整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

将棋をやめても金銀飛車角は残そう!

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先週の週末に、著書出版記念セミナーを開催したのですが、その後に聴講いただいた方から興味深い感想をいただきました。


事前知識なのですが、今回のセミナーは「不動産投資」や「金融資産投資」などの各論的な内容ではなく、資産形成マニュアルに沿って総論から各論まで網羅した内容でした。


具体例を提示して理論を実践に落とし込む方法を講演したところ、「 将棋がダメになったらチェスで勝負するが、金・銀・飛車・角は残している 」という感想を述べた方が居ました。


一瞬、??? と思いましたが、すぐに理解しました。つまり、おいしい時期だけ参入して、労せず優良資産を取得する資産形成戦略を上手く例えていただいたのです。


セミナー内で、既に相当なレッドオーシャンと化している地方や大都市郊外圏の住居系不動産投資からは、完全に撤退したことを講演しました。Airbnbからも撤退です。


しかし、全ての不動産投資から撤退したわけではなく、都市中心部の1棟マンションやコインパーキング、そして築古木造戸建に関しては、手元に温存しています。もちろん永久保有目的です。


金融資産投資にしても然りです。J-REIT、電力などのストック型業種や、日本や海外の超大型株を、コツコツと10~30年来安値で購入し続けています。こちらも永久保有目的です。


その時々の社会・経済状況によって、投資対象やスモールビジネスの対象は変化していきますが、基本的な姿勢は「安価に仕入れた価値のあるものを永久保有する」です。


勝ち易い環境にあるときだけ参戦して、二流ながらも時流に乗って、価値ある資産を格安に拾い集めます。しかし、二流であるため競争が激化すると生き残ることが難しくなります。


このため、時流に乗っておいしい思いをした分野から撤退するのことに、私は一切躊躇しません。自分の実力が二流であることを自覚しているので、変なプライドとは無縁なのです。


いつまでもレッドオーシャン化した分野で頑張り続けることは、非常に効率が悪いです。このことは、郊外の収益1棟マンション投資で嫌というほど思い知りました。


本屋さんに行けば分かりますが、不動産投資の書籍が溢れかえっています。投資対象として非常にメジャーな存在となっており、猫も杓子も不動産投資に参入しています。


私が不動産投資に参入した2004年には、不動産投資に関する書籍はほとんど存在しませんでした。これだけ容易に情報を取得できる=レッドオーシャン化して旨味の無い業界です。


Airbnbにしても然りです。随分、Airbnbに関する書籍が増えました。供給過多になり、急激に旨味が無くなってきています。このような領域からは、逃げるに限ります。


このように、おいしい時期だけ参加して、その時期に獲得した果実を永久保有するという私の資産形成戦略を、この方は「将棋をやめても金銀飛車角は残す」と例えたのです。


私の場合、将棋=不動産投資や株式投資、金銀飛車角=都市部の収益1棟マンションやストック型株式群、チェス=旅館業・医療系スタートアップ事業 となります。



う~ん、これは言い得て妙です。今度からこのフレーズを使わせてもらおう。私は、決して私生活では尻が軽いわけではないのですが、「尻軽資産形成法」ではカッコ悪いです。


「尻軽資産形成法」よりも、「将棋をやめても金銀飛車角は残す」の方がシブい感じです。今度から私のことを「将棋をやめても金銀飛車角は残す」医師と呼んでくださいね(笑)。



【お願いがあります!】


拙著「医師の経済的自由」のレビューが、かなり貯まってきました。ただ、もう少しだけレビューいただければ非常に嬉しいです。お忙しいとは存じますが何卒宜しくお願いいたします。





★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







「フルーツ売りの若者」を見た!

