整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

築古木造戸建を購入しました!

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2018.7.31に、1年ぶりに個人で築古木造戸建を購入しました!
築32年の物件なので、全然問題の無いレベルだと思います。



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過去に私が購入した戸建は、築50~100年の物件が多いです。このため、今回の築32年は、私にとって最も「築浅」の築古木造戸建物件です(笑)。


ざっくり床下をみたところでは、柱が腐っていてどうしようもないということも無かったです。設備も真新しい! さすが、築32年の「築浅」物件です。



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今回の物件は私にとってホームエリアで、自宅から約1㎞に位置します。私の中では、やや遠い物件です。
具体的なスペックは下記のごとくです。


  • JR駅および地下鉄駅徒歩10分
  • 路地物件
  • 築32年の2階建て木造戸建
  • 価格600万円 建物面積 55㎡ 土地面積 42㎡ 



もともと、懇意の不動産業者様から
780万円でメールをいただきました。内覧したところ、瓦葺替と浴室前床補強が必要だったので、600万円だったら購入しますと返答しました。


一応、売主に交渉します!と言ってくれましたが、私が最初の客だったのでダメだろうと思ってしばらく忘れていました(笑)。


1か月ほど経過したある日、600万円でOK出ました! とのことでした。う~ん、少し指値が甘かったか???


今回の物件は
母子家庭がターゲットで、賃料6~7万円で貸せそうです。このあたりの相場感は、ホームエリアなので調べるまでもありません。


物件購入にあたって現地調査は1回のみで、決済にさえ行っていません。5年後に投資資金を全額回収するメドが立っているので、気楽に資金投入できるのです。


物件価格がたった600万円であることも、この気楽さの要因のひとつです。さすがに億越えの物件では、ここまであっさり購入できないでしょう。


デメリットは、5年ほど資金が寝てしまうことと、購入時の労力が面倒くさいことです。1棟マンションと比べても、戸建購入時の雑務は大差ありません。


それでも敢えてこのような小粒物件にも投資するのは、5年後にはタダで手に入るという「欲」の賜物です。我ながらセコイですね(笑)。


収益1棟マンション・ビルや都市中心部の物件は、非常に価格が高騰しており参入するべき時期ではありません。しかし、それ以外の「忘れられた」物件は実需マーケットです。


唯一引っかかるのが、給与所得者をあと5年続ける必要ができてしまったことです。 リタイアの時期が、また延びてしまった・・・。


まぁ最悪の場合には、節税効果を無視してリタイアしても問題ないので、今回も気軽に築古木造戸建を購入しました。本当に小さな物件購入ですが、やはりワクワクしますね。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資成功の5つの法則

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不動産投資で気付きがあったのでシェアさせていただきます。先日、参加費10万円の某セミナーに参加したのですが、講師の方の肩書と経歴が半端ではなかったです。


いわゆる不動産投資家やカリスマ大家さんとは別次元の方の講演だったので、迫力が桁ちがいだったのですが、私のような泡沫投資家にも参考になる話がありました。


まず、不動産投資の成功の鉄則としては下記の3つが重要です。

  1.  安価に購入する
  2.  適切な時期に購入する
  3.  勝ち馬(エリア)に乗る



これらのことに関しては、今までにも当ブログ内で何度も記載しているので、ご存知の方も多いと思います。


①②はリンクしており、適切な時期(不動産価格が暴落している時期)に物件を購入することで、結果的に安価に購入することが可能となります。


③は、2012年以降に一本調子で路線価が上昇しているエリアは、潜在的に需要があって有望であると判断できます。


まぁ、ここまではほぼ常識的な話なのですが、物件をすでに所有している条件では下記の2つも重要となります。

  1.  過剰借入
  2.  poor management



①の過剰借入をしてしまうと、所有期間中のキャッシュフローが厳しくなります。不動産投資家の気持ちとしては、自己資金をできるだけ投入せずに物件を購入したいところです。


しかし、この気持ちが強すぎると必要以上の借り入れをしてしまい、キャッシュフローが厳しくなる傾向にあります。


特に医師のように高属性の方は要注意です。銀行も本音では貸したいので、一旦貸せるとなると必要以上の資金を貸し込もうとします。言うがままに借りているとアブナイですね。


②に関しては、物件運営がpoor managementになってしまわないことも大切です。しかし、これまで挙げた4つのポイントほどには重要ではないです。


つまり、いくら良い物件運営をしたとしても、①~④の要素で失敗すると、超長期でみると挽回することが難しいのです。


ここまで振り返ると全て当たり前なのですが、今回のセミナーを拝聴して改めて不動産投資の基本を再度気付かせていただきました。


不動産投資1F部分の3つのポイント+不動産投資2F部分の2つのポイントを押さえることで、大きな利益を得る可能性が高まります。頭の片隅に置いておきましょう!







