整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

インビにクソREITの真骨頂を見た!

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世界中の株式市場のラリーが続いていますが、J-REITから驚くべきニュースが飛び込んできました。インヴィンシブル、分配金98%減 ホテル需要減で です。


日本最大級のホテル型 REITであるインヴィンシブル投資法人の分配金が 98%減という衝撃的ニュースです。


REITの仕組を考えると大規模災害以外ではありえない状況です。いったい何がおこったのでしょうか?日経新聞によると下記が原因となっているそうです。


  • 新型コロナの影響で宿泊客が激減したため、3~6月分の固定賃料を免除
  • 本来テナントが負担するべき建物の管理費を、同REITが支援する


物件オーナー(REIT)がここまでテナント(ホテル運営会社の
マイステイズ)に譲歩する理由は、インヴィンシブルもマイステイズも、米投資ファンドの傘下だからです。


米投資ファンドのフォートレス・インベストメント・グループは、この2社を活用して日本でホテル投資を拡大してきました。


訪日外国人が急増した2013年ごろからホテルを次々に買収して運営をマイステイズ
に変更しました。稼働が安定すると物件をインヴィンシブルに売却して投資資金を回収します。


訪日外国人から効率的に資金を吸い上げる「箱」としての役割を、
インヴィンシブルとマイステイズが担っていたのです。


そして、今回はその「箱」が壊れそうになったので、破綻回避の費用を投資家に転嫁したことになります。本来なら米投資ファンドがマイステイズに資金投入するべきでしょう。


ステークホルダー無視の見事なまでの「クソぶり」を発揮したわけですが、同様の仕組は程度の差こそあれ、他のREITも抱えています。


ただし日本企業がコレをやると、評判が地に落ちてしまい今後のビジネスに多大な負の影響を与えます。このため、日本企業がスポンサーのREITが実行することは考えにくいです。


しかし、海外の企業やファンドにとって日本国内での評判など知ったことではありません。いや~海外の投資ファンド恐るべしですね...。


こういう輩系のスポンサーかどうかの判断が難しいため、私が投資する J-REITのスポンサーは下記基準を遵守しています。


  • 財閥系不動産会社
  • 鉄道会社
  • 総合商社
  • 金融機関(メガバンク、大手証券会社)
  • 大手デベロッパー(積水、大和ハウス)


もちろん、投機的意味合いで上記以外の J-REITにも投資していますが、あくまでもサブであり本気銘柄ではありません。


今回のインヴィンシブル騒動で思い出したのは、2008年11月にモリモトというスポンサーが破綻したビ・ライフ投資法人です。


破綻の危機に瀕したモリモトは、民事再生を申請する間際に大和ハウスにスポンサーの継承を打診し、これを受けた大和ハウスは、休日に緊急役員会を招集して継承を決断しました。


この離れ業のおかげでビ・ライフ投資法人は破綻危機を回避して、大和ハウスに引き取られました。今では大和ハウスリートとしてピカピカの REITに変身しています。


ビ・ライフ投資法人の例のように、やはり地盤が国内の企業がスポンサーの方が無茶なことをしない安心感があります。外資系スポンサーはちょっとアレな感じですね...。


蛇足ですが、インヴィンシブルはもともと東京グロースリートというクソREITでした。当時同じぐらいクソだったREITに、日本賃貸住宅投資法人(日賃)があります。


日賃は、2015年にスポンサーが外資から大和證券グループになりました。J-REITのプレーヤーの中で大和證券は微妙ですが、外資投資ファンドよりはマシだと思います。


ビ・ライフや日賃のように生まれがクソでも、スポンサー変更によって更生される REITもあります。このような銘柄はお宝になるのですが事前予想は困難です。


現状では、2013年以降の好景気で新たなクソREITが乱立しています。淘汰の波が来ることが予想されますが、どのREITがピカピカに生まれ変わるのか興味深いですね。






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現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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JUST DO IT とにかくやってみよう!

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コロナ禍の自粛のために、やりたいことができないストレスを感じている方は多いのではないでしょうか?


