世界中の株式市場のラリーが続いていますが、J-REITから驚くべきニュースが飛び込んできました。インヴィンシブル、分配金98%減 ホテル需要減で です。
日本最大級のホテル型 REITであるインヴィンシブル投資法人の分配金が 98％減という衝撃的ニュースです。
REITの仕組を考えると大規模災害以外ではありえない状況です。いったい何がおこったのでしょうか？日経新聞によると下記が原因となっているそうです。
- 新型コロナの影響で宿泊客が激減したため、3～6月分の固定賃料を免除
- 本来テナントが負担するべき建物の管理費を、同REITが支援する
物件オーナー（REIT）がここまでテナント（ホテル運営会社のマイステイズ）に譲歩する理由は、インヴィンシブルもマイステイズも、米投資ファンドの傘下だからです。
米投資ファンドのフォートレス・インベストメント・グループは、この2社を活用して日本でホテル投資を拡大してきました。
訪日外国人が急増した2013年ごろからホテルを次々に買収して運営をマイステイズに変更しました。稼働が安定すると物件をインヴィンシブルに売却して投資資金を回収します。
訪日外国人から効率的に資金を吸い上げる「箱」としての役割を、インヴィンシブルとマイステイズが担っていたのです。
そして、今回はその「箱」が壊れそうになったので、破綻回避の費用を投資家に転嫁したことになります。本来なら米投資ファンドがマイステイズに資金投入するべきでしょう。
ステークホルダー無視の見事なまでの「クソぶり」を発揮したわけですが、同様の仕組は程度の差こそあれ、他のREITも抱えています。
ただし日本企業がコレをやると、評判が地に落ちてしまい今後のビジネスに多大な負の影響を与えます。このため、日本企業がスポンサーのREITが実行することは考えにくいです。
しかし、海外の企業やファンドにとって日本国内での評判など知ったことではありません。いや～海外の投資ファンド恐るべしですね．．．。
こういう輩系のスポンサーかどうかの判断が難しいため、私が投資する J-REITのスポンサーは下記基準を遵守しています。
- 財閥系不動産会社
- 鉄道会社
- 総合商社
- 金融機関（メガバンク、大手証券会社）
- 大手デベロッパー（積水、大和ハウス）
もちろん、投機的意味合いで上記以外の J-REITにも投資していますが、あくまでもサブであり本気銘柄ではありません。
今回のインヴィンシブル騒動で思い出したのは、2008年11月にモリモトというスポンサーが破綻したビ・ライフ投資法人です。
破綻の危機に瀕したモリモトは、民事再生を申請する間際に大和ハウスにスポンサーの継承を打診し、これを受けた大和ハウスは、休日に緊急役員会を招集して継承を決断しました。
この離れ業のおかげでビ・ライフ投資法人は破綻危機を回避して、大和ハウスに引き取られました。今では大和ハウスリートとしてピカピカの REITに変身しています。
ビ・ライフ投資法人の例のように、やはり地盤が国内の企業がスポンサーの方が無茶なことをしない安心感があります。外資系スポンサーはちょっとアレな感じですね．．．。
蛇足ですが、インヴィンシブルはもともと東京グロースリートというクソREITでした。当時同じぐらいクソだったREITに、日本賃貸住宅投資法人（日賃）があります。
日賃は、2015年にスポンサーが外資から大和證券グループになりました。J-REITのプレーヤーの中で大和證券は微妙ですが、外資投資ファンドよりはマシだと思います。
ビ・ライフや日賃のように生まれがクソでも、スポンサー変更によって更生される REITもあります。このような銘柄はお宝になるのですが事前予想は困難です。
現状では、2013年以降の好景気で新たなクソREITが乱立しています。淘汰の波が来ることが予想されますが、どのREITがピカピカに生まれ変わるのか興味深いですね。
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