整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

収益マイホームで苦闘中!

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自宅 2号の 1階活用方法について悩んでいます。改装の見積もりが上がってきて、なんとか予算内に収まる状況が見えてきました。


今回も収益マイホームにするつもりなのですが、肝心の収益源である 1階の活用方法がまだ固まっていません。現時点での候補は下記のごとくです。

  1.  月極駐輪場
  2.  時間貸駐輪場
  3.  月極駐輪場+自家用駐車場
  4.  レンタルスペース
  5.  賃貸(飲食店)
  6.  賃貸(一般)



この中で最有力は①の月極駐輪場と⑥の一般賃貸です。①の理由は、最も初期投資金額が安価であることと、収益性が確実なことです。⑥は誰でも考えることですね。


地下鉄駅徒歩 1分という立地であるため、駐輪場ニーズは非常に高いです。このため下手にスペースを貸すよりも、駐輪場の方が収益性が高くなることが予想されます。


②の収益性は月極を上回りますが不特定多数が出入りします。③レンタルスペースは運用が難しく、④飲食店に貸す場合は 2階以上で自分が居住するので夜中にうるさいと困ります。


賃貸に出す場合には基本的にはスケルトン貸しですが、水回りに関しては私が準備する必要があるので初期費用が少しかさむという難点もあります。


このあたりを考えると月極駐輪場がベストなのですが、最大の問題点は物件の外観が悪くなることです。これに関してはデザイナーさんに何とかしてもらうことで対応予定です。


それ以外の実務的なこととして、天井高が十分に取れるかということが挙げられます。駐輪場で収益性を最大限に高めるためには、2段の自転車ラックを導入する必要があります。


しかし自転車ラックに関しては、どのメーカーもだいたい天井高 250 cm必要です。今回の物件は鉄骨造なので、鉄骨の梁が室内に突き出しています。


梁から土間まで計測すると235 cmでした。これだとアウトですが室内に露出している梁は多くないため、その部分を外すことで
2段自転車ラックを
設置できる可能性があります。


このため、室内の画像をあらゆる方向から見て、自分で図面を引いてシミュレーションしているのですが、これがなかなか根気のいる作業でしんどいです。


限られた面積で最大限の収益性を上げるためには、アタマに汗をかいていろいろ考える必要があります。収益性を考えないのであれば、業者に丸投げで OKです。


しかし、不動産投資のようなストックビジネスに関しては、最初にいかにして最大の収益力を確保するのかが、長期的な収益をあげるポイントになります。


よなよな、ああでもないこうでもないと図面を引きなおして最大限の自転車を収納できるプランを練っています。


15年ほど前に、現在の自宅前に駐車場を造る時にも同じような事をしました。当時は PC ではなく、紙の図面の上で自動車の形をした長方形の紙を移動させて試行錯誤しました。


今回はパワーポイントなので随分スマートになりましたが、やっていることは結局同じです。とにかく自分で考え抜いて最大限の収益確保することが最重要です。


最初の収益マイホームでは一般的な常識よりも、かなり多い台数を詰め込むことに成功したので、15年間で700万円ほど手残りが上積みされました。


このように、最初にどれだけ自分のアタマをひねって汗をかくかによって、その後の収益性が変わるのが不動産投資のいいところです。今回もめげずに頑張ろうと思います。







★★ 管理人監修の 「収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


レオパレスに死亡フラグ?!

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レオパレス 21が大変なことになっています 。レオパレス建築のアパートで国の基準を満たさない物件が多数見つかり、最大14000人が引っ越しを余儀なくされています。


今回問題になっているのは天井裏です。天井裏の仕切り壁が無いため、なんと全ての部屋が天井裏で繋がっているという信じられない不正行為です。


レオパレスに関しては数々の伝説があります。ビー玉を床に置くと転がっていくや、壁が薄すぎてチャイムで全戸の住人が出てきた等で、主に下記のようなものがあります。




  • チャイムを鳴らされたと思って玄関を開けたら、4軒隣の部屋だった
  • チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった
  • チャイムを鳴らしたら住人全員が出てきた
  • ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも 爪切りの音も聞こえる
  • 納豆をかき混ぜる音も
  • 壁ドンしたら壁に穴が開いた
  • というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった
  • 壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた
  • 隣2部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったが、さらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた
  • 右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた
  • すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする
  • 地震だと思ったら、隣の住人が部屋の中を歩いてるだけだった
  • スピードラーニングを聞いていたらその棟に住んでる人が全員英語ペラペラになった
  • 訪問販売が来ると全員が居留守を使った
  • 朝6時に目覚まし時計のアラームを掛けておいたら朝6時に全室住人が起きた
  • だけど家賃6万
  • 業績悪化でさらに壁が薄くなる
  • 将来的には壁がなくなる可能性も