以前は何とも思っていなかったことでも、実は貴重だったことが身に染みて分かります。飲み会、外食、ジム、そして旅行も、ビフォーコロナでは当り前のイベントでした。


ところが、当り前だと思っていたことも実は砂上の楼閣だったことに気付かされました。あの時やっておけばよかったと思っている方も多いことでしょう。


かく言う私は、アレをしておけばよかったという後悔はほとんどありません。なぜなら、私は思い立ったすぐに実行する主義なので、やらなかった後悔はあまりないからです。


むしろ、やっておいて良かった!と思うことはたくさんあります。
  1.  完全リモートワークの会社運営
  2.  不動産投資
  3.  CFをブタ積みしてひたすら待機していた株式投資



今回のコロナ禍では、周知のように医師も大きな打撃を受けました。専業(?)医師にとってはなかなか厳しい状況が続いています。


一方、私が 4年前に立ち上げたビジネスは完全リモートワークなので、コロナ禍の影響は軽微~皆無でした。パートナー達の経済的安定性に多少は貢献できているので嬉しいです。


もちろん、完全リモートワークが奏功したのは偶然の産物ですが、周囲の自営業者、医師、リテール系不動産投資家の苦境と比べると、安定度が際立っています。


不動産投資に関してはリテール系の物件も多いので、賃料減額でかなりダメージを受けましたが、基本的には住居系がベースなので収益性に大きな問題はありません。


特に築古木造戸建は自己資金なので超安定的です。合計しても毎月27万円なので、不動産投資に占める割合は微々たるものですが、ランニングコストがほぼゼロなので堅い収入です。


一方、株式配当(税引き後55万円/月)は築古木造戸建ほど安定していませんが、J-REITや電力株メインのポートフォリオなので、コロナ禍でも減配リスクはさほど高くありません。


これらの極めて安定的なキャッシュフローに加えて、7年半にも渡って株式市場に本格参入せず資金をすべてブタ積みしていたことは、本当によかったと感じています。


機会損失しているのではないか?という焦燥感をずっと感じていましたが、7年半我慢して積み上げた資金のおかげで、今回のコロナショックでは大量の株式取得に成功しました。


このように、世界を揺るがすコロナ禍に際しても、とにかく思いついたことをやってみる!を実践し続けたことは大きなリターンとして返ってきました。


もちろん、幸運にも状況にマッチした部分が多いことは承知していますが、「とにかく今すぐやってみる」という気持ちを持ち続けることの効果が発揮されたという認識です。


結果には、実家の太さも関係ありません。医師免許があれば 10年を待たずして、ゼロからでも自ら太い状況にすることは十分に可能です。


人生は長いようで短いです。時間ができたらやってみようではなく「今すぐ全力でやってみる」ことを強く推奨します。






★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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どうする?10万円の特別給付金支給

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新型コロナウイルス感染症の経済対策の一環として、一人当たり 10万円の特別定額給付金支給が開始されました。


私はマイナンバーカードを持っていないので当分支給されそうにないですが、素直に 10万円いただけるのは嬉しいです。医師の多くにとって、滅多にできない経験でしょう。


さて、今回の10万円をどうしようかと思案しましたが、ほぼ一瞬で決まりました。それは夏休みの旅行に使うことです。せっかく給付されたのだからパーッと使おう!


今回の特別定額給付金は景気対策の意味合いが強いと思います。そうであれば、貯金するという選択肢はありません。社会に貢献するためにも派手に使うぞ(笑)。


私の資産形成術の基本はタネ銭を貯めることです。しかし、それは日々の収入から天引きして積み上げていくものであり、今回のような特別収入は対象ではありません。


使うべきところ(?)は、きっちり使う!がモットーなのです。やはり、今回のような給付金は迅速に使って、社会にお金を還元させなければいけないと思います。


もちろん、将来に備えて貯金することを否定する気はありません。何といっても一人当たり 10万円なので、家庭単位では総額が大きいですから。


それでも、医師のような準公務員は一般の方に比べて安定しているので、このような国家的な危機に際しては、積極的にお金を社会に還元することを考えてもよいのかなと思います。






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m3: レバレッジを投資で上手く利用するコツ

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先日、m3.comの連載企画【医師のための資産形成】第26回がアップされました。お題はレバレッジを投資で上手く利用するコツ です。



m3com_logo




今回のコロナショックでは、2月末から3月末にかけての1ヵ月間に凄まじいボラティリティ(変動率)が発生しました。


現時点では 3月23日ごろが大底になっています。後追いでみると、3月下旬に集中的に株式市場に投資すれば大きな利益を得ることができました。


しかし、手持ち資金が少ないと現物株だけでは大きな利益を得ることはできません。このような場合には、信用取引を利用すると大きなレバレッジをかけることが可能です。


それでは、今回のコロナショックに際して信用取引を駆使して株式投資すればどのような結果になったかでしょうか?