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先日、昼食を食べに行った帰りに、病院の前で話題の「フルーツ売りの若者」に遭遇しました!同僚医師とぶらぶら歩いていると、20歳台女性がカゴを抱えて近づいて来たのです。


「売れ残ってしまったので1つ買ってくれませんか?」と言われました。大きなカゴにフルーツをてんこ盛りにして、いきなり登場されたので少し面喰いました。


ただ、結構涼やかな感じで好感の持てる印象でした。もちろん、こんな所でフルーツを買っても・・・という感じだったので断りました。


遭遇した時には「フルーツ売りの若者」の存在を知らなかったので、フルーツ店を起業した若手経営者、もしくは熱心な従業員だと思っていました。最近の若者は、なかなかヤルナ!


その後も病院前をウロウロして外来患者さんにセールスしていたので、病院の事務職員から注意を受けて追い出されたようですが・・・


しばらく「フルーツ売りの若者」のことは忘れていましたが、ネットで彼らの正体を知ってしまいました。詳しくはこちらをご覧してください。少しやるせない気持ちになりました。


彼らは、アルバイト情報誌の「日給1万円」という広告で釣られて、フルーツ売りの会社に集められるそうです。そして、そのシステムは下記のごとくです。

  1. 朝、フルーツ売りの会社に集合
  2. 朝礼では全員で円陣を組み、「今日もがんばって売ろう」と笑顔でハイタッチ
  3. 仕入れた売れ残りフルーツを、腐ったものは捨て、売れそうなものだけカゴに入れる
  4. リーダーを中心にグループになって、当日に売りに行くエリアを決める
  5. 現地に着いたら、ひたすら売り続ける
  6. 給与は出来高払い

このフルーツ売りの会社のシステムでは、グループのリーダーになるためには、売り上げの成績を上げなければならないそうです。


リーダーにもいくつかのステージがあり、一番の上のステージではフルーツ売りの会社のオーナーとして独立できるそうです。 「夢」を準備しているところがポイントです。


このように、フルーツ売りの会社は、「夢」と引き換えに若者の労働を搾取する、いわゆる「やりがい搾取」をビジネスモデルとしているそうです。


やりがい搾取は、いろいろな仕掛けでやりがいを感じさせて、低賃金で働かせて搾取するシステムです。代わりがいくらでもいる若者から、身体や精神が壊れるまで搾取するのです。


その仕掛けが、自己啓発的な笑顔の朝礼や、いつかは独立できるといった「夢」なのです。ここまで読んで、そんなのに騙されるヤツが悪いだろうと思ったアナタ、本当に大丈夫ですか?


私たち医師の世界にも、似たような状況がゴロゴロと転がっています。下手に高度専門職であることが、「やりがい搾取」を気付きにくくしています。


その仕事は、真に自分の成長に資するものでしょうか? 特に経験年数の浅い医師には、忙しさにかまけていないで、真に自分の成長に資するものか否かを見極めて欲しいと思います。





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




お勧めの不動産投資勉強法

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私事ですが、拙著 医師の経済的自由 の増刷が決まりました!
発売から3週間のスピード増刷で、非常にありがたいです。






担当者の方からは「今年の冬ぐらいまでに増刷になればいいですね~
というお話をしていただいていたぐらいなので、本当に驚いています。


新著の7~8割は「初版が最後の版」と言われていますが、何とか初版の壁を突き抜けることができました。これもひとえに先生方のお蔭と感謝しております。





さて昨日ですが、私の不動産投資のメンターの方に、私の出版のお祝いに某会員制の高級ホテルで1泊2日の懇親会、および出版記念セミナーを開催する機会をいただきました。


セミナーの内容は「資産形成戦略の実際」です。勤務医のための資産形成マニュアルに則した構成で、マニュアル内で展開した論理をどのように実践しているかを紹介しました。


文章化することが面倒なことでも、スライドと口演なら簡単に説明できるので、これも加えておかなければならないなと思っていた内容もある程度含めました。


セミナーは録画しているので、後日になりますが今までに資産形成マニュアルをご購入いただいた先生方にアップグレードの一環として無料で配布させていただこうと思っています。


