整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

ゲストハウス

ゲストハウス運用で苦戦中!

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昨日は金融資産投資の話題でしたが、すこしだけ追記します。
資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣だと述べました。


そしてこれは金融資産形成のみに限らず、不動産投資でも同様です。つまり現在のように誰もが不動産市場に参入している時期に「勝てる」確率は相当低いと認識するべきでしょう。


さて、今日は私にとって目下の課題であるゲストハウス運営についての報告です。今週からリスティングを開始しましたが、予想ほど甘い市場ではありませんでした(苦笑)。


リスティングすればバンバン予約が入るだろうと思ったのはとんだ思い違いだったのです。リスティング開始後数時間で1泊65000円×2日の予約を獲得しました。


しかし、その後が続きません・・・。そして、今回入れ食いと勘違いしたお客さんも中国の清明節に重なっていただけという完全なビギナーズラックでした。


開始後2日しても反応が無いので、もう一度市場調査を行いました。すると、私がターゲットにしている層(大人数のグループ客や大家族)でも、私のゲストハウスは優位ではなかったのです。


Booking.comやExpediaなどの順法性の高いOTAではそれなりに優位ですが、グレーなAirbnbにおいては全く優位性がありません。検索してもハネムーン期間中(※)なのにヒットしないのです。


※ リスティング開始から3週間はハネムーン期間と呼ばれ、SEO無しでも上位表示されます。


競合する条件の施設をみると、私のゲストハウス以上の好条件の施設が目白押しです。???と思って詳細に調べると、旅館業法完全無視の無法地帯が広がっていました・・・


う~ん旅館業法遵守の施設では、かれらのような民泊には到底かないません。これは旅館・ホテル業界が目くじら立てるのも頷けます。ちょっとやり過ぎな施設が多すぎるのです。


確かに規制がキツ過ぎるのも問題ですが、野放しでは相当やんちゃな人が続出するようです。やはりある程度は規制がある方が良いのかもしれません。


あと、一旦ゲストハウスオーナーになって遵法サイドに立つと、途端に私も既得権益者になって述べる意見が180度変わることも我ながら興味深かったです(笑)。


さて、ゲストハウスオペレーションの気付きですが、不動産賃貸経営よりもダイレクトに市況を感じることが重要です。価格を妥当な線まで下げると面白いように予約が埋まります。


不動産賃貸業では家賃を下げても反応が返ってくるまで数日~数週間のタイムラグがありますが、OTAでは数時間単位で反応があることが多いです。


そして、Airbnbに関しては既に市場が供給過多になっている印象です。1年前とは完全に需給関係が異なっています。Airbnb内のSEO対策を相当がんばらなければ勝てなくなっているのです。


Airbnbの相互レビュー制は魅力ですが、OTAと比べて市場規模が小さいのに参入障壁が低く(無く)競争が激化しているので、そろそろ撤退する時期を模索する段階かもしれません。


結局、昨日と同じ結論なのですが、資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣なのでしょう。少なくとも、Airbnbのように猫も杓子も参入する市場に旨味は無いと思います。




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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





学位取得は資産形成の役に立つ?!

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先日、3月下旬開業予定のゲストハウスの内覧会を行いました。
家主仲間を中心に、約20名の方に参加していただきました。


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まだ出来上がっていないところがありますが、予想を遥かに上回る出来栄えにオーナーとしてはとても満足です。これもひとえにデザイナーさんの力量のおかげです。


今回の改装は、どこにでもある築古木造戸建がベースです。一般的なリノベーションではこのクラスの規模の建物の場合、躯体に手を加えるため最低でも1000万円はかかります。


しかし、今回の改装の最大の目的は「写真映え」です。Booking.com、Expedia、Airbnbでの集客において、素晴らしい画像の有無が決定的に集客力に影響を及ぼします。


このため、画像でのインパクトを出すことが最大のミッションになるのです。しかし、限られた予算の中でこの目的を達成するのは容易ではありません。


私は相反する命題を解決するために、下記のように思考を練りました。まず①の目的設定を行い、そこから目的を達成するための具体策に落とし込んでいくのです。


  1. 高収益を達成するには? → 宿泊単価の高くする
  2. 宿泊単価を高くするターゲットの設定 → 高所得の外国人のファミリー層
  3. ターゲットの集客 → 外国人にインパクトのある画像
  4. 経費削減 → 画像に関係のない部分(躯体)には一切手を加えない
  5. 華やかなデコレーションでインパクトを出す


下記がドラフト段階でのゲストハウス改装資料です。内装に加えて建物前面のみ、外国人好みの町屋風の外装工事を行いました。これだけやっても実際の費用は約300万円でした。



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今回依頼したデザイナーの方は、私の方針を忠実に再現してくれました。やはり、プロジェクトにおいては「頭脳」にあたる役割を果たす人の能力が、全ての結果に結びつきます。