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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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愚痴:現場に行くのが怖い・・・

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今日の話題は「現場に行くのが怖い」です。
不動産投資・ビジネスにおいて、現場に身を置くことは勝利への必須条件です。


しかし、私は現場に赴くことを自らに課しているものの、決して喜々と行っているわけではありません。むしろ、現場にはできるだけ行きたくない・・・




宿泊業を例にとると


昨日は、逆走台風の影響で所有宿泊施設のお客様が1日早くチャックアウトすることになりました。宿泊費用の払い戻しは発生しないので悪い話ではありません。


しかし、台風が接近する可能性が高かったので、戸締りの確認に行く必要が発生しました。スタッフのシフトは1週間前には組んでいるので、突然の変更に対応できないのです。


実は、この宿泊施設は自宅から徒歩5分ほどのところにあります。物理的な距離は近いのですが、心理的な距離は遠い。何故なら、あまり現地入りしたくない気持ちがあるからです。


その理由は、現地入りすると見たくない現実が見えてしまうことが多いからです。久し振りに施設に入ると、案の定いろいろな「発見」をしてしまいました。


  1.  エントランスのドア取っ手が外れかかっている
  2.  お客様用のガイドブック(lonely planet)が無くなっている
  3.  点検口の蓋が歪んでいる
  4.  椅子の脚につけているクッションがはずれている
  5.  エアコンの利きが悪い


いずれも、スタッフから私への報告は上がっておらず、お客様からの苦情もありません。しかし、苦情が無い=問題無い ではなくて、水面下で問題点が熟成されつつある状態です。


そんないろいろな問題点が、オーナー自ら現地入りすることで見えてしまいます。とりあえず⑤の対応は緊急性があるので、その場でエアコンフィルターの掃除を行いました。


これだけで30分ほどの時間ロスです。だいたい現地入りすると無傷で帰れることは少なく、何等かの対応をせざるを得ないことが多いです。


このような理由で、心理的には現地入りしたくないという気持ちになってしまいます。つまり、見たくないモノに対応せざるを得なくなる状況が嫌なんですね。




不動産投資も同じ


今回は宿泊施設を例にとりましたが、不動産投資でも似たようなものです。私は自分の時間を投入する機会を極限にまで減らしているので、日常は所有物件の存在を忘れるほどです。


PC上で全て完結するので「キレイ」な状態で全てがうまくいっているような感覚に陥りがちです。しかし、実際に現地入りすると問題点が山積していることが多いです。


もちろん、苦情が発生するレベルの問題ではないのですが、自分の要求レベルに引っかかる程度ではあるので、黙殺するわけにはいきません。


このことは1棟物件だけではなく、コインパーキングのような傍目には自動販売機状態の物件にも該当します。先日久し振りに行くと、ゴミが散乱していました。。。




ビジネスではどうなのか


私はリアル・ネットビジネスとも展開していますが、オーナーが関与している度合によって、現地入り(?)する際の心理的負担が異なります。


最も心理的負担が少ないのは、ネットビジネスです。こちらは、比較的キレイに整理されており、特に大きな問題は発生していません。


一方、現在最も資源を投入している医療系のリアルビジネスに関しても、さほど大きな心理的負担はありません。


何故だろうと考えてみると、毎日たくさんの問題点が発生しており、日々トラブル対応しているので、知らない問題が山積している状況にはなりえないことに気付きました。


つまり、毎日どんどんトラブルを解決しているため、ビジネスの全てを把握・管理しているのです。このため、心理的負担は少ないです。


要は、全ての投資やビジネスでトラブルは必発なのですが、それをまとめて処理するのか
、毎日処理するのかの違いだけのようでした。





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そんな感じで筆を置こうとしたのですが、ふと自宅前駐車場(収益マイホーム)に目をやると、オリーブを植えている大きな鉢が倒れているではありませんか!


