整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

スルガスキーム

「不動産投資の罠」の罠

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今週号の週刊ダイヤモンドは不動産投資関係の特集でした。
特集のお題は まだまだあった不動産投資の罠 です。






今話題のスルガ銀行を肴にして、不動産投資の落とし穴が特集されていました。文中では「スルガスキーム」が堂々と印字されています。


まともな(?)媒体で「スルガスキーム
というキーワードが躍ったのは、おそらく初めてではないでしょうか。これで私も堂々とスルガスキームという言葉を使えます(笑)。


しかし、この特集で記載されている
「スルガスキーム」は、私たち不動産投資家の知っているスルガスキームとは少しニュアンスが違います。


彼らの言うスルガスキームとは、かぼちゃの馬車に限局したスキームなのですが、本当のスルガスキームは、もっと広範で登場人物も多彩です。


特集記事はよく取材されていますが、おそらく編集者の不動産投資に対する力量の問題で、実際に身銭を切って不動産投資を実践している身では少し違和感を感じる部分が多いです。


エリア別のデータが豊富に出ているのですが、私の主戦場を眺めると全く使い物にならないデータです。他の地域は分かりませんが、おそらく同様であると思われます。


少なくとも週刊ダイヤモンドの特集記事のデータを信用して投資エリアを選別する等は、自殺行為である可能性が高いと推察します。


最後に、勝ち組メガ大家覆面座談会という企画がありましたが、つっこみどころ満載です。そもそも論として、彼らは単に図体がデカいだけで勝ち組でもなんでもないと思います。


記載されているキャッシュフローや投資対象が本当であるとすると、金利情勢や不動産市況が変われば破綻予備軍に転落すると思うのは私だけでしょうか?







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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





ついに医師がカモ認定された?!

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2016年12月5日号の全国賃貸住宅新聞の1面トップに、不動産投資で失敗して自己破産する医師が続出していることを伝える記事が載りました。



自己破産する家主が増加 


業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン


金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。 共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。


その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。 元金融機関出身のAオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。 これまで7~8人から相談を受けたという。


「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とAオーナーは話す。


相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。


保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Aオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。


なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。 「金融機関の選び方に問題があった」とAオーナーは指摘する。


不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間30年、金利は3.5%以上で場合によっては4.5%という融資条件を提示した。


購入する物件は地方のRC造。 金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。


Aオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。


ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任だ。 Aオーナーは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いが、自己資金の範囲内でやっているわけではない。


長期ローンを組む賃貸事業はずるずる続いていく。購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。


金融機関の家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり、今後の動向に注目していきたい。


                                 




上記の記事はフィクションではなく、不動産投資の世界ではゴロゴロ転がっています。誰もが知っていることなので新鮮味が無いですが、状況は更に悪化しているなと感じました。


ス○○スキームは、2011~2012年ごろから不動産業者の間で注目されるようになりました。悪質さが過ぎるので、当ブログでもその危険性について何度も警告しています。


知り合いに資産25億円の「メガ大家」がいますが、この方は2012年からス○○スキームを用いて1代で成り上がりました。2012年当時の売却先リストの7割が医師だったことを覚えています・・・


一時期、ス○○スキームも下火になったかなと思ったのですが、ここにきてのマイナス金利で再び息を吹き返したようです。このスキームにはめられると「生ける屍」となります。


親の資産があり、損切や借換が可能な方であれば脱出できるのですが、それ以外の人は自己破産するか、いつ飛ぶかに慄きながら生血を吸われ続ける「生ける屍」しか道がありません。


ス○○スキームの特徴は、下記のごとくです。特に③は重要で、融資が下りるからという理由だけで見ず知らずの土地で物件を購入することは破滅への第一歩です。

  1. 物件の収益力ではなく、医師個人の属性へ融資している 
  2. 3~4%台の高金利であるため、表面利回り10%程度ではキャッシュフローがほとんどない
  3. 積算評価の高い地方や郊外のRC物件に多い


だいたい不動産投資で成功している人の大多数は「ドミナント戦略」を実践しています。私のように半径3km圏内から100km圏内まで幅はありますが、落下傘で成功することは難しいです。


札幌・横浜・静岡・名古屋・大阪・福岡等の各自の本拠地エリアで戦って成功する人が多いですが、「首都圏在住 → 札幌」「関西在住 → 長崎」など遠隔ドミナント展開で成功する人も居ます。


一方、「首都圏 → 札幌・北陸・九州」 「関西 → 札幌・東海・九州」など、節操なく不動産業者に勧められるままに様々なところで物件を購入している人は破産予備軍であることが多いです。


事実、前述のメガ大家さんが某政令指定都市の病院経営者に売却した物件は、私の実家の地元では「いわくつき」の物件ですが、物件情報だけで把握することは不可能です。


不動産投資の王道は、都市中心部の1棟マンションや1棟ビルへの投資ですが、そこに至る道は平坦ではありません。焦らず急がず慎重に歩を進めるべきだと思います。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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