このように論理的に考えて物事を組み立てていくことは、今回のようなビジネスだけではなく、私たちの日常診療や資産形成でも非常に重要だと思います。


今回の例では地元の某有名工務店の見積りは約1000万円でした。目的を達成するためのキモを明確にして、論理的に目的達成する手順を考えることで半分以下の出費で済みました。


実は、私が論理的思考のトレーニングを受けたのは学位取得の時でした。上級医から学位取得の指導を受けた際、「何故ここまで深く考えなければならないのか?」 と思ったものです。


しかし、論理的思考をする習慣が身に着くと、リアル・ビジネスや資産形成においても決定的に役に立つことが分かりました。今となっては、本当に指導医に感謝しています。


学位取得は何の役にも立たないと思われがちですが、論理的思考を身に着けるという意味で非常に貴重な経験だと思います。私が言うと、ちょっと胡散臭いですが(笑)。


最後に、今回の私のゲストハウスの画像をご覧ください。よく見ると普通の築古木造戸建なのですが、デコレーションが派手なので、外国人好みのホンモノの「町屋」に見えませんか?



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★★  医師のための資産形成講義  ★★


第88回日本整形外科学会学術総会期間中の2015年5月23日に開催した、本ブログ管理人による 「医師のための資産形成セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。


2015神戸セミナー



本セミナーは経済的自由獲得を目指す医師向けに開催しました。 資産形成マニュアル は、医師に最適化した資産形成手法だと自負していますが、文書だけでは伝わらないことも多いです。


講義内では、資産形成マニュアルにおいて文面だけでは伝えきれなかった資産形成のコツや、寝ていても定期収入をもたらしてくれる 「資産の自動運転化」 を中心に説明しています。 



ゲストハウス開業で奮闘中

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もう3月も前半が終わろうとしています。
今年は桜のシーズンが近づくにつれて” 焦り ”に苛まれています。


現在、私は桜のシーズンに照準を合わせてゲストハウス開業に向けて邁進中なのですが、いつものごとくトラブルのオンパレードです(笑)。


私は不動産投資のスペシャリスト(?)を自認していますが、ゲストハウス開業は一筋縄ではいきません。傍目には似ている業界ですが、建物を使用する以外は全く別物なのです。


まず、旅館業法の許可を取得する必要があります。そこそこキツイ規制なのですが、旅館業法に関するある程度の知識を習得することで、許可が取得可能な物件か否かは判断できます。


この問題をクリアして、かつ安価に物件を取得した後には、どのような層をターゲットにするのかを検討することになります。私の場合、インバウンドの高所得層をターゲットにしました。


ビジネスはターゲットにする顧客によって収益率が変わります。一般的には高所得層ほど利益率が高いですが顧客数は少なくなります。低所得層ほど利益率は低いですが数が多いです。


一方、顧客の質では高所得層ほどクレーム頻度が低く、低所得層になるにしたがってクレーム頻度が高くなる傾向です。このように考えると、やはりターゲットは高所得層が理想です。


ただし、高所得層のハートを掴むのは難易度が高いです。当然ハイレベルなサービスが必要です。今回は、この問題をクリアするため、プロのデザイナー様にプロデュース依頼しました。


最近では、私のテリトリーでも同様のインバウンドの高所得層をターゲットにしたパッケージ商品が富裕層向けに販売されています。価格帯は1億円以上で、表面利回りは8%前後です。


ハコモノ+旅館業許可+オペレーションシステム(借り上げ)まで含めてのパッケージ商品なので、極論すると何の知識が無くても資金調達能力さえあればゲストハウスを開業できます。


私が現在進行形で格闘している苦労とは無縁の世界です(笑)。しかし、これで上手くいくほど世の中は甘くないと思います。ビジネスの肝は、オペレーション+マーケティング能力です。


この2つの能力が無いのに参入すると、トラブルが発生したときに対処する術が無いので破綻してしまいます。この状況は一括借り上げのマンション投資と同じ構図です。


ちなみに私が現在苦労しているのは、①OTAの選択とオペレーション ②資金管理 ③清掃・リネンの仕組み作り の3点です。目的は私が居なくても自動運転していく仕組み作りです。


ただし、私も新規参入の初心者なので、最初の数ヶ月は実際にマーケティングを中心としたオペレーションを行うことで経験値を積み、少しずつ業務を委譲していくつもりです。


当面の目標は表面利回り20%を目指し、上手くいきそうな感触がつかめれば2棟目の開業も考えています。まぁ、そんなにうまくはいかないとは思いますが夢があるのはいいことですね。





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開業準備で目が回りそう・・・

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この1ヶ月ほど、私は開業準備に追われて非常に忙しい毎日を送っています。
「開業」といってもクリニック開業ではなく、旅館業(ゲストハウス)開業です。