セミナー内で、私が初心者の立場で今から不動産投資の勉強を開始するのであれば、どのように勉強すれば効率が良いのかという話題に触れました。せっかくなので要旨を書きます。


  1.  「不動産投資の正体」を一読 
  2.  本屋さんで50冊ほど書籍購入
  3.  1ヵ月以内に完全読破
  4.  再度、何度も「不動産投資の正体」を熟読
  5.  地元の大家の会に参加
  6.  物件情報収集&物件調査を繰り返す


①の不動産投資の正体は、不動産投資コンサルタント兼実践投資家である猪俣淳(いのまたきよし)氏による渾身の力作です。薄っぺらい本ですが、内容は非常に高度です。






もともと、同名の黄緑色の書籍がありましたが、今回の改訂で内容がやや平易になりました。私は黄緑色の書籍を持っていますが、何度読んでも理解できない部分があるほど難解です。


取り敢えずこの書籍を一読してから、50冊程のジャンルを問わない不動産投資本を読破しましょう。つまらない本やバイブル商法の怪しい本も含めて清濁併せ飲むことがポイントです。


そのあと、再度「不動産投資の正体」を精読します。少しは理解できるようになっているかもしれません。そして、いよいよ実地訓練ですが、まず地元の大家の会に入会しましょう。


その後は物件情報収集&物件調査の繰り返しです。最低でも100件ぐらいの物件調査は行いましょう。これぐらいやって、ようやくスタートラインに立てたかな?ぐらいの感覚です。


業者さんからもらった ”3 0年間借上げなので安心!” 等の宣伝文句が謳われている数枚の物件資料を見ただけで「コレを購入しよう」とかはありえない話です。くれぐれもご注意を。




★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







家具付とフルリノベ、どちらが勝つ?

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2月下旬は、賃貸繁忙期の真っただ中です。
例年忙しい時期ですが、今年の私は少し違います。


2014年以降は、住居系の新規物件購入を完全にストップして、所有物件の売却に転じています。不動産投資家に人気のある、積算の出る郊外の1棟マンションは売り切りました。


無数のライバルが出現する郊外の物件を売却して、高地価の都市中心部の物件のみを残しているので、客付け業務が非常に楽になりました。このため繁忙期なのにやることがありません。


現在は、投資用マンションの建築ラッシュが続いています。相続税の改正で税負担が重くなった不動産所有者が、大挙して所有地に新築マンションを建築しているのです。


もともと、大〇建託やレ〇
パレスが、30年一括借り上げを撒き餌にして販売攻勢をかけていましたが、相続税法改正の追い風に乗って、凄まじい勢いで建築されているのです。


周辺部から確実に既存の不動産賃貸市場は崩壊しつつあります。収益性が急激に悪化しているのです。そんな真っ赤に染まったレッドオーシャンからは、早めに脱出するに限ります。


さて、ちょっと余裕のある繁忙期を過ごしている私ですが、現在ちょっとした実験を行っています。その実験とは、家具付き賃貸 vs フルリノベ部屋はどちらが強いか? です。


昨年までAirbnbを運営していた部屋を、家具付き賃貸として賃貸市場に再投入しています。一時期、簡易宿泊所へのコンバートを検討しましたが、結局消防署の許可が降りませんでした。


100を超える高レビューを蓄積しており、素晴らしく高収益だったので残念ですが、遵法性は大事です。民泊からは完全撤退で、今後は営業許可取得済みの旅館業に専念します。


さて、Airbnb部屋に設置していた家具は、総額で30万円ほどです。まだまだ綺麗なので捨てるのはもったいないです。しかも、破棄するのにコストがかかるし面倒です。


これをクリアするためには「家具付き賃貸」として、賃貸市場に再投入することにしました。初期費用は回収しているので痛くないのですが、更に家賃を5000円アップしました。


どんなけ欲深いんや、という声が聞こえてきそうですね(笑)。それとは別にフルリノベした部屋も家賃アップして、どちらが早く埋まるかを観察しました。


結果は、圧倒的に家具付き賃貸でした。う~ん、皆さん花より団子のようです。この物件は某旧帝国大学徒歩圏内の立地なので、比較的高所得の入居者が多いです。


そんな入居者層にも関わらず、実利を満たした部屋の人気が高かったようです。この小経験を今後の参考にしようと思います。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





投資ブログはちょっと危ないかも?

