整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

キャッシュフロー・クワドラント雑感

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金持ち父さん貧乏父さんをご存知の方は多いでしょう。
本日は、金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラントについての記事です。








この書籍には、キャッシュフロー・クワドラントという収入形態を4つのマトリックスに分ける考え方が紹介されています。



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著書中には上のような図が多用されています(実際は違う図です)。4つのマトリックスのうち、左半分は自分が働かなければ収入も得ることができない職業です。


EクワドラントやSクワドラントは、労働と収入の関係が1:1です。時給800円のマクドナルドのアルバイトも時給20000 円の医師も同じ立場で、異なる点は時給単価だけです。


医療業界に当てはめると、勤務医はEクワドラントで開業医はSクワドラントです。開業医の方が収入が高そうに見えますが、自分が働けなくなると収入が途絶えてしまいます。


一方、4つのマトリックスの右半分は自分が働かなくても収入も得ることができる職業です。働かなくてもよい理由は、収入を得る仕組みや権利を所有しているからです。


医療業界に当てはめると、病院長や多施設展開クリニックの院長はBクワドラントです。I
クワドラントに当てはまる存在は、日本の医療業界ではなさそうです。


さて、普通の人は、4つのクワドラントの中のひとつに属しています。例外は不動産投資を行っている人です。不動産投資はBもしくはIクワドラントです。


私の考えでは、自己資金のみで融資を受けていない物件を所有している人はBクワドラント、融資を受けている人はIクワドラントです。


4つのクワドラントの右側であるBクワドラントやIクワドラントは敷居が高そうに見えますが、不動産投資をしているだけでどちらかに入れるので、意外と簡単です。


とはいうものの、不動産投資は右側のクワドラントでは例外的に敷居が低いです。この敷居の低さのために、キャッシュフロー・クワドラントを意識する人は不動産投資に走ります。


ここまでをまとめると、「お金持ちになるには不動産投資をしましょう」で終わってしまいます。ちょっと簡単過ぎますね(笑)。


日本を含めて世界中で不動産投資が盛んなのは、資産形成をおこなうにあたって不動産投資が最も手軽で成功率が高いからです。


しかし、簡単であるということは、それだけ旨味が少ないことの裏返しです。プロを志向して売却での利益を追求しないかぎり、不動産投資そのものの収益率は高くありません。


しかし、プロでさえも不動産市場のトレンドを捉えて上手に波乗りし続けることは難しいです。特に、不動産は金融資産と異なり「売り」から入ることができません。


このため、不動産価格が下落局面に転ずると厳しい状況に陥ってしまいます。不動産ばかりに集中すると資産形成においてバランスを欠いてしまうことになりかねません。





ここで、キャッシュフロー・クワドラントをもう一度考えてみましょう。本当に右半分のBクワドラントやIクワドラントは理想的な状態なのでしょうか?


例えば左半分のEクワドラントやSクワドラントであっても、こちらの方が収益性の高い人がいます。例えばダルビッシュはBやIではなく、Eクワドラントが最も高収益でしょう。


また、私の経験では、Iクワドラントで成功するためには、相当の才能が必要である印象です。感覚的には上位10%程度に入っていないと厳しいと言わざるを得ません。


不動産投資はセオリーに従えばある程度の結果を予測できます。しかし、金融資産投資では才能・精神力・資金力での総合力勝負となります。正直言って成功は容易ではありません。


Bクワドラントはビジネスなどの仕組み以外にも著作権、特許などの権利収入も該当します。Bクワドラントは、4つのクワドラントの中で最も魅力的に見えます。


しかし、実際にこのクワドラントで成功するためには、かなりの才能・労力・運が必要です。私は、小さなビジネスをいくつかと、著作権、意匠権を所有しています。


しかし、ビジネスはもちろんのこと、著作権や意匠権(特許権)であっても、所有しているだけでは大した収益を生み出すわけではなく、マーケティングが重要となります。


また、ビジネスに関しては仕組みを作り上げる過程が尋常でないほど辛く苦しい事件の連続です。仕組みが回り出すまでに、数々の困難をひとつひとつ乗り越える必要があります。


この過程は面白くて非常に刺激的ですが、ときどき吐きそうになります(笑)。正直言って普通の人にはなかなか勧められません。


また、自分ではBクワドラントだと思っているビジネスも、客観的にみるとSクワドラントであるというオチが付きがちです。人を使って仕組みを回すのは本当に難しい。。。


このように、私は4つのクワドラント全てに現在進行形で属している珍しい存在です。そして、どのクワドラントが一番居心地良いのでしょうか?


