2016年12月5日号の全国賃貸住宅新聞の1面トップに、不動産投資で失敗して自己破産する医師が続出していることを伝える記事が載りました。
自己破産する家主が増加
業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン
金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。 共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。
その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。 元金融機関出身のＡオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。 これまで7～8人から相談を受けたという。
「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とＡオーナーは話す。
相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。
保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Ａオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。
なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。 「金融機関の選び方に問題があった」とＡオーナーは指摘する。
不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間30年、金利は3.5%以上で場合によっては4.5%という融資条件を提示した。
購入する物件は地方のRC造。 金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。
Ａオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。
ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任だ。 Ａオーナーは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いが、自己資金の範囲内でやっているわけではない。
長期ローンを組む賃貸事業はずるずる続いていく。購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。
金融機関の家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり、今後の動向に注目していきたい。
上記の記事はフィクションではなく、不動産投資の世界ではゴロゴロ転がっています。誰もが知っていることなので新鮮味が無いですが、状況は更に悪化しているなと感じました。
ス○○スキームは、2011～2012年ごろから不動産業者の間で注目されるようになりました。悪質さが過ぎるので、当ブログでもその危険性について何度も警告しています。
知り合いに資産25億円の「メガ大家」がいますが、この方は2012年からス○○スキームを用いて1代で成り上がりました。2012年当時の売却先リストの7割が医師だったことを覚えています・・・
一時期、ス○○スキームも下火になったかなと思ったのですが、ここにきてのマイナス金利で再び息を吹き返したようです。このスキームにはめられると「生ける屍」となります。
親の資産があり、損切や借換が可能な方であれば脱出できるのですが、それ以外の人は自己破産するか、いつ飛ぶかに慄きながら生血を吸われ続ける「生ける屍」しか道がありません。
ス○○スキームの特徴は、下記のごとくです。特に③は重要で、融資が下りるからという理由だけで見ず知らずの土地で物件を購入することは破滅への第一歩です。
- 物件の収益力ではなく、医師個人の属性へ融資している
- 3～4％台の高金利であるため、表面利回り10％程度ではキャッシュフローがほとんどない
- 積算評価の高い地方や郊外のRC物件に多い
だいたい不動産投資で成功している人の大多数は「ドミナント戦略」を実践しています。私のように半径3km圏内から100km圏内まで幅はありますが、落下傘で成功することは難しいです。
札幌・横浜・静岡・名古屋・大阪・福岡等の各自の本拠地エリアで戦って成功する人が多いですが、「首都圏在住 → 札幌」「関西在住 → 長崎」など遠隔ドミナント展開で成功する人も居ます。
一方、「首都圏 → 札幌・北陸・九州」 「関西 → 札幌・東海・九州」など、節操なく不動産業者に勧められるままに様々なところで物件を購入している人は破産予備軍であることが多いです。
事実、前述のメガ大家さんが某政令指定都市の病院経営者に売却した物件は、私の実家の地元では「いわくつき」の物件ですが、物件情報だけで把握することは不可能です。
不動産投資の王道は、都市中心部の1棟マンションや1棟ビルへの投資ですが、そこに至る道は平坦ではありません。焦らず急がず慎重に歩を進めるべきだと思います。
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