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先日、私が所有しているBARで、昨年10月に立ち上げた医療系スタートアップ事業に協力してもらっている医師数名と、懇親会を行いました。


こちらのスペースは、自社ホームページでの顧客獲得が順調に進んでいます。また、個人的にも頻回に利用しており、英語ペラペラ道場主の先生をご招待したこともあります。


さて、その懇親会の際に、金融資産投資の話が出てきました。お越しいただいた先生のひとりが、なんと産金株欧州銀行株に投資していたとのことです!


しかも、このブログをみて産金株や欧州銀行株への投資を決断したようです。私と同じ時期に参戦しているので、結果的にはほぼベストタイミングでの投資のようです。



ABX - コピー
バリックゴールド(世界最大の産金会社)


HSBC - コピー
 HSBC(金融コングロマリットの旗艦銀行)



ちなみに2017年1月時点で、私のポートフォリオでの時価評価は、日本円ベースで産金株は+63%、欧州銀行株は+53%ほどの含み益があります。


まずまずの金額を投資したようで、含み益があるそうです。私はこの話をお伺いして素直に嬉しく思った反面、ちょっと微妙な気持ちにもなりました。


それは、思いのほかブログ記事の影響が大きそうなことです。私が産金株や欧州銀行株を紹介するブログを書いた時には、他の人がこれらの株式に投資することは想定外でした。


何故なら、あのタイミングであの業界に投資する行為は、常識的に考えてかなり危ないことだったからです。投資するのは、私ぐらいしか居ないだろうという軽い気持ちでした。


実際、不動産投資のメンター兼友人である、資産20億円規模のメガ大家さんに「先週、産金株に投資したんだけど、一緒にどう?」と言うと、「いや、ちょっと無理かも・・・」でした。


ちょっと知った人やファイナンシャルプランナーからは、「バカ」呼ばわりされること必定な投資判断だったのです。しかも、ニューヨーク市場に上場しているADRへの投資です。


ネタとして面白そうだったので正直に書きましたが、勝ったのは単なるまぐれかもしれません。実は、私は妻のお金で金融資産投資を行った経験がありますが、結果はイマイチです。


身内とは言え自分のお金ではないので、どうしても運用が保守的になります。私の金融資産投資は極端な集中投資であり、保守的な分散投資の対極に位置する投資手法です。


ファイナンシャルプランナーから見れば、とんでもないポートフォリオなのですが、自分で稼いだお金を投入しているので、自分の投資理論に従ってアグレッシブに攻めています。


しかし、妻のお金を預かった途端にチキン(笑)になって、投資タイミングや投資対象の選定が鈍ってしまうのです。ギリギリの状況下での投資判断は成績に直結します。


このため、自己資金での気楽な投資(実際は胃に穴が開くんじゃないかなという精神状態になります)と比べて、他の人の資金を運用する難しさを骨身に染みて理解しているのです。


過去のイマイチな投資成績から、ブログを見た方が同じような投資行動をする可能性があるかもしれないと思うと、チキンになって自分の投資判断も鈍らす可能性が出てきます。


このようなことを考えた結果、馬鹿正直に投資銘柄やタイミングを公開するのは、控えた方が良いのかもしれないなと思いました。


同じことは任意組合を運営している方もおっしゃられていました。自分のプライベート・アカウントと比べて保守的になるため、任意組合はどうしても成績が劣るようです。


まぁ、もし投資適格期が到来したら、コーフンして後先考えずに産金株や欧州銀行株のようにブログに書きなぐってしまうかもしれませんが・・・。完全にバカですね(笑)。




★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


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161228 【書影】医師の経済的自由







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