しかも、鉢が割れています。このオリーブは2004年以来ずっとこの場所にあるのですが、14年間で初めて出来事です。これは大変そう・・・


ああ、月極駐車場までも問題発生です(笑)







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医業でもレバレッジを利かせよう!

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先日、オンラインサロン内で非常に興味深い話題がありました。時間をどうやって捻出するのかというテーマだったのですが、ある先生がおっしゃられた考え方が非常に秀逸でした。


その先生は、勤務医としての成績を上げるために、透析患者さんを増やしたそうです。なぜ、透析患者さんなのか?


透析患者さんは下記の2点の特徴があるためだそうです。
  1.  ストック収入
  2.  レバレッジが効く




① ストック収入


透析患者さんは生存するために透析を続ける必要があるので、確実に医業収入が見込めます。これはビジネスでいうストック型収入(定期的にお金が入るビジネスモデル)です。


透析患者さんは、ひとりあたり年間500万円の医療費がかかります。このようにほぼ確実な収入が見込めるため、目端の利く医師は透析医療に参入することになります。



② レバレッジが効く


最初、何を言っているのか分かりませんでした。この先生がおっしゃられるには、レバレッジが効くというのは、コメディカルがメインとなって医業収入を稼ぐことです。


透析患者さんの人数が増えるとコメディカルの業務が増えますが、医師の業務はさほど増加しません。透析以外の例として、眼科・リハビリテーション科・入院診療などがあります。


つまり、医業収入を100万円稼ぐために必要な医師の労働量は、下記のようになります。コメディカルの業務を自らの医業収入に取り込むことを意識することがポイントです。



透析・リハビリテーション・入院患者を増やす > 手術を行う > 外来患者さんを増やす



この戦略の問題点は、レバレッジが効く業務は中抜きされたり、いつかは消える可能性もあることです。極論すると、そこに医師が介在する必要は無いので・・・


しかし、現状では馬車馬のように何も考えずに目の前の業務をこなしていくよりも、ストック収入とレバレッジを念頭において業務効率を上げる方が望ましいのではないでしょうか。





★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

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参加希望の先生方は、こちらからお願いします




仕事の断捨離で生活の質が向上?!

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先日、勤務医生活のたな卸しを行っていることをご報告しました。
たな卸しと言ってもアルバイトを譲渡しているだけですが(笑)


そんな些細な意思決定ではあるものの、その効果はなかなか大きいです。たかだか定時に帰宅する日が1日増えただけですが、ものすごく生活の質が上がったような気がします。


17時過ぎに終業すると帰宅するのが18時前なのですが、まだまだ外は明るいのです! もちろん夏至を過ぎたばかりなので、単純に昼間が長いということはあります。


しかし、暑い中を自転車で帰宅して1杯飲むと、何とも言えない至福感を感じます。あぁ、やはり人生の楽しみは余暇に有りだな!


夜診はたかだか2時間だけなのですが、移動時間も含めて夕方の3時間が自由になるか否かだけでも、ものすごく1日の充実感が違います。


正直言って、ここまで生活の質が向上するとは思ってもみませんでした。夜診アルバイトは4万円×4回/月=16万円ほどです。しかし、税引き後の手残りは、約8万円に過ぎません。


金銭的な機会喪失と、得ることのできる生活の質の向上を天秤にかけると、私の場合は生活の質を取るという選択肢になりそうです。


最近では、個人収入はすべて額面の50%で計算することにしています。実際には、築古木造戸建や個人事業等のタックスシェルターを駆使することで、50%を割っています。


しかし、得ることができる金銭の対価としての時間の大切を考えると、敢えて50%は税で控除されると考えた方が、個人で請ける仕事の選別をシビアにできると思います。


やはり、かけがえのない自分の時間を守るためにも、

  1.  収入は可能なかぎり法人経由で
  2.  法人に回せない個人収入はタックスシェルターで防御


という考え方を徹底する必要がありそうです。何も考えずに働いて自分の時間を浪費していくよりも、戦略的に立ち回って自分の時間を防衛する方が賢い選択肢です。



それにしても、1日の終わりの自由な時間は、何事にも代え難いことを痛感しました。ビール片手に夕日が沈んでいくのを眺める生活は、本当に素晴らしいモノですから!






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・日本整形外科学会専門医
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・宅地建物取引主任士

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