相当うまく立ち回らなければ追証やロスカットが発生して大きな損失を被った可能性が高いです。その理由は大きな変動率が原因です。


中期チャートでは 3月下旬を底にして綺麗なV字状になっていますが、変動率が大きすぎたため、レバレッジを高めるとロスカットされてしまうのです。


株式市場では暴落は突然到来することが多いです。このため、日常的に信用取引を行っていると、いつか地雷を踏んでしまう可能性が高いです。


一方、不動産投資においては、実務上は追証が存在しないため、長期間にわたってレバレッジをかけても問題ないケースが多いです。


今回の m3.comの連載では、レバレッジの使い方に関する私の意見を述べてみました。3分ほどで読了可能なので、是非 m3.comを訪問してくださいね!






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天災と人災の違いが乖離の原因か?

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株式市場ではもみ合いが続いています。
超弩級の金融緩和が世界中で実行されつつあり、人為的な景気浮上政策が採られています。


投資の世界では「FEDには逆らうな」という相場格言があります。ウォール街の相場格言なので、米国株投資を実践しているのであれば知らない人が居ないほど有名です。


FED(米国の中央銀行)が禁じ手であるヘリマネまで投入して、米国経済を支えようとしています。相場格言に従えば、米国株を買うしかない状況です。


そして、金融緩和を実施している国(日・欧・英・豪・加)でも同様の状況と言えます。歴史上はじめての超金融緩和祭りが開催されようとしている...。本当でしょうか?


実体経済は悲惨の一言です。2020年5月現在の状況では大量倒産は必至と思われます。政府はあらゆる手を尽くして恐慌入りを回避しようとしていますが、財政には限度があります。


200万円の持続化給付金、10万円の特別定額給付金、15000円/日の雇用調整助成金等、これ以上ないレベルでの政府施策のオンパレードです。


このように金融政策、財政出動の両面において、持てる力のすべてを投入している状況にもかかわらず、コロナ禍のマイナス影響が大き過ぎて実体経済はナイアガラ滝状態です。


こんな悲惨な状況で株式投資とかありえないでしょう?というのが正直な感想です。フツーの感覚の持ち主なら、すべての株式を売却してキャッシュを温存する状況です。


しかし、株式市場は3月末を底にして小康状態を保っています。そして着目するべき点はマザーズ指数です。




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驚くべきことにコロナショック前のレベルにまで戻しています。一般的に小型株指数は株価上昇の先行指標になります。TOPIXの 1450/1700=85%程度と対照的です。


これは明らかに超金融緩和の効果が発現していることが理由と思われます。2008年のリーマンショックの時とは、株価と実態経済の乖離度合が全く異なります。


当時は株価と実体経済はほぼ連動している印象でしたが、今回は明らかに別世界の様相となっています。やはり、その理由は超金融緩和が原因なのでしょう。


実体経済と全く連動していないように見える株価推移の原因は、天災か人災かの違いだと思います。2008年のリーマンショックは人災でしたが、今回のコロナショックは天災です。 


リーマンショックは人災だったので、大規模な金融緩和・財政出動には大きな批判が伴いました。しかし、天災である今回は違います。


極めて迅速に超弩級の金融緩和+財政出動が実行されつつあるので、リーマンショック時と比較しても株価と実体経済の乖離が出現しているのでしょう。


そう考えると、現在の状況も腑に落ちます。そこから導き出される方針は、BUY & HOLDではないでしょうか。やはり「FEDには逆らうな」は健在だと思います。


そうは言っても、現在の悲惨すぎる状況から考えると、株を買うのは馬鹿げた行為です。私は手持資金の 1/3を投入して BUY & HOLDしていますが、決してマネしないでくださいね。







★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



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プロフィール

自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

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