(?)を述べているからです。


現在は、ジャブジャブの金融緩和の影響で、不動産だけではなく株式を始めとする金融資産までもが目もくらむばかりの高値を維持しています。


たしかに、2018年は2017年と比べて調整局面ではあります。それでも2002年や2008年と比較すると驚くほどの高値です。


周囲には株高や仮想通貨で儲けた話や、不動産を予想もしないような高値で売却できたために数千万円単位の利益を得た人がゴロゴロ居ます。


そのような話を聞くと「オレだって!」と思う人も多いことでしょう。しかし、ちょっと待ってください。世の中そんなに甘いはずがありません。


今回のm3.comでは、めずらしくタメになること(?)を書いてみました。1分ほどで読了可能なので、是非m3.comを訪問してくださいね。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





自宅を購入しました!

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先日、自宅を購入しました。
今回の自宅購入は深く考えたというよりもほぼ衝動買いでした。


医療系スタートアップの営業で遠方に出張している時に、懇意の不動産業者様から新規物件が出た旨の連絡が来ました。


たまたま駅に到着したところだったのですが、物件情報を確認すると今まで見たことがないような好立地でした。スペックは下記のごとくです。


  1.  地下鉄駅徒歩1分
  2.  坪単価400万円
  3.  事務所ビル
  4.  商業地域


土地価格の坪400万円は、そのエリアでは標準的な価格で決して安くはありません。しかし、私程度の泡沫不動産投資家でも購入できる価格帯での売物件はみたことがありません。


猫の額ほどの狭小地に建つペンシルビルなので見ずぼらしい外観です。というか、ヒトが住む物件ではなく、現状は単なる事務所です。しかし地下鉄駅徒歩1分はすごい。。。


私のエリア内の物件だったので、地図を見ただけでどのような物件かだいたい想像できました。決して安い価格ではないものの、希少立地だったのでその場で買い付けを入れました。




「あの方法」で物件を購入しよう!


買い付けを入れてから、この物件をどうやって買おうか悩みました。このエリアは路線価と実勢価格の差が大きく、おおよそ路線価の2倍で取引されています。


このため、普通の人では購入できません。富裕層が相当の現金を入れて購入するか、無傷の物件を共同担保に差し入れて融資を受けるしか購入する方法がないのが実情です。


しばらく悩んだ末、やはりこの物件を購入するには「あの方法」しかないと結論付けました。「あの方法」とは、住宅ローンを利用して購入する方法です。


以前からお話ししているように、住宅ローンは物件ではなく属性に対する融資なので、事業性とは関係ありません。つまり、事業計画書無しでも購入できるのです。


住宅ローンの借り入れ限度額は1億円が上限であることが多いのですが、それ以下の物件であれば、手出し無しのプロパーローンが難しいエリアでも購入できるチャンスがあります。


このようなエリアでは属性融資の住宅ローンがその真価を発揮します。そして、今回はギリギリ住宅ローンで賄えるぐらいの総額でした。


そこで今回は住宅ローンで攻めてみることにしました。そうは言っても私の場合は、3つの法人+個人事業を行っているので、純粋な住宅ローンでの評価ではありません。


単なる勤務医なら仮申込から2~3日で融資可否が機械的に出るのですが、私の場合は3つの法人+個人事業の貸借対照表や損益通算表を隅々までチェックされます。


このため、既に取引のある銀行でさえも審査に1ヶ月近くかかりました。最終的には申し込んだ全ての銀行で満額融資が通りましたが、やはり属性融資といっても甘くありません。


各銀行の条件を比べてみると、各銀行の特色があってどの条件を主眼にするかで少し悩みました。具体的には、変動金利0.5%、20年固定1.15%、全期間固定1.3%です。


ちょうど金融市場が揺らいでいる時期だったので、20年固定1.15%を選択しました。純粋なサラリーマンよりも条件は悪いですが、半分経営者なので仕方ありません。




住宅ローンを用いたヤドカリ作戦


ファイナンスが一段落してからは、この物件をどのように使うかが問題となります。しばらくは自宅として使用しますが、途中でもっと良い物件が出れば引っ越しする予定です。


このため出口戦略を検討する必要がありますが、最終的には1階を店舗、2階以上をシェアハウスとして運用する計画を立てました。間取りもそれに合わせて考えるつもりです。


当初数年間は2階より上を自宅として用いて1階のみ店舗として運用します。そしてこの物件に飽きたら(もしくはもっと良い物件が出れば)移り住む予定です。


これはいわゆる住宅ローンを用いた「ヤドカリ作戦」です。住宅ローンでは、借り入れすることのできる上限の金額は、自分の年収で決まります。


このため住宅ローンだけで大きな不動産ポートフォリオを作ることは不可能なのですが、物件を購入する時には住宅ローンほど融資を引きやすいものは存在しません。


この特性を利用して、住宅ローンを難しいエリアで物件を購入するツールとするのがポイントです。数年過ごして事業化の目処が立った時点で融資の借り換えを打診します。


初めて購入する物件ではなかなか融資してくれない物件であっても、すでに自分が所有権を持っていて他行から銀行融資を引いている場合は、借り換えが容易となります。


このように住宅ローンを利用して物件を楽々とフルローンで購入し、購入後に物件を加工してプロパーローンに借り換えることで、普通では購入できないエリアを攻略するのです。


そうは言っても数年間は自宅として使用するので、最初の数年は単なる浪費に過ぎません。
私は消費性支出がキャッシュフローの10%を超えないように目を光らせています。


キャッシュフローの10%以上が消費性支出になると 自分が作り上げた富のシステム(ATM)が壊れてしまう可能性があるからです。


しかし今回はキャッシュフローの10%に収まっていることと、この物件を購入しても実質的無借金を維持できるので、これぐらいの浪費は許されるかな? と思って購入しました。






★★ 収益マイホーム購入マニュアル ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


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