私の出した答えは、気楽さではEクワドラント、収益性ではIクワドラント、楽しさではSもしくはBクワドラントです。4つとも捨てがたい! というのが本音です。






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海外旅行傷害保険あれこれ

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今日は、海外旅行傷害保険の話題です。私は、南極以外のすべての大陸への旅行経験があります。50ヵ国近くの国に行っているので、何度か海外旅行傷害保険のお世話になりました。


  • 上海(中国):感染性腸炎による脱水のため入院
  • ブエノスアイレス(アルゼンチン):感染性腸炎で外来受診
  • メルボルン(オーストラリア):全身蕁麻疹で外来受診
  • バラナシ(インド):感染性腸炎で外来受診
  • ホーチミン(ベトナム):食中毒で救急搬送


幸い、大事に至ることはなかったのですが、海外旅行傷害保険のありがたみを感じています。しかし、参加人数が多いと保険費用もバカにならないので悩んでいました。


最近はリゾートでのまったり旅行ばかりなので、クレジットカード付帯保険で用を済ますことが多いですが、本当にこれでよいのでしょうか? 経験上、私は下記を重視しています。


  1.  疾病治療費用
  2.  傷害治療費用
  3.  救援者費用


①を重視する理由は、私が何度もお世話になっているからです(笑)。ここでのポイントは、渡航先の物価水準を考えるべきです。特に米国は医療費が高いので注意が必要です。


クレジットカード付帯保険では、複数のカードの保険金上限額が合算されるため、かなり高額な金額までカバーされます。私の場合は本人800万円、家族500万円です。


疾病に関しては旅行期間が10日程度なら、米国であってもこれぐらいの金額で十分ではないかと考えています。ただし、クレジットカードの利用限度額を上げておく必要があります。


②は、不慮の事故は防ぎようがないので必須の項目です。そして治療費用が高額になるため、米国などではバラ掛け海外旅行保険の併用が必要でしょう。


③は意外な盲点ですが、必須と考えています。きっかけはハワイ旅行中に頸椎脱臼骨折で緊急手術を受けた方が、ICUジェットで搬送された事例をみたことです。


被害者の搬送に数百万円単位の費用がかかります。私の場合は本人900万円、家族500万円です。家族がやや心もとないですが、何とか対応できる範囲ではないかと考えています。


上記の3項目以外にもLCC利用の場合は、乗継遅延費用保険金や出航遅延費用等保険金もあった方が無難でしょう。自動付帯されているクレジットカードもあるので要チェックです。




ここまで海外旅行傷害保険の考え方を述べてきましたが、実際に利用するには下記の確認・準備が必須です。

  • 支払い能力が万全であるのか
  • 保険の約款


支払い能力に関しては、複数のクレジットカードの利用限度額の合算となります。複数のクレジットカードがあれば、対応可能なことが多いです。


保険の約款は、実際に保険を利用する場合に必須です。薄い文字で分かりにくいので、高解像度で全てのページをPDF化してから、クラウドに保管しておきましょう。




尚、クレジットカードでの保障金額が足りない場合には、バラ掛け海外旅行保険で必要な項目のみ掛けることをお勧めします。主なバラ掛け海外旅行保険は下記です。




だいたいこんな感じで不慮の事態にも対処できるはずです。
それでは、良い旅を!







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久しぶりの株価乱高下で血が騒ぐ?!

