私は所有している1棟マンションの2室にAirbnbを導入しています。Airbnbはサンフランシスコ発祥の宿泊マッチングビジネスで、欧米人を中心に外国人の利用が多いです。


立地条件のためか、私の物件もゲストは100%外国人です。稼働率は90%を超えており、まさにいま旬であるインバウンド(訪日外国人旅行)の恩恵を目一杯受けています。


20%の完全代行手数料控除後でも、手残りで普通賃貸の2.5~3倍程度の高収益です。賃貸ビジネスでは損益分岐点を超えた売上は全て利益になるので、爆発的に利益が増加します。


そんなウハウハなAirbnbなのですが、先日久しぶりに私の物件のリスティングページをみると、自分が ” スーパーホスト ” に昇格していることに気付きました。スーパーホストとは何ぞや?


調べてみると、スーパーホストは優秀なホストに与えられる称号で、日本でスーパーホストに認定されている比率は全ホストのわずか11%だそうです(2015年4月現在)。


スーパーホストに認定されると、ゲストから選好される可能性が高まります。代行業者様のおかげで、私は集客力が高くて価値のあるAirbnbのアカウントを所有するに至りました。


おそらく、医師でAirbnbのスーパーホストに認定されているのは私以外にほとんど居ないのではないでしょうか? まぁ、代行業者様のおかげなので、何の自慢にもなりませんが(笑)。


さて、先月末に所有している区分マンションに空きが出ました。この物件は不動産会社社長の所有物件でしたが、請われて3日以内の現金決済を条件に当時の市価の70%で購入しています。


費用に糸目をつけず自分の好みに合わせて徹底的にリノベーションしている分譲マンションなので、下図のような ” 趣味の1室 ” となっています。家族で 女の子と 泊まりに行くと楽しそうです。


キャプチャ - コピー


この物件は某準ターミナル駅から徒歩8分の好立地です。現時点でグロス利回り13%、ネット利回り10%です。これをAirbnbで運用すると完全代行でも利回り20%以上を見込めます。


収益的にかなり美味しいですが問題点がひとつあります。それは、この物件が分譲マンションであることです。1棟マンションであれば、自分がオーナーなので問題ありません。


しかし、分譲マンションでは管理規約があるため、Airbnbで運用すると規約違反になる危険性があるのです。う~ん、じつに面倒くさい・・・。区分所有は不動産としては不完全な形態ですね。


知り合いの大家さんで、分譲マンションにAirbnbを導入している方が居ます。その方にアドバイスを乞いました。曰く、Airbnb最大のリスクは法律や規約もさることながら、近所の目だそうです。


いくら分譲マンションの規約で問題無くても、近所からクレームが入った時点で雲行きが怪しくなります。これが本格的ないざこざに発展するとAirbnbから撤退せざるを得ません。


クレーム発生時には迅速に「詫び」を入れるしか方法が無いとのことでした。この際に管理規約などは全く関係無く、とにかくクレームが発生しないように細心の注意を払うしか無いそうです。


唯一の救いはAirbnbからの撤退は極めて容易なことです。初期費用が30万円程度なので、2~3ヶ月で全額回収できます。その後の売上は丸々利益なので、いつでも撤退可能なのです。


悩みつつも、この物件にもAirbnbを導入するかもしれません。スーパーホスト+ハイスペック分譲マンション という好条件を生かさない手は無さそうです・・・



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