今回、地価のバカ高いエリアでの売ビルを購入しようとしたことで、改めて資産形成を見つめ直す機会を得ました。
昨年は600万円の築古を、今年は1500万円のコインパーキング用地を購入しましたが、基本的に小振りなので、現金決済の感覚で緊張感無くやり過ごしていました。
しかし、今回は住宅ローンの上限をはるかに超える買付価格で、多額の現金を投入する必要のある物件でした。ビル屋上からの眺望に魅せられた「消費者的な」判断です。
結果的にはダメだったのですが、もしかしたら購入できなくて正解だったのかもしれません。そこで、反省を込めて原点回帰したいと思います。
キャッシュフローが重要
今回は、物件周辺のオフィス賃料相場から算出した想定キャッシュフロー ≒ 返済金額でした。地価がバカ高いのと50％の住宅ローン縛りがあるとは言え、これはいただけません。
何のために物件を購入するのか？ もちろん見栄（＝今回の私？）のためではないですが、キャピタルゲインのために購入するというのも、少し違うと思います。
キャピタルゲインを狙うということは、インサイダーでの安値買か将来の値上がり益を期待するということになります。
インサイダーは不動産業者でなくては難しく、また将来の値上がり益は不確定なので「運」に自分の身を任せることになります。運任せでは連勝は望めません。
したがって、私たちのような一般人は将来的なキャピタルゲイン目的での投資は慎むべきだと考えます。類似の投資対象として、アジアや米国などの海外不動産が挙げられます。
アジアや米国は経済成長しているし、人口も増えているから物件は値上がりするに違いない！ という考えで海外不動産に投資する行為は、厳に慎むべきでしょう。
本当に重要なものは将来の不確定なキャピタルゲインではなく、今すぐ得ることのできるインカムゲイン（キャッシュフロー）です。Cash is King ！ なのです。
節税にフォーカスし過ぎない
医師のような高額所得者は、税に痛めつけられています。詳細を知れば知るほど鬱になるほど国家から搾取されているので、節税したくなる気持ちは痛いほど分かります。
しかし、その気持ちが強すぎると、長期的に良くない結果を招いてしまいます。今回の物件は法定耐用年数が10年弱だったので多額の減価償却を見込めました。
しかし、キャッシュフローの出ない物件で、節税目的で物件を購入するとロクな目に遭いません。何故なら減価償却を通じての節税は、他に収入があることが前提だからです。
もし、医師としての個人所得が減少すれば「絵に描いた餅」となります。このため、いったんこのような物件を購入するとハイペースで稼ぎ続けなければなりません。
これって何だか嫌じゃないですか？ 私はキャッシュフローを生まない減価償却物件購入は、奴隷への第一歩だと考えています。
節税物件のために働き続けなければならないなんて、本末転倒にも程があります。私は、キャッシュフローあっての節税物件だと思うのですが、いかがでしょうか？
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なぜ、築古木造戸建なのか？ 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。
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医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
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