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今週は世界の株式市場が大揺れに揺れました。
事の発端は、米国の長期金利上昇です。


先週末に発表された雇用統計が強く、金利上昇が意識されました。また、連銀の一つが今年の利上げが3回あると発言したことも影響したと言われています。


米国の金利は、世界のお金の流れを決める最大の要因です。金利が上昇すれば、米国の投資家は株式や海外資産を売却して米国債に資金を移します。いわゆる、金融引き締めです。


一方、米国債の金利が低下すると、より高い利回りを求めて米国債を売却して株式や海外資産に資金を移します。 このように米国の金利情勢が、世界のお金の流れを決めるのです。


米国の長期金利上昇の影響は衝撃的でした。NYダウ平均株価は、1週間で2度も1000ドルを超える暴落に見舞われました。


日本でも、日経平均が先週末と比べて、たった2営業日で-7.2%の下落になりました。それ以上下落が進まなかったものの、株価は乱高下を繰り返しました。



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上記はVIXの超長期チャートです。この30年間の中でもかなり上昇していることが分かります。世界中の投資家が、マーケットのトレンドを見極め切れていないことが分かります。


ただ、ただひとつ分かっていることは、先週までのユーフォリアが完全に打つ砕かれてしまったことです。本当にマーケットは怖いですね。


ここまでマーケットが下落すると、多少のことでは上昇が続かない傾向にあります。そして、上昇トレンドが回復する場合であっても、通常3ヵ月程度かかることが多いです。


少なくとも投資家の中では多数派の順張り投資家は、短期的には今までのように積極的に買い進める局面ではないと考えます。


一方、私のような超長期逆張り投資家にとっても、まだまだ投資を開始するには時期尚早です。実際、今週の私は完全に市場を傍観していました。


以上を総括すると、それぞれの投資スタイルによって下記のような対応になるのではないでしょうか。


  • 超長期逆張り投資家: 出番なし 
  • 中~短期逆張り投資家: リバウンド狙いの打診買いも検討か
  • 順張り投資家: 一旦売却して仕切り直し



上記は、あくまでも超長期逆張り投資家である私の個人的意見です。まだまだ私の出番は回ってこないでしょうが、意外と年末ぐらいには孤軍奮闘していそうな気もします。。。







★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



知らないモノに投資するな!

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先日、楽待で興味深い記事がありました。
「かぼちゃの馬車」終焉で自己破産者続出か です。




首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ(東京都)が今月に入り、オーナーに対してサブリース賃料の支払い停止を発表したことが波紋を呼んでいる。高金利のフルローンで1億~3億円程度の物件を購入したオーナーは約700人に上るとみられ、「人生が滅茶苦茶になった」「もう自己破産するしかない」といった悲痛な声が聞こえてくる。突然の支払い停止の背景には何があったのか。


たった5カ月で破られた「約束」

「なぜあの時、自分で徹底的に調べなかったのか、誰かに相談しなかったのか…。後悔の念は消えません」

川崎市在住で、大手企業に勤務するAさん(45)は2016年夏、杉並区にあるかぼちゃの馬車を購入した。全18室で、物件価格は約2億円。スルガ銀行から金利3.5%、30年のフルローンで融資を受けた。

もともと投資への興味はあり、不動産投資で成功している同僚に『信頼できる』と紹介されたのが、かぼちゃの馬車の販売会社の営業マンだった。スマートデイズが物件を一括借り上げして若い女性に貸し出し、オーナーには毎月保証した賃料を支払うという説明で、渡されたシミュレーションによると利回りは7.8%となっていた。

「これがちゃんと履行されるのであればなかなかいい収益になると思ったし、営業マンも丁寧な印象で信頼しました」。契約書には5年後に両者協議のもと賃料を見直す可能性があるという条項が含まれていたものの、「少なくとも5年間は同じ賃料を受け取り続けることができ、下がったとしてもゼロになるわけではないので許容範囲だと考えていました」。

保証賃料は月122万円で、管理費を引いた113万円が入金される。月々の返済は約100万円で、13万円から諸費用を引いた額が手残り。物件は2017年4月から稼働し、5月以降は契約通りの保証賃料が振り込まれていた。

しかし、「賃料保証」という言葉は、わずか5カ月で裏切られた。


「オーナー様各位」

同年10月26日、スマートデイズから一通の手紙が届いた。「オーナー様各位」で始まるその手紙には、「10月分から当面の間、返済額のみの支払いとする」と記されていた。金融機関の方針変更によって予定されていた販売ができず売り上げが低下し、資金繰りが悪化している―という内容。さらに「オーナー自身で金利引き下げ交渉とリスケ(返済計画の変更)交渉をしてほしい」という主旨の記述もあった。