この手の役所の許認可が必要な業種は、彼らのスローな仕事のペースに合わす必要があるのでストレスが溜まります・・・


まだ私は勤務医も続けているので、開業準備は夕方以降になります。開業に使える時間を作るため、9時から猛烈に仕事を開始して17時ぴったりに仕事を終える毎日を繰り返しています。


そして、開業準備のためにたくさんの人と協業しています。2004年に不動産賃貸業を始めた頃は、対面や電話で仕事を進めていましたが、今ではITが発達したので本当に便利になりました。


メンバーとのやりとりは、メールに加えてFacebookとSkypeを多用しています。Facebookは個人情報ダダ漏れなので個人使用しないですが、ビジネスにおいては非常に有用です。


特にグループ内でのメッセンジャー機能は非常に秀逸です。あと、PPC広告の中でもFacebook広告の効果は、Google adwordsに比べて圧倒的に狭くて深いリーチ力があると感じています。


このように、周囲から遅れること数年で、ようやくFacebookの真価を認識できるようになりました(笑)。アイデアと意志の力があれば、起業のハードルは確実に下がっていると思います。


さて、今回開業する旅館業の収益性を検討してみました。物件取得費用も含めた開業費の80%を融資で賄った場合、経常利益率は約30~40%と予想されます。


経常利益とは売上から人件費・支払利息・賃料などの費用を差し引いた利益です。ちなみに、クリニック(開業医)の経常利益率は、TKC医業経営指標2014年版で25.3%でした。


経常利益率が10%を超えてくると優良企業なので、開業医もかなり高収益の部類に入ると思います。ただ、現時点で私はクリニックを開業する意志は全くありません。


なぜなら、クリニック経営には「拡張性」が無いからです。もちろん多施設展開するなら拡張性が発生します。しかし、他の医師を雇ってコントロールするのはなかなか難しいと思います・・・


一方、私が開業するゲストハウスは、自動運転可能なビジネスモデルを構築する予定です。一般的な旅館業は労働集約的ですが、今回は極限まで人のオペレーションを削減しています。


開業前は馬車馬のように働いていますが、システムさえ構築できれば勝手に回っていきます。自分の時間に縛られない拡張性のあるビジネスだからこそ、私は期間限定でがんばるのです。




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発想の転換は大胆に!

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先日に購入した新規物件の改装で悩んでいます。当初、自分の趣味に合わせて好きなように改装して、(わたし的には)超カッコいいゲストハウスに仕上げようと意気込んでいました。


しかし、見積もりが出た段階で急激にやる気が萎んでしまいました。 当初予想していた改装費は400万円程度だったのですが、2倍以上の見積もり結果が返ってきたのです・・・。


今回の物件は現金購入なので、改装費も現金払いでオールキャッシュ物件にしようと考えています。 このため融資返済は無いものの、これだけ費用を掛けると利回りがかなり低下します。


そこで、本当に改装が必要なのかも含めてもう一度見直しをすることにしました。このように予想と実際の乖離が激しいケースではゼロベースでの見直しが必要です。


中途半端な見直しでは、金額的に焼け石に水だからです。今回の場合は、絶対必要な改装とオプション的な改装を分けて考えてみました。


絶対に必要な改装は、簡易宿泊所の許可取得に必要な改装です。最近は首都圏を中心に”モグリ”でゲストハウスを開業しているケースが多いですが、私は遵法性は重要視しています。


今回の物件では、具体的には開口部の増設と避難誘導等の設置です。これらにクロス張替え等の原状回復費用を足したものが絶対に必要な改装費用です。


一方、定員を10名に増やすためにトイレと洗面所を増設する必要があります。しかし、実際にはそれだけの人数のニーズは少なそうであり、コストパフォーマンスが低いので諦めました。


また、外観をスタイリッシュにする改装工事も計画していましたが、ExpediaやBooking.comなどのOTAを用いた集客では外観は内装ほど重要視されないことに気付きました。


このため、外観も含めてフル改装の超カッコいいゲストハウス開業から、簡易宿泊所の許可取得に必要なミニマムの改装で開業しようという方針に大きく方針転換したのです。


そして、集客力のキモとなる内装に関してはコーディネーターを導入して、見栄えのするモノに仕上げることにしました。内装勝負の方が躯体勝負よりも圧倒的にコストパフォーマンス良です。


今回の方針転換は、私にとってコロンブスの卵的な発想の転換でした。頭の中ではずーっと「超カッコいいゲストハウス開業」しか考えていなかったので、ミニマム開業は想像の彼方でした。


自分で考えていただけではここまで大胆な発想の転換はできなかったと思います。発想の転換だけで数百万円の支出削減となります。これは周囲の方とディスカッションを重ねた成果です。


私は、困ったらその分野に知見の深い周囲の意見を聞くことにしています。相談相手と協議を続けることで自分の頭の中が整理され、大胆な発想の転換が可能となることが多いからです。




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・日本整形外科学会専門医
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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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