最後の方はネタでしょうが、天井裏が全て繋がっているのはなかなか衝撃的です。隣の部屋に侵入しようとすれば簡単にできてしまうので、若い女性にとっては極めて危険です。


レオパレスに関しては、以前から 30年一括借り上げのサブリース契約の一方的な賃料減額問題が世間を賑わしてきました。


この件に関しては法律の盲点を突いた手法なので、倫理的・道義的問題はあるものの法的な問題はありません。しかし、今回は完全にクロです。


レオパレス問題に関しては突然降って湧いたような話ではなく、少なくとも不動産投資家の中では常識的な話です。


ある程度本気で不動産投資にコミットしている人が、レオパレス・大※建※、TATE※Uなどの地主やサラリーマン投資家向けのパック商品を購入することは皆無です。


かぼちゃの馬車事件にも通じますが、やはり騙されるのは業界の内部情報を知らない素人です。レオパレスほど悪評高い企業であっても、外部に評判は漏れないのかもしれません。


レオパレスが生き残る可能性は極めて低くなってきましたが、巻き添えをくらう地主さんや入居者さんはやるせない気持ちでしょう。。。


やはり大きな投資をする場合には、少なくともその業界の空気感ぐらいは理解した上でおこなうべきだと強く感じました。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





世間は意外なほど医師に飢えている?!

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ときどき、当ブログに医薬品や医療機器についてのインタビュー依頼があります 。えっ、ブログ経由でそんな依頼が来るの? と思う方が多いかもしれません。


しかし実際には、わりと結構な頻度でその手の依頼があります。匿名でやっている泡沫ブログにもかかわらず、意外なほどお声がかかるのです。


普段、私たちは医療業界にどっぷり浸っているため、身近に医師が居ることは当たり前の状況です。このため医師に対して何のプレミア感も無いです。


しかし、世の中では現役医師は大変なプレミア感があります。 医療機関の外では、一般の方はなかなか現役医師にアプローチできないのです。


そしてコンサルティング会社に限らずマスコミでも同様です。知り合いに芸能プロダクション経営の人がいますが、医師としてのテレビ出演オファーされたこともあります。


勤務医の私には何のメリットも無いため断ったのですが、開業医であればあえて顔出しするという手もあります。


それほど、マスコミといえどもリアルな医師との接点は少ないようです。このような状況は普通の医師には分からないので、遠い世界の話だと感じているかもしれません。


かく言う私も、医療業界の外に医師とのコネクションを求める要望がたくさんあることに気付いたのはごく最近のことです。


そして、このことに気付くと、あとは積極的に医療業界外とのコネクションを育んでいくという戦略になります。現在注力中のスタートアップも同じ戦略で顧客を開拓しています。


私は医療業界外からオファーがあった場合には、可能なかぎり迅速かつ懇切丁寧な対応を心掛けています。相手が驚くほどのスピード感で仕事するとグングン身近な存在になります。


先方の要望に可能な限り応えることによって、私が外の世界と医療業界とのハブになります。そうすることで次々と依頼が舞い込むので、私にとっても非常に良い話だからです。


このように、普段私たちが過ごしている医療業界は、他の業界から見ると閉じた世界で非常にアクセスし難いのです。このことに気付くと飯の種がどんどん蒔かれます。



追伸: 商用で御用の方は、当ブログのメッセージよりドシドシご連絡ください!






★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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金融資産投資は物件購入に通じる?!