Aさんは「正直この手紙が来るまでは、ちゃんと契約通り支払われていればいいと思って、入居状況やビジネスモデルについて考えることはしていませんでした」と振り返る。さらに驚いたのは、手紙には「返済額と同額の支払い」と記されていたにもかかわらず、入金は100万円ではなく90万円だったこと。この10万円の差額は何を意味するのか。

実はAさんは2億円・金利3.5%の融資のほかに、1000万円の「諸経費ローン」を7.5%という高金利で借り入れた形になっていたのだ。「このローンは金消契約の当日に初めて知って、『これは何ですか』と聞くと『決まっているので』という回答でした」。月々の入金額にはこの諸経費ローンの返済分は含まれず、毎月10万円の持ち出しと固定資産税などの負担が重くのしかかることになった。

そして2018年1月17日、Aさんを含めかぼちゃの馬車オーナー全員を震撼させる出来事があった。スマートデイズ側がオーナーを招いた説明会の席上、「来月からサブリース賃料の支払いを完全停止する」と発表したのだ。

Aさんを含む出席した複数のオーナーの話を総合すると、スマートデイズ側の説明は「昨年10月に取引先金融機関の融資方針が変わったことで買い手が伸びず、売買件数が大きく落ち込んで経営が悪化。深刻な資金不足に陥り、支払いができない状態になった」という内容だった。

「怒りを通り越して呆れました」とAさんは言う。賃料が一切振り込まれないということは、このままでは毎月100万円近くのマイナスキャッシュフローが発生することになる。自らの立場が危機的状況にあることを痛感しながら「今は怒りより、自分にできることをするしかない」と、すぐに行動を起こした。

まず入居者とコンタクトを取り、入居率がどれぐらいか調べた。スマートデイズに聞いても本当の入居率を言うことはないと思ったからだ。「実はそれまで、スマートデイズからは家賃がいくらで、どういう人が住んでいて、入居率がどれぐらいかということも一切知らされていなかったんです」。不幸中の幸いだったのは、現状は18室中17室入居と高稼働を維持していることだった。

説明会の5日後にサブリース契約の解除通告をした。自主管理に切り替えるためだ。説明会では「サブリース契約の解除は無条件で行う」という話だったが、実際に解除を伝えたところ「待ってくれ」と言われたとAさんは明かす。「1月中の契約解除なら同月末の入金は2月分の家賃なので私のものになるはずですが、その入金分について渋っている。自分たちが取ろうと思っているのでしょう」


何人の自己破産者が出るのか

Aさんのように、比較的入居率が高く再生の道がまだ残されているケースはそれほど多くはない。中には入居率が20%を切っている人もいれば、まだ家具すら搬入されていない人、さらには建築すら終わっていない人もいる。「一体何人の自己破産者が出るのか分からない」とAさん。「みんな金利交渉やリスケ交渉に動いていますが、成功した人は聞いたことがない。応じる気はないでしょう」

説明会で出会った被害者同士でも情報交換をしているが、「今は被害者同士ですらライバルなんです」とAさん。「800棟も物件があって、全員助かるわけがない。当然、助かる人と助からない人がいる。粛々と金利交渉や借り換え打診などを続けながら、自分で再生するしかないんです」

なぜ被害に遭ってしまったのか―という後悔の思いは消えない。「不動産投資で成功している同僚から紹介された営業マンだったから、話を聞いて信頼してしまった。あとは『契約書は絶対』という考えが幻想にすぎないということ。『5年間は約束した賃料を支払う』なんていう言葉は、手紙一つで反故にされる。不動産投資は人任せでは絶対に勝てない。自分で徹底的に調べて一つ一つ確認し、第三者にも相談しなければならない。それを強く実感しました」


サブリースの赤字を建築利益で補填する自転車操業


スマートデイズ(旧社名スマートライフ)は2012年に創業し、2014年4月から女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開。「30年一括借り上げ」を謳い、「自己資金ゼロ」「サブリースで空室の心配がない」といったセールストークで急速に物件数を拡大してきた。

物件数は2017年8月末時点で約800棟・1万室に上り、前社長の大地則幸氏の著書などによると、毎月50棟ものシェアハウスを建築していた時期もあるとみられる。同社が求人サイトに掲載していた2017年3月期の売上は316億9700万円で、2013年7月期の4億4502万円からわずか3年半で70倍近くまで急拡大していた。

しかし、物件数が異常ともいえるペースで増える一方、入居は全く追い付いていなかったのが実態だ。スマートデイズ側は2017年10月末時点での入居率について「40%程度」と説明しており、シェアハウスの賃貸管理運営による利益はほとんどなく赤字状態に陥っていたとみられる。そのため、建築販売によって得た利益を賃料に充て、サブリース事業の赤字を補填するという自転車操業のような経営を続けていた可能性が高い。

実際にかぼちゃの馬車の公式サイトで物件を検索すると、比較的立地・賃料などの条件が良いにもかかわらず、ほぼ全空のような物件が散見される。

一部のオーナーによると、空室状態を改善させるために、説明されていた家賃より低い金額で入居させていたケースも多かったという話もある。あるオーナーは「最初は家賃6万円と説明されていたが、実際には4、5万円だったと後から知った」と語る。入居率が低い上に家賃も抑えていたのであれば、サブリース賃料との逆ザヤ状態はさらに拡大していたことが伺える。

入居率の低さは当然という見方もある。中古戸建をリノベーションしたシェアハウス5棟34室を所有する「投資家ずん」さんは「募集媒体を自社サイトに限定していることがある種の機会損失になっている」と指摘。かぼちゃの馬車は共用リビングを造らない仕様のため、シェアハウス募集サイトの中には共用リビングが一定の広さでないと掲載しないサイトが多いことも影響しているとみられる。

物件価格に関しては、スマートデイズが建築コストに儲けを上乗せして販売し、その金で家賃保証を補填していたとみられている。投資家ずんさんはスマートデイズが新築で得た売上の内訳に関して「仮に1億円で販売されたかぼちゃの馬車があったとして、土地建物の価値は5000万円程度。販売協力会社へのマージンなど諸々の経費が1000万円で、残りの4000万円くらいが利益だったのでは」と分析している。

自身の所有物件は全て自主管理で、平均利回り20%を超えている。「私の物件は家具家電まで含め1500万円程度の投資で7室のシェアハウスを立ち上げています。つまり1室あたりの金額は200万円代ですが、かぼちゃの馬車の1室あたりのコストは立地にもよりますが1000万円を超えている。新築と中古の違いはあるにせよ、投資家目線からすると割高感は否めません」


なぜ、高属性のオーナーが被害に遭ってしまうのか

かぼちゃの馬車を購入したオーナーは、高年収のサラリーマンや弁護士、公認会計士などの有資格者が多いとされている。スマートデイズが急速に売上を伸ばしてきた背景には、こうした高属性の個人オーナーたちの「信用」によって、さまざまなリスクを肩代わりさせてきたという面がある。

なぜ、このように属性が高い数百人ものオーナーが、このビジネスモデルの欠陥に気づかず被害に遭う結果となったのか。背景には「社会貢献」という言葉、そしてスマートデイズとスルガ銀行の歪んだ関係が見えてくる。





比較的長い記事ですが、思わず読み込んでしまいました。今回の事件には、個人投資家が学ぶべき教訓がたくさんあると思います。



投資家の投資判断

不動産投資経験者なら分かると思いますが、シェアハウス投資は不動産投資の中でも最も難しい部類に入ります。オペレーションが難しく、集客方法も独特です。


私はさまざまな不動産投資(1棟マンション・ビル、ゲストハウス、コインパーキング、レンタルスペース、戸建賃貸等)をやってきましたが、シェアハウスは難しいと感じました。


そんな不動産投資の中では比較的難易度の高いシェアハウス投資を、事業内容もよく分からずにフルローンで投資する行為は、私の目には奇異に映りました。


やはり、億円単位の借金を背負うのであれば、徹底的に事業内容を検討するべきでしょう。そして、最悪の場合は自分でオペレーションするという「退路」を確保しておくべきです。