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私は資産形成を行う上で、金融資産投資・不動産投資・ビジネスの三つの手法を通じて実践しています。この中でも一番最初に取り組み始めたのは金融資産投資です。


金融資産投資は始める際のハードルが低く、比較的誰でも気軽に始められることがポイントです。2001年に金融資産投資を開始した当初は、確固たる投資戦略はありませんでした。


いろいろな本を読んで投資戦略をつまみ食いしながら試行錯誤していました。しかし本を読んで仕入れた知識も実際にはあまり役に立つことはありませんでした。


理論と現実には大きなギャップがあったのです。ビギナーズラックで200万円ほど利益をあげたものの、その後は鳴かず飛ばずでくすぶっていました。


しかし、2002~2003年、2008~2009年、2012年といった大きなイベントが発生した時に超長期逆張り投資を敢行することで、それなりに満足のいく成績をあげるようになりました。


現時点では特に金融資産投資について何かを行っているわけではないのですが、いつも虎視眈々と市場にチャンスの窓が開くのを待ち構えています。


このようなどっしりとした投資戦略を遂行できている理由は、私の金融資産投資に対する考え方が少し変わっていることが挙げられると思います。


一般的に、ほとんどの金融資産投資家はキャピタルゲイン目的です。しかし私はインカムゲインが目的なのです。もちろん、配当金やスワップポイント目的の投資家群は存在します。


しかし私の考え方は彼らと少し異なります。どういうことかと言うと、私の場合はインカムゲインを不動産で言うところの賃料に見立てているからです。


つまり、金融資産を購入するというよりも、むしろ小さな不動産を購入する、もしくは ATM を購入するという感覚なのです。


おそらく、私ほど徹底的に金融資産を購入すると言う感覚を意識の中からなくしている投資家はごく少数派なのではないでしょうか。


もちろん、株式投資の場合には銘柄の分析を行いますが、これは不動産の物件スペックを調査するのと同じ感覚です。


このように、割安になったインカムゲインを生み出すマシーンを買い集めるというのが私の金融資産投資戦略の概念です。


そしてこのことは、市場暴落の極期が過ぎ去ると大きなキャピタルゲインを得ることにもつながります。インカムゲインに見合うだけの価値を市場が再評価するからです。


投資対象を不動産にみたたてて購入していると、株価が上昇したからと言って利確してキャピタルゲインを得ようという感覚が希薄になります。


せっかく割安に仕入れた「物件」を売ってしまうと、「永久に」甘い汁を吸い続けようと思っている ATMが無くなってしまうからです。


市場では「利食い千人力」といく格言があります。キャピタルゲインを目的にしている場合には真実だと思います。


しかし、私のようにインカムゲインを極限まで追求している者にとっては、この格言は当てはまらないと感じています。







★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



Uber Eats の大増殖に学ぶ

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最近、Uber Eats を見かけることが多くなりました。私は毎日18時頃に帰宅するのですが、職場からの帰り道で Uber Eats の配達員を見かけない日はありません。



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最初の頃は Uber Eats の配達員を見るのは本当に時々だったのですが、当時はスタイリッシュな ロードバイクに乗ったカッコイイ配達員がスマートに道路を疾走していました。


かっこいいなーと思って眺めていたのですが、最近はママチャリや原付に乗った人が配達していることが多くなりました。ずいぶん Uber Eats の配達員も大衆化したようです(笑)。


さて、これほどまでに大増殖している Uber Eats のビジネスモデルを調べてみました。ご存知のように UBER というのは米国発祥の配車アプリです。


日本ではタクシー業界などの既得権益者の抵抗が強く、配車アプリとしては全くといいほど参入できていません。


しかし、規制のない料理配達ではすごい勢いで業務拡大しています。スケールの仕方が非常に洗練されているので、スタートアップを展開している身としては非常に参考になります。


さて、ここからは私の私見なのですが、料理配達の領域では Uber Eats がスタンダードになる可能性が現時点では高いと思います。


どうやら UBER が日本で最初に地歩を固めるのは、配車ではなく料理配達のようです。そしてたったひとつでもプラットフォーマーとなるのは非常に重要なことです。


たった一つの領域でもプラットフォーマーとしての地位を確立すると、近い将来訪れるであろう日本での配車アプリ解禁の際に極めて有利な地位を獲得することができます。


世界的には、配車アプリとしては UBER 以外にも Lyft、Grab、滴滴出行、Ola等の強者が激しく競争しています。しかし現時点では、日本で業務できている配車アプリはゼロです。


その中で料理配達アプリとしてですが、日本で圧倒的な地位を固めつつある UBER は、少なくとも日本における配車アプリでスタンダードになる可能性が高まっていると考えます。


このように、ある特定の分野で圧倒的な一番になると、そこを足がかりにして横展開することが容易になります。


このことは自分が展開しているスタートアップの大きな戦略を考える上で非常に参考になる事例だと思いました。とにかく小さな領域でもトップを目指さなければ・・・





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自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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