投資スキーム

現状の不動産市況は高騰しているため、投資用1棟マンションの利回りは低下しています。このため、高金利のスルガ銀行ではキャッシュフローが回らなくなりました。


ここで登場するのが高利回りのシェアハウス投資です。シェアハウス投資自体は、たくさんの労働力を投入する必要があるものの、上手く回せば比較的高収益を期待できます。


ここに目を付けた不動産業者が、シェアハウス投資を「新手のスルガスキーム」に仕立て上げたようです。う~ん、なかなか目の付け所は良いですね。。。


ただし、1棟マンションのように大したオペレーション無しでもOKな投資とは異なり、シェアハウスは市場規模が小さく、オペレーションも難しいのが問題点です。


このため、1棟マンション投資のように「生かさず殺さず」な状態で投資家の生血を吸い続けることができず、早々に宿主(=投資家)の力が尽きたというのが実際のところでしょう。



カモはやはり高属性オーナー

そして、最後はやはりコレです。スルガスキームのキモは「いかにして高属性の人の信用をお金に換えて収奪するか」です。


医師はともかく、本職(?)の弁護士や公認会計士まで騙されるのは、理解し難いようで、何となく分かるような気がします。


これらの高属性の人は、クリエイティブクラスの中でもクリエイターではなくスペシャリストに属する人々です。


スペシャリストは一見高収入に見えるものの、単に時給単価が高いだけの拡張不可能な仕事なので時間に縛られています。このため、投資に充分な時間を割くことができないのです。


余暇も少なくエネルギーの大半を本業に費やすため、本当は重要なはずの投資をないがしろにしてしまう。。。 ここにスルガスキームに堕ちてしまう落とし穴が開いています。


人生を狂わせてしまう落とし穴に落ちないためにも、W.バフェットが言うように自分の知らないモノに投資をしてはいけないのです。






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資産形成における不動産の位置付け

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先日、新年会に出席した際に、意外な話を聞きました。
何故か、同門の間で当ブログの管理人(=私)が身バレしているようです。


まぁ、それは仕方ないとして、どうやら私は「不動産の人」と見なされているようです。う~ん、これは全く本意ではありません。


私の中で不動産の占める割合はそれほど大きくありません。確かに総資産に占める比率は高いですが、銀行融資を受けているため純資産に占める割合はさほど高くないのです。


1週間で不動産に費やす時間は、平均すると1時間も無い程度です。純資産に占める割合もさほど高くないので、自分の評価が「不動産の人」であることに意外感を受けました。


当ブログで不動産の話題は少ないことを考えると、少しおかしな評価です。何故このような評価なのかを考えると、周囲の人は不動産投資に興味があるからという結論に達しました。


医師で株式などの金融資産投資を実践する人は多いですが、本格的に不動産を実践している人は比較的少ないので、この程度の実績でも「不動産の人」になるのでしょう。


私は物件売却でかなりの売却益を得ましたが、一般の不動産投資家のように意図的に売却益を追っているわけではありません。有り体に言えば「たまたま」時期が良かっただけです。


私は、ビジネス・金融資産・不動産を組み合わせた「ハイブリッド投資家」だと思っているので、不動産投資家とみなされることが嫌です。本当は「起業家」がベストなのですが(笑)




さて、ここで私の中で不動産の占める位置をまとめてみました。私は不動産を「資産の貯蔵庫」と見なしています。


つまり、ビジネス・金融資産投資・労働力投入で獲得した利益を、不動産に変えて資産を保全しているのです。不動産売買で利益をあげることを目的にしているわけではありません。


もちろん、単なる資産の貯蔵庫だからと言って、深く考えずに購入するわけではなく、資産価値を維持できるエリアの鉄板物件を激安価格で購入することを第一に考えています。


つまり、私にとって不動産は単なる資産の貯蔵庫に過ぎないのですが、だからと言って手を抜くわけではなく、真剣に向き合っているというのが実際のところです。


月々のCFは、ビジネスからの収益 > 医師としての給与所得 > 不動産収入 であり、獲得したキャッシュをときどき出てくる美味しい物件に変換しているのです。


CFとしては最も少ないですが、ほとんど労働力を投入する必要がないので、全体のCFを下支えする役割を担っています。尚、不動産収入だけで生活できることは論を俟ちません。


このように、私にとって不動産は資産の貯蔵庫なので、これからもたくさんの貯蔵庫を獲得していきたいと思っています。





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